ローン中は賃貸に出せない？売却か賃貸に出すか？

[匿名さん]

転勤が決まり、マンションを売却するか賃貸に出すかで迷っています。

■マンションの概要
①旧財閥系デベ
②竣工後３年
③約70㎡の３ＬＤＫ
④東京市部私鉄主要駅から徒歩５分
⑤東南角住居でベランダは南面
⑥現在のところ日当り眺望は問題ありません
⑦ローンは１５万円／月（管理費・修繕積立金別）

■賃貸に出した場合
周辺物件の賃貸相場は１４万円（管理費別）くらいだと思います。
新築分譲を購入して３年です。ローン返済中ですと賃貸に出せない、あるいは制約条件があると聞きました。
転勤先では同額程度の賃貸マンションを借りますが、賃貸料の２５％を負担するだけで済みます。
（１４万円の賃貸物件なら３万５千円の負担）

■売却した場合
売却するとローン残債に対して２００～３００万円赤字になりそうです。
定年近くまで転勤となりそうなので、転勤から戻った時には年齢的に新たなローンを組めるか心配です。

■悩み
住宅ローン控除の優遇、固定資産税の負担などいろいろ問題もありそうですが、整理できていません。
賃貸に出すか？売却するか？判断に苦慮しています。
どうかお知恵をお貸しください。

[1: 無責任な匿名]

本当にメリットがあるのはどちらなのか、収支の具体的金額を箇条書きにして比較してみてはいかがでしょう？
その上で、支出の増減を予想してみると、やり繰りの不安要素も明確になってくるかと思います。


以下、私の勝手な意見です。

定年まで何年くらいあるのかにもよりますが、家賃補助が月に約１０万見込めるのであれば、年間１２０万は負担減です。
売却損も２〜３年で取り戻せますし、以降分を貯蓄すれば、中古物件なら現金でも手が届くような気もします。

私自身は、定年を迎える頃には子供達もそれぞれ家庭を持ち、自分達夫婦で老後に向けて住むのに、広さも新築もは必要ないとの考えです。

また、賃貸に出した場合、所有物件に掛かる経費は固定資産税が減っていく程度で、維持管理費は増えていく可能性大です。
先ず賃貸が途切れず継続するとは思えませんし、相場１４万の家賃が１ヶ月でも入らなければローン返済に当てることもできません。
他にも色々な理由があって、私個人が同じような状況下であったとしすれば売却する可能性が高いです。

[2: 匿名さん]

赤字の３００万は自己資金がないと売却できないっすよ。

[3: 匿名さん]

私も同じような状 況下であったとしすれば売却する可能性が高いですね。
自己資金300万円もないのに賃貸経営は危険な気がします。

[4: 匿名さん]

№１、２、３さん
貴重なご意見をありがとうございます。
やはり賃貸に出すのはリスクがあるのですね・・・

今のマンションはとても利便性が良く、老後も楽に暮らせると思うので、手放すのが惜しいと言うのも正直なところです。
安定して賃貸に出せるなら、転勤先の住宅補助による「益」も増えていくので良いと思っていたのですが・・・

ところで、ローン返済中は賃貸に出すことが難しいのでしょうか？

あと、売却した場合ですが、（　ローン残額＞売却額　）の場合には、売却額で繰り上げ返済して、残りをローン継続することは一般的ではないのでしょうか？

良い年をして知識が乏しく大変お恥ずかしい限りですが、ご教授よろしくお願い致します。

[5: 匿名さん]

住宅ローンは「自己居住用の住宅」に対して貸し付けるもの
なのでそれ以外の目的（賃貸、別荘など）で該当物件を
使用する場合は権利を失い全額返済を行う必要があります。
（ローンの契約書に書いてあると思いますよ）

また売却のケースですが（ローン残額＞売却額）の場合は
残りを自己資金で用意できなければ売却はできません。
なぜなら金融機関はマンションを担保にお金を貸している
のですから担保なしに融資を継続することはないからです。

したがって契約どおりに解釈すると

・ローンがあるなら賃貸はできない
・残債＞売却価格だと売ることができない

ということでなんらかの手段で自己資金が用意できなけ
れば任意整理、もしくは自己破産ということになります。
頭金が少ない状態でマンション買うって結構恐ろしいでしょ？

ただ転勤などの場合は覚書などを金融機関に提出すること
で賃貸にすることは一般的に認められています。
ただしその場合転勤はあくまで一時的（数年）のことで
あり、将来は戻ってくるのが前提です。
まあ実際は人事なのでいつ戻れるかなんて正直わからない
のですが建前としてローン継続は可能です。
銀行に相談するときは戻ってくるつもりであると意思表示
をしてください。そのような意思表示をしてさらにきちんと
ローンを返せば銀行はうるさいこといいません。
（利息を払ってもらうのが銀行にとっていちばんいいこと
ですからね）

あと売却の場合ですが仲介手数料が３％程度とられますの
で注意してください。４０００万で売れても１２０万は
仲介手数料としてさっぴかれますので手元に残るのは
３８８０万です。

[6: 匿名さん]

>5さん
スレ主です。
「転勤で数年したら戻る」と銀行に相談すれば貸すことが出来るんですね！
転勤の場合は割りと一般的であると聞いてとても安心しました。有益な情報をありがとうございます！！
仮に賃貸に出せたとして、住宅ローン控除を受けられるのでしょうか？（あと７年控除期間があります）

[7: 匿名さん]

住んでいないなら残念ですが住宅ローン控除控除は受けられません。
また賃貸収入は逆に課税されますので確申告が必要です。ローン金利分や仲介手数料などは必要経費として控除できますけどね。この手の書籍は沢山ありますので転勤で家を貸すにはみたいなタイトルの本を読んだ方いいですよ。

[8: 匿名さん]

>7さん（＝5さんでしょうか？）
ご教授ありがとうございます。
さっそく本屋へ行ってみます。

ローン残債がまだ4000万以上あるので、住宅ローン控除が受けられなくなるのは痛手ですね。

あと、いきなり不動産屋さんに飛び込んだら、いろいろ教えてもらえるのでしょうか？行ってみようかと・・・

[9: 匿名さん]

大手の仲介屋（三井のリハウスとか）だとリロケーションサービスやってるので説明してくれると思います。
まあ飛び込みではなくて電話してからの方が無駄がないと思うけどね。専門の冊子とかくれると思います。

[10: 匿名さん]

３社ぐらい比較するとよいと思いますよ。三井リハウス・住友不動産販売・東急リロケーションなどなど。

[11: 匿名さん]

スレ主は一体どんな銀行で借りたんだ？？

つい先日、某メガバンで金消契約して来た時に銀行ローン課の課長にこのスレのコピー見せて
訪ねてみたけど、
「全くそんな条項は設けていない」
「そんな条項は契約者の労働権すら拘束する可能性があるので当行では絶対設ることはない」
って返答でした。

現に締結した契約書、覚書、どこにもそんな条項なし。

転職、転勤、賃貸、ご自由になさって結構ですよ。返済さえして頂ければ。
賃貸に出すことについて何らの制約も、提出してもらう書類もございません。

これが回答でした。

賃貸出したらいけないとか、一体どこの銀行ですか？

[12: 匿名さん]

あのな、自分が住む事を前提にみんなローンを組んで金利が決まってんの。
賃貸にだしたらいけないんじゃなく、厳密に言えばローンを組みなおして（高い金利で借り直して）
賃貸にだせばいいんだよ。
普通はそんな事しなくて、銀行に報告（転勤の為賃貸に出す）すればいいってことだよ。

>>11
最初から賃貸にだすためで、物件購入しローンを組んでみな。
あなたが借りている、今と同じ金利で借りられないよ。
普通の銀行は、居住目的か投資かで金利違うからね。

[13: 匿名さん]

＞＞12

はあ・・何を言ってるんですかね？
＞あのな、自分が住む事を前提にみんなローンを組んで金利が決まってんの。

そんなことは誰でも知ってますよ。

問題は、

＞普通はそんな事しなくて、銀行に報告（転勤の為賃貸に出す）すればいいってことだよ。


ってとこでしょう。銀行に賃貸に出す許可はいらないと思うんですが。

当初の借り入れが住宅取得目的でないと住宅ローンにならないことなんてこの掲示板にいる人なら
誰でも知ってるでしょ。

問題は、あとから賃貸に出すのに銀行の許可・報告・申請書といったものが必要だという主張ですよ。
少なくとも、この点を入念にローン課長に聞いた限りでは、住所変更の届出だけでいい、
そんな報告、許可は一切不要、とのことでしたよ？

わたしはその点を言ってるんですよ。
住宅ローン組むときに賃貸目的で組むことができるとかそんな話誰もしてないでしょ？

[14: 匿名さん]

議論が噛み合っていないような・・・

結局、住宅ローン中に賃貸に出すときは銀行の了承を得る必要があるってことですよね？

[15: 匿名さん]

賃貸に出すというか債務者が住まなくなった時点で届け出を出せという契約がほとんどですよ。
届け出をせずに引っ越して、郵便物とか届かなかったら（返送されたら）期限の利益を喪失すると契約は続きます。建前はね。

[16: 買い換え検討中]

住宅ローンは、
契約前は居住目的が必須。
契約後の現状報告は、義務ではなく、銀行からのお願い。
無職になっても、転職、引っ越ししても、
元金と利子さえ払っていれば良いでしょう。
居住目的は、あくまでも購入前の話しですよ。

[17: 匿名さん]

お願いじゃなくて契約上の義務です。ご自分の金消契約書をちゃんと見てください。

[18: 匿名さん]

＞無職になっても、転職、引っ越ししても、元金と利子さえ払っていれば良いでしょう。
そんなのはあたりまえだ。銀行も文句言うまい。

問題は元金と利子を払ってれば、銀行に黙って賃貸にだしてもいいのか？

[19: 匿名さん]

大抵はダメだね。というか自分のローン契約書みれば書いてあるだろ。期限の利益を失う（残債の一括返済）と書いてあるハズ。

[20: 匿名さん]

銀行的には黙ってやって欲しい。最後はつまるところ金融庁判断なので許可は出したくない。
いや知りませんでしたという態度を貫きたいだけ。

[21: 匿名さん]

なぜ賃貸に出すのはダメかといえばＢＩＳ規制のためだね。賃貸に出すならこれは止むを得ないと合理的に説明できないと金融庁に銀行が怒られる。

[22: 契約済みさん]

自分が先日契約した住宅ローン（メガバンク）の金消契約並びに住宅ローン約款上にそのような
条項は含まれていません。

また、担当支店のローン課に再度照会しましたが、全く制限はないとのこと。

このスレの内容についても、犯罪収益移転防止法で規定される本人確認義務上、
無断で住所変更を行い連絡がつかない顧客に対して一定期間の猶予を設け、期限の利益の喪失及び
一括返済を要求できることと勘違いしているのでは？とのこと。

他行の状況について言及すべき立場にありませんが、こんな掲示板の伝聞等で判断なさらずに、
個別に契約書及びローン規約、約款を確認されることをおすすめします。

そもそも銀行や保証会社が債務者の持つ不動産そのものの対し制約をかけられるのは
担保物件の抵当権に関する権益に対してであり、不動産の所有者の使用に関わる賃貸借契約に成約をかけることは
財産権の侵害に相当する可能性がありますね。

BIS規制の件、本当でしょうか。銀行自らのPLに影響しない担保物権の賃貸借契約や転貸借契約は
対象外だと思いますが。

以下は金融庁の金融検査マニュアルですが、当該マニュアルの
「リスク管理等編p161Ⅲ．信用リスク・アセット額の算出p161１．事業法人等向けエクスポージャー」
で「③不動産が賃貸事業用でないこと」として限定列挙されている事例でもわかるように、
そもそも当初から賃貸事業用として返済を賃貸収入で得るものなどが対象です。

一方、返済を賃貸収入以外の収入で得ている個人が、その収入を前提に、
別途、物件を賃貸に出すこととは全く違いますから、ここでいうBIS規制の問題と、
ローン契約後に賃貸に出すこととは全く関係ありませんね。

※もちろん上記の事業法人の事例と同様、最初から賃貸目的で賃貸収入をもとに返済するのであれば当然にこの規制に
抵触します。しかしながら、途中から賃貸に出すことはこれに該当しません。

http://www.fsa.go.jp/manual/manualj/yokin.pdf

[23: 匿名さん]

だったらスレ主さんは、途中から賃貸に出せばいいんじゃない。でも銀行の方針が変わって、突然賃貸はダメだから今すぐ返済しなさいって言われたら困るから、私だったらやらない。

[24: 匿名さん]

スレ主もいなくなったしどうでもいいな。

[25: 匿名さん]

スレ主です。
ＲＯＭばかりで書き込まなくてすみません。
今は賃貸に出す方向で話を進めようと思っています。
銀行には行っていませんが、多くの不動産屋さんとのやり取りの中では、ローン継続中に賃貸に出すことについて全く問題視されていません。
そのくらい普通のことらしいですが、認識が甘いですかね？

[26: 22]

>>25

何度も言っているように、金消契約書と、付帯しているローン約款を読んでください。
そこに何もかかれていなければ大丈夫です。
ちゃんと住所変更の手続きだけしておけば、賃貸に出すことで不利益になることはないでしょう。

逆に、もしそこに、賃貸を制限するような条項があれば銀行に確認してください。
まずはそれからです。

[27: 匿名さん]

多くの金融機関は

①所定の手続きにより住所変更の届出を出す
②そして金融機関が認める

この手続きを踏むことでローン中の賃貸を認めるのが普通です。

ただし悪意（最初から投資のつもりだが金利が安いので住宅ローンで借りる）があったり、支払い状況に不安がある（抵当権がある物件に専有屋がいると厄介）場合など拒否できるように、形式上②の項目を設けているのかと考えます。

もし普通の転勤で賃貸を認めない場合は状況に対してなんらかの懸念があるのだと思います。

[28: 匿名さん]

私の場合住宅金融公庫の時代なので参考になるかどうかわかりませんが。
18年前にマンションを購入、同じように転勤になり賃貸に出しました。
ローンはそのまま継続して払えばいいので転勤しても問題ありませんが、住所変更届を提出するにあたりその理由を聞かれます。それは銀行又は住宅金融支援機構に自分の所在をはっきりしていないとならないからです。当たり前ですよね。
基本的に住宅ローンは自分が住むためにお金を貸してくれるという前提がありますから、確か3年間の一時的な転居という形で許可をだしてくれたと思います。その後は3年毎に住めない理由を連絡すればいいのです。
従いまして銀行には賃貸にするとは言わない方がいいです、銀行も困ります。どうしようかな〜、って言っとけば問題ありません。
で、売却するか賃貸に出すかはその人の考え方ですね。私の場合は、賃貸に出す物件の家賃が月々の支払い・管理費・修繕費・駐車場の合計以上になるようにして設定しました。あなたと同じように転勤先では借り上げ住宅80％が会社負担なので今までよりも支払額が少なくなり貸した人にローンを払ってもらう形になります。あくまでも理想どうり賃貸できたらの話です。
ここで一つ理解しておかなくてはならないのが住宅ローン減税です。実際に住んでいないと減税対象になりませんからその恩恵が受けられません。
私はというと運良くずっと借り手が途切れなかったのでローンは完済、今も賃貸中で収入があります。
一つアドバイスですが、新しい物件なので法人契約、禁煙等の条件を付けて高めの家賃に設定した方が絶対良いですよ。適当に安く賃貸に出すとそれなりの方が借りてくれます、家賃の滞納や近所付き合いの問題、それから部屋を綺麗に使ってくれません。
投稿するのが遅くなってしまいましたがまだ悩んでいるようなら参考にしてください。

[29: 匿名さん]

結局、売却か賃貸どちらにしたんでしょうか?

[30: 匿名さん]

スレ主です。
転勤が延びてしまって、まだ保留中です。

[31: 匿名さん]

転勤で賃貸に出せないなんて言ったらかなりの人が大変なことになるでしょう。
ちゃんと転居住所を出しておけば普通平気です。

あとは前もあったとおり、税控除は出せない、ちゃんと白色で収入を申告する、です。
別のスレでみたことありますが、賃貸収入からローン額を引いてマイナスで還付して
もらってた人がいました。
いくら白色だからってもう少し真面目にやってほしいです。
大体、借り手がちゃんといたらマイナスになるわけないのに税務署も真面目にやって
欲しいです。

その間、賃貸（実際に居住）の方は会社からの補助もあるようなので、ちゃんとローン
との差額などをきちんと積み立てておいて（財形などがいいでしょう）繰り上げ返済して
おくなどしましょう。

貸すときはリハウスでもリバブルでもいくつでも契約でき、決まったところの方法の
契約になります。
売却のような専任などはありません。
ただ、ある程度のところに頼まないとファミリー物件は難しいです。

出すときは期限を切るか（２年とか３年とか）切らないで普通の賃貸にするかを
考えないとなりません。
普通の賃貸でないと一般相場のような金額は難しいと思ってください。

[32: 匿名さん]

昨晩に引き続き・・

私もあまりに惜しくて賃貸に出していましたが、法人契約の人が
その地域を気に入ってしまい、下のこどもが生まれるらしくて
一戸建てを購入？してしまいました。

退去が４月になってしまったので、多分ファミリー物件だと次は
夏休みか年末まで、運悪くするとよく年度末まで埋まらないかも
しれないので、現在賃貸と売却と両方考えてやってます。

運悪く１１か月賃貸が入らないと結構厳しいです。
ローンも管理料も修繕積立も固定資産税も同じですから・・
おまけに減税なし。
でも賃貸の間に繰上げもしたため売却価格をローンが下回ったので
また帰ったら中古で買い直すかしようと決めました。
１００％ローンでよくここまでなんとかなりました。

スレ主さんも転勤が伸びたなら、しばらくずっと伸びるといいですね。
ファミリー物件は賃貸も結構難しいです。

[33: 匿名さん]

スレ主です。
来年１月には転勤確定しています。
需要期があるようで、タイミングも大切なんですね。