ローン中は賃貸に出せない？売却か賃貸に出すか？

[匿名さん]

転勤が決まり、マンションを売却するか賃貸に出すかで迷っています。

■マンションの概要
①旧財閥系デベ
②竣工後３年
③約70㎡の３ＬＤＫ
④東京市部私鉄主要駅から徒歩５分
⑤東南角住居でベランダは南面
⑥現在のところ日当り眺望は問題ありません
⑦ローンは１５万円／月（管理費・修繕積立金別）

■賃貸に出した場合
周辺物件の賃貸相場は１４万円（管理費別）くらいだと思います。
新築分譲を購入して３年です。ローン返済中ですと賃貸に出せない、あるいは制約条件があると聞きました。
転勤先では同額程度の賃貸マンションを借りますが、賃貸料の２５％を負担するだけで済みます。
（１４万円の賃貸物件なら３万５千円の負担）

■売却した場合
売却するとローン残債に対して２００～３００万円赤字になりそうです。
定年近くまで転勤となりそうなので、転勤から戻った時には年齢的に新たなローンを組めるか心配です。

■悩み
住宅ローン控除の優遇、固定資産税の負担などいろいろ問題もありそうですが、整理できていません。
賃貸に出すか？売却するか？判断に苦慮しています。
どうかお知恵をお貸しください。

[14: 匿名さん]

議論が噛み合っていないような・・・

結局、住宅ローン中に賃貸に出すときは銀行の了承を得る必要があるってことですよね？

[15: 匿名さん]

賃貸に出すというか債務者が住まなくなった時点で届け出を出せという契約がほとんどですよ。
届け出をせずに引っ越して、郵便物とか届かなかったら（返送されたら）期限の利益を喪失すると契約は続きます。建前はね。

[16: 買い換え検討中]

住宅ローンは、
契約前は居住目的が必須。
契約後の現状報告は、義務ではなく、銀行からのお願い。
無職になっても、転職、引っ越ししても、
元金と利子さえ払っていれば良いでしょう。
居住目的は、あくまでも購入前の話しですよ。

[17: 匿名さん]

お願いじゃなくて契約上の義務です。ご自分の金消契約書をちゃんと見てください。

[18: 匿名さん]

＞無職になっても、転職、引っ越ししても、元金と利子さえ払っていれば良いでしょう。
そんなのはあたりまえだ。銀行も文句言うまい。

問題は元金と利子を払ってれば、銀行に黙って賃貸にだしてもいいのか？

[19: 匿名さん]

大抵はダメだね。というか自分のローン契約書みれば書いてあるだろ。期限の利益を失う（残債の一括返済）と書いてあるハズ。

[20: 匿名さん]

銀行的には黙ってやって欲しい。最後はつまるところ金融庁判断なので許可は出したくない。
いや知りませんでしたという態度を貫きたいだけ。

[21: 匿名さん]

なぜ賃貸に出すのはダメかといえばＢＩＳ規制のためだね。賃貸に出すならこれは止むを得ないと合理的に説明できないと金融庁に銀行が怒られる。

[22: 契約済みさん]

自分が先日契約した住宅ローン（メガバンク）の金消契約並びに住宅ローン約款上にそのような
条項は含まれていません。

また、担当支店のローン課に再度照会しましたが、全く制限はないとのこと。

このスレの内容についても、犯罪収益移転防止法で規定される本人確認義務上、
無断で住所変更を行い連絡がつかない顧客に対して一定期間の猶予を設け、期限の利益の喪失及び
一括返済を要求できることと勘違いしているのでは？とのこと。

他行の状況について言及すべき立場にありませんが、こんな掲示板の伝聞等で判断なさらずに、
個別に契約書及びローン規約、約款を確認されることをおすすめします。

そもそも銀行や保証会社が債務者の持つ不動産そのものの対し制約をかけられるのは
担保物件の抵当権に関する権益に対してであり、不動産の所有者の使用に関わる賃貸借契約に成約をかけることは
財産権の侵害に相当する可能性がありますね。

BIS規制の件、本当でしょうか。銀行自らのPLに影響しない担保物権の賃貸借契約や転貸借契約は
対象外だと思いますが。

以下は金融庁の金融検査マニュアルですが、当該マニュアルの
「リスク管理等編p161Ⅲ．信用リスク・アセット額の算出p161１．事業法人等向けエクスポージャー」
で「③不動産が賃貸事業用でないこと」として限定列挙されている事例でもわかるように、
そもそも当初から賃貸事業用として返済を賃貸収入で得るものなどが対象です。

一方、返済を賃貸収入以外の収入で得ている個人が、その収入を前提に、
別途、物件を賃貸に出すこととは全く違いますから、ここでいうBIS規制の問題と、
ローン契約後に賃貸に出すこととは全く関係ありませんね。

※もちろん上記の事業法人の事例と同様、最初から賃貸目的で賃貸収入をもとに返済するのであれば当然にこの規制に
抵触します。しかしながら、途中から賃貸に出すことはこれに該当しません。

http://www.fsa.go.jp/manual/manualj/yokin.pdf

[23: 匿名さん]

だったらスレ主さんは、途中から賃貸に出せばいいんじゃない。でも銀行の方針が変わって、突然賃貸はダメだから今すぐ返済しなさいって言われたら困るから、私だったらやらない。

[24: 匿名さん]

スレ主もいなくなったしどうでもいいな。

[25: 匿名さん]

スレ主です。
ＲＯＭばかりで書き込まなくてすみません。
今は賃貸に出す方向で話を進めようと思っています。
銀行には行っていませんが、多くの不動産屋さんとのやり取りの中では、ローン継続中に賃貸に出すことについて全く問題視されていません。
そのくらい普通のことらしいですが、認識が甘いですかね？

[26: 22]

>>25

何度も言っているように、金消契約書と、付帯しているローン約款を読んでください。
そこに何もかかれていなければ大丈夫です。
ちゃんと住所変更の手続きだけしておけば、賃貸に出すことで不利益になることはないでしょう。

逆に、もしそこに、賃貸を制限するような条項があれば銀行に確認してください。
まずはそれからです。

[27: 匿名さん]

多くの金融機関は

①所定の手続きにより住所変更の届出を出す
②そして金融機関が認める

この手続きを踏むことでローン中の賃貸を認めるのが普通です。

ただし悪意（最初から投資のつもりだが金利が安いので住宅ローンで借りる）があったり、支払い状況に不安がある（抵当権がある物件に専有屋がいると厄介）場合など拒否できるように、形式上②の項目を設けているのかと考えます。

もし普通の転勤で賃貸を認めない場合は状況に対してなんらかの懸念があるのだと思います。

[28: 匿名さん]

私の場合住宅金融公庫の時代なので参考になるかどうかわかりませんが。
18年前にマンションを購入、同じように転勤になり賃貸に出しました。
ローンはそのまま継続して払えばいいので転勤しても問題ありませんが、住所変更届を提出するにあたりその理由を聞かれます。それは銀行又は住宅金融支援機構に自分の所在をはっきりしていないとならないからです。当たり前ですよね。
基本的に住宅ローンは自分が住むためにお金を貸してくれるという前提がありますから、確か3年間の一時的な転居という形で許可をだしてくれたと思います。その後は3年毎に住めない理由を連絡すればいいのです。
従いまして銀行には賃貸にするとは言わない方がいいです、銀行も困ります。どうしようかな〜、って言っとけば問題ありません。
で、売却するか賃貸に出すかはその人の考え方ですね。私の場合は、賃貸に出す物件の家賃が月々の支払い・管理費・修繕費・駐車場の合計以上になるようにして設定しました。あなたと同じように転勤先では借り上げ住宅80％が会社負担なので今までよりも支払額が少なくなり貸した人にローンを払ってもらう形になります。あくまでも理想どうり賃貸できたらの話です。
ここで一つ理解しておかなくてはならないのが住宅ローン減税です。実際に住んでいないと減税対象になりませんからその恩恵が受けられません。
私はというと運良くずっと借り手が途切れなかったのでローンは完済、今も賃貸中で収入があります。
一つアドバイスですが、新しい物件なので法人契約、禁煙等の条件を付けて高めの家賃に設定した方が絶対良いですよ。適当に安く賃貸に出すとそれなりの方が借りてくれます、家賃の滞納や近所付き合いの問題、それから部屋を綺麗に使ってくれません。
投稿するのが遅くなってしまいましたがまだ悩んでいるようなら参考にしてください。

[29: 匿名さん]

結局、売却か賃貸どちらにしたんでしょうか?

[30: 匿名さん]

スレ主です。
転勤が延びてしまって、まだ保留中です。

[31: 匿名さん]

転勤で賃貸に出せないなんて言ったらかなりの人が大変なことになるでしょう。
ちゃんと転居住所を出しておけば普通平気です。

あとは前もあったとおり、税控除は出せない、ちゃんと白色で収入を申告する、です。
別のスレでみたことありますが、賃貸収入からローン額を引いてマイナスで還付して
もらってた人がいました。
いくら白色だからってもう少し真面目にやってほしいです。
大体、借り手がちゃんといたらマイナスになるわけないのに税務署も真面目にやって
欲しいです。

その間、賃貸（実際に居住）の方は会社からの補助もあるようなので、ちゃんとローン
との差額などをきちんと積み立てておいて（財形などがいいでしょう）繰り上げ返済して
おくなどしましょう。

貸すときはリハウスでもリバブルでもいくつでも契約でき、決まったところの方法の
契約になります。
売却のような専任などはありません。
ただ、ある程度のところに頼まないとファミリー物件は難しいです。

出すときは期限を切るか（２年とか３年とか）切らないで普通の賃貸にするかを
考えないとなりません。
普通の賃貸でないと一般相場のような金額は難しいと思ってください。

[32: 匿名さん]

昨晩に引き続き・・

私もあまりに惜しくて賃貸に出していましたが、法人契約の人が
その地域を気に入ってしまい、下のこどもが生まれるらしくて
一戸建てを購入？してしまいました。

退去が４月になってしまったので、多分ファミリー物件だと次は
夏休みか年末まで、運悪くするとよく年度末まで埋まらないかも
しれないので、現在賃貸と売却と両方考えてやってます。

運悪く１１か月賃貸が入らないと結構厳しいです。
ローンも管理料も修繕積立も固定資産税も同じですから・・
おまけに減税なし。
でも賃貸の間に繰上げもしたため売却価格をローンが下回ったので
また帰ったら中古で買い直すかしようと決めました。
１００％ローンでよくここまでなんとかなりました。

スレ主さんも転勤が伸びたなら、しばらくずっと伸びるといいですね。
ファミリー物件は賃貸も結構難しいです。

[33: 匿名さん]

スレ主です。
来年１月には転勤確定しています。
需要期があるようで、タイミングも大切なんですね。