入居後すぐに買い換えるにはいくら必要ですか？

[にゃんこ]

５０００万円の新築マンションに入居して３ヶ月ですが、入居して不幸がたび重なり、
相性の悪いマンションのような気がしてきて、他のマンションに買い替えたくなりました。
しかし、ローンを組んだ主人にはとても言うことは出来ず、ひとり密かに考えてます。
ローンは35年で某銀行の3年変動金利で４２００万です。
子供はなく、30台前半、夫年収８８０万、私年収４５０万です。
頭金、諸費用、家具雑費などで、貯金もほとんど使い果たしてしまいました。
もし買い替えとなると、最初にいくらぐらい必要なのか気になります。
また、ローンを組んだばかりでは、借り換えも出来ないと噂を聞いたこともあり、
調べているのですが、いまいちよくわかりません。
どなたかお知恵を貸していただけませんでしょうか？

[61: りんご]

こんばんは、にゃんこさん。
５年待つのが得か損か、にゃんこ家の事情と周辺相場がわからないのでなんとも申せませんが・・・
仮に５年後損失控除を受けようと待っていても、税法が変わって損失控除がなくなる可能性もありますし
住宅ローン控除も縮小される方向ですから・・・
また、より駅に近いライバル物件が出てくれば、さらに赤字が増える可能性もあります。
地価が高騰している時代なら待つことが正解でしたが、今の時代は難しいですから
よくよくご検討くださいね。

[62: りんご]

こんばんは、４５さん。
所得費、我が家の場合はエアコンを持ち出したのでダメだったと聞いていたのですが
夫に聞いてみると、増改築の分(４００万)も申告しなかったそうです。
理由は、損失控除は年収の３年分しか受けられないですよね
うちの場合は土地建物の取得費だけで３年分の年収では足りないほどの赤字が発生していまして
これ以上申告しても無駄だと判断したようです。
本音を言えば、相手はお役所　提出書類が多いので面倒だったようです。

築浅の皆様と古家の我が家とでは状況が違いましたのに、自分のことばかり書いて申し訳ありませんでした。

ところで、先週やっと２月に還付請求した所得税が戻ってまいりました
あまりに長すぎて利息が付いていたのには驚きましたが。
しかし税務署から市役所への連絡が遅すぎて、すでに今年度の住民税１期分の請求が来てます(自営業になったので振込用紙)
あちらの都合上１期分はとりあえず支払いをしてほしいと言われました。後からまた還付するとか・・・
役所ってところは。

４５さん、お暇な時で結構ですから、是非手数料のお話教えてくださいね。

[63: にゃんこ]

４５さん、りんごさん、こんにちは。
いつも大変参考になるお話、ありがとうございます。

＞５年待つのが得か損か、にゃんこ家の事情と周辺相場がわからないのでなんとも申せませんが・・・
＞仮に５年後損失控除を受けようと待っていても、税法が変わって損失控除がなくなる可能性もありますし
＞住宅ローン控除も縮小される方向ですから・・・

りんごさん、そうなのです。先日、5年後買い替えた方が得ですね、と申しあげたのですが、
あれから、再度、新たな本を購入し、読んでみると、5年といっても17年3月入居なので、
実際は23年の1月1日を超えるまで5年とみなしてもらえないだとか、住宅ローンの控除が
年々縮小されていることなど改めて認識すると、税金だけにこだわってよいものかと
ちょっと心に迷いが生じてきていたところでした。
まじめに一度、税務署に行って、5年待つほうが得かどうか、相談したいと思います。
でも、本を読んでいて気づいたことがありました。
以前読んでも意味がわからなかった税制のことが、このスレでりんごさん、４５さんの
解りやすいご説明をいただいていましたので、次に読むと自然と意味が解ってくるのです。
本当に皆様に感謝感謝です。ありがとうございます。

４５さん、この秋、ご入居なのですね。おめでとうございます。
成功の買い替え、是非、見習いたいです。
検討、研究、そうですよね。私も今のマンションを購入したとき以上に目が肥えて
きている気がします。あの時は気にならなかったことも、今のモデルルーム巡りでは
違った目で見れるようになっている気がします。
まずは我が家の場合は、今は一文無しですから（笑）、貯金からの始まりですが、、、
是非、私も優秀な仲介業者をお教え下さい。手数料も大きな額ですものね。

[64: りんご]

こんにちは、にゃんこさん。
＞税金だけにこだわってよいものかと
そうですね、後から還付される税金も嬉しいのですが
問題は、還付金と損金額とを比較してどちらが大きいかですよね。

相談される場合は、税務署よりも銀行のローン相談をお勧めします。
過去３年分のご夫婦の源泉と最新のローン支払い予定表を持参すれば
資金計画や税金相談まで無料でやってくれます。
平日時間がない方の為に、土曜日に開催している支店も増えました
各銀行のホームページからも相談できます(私も利用しました)

＞私も今のマンションを購入したとき以上に目が肥えて
わかります。
私も初めてなら見えなかった物件の欠点がやたら気になりましたから
でも、これだけ売り物件が豊富な時代ですからきっとご夫婦が満足する物件に出会えますよ。
不動産は縁のものと言われますしね。

[65: 45]

仲介手数料のお話をする前に、背景となる私のマンション購入から売却までの経緯をお伝えします。

私は30代後半まで、中野のマンションで独り暮らしをしておりました。分譲賃貸物件だったので
結構仕様も良く、また通勤時間30分も魅力でした。

ところが人生いろいろな事があって、自然に触れながら癒される生活に憧れるようになったのです。
そして、もう一生独身も覚悟していましたから永住も考えてマンション購入を決意したのでした。
当時マスコミに書かれてた「今（1999年当時）が底値！」、の記事もマンション購入の決意を後押し
しました。そしてやっと選んだのが、東急田園都市線Ｆ駅徒歩5分の新築2LDKマンションでした。

約62平米ながら独り暮らしには充分な広さで、また桜並木と豊かな緑に囲まれ多摩川と富士山を望み、
日当たりも抜群でまるでリゾートマンションに住んでいるかのような生活を送っていました。
一方で、急行利用で渋谷まで10分余り、また歩いて10分足らずで高島屋にも行ける便利な立地でも
あったので、そのマンションでの生活には充分満足しておりました。

ところが人生とは不思議なもので、結婚を諦めて一年も経たないうちに、今の妻と出会ったんですよ。
その彼女が私のマンションに来て言った台詞が、「家族で住むにはちょっと狭すぎるよ。」でした！
それに殺人的な田園都市線の通勤ラッシュを、私だけでなく彼女にも強いるのはかわいそうでしたし、
実は私自身、都心での便利な生活に再び戻りたいとも思っていたのです。それで売却を決意しました。

そしてタイミング良く「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシが
郵便受けに入っていたので、その仲介業者Ｄ社に売却依頼をしたのですが・・・完全にハマリました！
（次回に続く）

[66: 53]

45さん、こんにちは。
経緯の説明ありがとうございます。
45さんの場合は、マンションに不満があっての売却ではなかったのですね。
ご結婚という幸せな転機での住み替えとはうらやましいです。
Ｆ駅は人気の場所ですし、徒歩5分でしたら、高値での売却も十分可能という気がします。
>「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」
最近うちのマンションにも同じ文句のチラシが入っていました。
これでこちらから連絡をとれば、仲介業者の手もわずらわせてないし、手数料かなり値切れる
んじゃない？と私は思ったのですが、同じ感じかなぁと想像しています。

以前書かれていた優秀な営業マンの見極め基準がありましたら、次回に書いていただけたらな〜と思います。
それでは続きを楽しみに待っています。

P.S.
>都心での便利な生活に再び戻りたいとも思っていたのです。
ローンとは関係ないのですが、F駅なら都心にも近いし十分便利だと思ったのですが、やはりかなり違うもの
でしょうか。男性と女性とでは、利便性に対する捉え方は違うと思いますが。
前は全く都心に住むなんて考えもしなかったのですが、最近住み替えは都心のマンションでもいいなと思い
始めています。参考までに教えていただけたら有難いです。

[67: にゃんこ]

りんごさん、４５さん、５３さん、こんにちは。
毎日、暑いですね。

＞相談される場合は、税務署よりも銀行のローン相談をお勧めします。
りんごさん、いつも情報ありがとうございます。
あやうく、税務署に行くところでした。銀行ローン相談で税金のことも
相談できるとは夢にも思っていませんでした。
毎回、為になるお話を聞けて、本当に感謝しております。

４５さん、売却経緯、拝見いたしました。
ずっと４５さんはなぜ２年で買い替えされたのだろうと疑問に思っていたのですが、
聞いてよいものか悩んでおりました。
５３さんのご意見同様、お幸せな買い替えで、お得に買い換えされて本当にうらやましいです。
次回の続きを楽しみにしております。

４５さん、５３さんのお宅に入ってきたチラシ、いいですねえ。
５３さんも４５さんのようにお得に買い替えが出来るかもですね。
我が家のマンションにはまだチラシが入ってきていませんが、そのうち入ってきたら、
狙いですね。
我が家のマンションも、そこそこ都会に位置しているのですが、最近見に行くモデルルームは、
より都会のマンションばかりです。
最近発売されている新築マンションは、スーパーも少なく、オフィス街といったところが多く、
マンションを買い換えて、生活の利便性が不便になるかなあと思うと、買い替えの条件に
マンションの価値もそうですが、環境の部分が大きいなあと思い始めました。
最初に買ったときよりも何倍も慎重になって、色々なことを考えられるようになりました。
この先発売されるマンションに期待大ですが、未だにどこの街に住むのがベストかの結論が
でていません。
今度は失敗は許されないから、勉強、研究、の毎日です。あ、その前に貯金もでした。（笑）

[68: 53]

にゃんこさん、こんにちは。
まだ6月だというのに、真夏のように暑いですね。

マンションの立地については、私も悩みます。
購入前、主人は通勤にも便利で、資産価値の下がりにくい都心が希望だったのですが、私が生活の利便性が
気になって、以前近くに賃貸で住んでいて土地勘のある今のマンションに落ち着きました。
土地勘のない街を選択するのも、ちょっと冒険ですよね。

購入時に万一の際は、賃貸や売買可能な物件を選んだつもりですが、45さんの立地で2年で1割安の査定だと
考えると、査定してもらうのがかなり怖いです。
うちの場合、金銭的な面（損金）を考えると、研究＆貯金の期間を含めて、やはり5年は住んだほうが痛手は
小さいかなと思っています。
でも今後土地の価格や金利が上昇する可能性を考えると、判断が難しいところです。。。

[69: 45]

私の65の書き込みで、誤解があるといけないので補足致しますね。

まず、「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシについてです。
このチラシが入っていたからと言って、実は簡単には喜べないんですよ。なぜなら、そんな今すぐ
にでも買い取ってくれそうなお客さんが、本当にいるのかどうかはかなり怪しいからです。

高倍率で即日完売した人気物件とか、広尾ガーデンヒルズや東京ツインパークスなどのプレミア
物件なら、売り手の言い値でも買いたいお客さんはいるかも知れません。でも普通のマンションの
場合は、価格や広さ、内装や間取りなど、買い手の希望する条件を満たさない限りそう簡単には
成約には至らないことが多いのです。

では、なぜそんなチラシが入るかと言うと、仲介物件は仲介業者にとって手数料を得るための商品
なのですから、何が何でも売り手を見つけなければ商売になりません。
いくら買い手のお客さんがいても仲介する物件がないのでは、手数料は入って来ませんからね。
そこで、オーナーが売りたくなるようなチラシを入れるのです。そして仲介契約を結ぶのですよ。
私はそんなふうにして、釣られてしまったのでした・・・

次に仲介手数料の値引きの件ですが、普通は仲介手数料の値引きはやはり期待できないでしょう。
私の場合は、最終的に売買を成約させた仲介業者Ｔ社が損して得する戦略を取ったために、結果
として値引きになったのです。つまり、売り手である私と買い手のお客さんのそれぞれの希望価格
とで、最後の土壇場でも90万円の差があったんですね。その差を仲介業者Ｔ社は、私が支払う仲介
手数料の90万円値引きで埋めてきた訳です。
不動産仲介業は完全成功報酬制なので、成約しない限り業者には一切手数料が入らない訳ですから
何としてでも成約させたかったのでしょう。その辺は業者とのいろいろな駆け引きがあったのでした。

[70: にゃんこ]

５３さん、４５さん、りんごさん、こんにちは。
今日もまたまた暑いですね。

＞金銭的な面（損金）を考えると、研究＆貯金の期間を含めて、やはり5年は住んだほうが痛手は
＞小さいかなと思っています。
５３さん、そうですよね。私も気持ちは今すぐにでもという気なのですが、今の新築発売
されているマンションには、いまいち買い換えるまでのときめきには至らず、良い物件待ちです。
今のマンションがいくらで売れるかわからないので、ある程度お金も貯めておかないと
なりませんし、そうすると5年前後ぐらいでトントンかしらなどと思っております。
でも、胸ときめくような物件が出てきたら、飛びついてしまうかもしれませんが、、(笑）
モデルルームに行っても設備は当然なのですが、玄関パネルの材質、ポーチの大きさ、
ベランダの隣との仕切りの高さ、など変わったところばかりチェックし、どこを
妥協点にするかむずかしいです。
一回マンションを購入したからこそ解ったことが多く、胸ときめくにはかなり基準が
厳しそうです。。。

４５さん、チラシ、仲介手数料の件、ありがとうございます。
これからきっとチラシも入ってくると思いますので、見極めと駆け引きですね。
売却希望価格を簡単に下げないのもひとつですね。
私的には今のマンションと同じデベ販売会社で次のマンションも購入し、売却も
同じ販売会社で依頼すると、何か得があるかなあと思っていたのですが、甘い
ですかね。
これも研究しないと。。。
このスレで色々な情報がいただけて、毎日、勉強になります。

[71: 53]

こんにちは。
チラシも一種の釣りなんですね。
結構具体的に書いてあったので、ちょっと真に受けてしまいました。

>普通は仲介手数料の値引きはやはり期待できないでしょう。
仲介手数料は最大物件価格の3%＋6万円とどこかに書いてあったのですが、最大＝最低という
感じなのですね。

>ベランダの隣との仕切りの高さ、など変わったところばかりチェックし
私もベランダの仕切りがコンクリートで完全にふさがれているタイプ（避難経路が横ではなく下）が希望で、
実際そのタイプの物件を購入しましたが、窓を開けていても隣の声など気にならなくていいですよ。

>一回マンションを購入したからこそ解ったことが多く、
本当にそう思います。事前にネットで勉強していても、実際購入しないとわからない点って多いですよね。
家も3回建てて、ようやく希望の家ができるみたいなことを聞きますよね。
3軒目を検討しているりんごさんは次はかなり希望に近い家になりそうで、うらやましいです。
ただ数年たてば標準とされるグレードもそれなりに上がると思うので、立地さえクリアすればよい物件に
出会える可能性は高くなるのではないでしょうか？
でもその頃には隣人にも変化があるだろうし、環境も変わる気がするので、なんか微妙〜です。

>同じ販売会社で依頼すると、何か得があるかなあと思っていたのですが、
どうなんでしょうね。
どなたか詳しい人がコメントしてくれるといいですね。

[72: 45]

ちょっと補足の補足をさせて下さい。

「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシに関してですが、仲介業者の
釣りの道具に過ぎないと受け取れる表現は言い過ぎでしたので、多少訂正致します。

このチラシの意味は「○○マンション（近辺）限定で（価格や広さ、内装や間取りなどの条件に合う物件を）
お探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うことなので、このチラシが入っていたからと言って、安易に
楽観はしない方が良いでしょう！

実際は、良心的な仲介業者なら、購入希望のお客さんが全然いないのにチラシを入れるとは考えにくいです。
ただ、値段はいくらでも良いからそのマンションをどうしても買いたいって思うお客さんがいるかと言えば、
そんな都合良くはいかないでしょうね。結構簡単に、お客さんは条件の良い物件に流れてしまうものですよ。
中古マンションの売買が成立する最大の条件は、やはり何と言っても価格ですから。売り手は高く売りたいし、
買い手は安く買いたい。そのネゴシエーターが仲介会社なのですよね。

>53さん
>45さんの立地で2年で1割安の査定だと考えると、査定してもらうのがかなり怖いです。

私が前のマンションを売却したのは2002年ですが、今から振り返ると底値で売ったのかも知れないと思って
います。その二年後に田園都市線Ｆ駅から徒歩2分の場所で新規販売されたタワーマンションは、私の物件
よりも平均して2割以上坪単価がアップしていましたが、大人気のうちに全戸即日完売だったと聞いています。
マンションのグレード等が異なるので単純比較は出来ないですが、やはり売却のタイミングは重要でしたね。

そもそも査定価格ですが、買い手が付きやすいように控えめの価格を提示するみたいですよ。（仲介業者の
営業マンが教えてくれました。）ですから、査定価格にどれだけプラスαを乗せて売却出来るかが勝負です。

何だか補足や余談ばかりで、私の売却のいきさつ話がちっとも前に進まず済みません。。。

[73: りんご]

皆様おはようございます。
私も書きたいことがありますが
４５さんの売却日記(？)が完結するまでロム専でいます(^-^)

[74: 53]

45さん、こんにちは。
ついつい書き込みをしてしまって、話が進みませんよね。すみません。
わたしもりんごさんと同じく完結するまで、おとなしくロムしています。

[75: 45]

月末で仕事がバタバタし、また週末は旅行に出掛けておりまして、間が空いてしまいました。

>りんごさん、53さん

いえいえ、決してそんなつもりではありませんよ。ただ、私は文章をじっくりあれこれ考えながら
書くのが好きなので、時間が掛かってしまうのです。そして平日は会社のパソコンから掲示板への
書き込みは、情報セキュリティの関係で禁止されているので、早朝・深夜しか書き込み出来ません。
それで、私の売却のいきさつ話がちっとも前に進まなくて、申し訳ないなぁと思ったのです。

お気遣い恐縮ですがマイペースな私を許して頂き、皆さん遠慮しないで書き込みを続けて下さいね。
私も早々に売却日記（笑）を完成させますので。

[76: 45]

さて、「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシを入れたＤ社に
電話して、どんなお客さんがいらっしゃるのか聞いてみました。
何でも、そのお客さんは私のマンションが新築分譲された時に購入を検討したのだけれど、資金面で
不安があり見送ったそうです。それが二年経って購入資金も増え、近くに住んでいることもあって、
そのマンションで売りが出ればぜひとも購入したいとのことでした。

この話を営業マンから聞いて、この分ならこちらの希望価格で結構あっさり売却出来そうだなと私は
楽観したのでした。と言うのは、その前年に同じマンション内で、新築分譲当時の価格の２％引きで
売却が成立した部屋があったからです。
そこで翌日Ｄ社の営業マンに来てもらったのですが、マンション売却は初めてで何も知らない私は、
業者の言われるがまま契約期間三ヶ月の専任仲介契約を結んでしまったのでした。。。

普通、不動産の仲介契約には、おおまかに専任契約（専属専任を含む）と一般契約があります。
専任契約の場合、契約期間中は他の業者と仲介契約を結ぶことは出来ませんが、売買成約に向けて
全力を尽してくれることが期待出来ます。今住んでる物件を売って新しい物件を購入する場合などは、
購入物件のディベロッパー系列の仲介業者と専任契約を結ぶことが多いと思います。
でもハズレ業者と専任契約を結ぶと悲惨なことになります。その業者に見切りをつけて他の業者と
仲介契約を結びたくても、解約しない限り出来ないのですからね。私の場合がまさしくそうでした！

[77: 45]

（続き）
そして私がＤ社と契約したその週末に、Ｄ社の営業マン二人（次長と新人）が「○○マンション限定で
お探しのお客様」Ａさん夫婦を連れて見学にやって来ました。私はＡさん夫婦がすぐにでも売買契約
を結んでくれるものと思っていましたが、世の中そんなに甘くなかったですね。。。

奥さんはかなり乗り気でしたが、ご主人があまり気乗りしない様子で、狭いとか（価格が）高いとか
不満を漏らされていました。そして、ズバリ購入希望価格を聞いてみたところ、私の売却希望価格の
4,890万円（新築分譲当時の価格の２％引き）よりも何と690万円も低い4,200万円だったのです！
あまりの開きに私は愕然とし、奈落の底に突き落とされた気分でした。そしてもう交渉の余地なし、
と言うことでＤ社の営業マン共々お帰り頂いたのでした。そして私のマンション売却に関する苦悩の
日々は、そのときから始まったのです。。。

ところが本当に世の中不思議なもので、その３ヶ月後に私のマンションを買って頂いたのは、何と
そのＡさん夫婦だったのです。。。（次回に続く）

[78: にゃんこ]

45さん、りんごさん、53さん、こんにちは。
ご無沙汰しております。
梅雨でじめじめしてますが、本日はお天気ですね。
45さん、お忙しいところ「売却日記」ありがとうございます。
小説のように読み応えがあり、続きが楽しみです。
チラシから高値で簡単に売却されたのかと思いましたが、実は裏話が
あったのですね。
買手のいい値で売却せず、少し粘ったほうがいいのですね。
またまたいい勉強になります。
続きを楽しみにしております！

[79: 45]

皆さん暑中お見舞い申し上げます。随分ご無沙汰しております。亀よりも遅いレスで済みません。
さて今さらながらですが、マンション売却日記の続きです。

今すぐにでも購入して貰えると私が思い込んでいたＡ夫婦と価格面で決裂して以来、売却戦略練り
直しのため、Ｆ駅近辺のマンション価格やその後の新規供給動向を遅まきながらリサーチし始めま
した。そして改めてＤ社および念のため別のＳ社でも査定価格を出してもらったところ、どちらも
分譲時販売価格から約一割引きの4,500万円でした。

そこで、マンションの売却希望価格を査定価格前後にして出来るだけ早く売却するか、時間がかかる
ことを承知の上で付加価値分を査定価格に上乗せしてじっくり買い手を探すか、最初は迷いました。
でも、次に私が新規物件を購入する時は焦らずゆっくり時間をかけて探そうと思い、一旦賃貸物件に
引っ越すつもりでいたのと、売却マンションの立地が充分に生活および交通の利便性が良く、一方で
豊かな自然に囲まれていた点から、査定価格に付加価値分を上乗せすることを選んだのです。

前にも書きましたが、そもそも査定価格とは同条件の物件が成約するであろう平均価格に対して多少
押さえ気味になっています。そこで私のマンションにどの程度の付加価値があって査定価格に上乗せ
出来るかを分析しました。

まず最初にその後の新規マンション供給動向ですが、Ｆ駅徒歩10分の金融機関研修センター跡地に
大規模マンションの分譲が開始していました。早速モデルルームへ行って価格リサーチをしたところ、
私のマンションよりも平均して一割ほど高いことが分かりました。
一方で中古マンションの販売状況ですが、元々新築マンションの供給が少ないエリアな事もあって、
競合する中古物件はその時点では出ておりませんでした。

この様な状況下で売却価格を見直した結果、査定価格に対して上乗せする付加価値を私は6%強に設定
しました。そして売却希望価格を4,790万円とし当初より100万円下げましたが、最初の募集は4,890万
円で行うようにＤ社に頼みました。実際に買い手と価格交渉に入った段階で、場合によって100万円
下げるつもりだったからです。
こうして３ヶ月間にわたる私のマンション売却活動が開始されたのでした。（次回に続く）

[80: ぬぬぬ]

私は98年に購入した港区内のマンションを買値とまったく同じ金額で売りました。都心部のマンションは今は少し値上がり基調みたい、にゃんこさんも一度査定してもらわれたほうがいいのでは？案外、買ったときより高く売れたりして。