入居後すぐに買い換えるにはいくら必要ですか？

[にゃんこ]

５０００万円の新築マンションに入居して３ヶ月ですが、入居して不幸がたび重なり、
相性の悪いマンションのような気がしてきて、他のマンションに買い替えたくなりました。
しかし、ローンを組んだ主人にはとても言うことは出来ず、ひとり密かに考えてます。
ローンは35年で某銀行の3年変動金利で４２００万です。
子供はなく、30台前半、夫年収８８０万、私年収４５０万です。
頭金、諸費用、家具雑費などで、貯金もほとんど使い果たしてしまいました。
もし買い替えとなると、最初にいくらぐらい必要なのか気になります。
また、ローンを組んだばかりでは、借り換えも出来ないと噂を聞いたこともあり、
調べているのですが、いまいちよくわかりません。
どなたかお知恵を貸していただけませんでしょうか？

[21: 匿名さん]

こんばんは　にゃんこさん。
１７と１８を書いた者です。
保険とは夫の生命保険（終身付き定期保険）と子供達２人の学資保険からです。
手持ち資金は抵当権を抹消するために使い果たしたので
二度の引っ越し費用や、次の家の手付け金（１０％と言われますが最近は１００万あれば大丈夫）
仮住まい費用もあり　２００万ほど現金が必要でした。

次の家のローンが実行されるまでは、夫名義では借金出来なかったので
顧信にでてこないと言われる契約者貸し付けと、妻（私）名義の借金に目をつけました。
※保険の満期金の範囲内で借りられる契約者貸し付けは、貯金として扱われるみたいで
調査しても個人の借金としては出てこないそうです。

もし他に質問があればどうぞ遠慮なくおっしゃって下さいね
私が分かることでしたらお答えします(^-^)

[22: 匿名さん]

私もにゃんこさんと同じような状況で、住み替えしたいなと思っていますが、数百万（予想）の売却損を
出して買い替えをして、果たして満足する結果になるのかと考えたら不安になります。
隣人との相性も含めて、実際住んでみないとわからない部分も多いですし。
ある意味、賃貸にすれば気楽なんでしょうけど、一度分譲に住むと設備の面を含めて、賃貸では満足でき
ない気がします。
17さんは何が原因で住み替えされたのかわかりませんが、住み替えをして満足していらっしゃいますか？
また新たな住居に対しての不安はありませんでしたでしょうか？
失礼な質問かもしれませんが、よかったら教えてください。

[23: にゃんこ]

17（18)さん、御返事ありがとうございます。
生命保険の情報は、すごくありがたいお話です。少し、希望が見えてきた
感じです。
まだまだ勉強不足だなあと本当に実感しています。
売却してその家に住み続けながら、次の家に引越しなんて都合のいいことは
やはり出来ないのですね。あたりまえですよね。
その辺のところを甘く考えていました。
17さんに再度質問があるのですが。
仮住まいは賃貸でしょうか？そうなると敷金礼金も別途発生されるのですね。
売却から次の家までの期間はどのくらいかかられましたか？(仮住まい期間）
いつも申し訳ございません。

マンションの売却損の追い金+仲介手数料+引越費用2回分＋仮住まい費用＋新居頭金
＋新居ローンなどの諸費用→一体いくら掛かるか恐ろしいですね。

[24: 匿名さん]

今のマンションにかかるお金、新しいマンションにかかるお金、移動に関するお金、
それぞれにかかる手数料や手間・時間・・・

考えると頭痛いですが、一番安く済むのは、分譲＞分譲で、ローンは銀行の
買い替えローンですかね。手続きなどがまとめて済みそうで。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/replacement/

これはまぁお金だけに注目した案ですが、もう次の移動はできないと思った方が
よいので、一度賃貸に出てゆっくり頭を冷やした方がいいかもですねー。

当人ではないのでなんとも・・ですが、直接的なことが何もないのに
買い替えを考えられる、ということが信じられないので。

[25: 匿名さん]

24さんへ
＞直接的なことが何もないのに
＞買い替えを考えられる、ということが信じられないので。

直接的なことって例えばどういうことですか？

[26: 匿名さん]

>>２５
考えられないような施工ミスがあった。
隣に予想外の建物が立って、日照がなくなった
周囲の騒音源があるのに気が付かなかった。
隣人がクレーマーのような問題のある人だった

こういう類のものであれば、引越しも考えるでしょう。

[27: 匿名さん]

>26さん
ありがとうございます。２４です。

大体そういう感じです。

もちろん、人それぞれです。
でも、そういうことがあって、買い換えると何百万円とかかる、ということがわかってくると、
もしかすると次も・・・と不安になって、即買い替えなんて考えられなくなると思うんですよ。

なので、一旦賃貸に行って、そうして本当に買ってよいのか？　そこで大丈夫なのか？
じっくり考えた方がいいですよ。と言いたかったのです。

ま、買い替えだと、残債なしで売れて、それでまるまるその時の売値と同じだけの
ローンで買い換えられたとしても、きっと（てきとーですが）２００万くらいのお金がかかると思います。
（それでもきっと売る前より安いマンションになりますね。追い金できればいいですが）

もちろん、何百万という頭金を捨ててまで、契約＞入居前自己都合キャンセル、などとする
つわものさんもいますので、本当に個人個人の問題だと思いますが、「即買い替え」だけは
考えない方がいいと思いましたので、買い替えの方法もあるにはある、ということを
お伝えした上で、ちょっとご意見を述べさせて頂きました。

ちなみに私も今年春に新築マンションを購入し、ローンがあと４１８回残っておりますｗ

[28: 匿名さん]

＞１
馬鹿か？？
そんなの不動産屋に聞け。
それで解決だ。
どうしても聞けないなら御祓いしろ。
結局そんな余裕ないだろ。
妄想で、人の手を煩わせるな。

[29: 匿名さん]

＞28
＞妄想で、人の手を煩わせるな。

妄想とは失礼だ。手を煩うなら、あなたは書き込まなければいい。
不動産屋に聞いたら、査定だのしつこくされるだろ。
そんなこと言い出したら、他のスレの質問にもあてはまるだろ。

[30: りんご]

１７・１８・２１を書いた者です。
戸建て板でも買い換えについて書いてます。よろしければご覧下さい。

沢山の質問を頂きましてありがとうございます。
ここは文字制限があり　一度には書けないので少しづつ書かせて頂きます。
別板でも書いたのですが、私の住み替え経験が後に続く方の参考に少しでもなればと
お節介を承知で書いています。
所詮素人の書くことですから個人の主観もあります。
どうかその点はご理解・ご了承下さいませ。
もしご不快な方がいればスルーして下さいね。

さてまずは売却理由ですが
入居後半年で嫌になったと書きましたが、これにはいくつかの理由があります。

結婚後の新居として中古戸建てを購入したのですが
結婚ってドタバタじゃないですか？
ギリギリまで仕事を続けていた私達夫婦に新居捜しをする時間的余裕がなかったんです。
で、夫の親族に全てをまかせてしまった。
自分が納得した家なら多少の不満は我慢できるのですが
家に寝に帰るだけの夫と違い　結婚後家にいる時間が長くなった私は
家事導線の悪い間取りが我慢ならなくなりました。
おまけに半年後には同居問題もあって・・・
その後子供も２人誕生し子供部屋が必要になったのに８５平米ではどうしようもなくて。
建て替えや増築色々検討してみたものの、地価が下落して銀行からは担保評価が足りないと断られました（新居の借入額よりずっと低い希望額だったのに）
建て替えの設計を依頼していたメーカーの担当者から、建て替えはダメでも住み替えなら大丈夫と聞き
それしか道はないなと損金を覚悟することにしました。
それと夫の年齢と起業問題
これが最後のチャンスだと思い　信用があるサラリーマンの間にと決断しました。

[31: りんご]

こんばんは、にゃんこさん。

＞売却してその家に住み続けながら、次の家に引越しなんて都合のいいことは
やはり出来ないのですね。あたりまえですよね。

それはケースバイケースだと思います。
買い主、売り主が個人の場合　契約内容によります
もちろん双方が合意しないといけないのですが、こちらの引き渡し希望日と
買い手の引き渡し希望日は必ずしも一致しないものです。
現状が空き部屋・空き家の場合は即入居可となりますが
ローン残がある以上、売れないと抵当権を抹消できない
抵当権を抹消できなければ、次の住宅ローンは通常は組めない
（セカンドハウスローンもありますが・・・）
現状は居住中として売りに出すわけです。
で、いつ売れるかは誰にも分からないわけで
仮に申し込みが入っても、買い手が現金払いなら問題ないですが、ローン利用となれば
その方を調査する時間も必要ですから、通常申し込みから引き渡しまで早くても２〜３ヶ月はかかると言われています。
しかしこれはあくまで一般論で、引き渡しは半年後を条件にして
それを受け入れてくれる購入者を待つというのも有りです。

全ては契約なんです。

もちろん最初から仲介業者にこちらの条件は伝えましょう。
購入希望者にも最初から「この物件は引き渡し日の条件付きなんだな」と了解した上で内覧してもらわないとね。
中には強引に自分の希望を通そうとする人もいますが、嫌なら断ればいいだけです。
但し、この時代は完全なる買い手市場ですから。私は購入者の条件を承諾しました。
住み替えの場合は売り買いの時間差がありますから、資金計画だけではうまくいかないのです。
出来れば、売りを先行して一度賃貸に住む覚悟が必要だと思います。

[32: りんご]

＞仮住まいは賃貸でしょうか？そうなると敷金礼金も別途発生されるのですね。
売却から次の家までの期間はどのくらいかかられましたか？(仮住まい期間）

狭い家に住んでいたわりには道具が多くて４トン・２トントラック２台分の荷物がありました。
それが入るスペースが必要で仮住まいも借家を借りました。
仮住まいのつもりでしたので築年数にはこだわらず子供の校区内で探しました。
借り手がしばらくついてなかった家を探し
半年ごとの契約にしてもらいその分家賃を気持ち上乗せしました。
余談ですが、今まで払っていたローン金額より家賃の方が随分安かったので家計的には余裕でした。
これも全て契約です。
大家さんも借り手がないと困るのでね。
次の家に引っ越すまで半年間かかりましたが、この期間に貯金が増えました。

＞マンションの売却損の追い金+仲介手数料+引越費用2回分＋仮住まい費用＋新居頭金
＋新居ローンなどの諸費用→一体いくら掛かるか恐ろしいですね。

不動産屋さんて色んなタイプの人がいるから、査定してもらうの祖遺書はヒビリますが
私は自分の家の相場が知りたかったので、数年に一度無料査定してもらってました。
街の不動産屋さんはずーとそこでご商売されているのでのちのち合うと嫌だなと敬遠し
大手の会社に（移動があるので）電話査定してもらいました。
電話での印象が良い人なら内覧してもらい正確な査定表を作成してもらいました（各社査定表のマニュアルがあり結構面白いですよ）
さすがに査定額はほぼ一致してました。

にゃんこ家ほどの世帯収入があれば住み替えは難しくないと思います。
ご主人がその気になれば、とんとん拍子に行きそうですが・・・。

[33: りんご]

祖遺書　×
最初　のタイプミスです。

[34: りんご]

２２さんこんばんは。

＞果たして満足する結果になるのかと考えたら不安になります。

そうですね　うちの夫も腰が重くなかなか説得できなかったです。
一度住んでしまうと「住めば都」と言いまして、欠点も含めて愛着が出てきますから。
住んで半年後の査定だと手元に１千万以上残ったのですが、まだまだ土地が時代でしたから
今住んでいる場所は手が届かなかったのも事実です。
ステップダウンする方が多い時代に、ステップアップできる人は恵まれているそうで
購入者からも縁起の良い家だからと言われました。

＞賃貸にすれば気楽なんでしょうけど、一度分譲に住むと設備の面を含めて、賃貸では満足でき
ない気がします。

同意。
私は以前の住まいよりステップアップしないと住み替えする意味がないと思っています。
ただ最近は賃貸とは呼べない造りの物もありますね。
恐ろしく高いですが・・・。

＞また新たな住居に対しての不安はありませんでしたでしょうか？

それはなかったです。むしろどんな所だろうかとわくわくしていました。
子供達を転校させたので、馴染めるのか心配でしたがすぐに友達ができました(^-^)

[35: 匿名さん]

22です。りんごさん、こんにちは。
丁寧にありがとうございます。
戸建てのスレも読ませていただきました。
どちらも、とても参考になりました。
今住んでいるマンションを購入した際も、内覧会など含めていろいろな手続きでかなり疲れましたが
買い替えは、もっとパワーがいるものだと改めて認識しました。
りんごさんも、入居半年で嫌になったとはいえ、それから数年住まれたのですね。
私はにゃんこさんと同じくまだ3ヶ月しか住んでいないので、もう少し様子を見たほうがよいのかなとも
思い始めました。
新築マンションは購入した時点で2割安くなると言われているので、それが本当に事実なら、それプラス
入居時の諸費用、仲介手数料・・・売るだけでも損金は数百万どころではないですね。
買い替えをすることになっても、今のところから引越ししたいという気持ちで探しても、ステップアップ
できないし、同じことの繰り返しになりそうなので、あわてず冷静に検討したいと思います。
余分なお金はかかりますが、24さんが言われるように賃貸に戻って冷却期間をおいて、検討しなおすのも
いいかなと思いました。

[36: にゃんこ]

りんごさん、２２さん、こんにちは。
りんごさん、いつもご丁寧なお返事ありがとうございます。
私も２２さん同様、戸建てのスレ拝見しました。
やはり買い替えって、お金も莫大だし、労力もかなり必要なのだとりんごさんの
お話から現実が見えてきました。
本当にいい勉強になります。

お祓いに行けなどの厳しいご意見もいただきましたが、お祓いに行って解決する
ような話なら、買い替えまで考えないです。
入居前に精神的苦痛を伴うことがあり、入居まもなくで泥棒に入られ、
（セキュリティ万全のはずのマンションなのに）上階の夜中の掃除機振動、
隣の騒音と踏んだり蹴ったりなのです。
今のマンションを購入するときは、こんな不幸が襲い掛かるとは夢にも思ってなく
入居をすごく心待ちにしていました。
物件自体はすごく気に入っているし、老後まで長く住むつもりで購入したのですが、
こうも次々と不幸に見舞われると、精神的になえてしまい、気持ちも塞ぎ込みがちでした。
いっそのこと買い替えたらと思いついた途端、気分が少しずつ晴れてきて、買い替えについて
調べ始めたのです。
ローンを組んだ主人には申し訳ない気持ちでいっぱいですが、精神的苦痛ばかりは、
すぐに解決するすべもなく、買い替えしか思いつきませんでした。
でも、ここでりんごさんのお話を聞かせていただいて、買い替えはそう簡単ではない
という厳しい現実を知り、買い替えを目標に頑張って貯金しようと思いました。
先日、嫌がる主人を無理やり連れて、モデルルームに行ってきました。
しらけた主人とは対照的にとても浮かれてしてしまい、買い替えへの夢に力がわいてきました。
今のマンションを上回る仕様、条件の物件が出てくるまでは、こうしてモデルルーム
めぐりで気分を晴らし、目を肥やしながら早く買い替えが出来ればと思います。
ここでりんごさんに出会え、本当によかったです。
これからも何かあれば、また色々教えて下さい！

[37: 匿名さん]

にゃんこさん、こんにちは。
にゃんこさん同様、私も音の問題が一番大きいです。
そのストレスもあるのか、夫婦ともに体調を崩してしまい、なんとなくこのマンションは相性悪いのかな
とか思ったりしています。
マンションは隣人が選べないので、上からの音は最上階を買うことによって回避できますが、お隣や
ピアノの音は運なので、なかなか難しいです。
私も長く住むつもりで購入しましたが、頭に買い替えという発想があるため、家のインテリアなど、全く
気持ちがはいらないのが悲しいです。
ただ買い替えは本当に大変でストレスもかかりそうだし、1年未満での売却損は考えるだけでも恐ろしい金額
になりそうってこともよくわかったので、（恥ずかしながら追い金なんて全く考えもしなかったし、甘かったです）
私も買い替え目標に貯金をがんばりたいと思います。
モデルルームめぐりも気分転換になってよさそうですね。
年齢的にも次の買い替えが最後って感じなので、私もじっくり検討しようと思います。
「やっぱり家が一番！」と思えるそんなくつろげる家がお互い早く見つかるといいですね。

[38: にゃんこ]

３７さん、こんにちは。
同じようなお気持ちの方がいらっしゃって、ちょっと安心しました。
本当に隣人、上階は選べないですよね。こればっかりは、運としか。。。
すぐに買い替えなんて世間に笑われるかなあと思いながらも、勇気をだして
スレを作ってみました。
私は、入居前にインテリアに力を入れすぎてしまったので、この部屋仕様の
家具、カーテンなど奮発してしまい、それを思うと益々もったいないなあと
思うのですが、ストレスでそんな事言ってられない状況になりました。
私も追い金もですが、仮住居のことも考えていませんでした。
次の家には、本当に運もあると思いますが、部屋の配置、階数などくれぐれも
失敗しないよう学習しようと思います。
今度こそお互い幸せな家になるといいですね。

[39: りんご]

おはようございます。
戸建て板にも貼り付けたのですが、いろいろ検索していて　わかりやすく書かれていたところからコピーしてみました。


現在のように中古価格の先行きが不透明な場合は
手元に残るお金が確定した後に新居を買う“売り先行”のほうが
資金計画にも狂いが生じなくて安全です。
そのほうが売りあせる必要もないので
ある程度納得のいく価格で売却できる可能性も出てきます。

一方、自宅の明け渡し時期を気にせずに
新居をじっくり探せるのは“買い先行”ならではの魅力だといえます。
ただしその場合、新居の取得日までに旧自宅が売れず
二重ローンを背負ってしまうパターンを避ける手立てはとっておきましょう。
具体的には、以下に解説するような二つの方法が考えられます。

まずは、購入する物件の売買契約書に“買い換え特約”を付記してもらうこと。
文面としては“○年○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売れなければ
本契約を白紙撤回する”といった内容にするのが一般的です。
これなら、たとえ購入をキャンセルしても、契約時に支払った手付金は全額戻りますし
違約金を支払う必要などもありません。
ただしこの特約新築分譲で売り主が不動産会社のケースなら比較的ＯＫですが
売り主が個人の場合（つまり中古物件を買う場合）には、承諾してもらうのは難しいようです。

さてもうひとつの方法としては一定期間内に自宅が売れなっかた場合
仲介会社に自宅を買い取ってもらう“買い取り保証制度”を利用するという手が考えられます。
ただし物件によっては買い取ってもらえないケースもありますし
一部の仲介会社しか実施していないのも実情。
さらに買い取り価格は査定価格の約８０％と
大変シビアになってしまうなどの点があることを頭に入れておきましょう。

[40: りんご]

私も、もんもんとしていた頃は
住宅展示場やモデルルームを見学し
住宅情報誌を購入
ネットで不動産情報を検索
新聞折込チラシは、くまなくチェックしてました。

夫には内緒で・・・。なんでもいいから情報を集めて
しっかり目を肥やして

[41: りんご]

途中で送信してしまいました。ごめんなさい。

つづき
皆さん夢に向かってがんばってくださいね。

[42: にゃんこ]

りんごさん、こんにちは。
とても参考になります。いつも本当にありがとうございます。
今後売却の時は、我が家のマンション購入の際、デベの販売を担当をしていた会社が
買い取り保証制度を取り入れていたので、それを考えてましたが、
査定価格の８０％だとは、、、
いい勉強になります。
今日も金曜日なので朝刊の折込チラシに山のようにマンションの情報がありました。
また今週末もモデルルームめぐりをして、気分を晴らしながら、目も肥やし、
夢に向かって頑張ります。
「今度からモデルルームめぐりは一人で行け」と主人に冷たく言われてしまいましたが、
負けません。ゴマすって連れて行き、買い換えたくなるよう心理作戦です。（笑）

[43: りんご]

こんにちは、にゃんこさん♪

＞「今度からモデルルームめぐりは一人で行け」
あら〜言われちゃいましたね。
うちも同じでしたよ。
なんかね
男の人って買う気もないのにモデルルームに入るの嫌みたい
女性は買うつもりがなくてもウィンドーショッピングとかするじゃない？
男性は「ひやかし」は相手に悪いと思い、時間の無駄だと思っているみたい。

私が頑固な夫を落とした最後の決めゼリフは「今度の家は私が払うから」でした。
公約どおり本当に払ってますよ。
でも名義は夫。
一応　夫親族の手前もあるし、私だけではローンは絶対通らなかったし
夫の年齢を考えると団信の保険代が銀行持ちの今のローンはうれしいのですよ。
夫が加入している生命保険は６０歳で、ん千万の死亡保障がなくなり、ん百万の終身部分しか残らないのです。
なるべく低金利の間は繰り上げ返済しないで、保険がわりにと思って・・・。

実は兄が銀行マンなんですが、今回の住み替えを相談したら
無謀すぎるって叱られました。
でもね、いいんです
人生一度しかないから、ケ・セラセラで生きようって・・・。

今思うと、住み替えの一番の敵は家の中にいたのよね(＾＾)だから、ずーとこのまま夫の名義でおいておくつもり。
きゃ〜鬼嫁。

[44: りんご]

また間違えた。消したはずだったのに・・・

だから　から後はスルーしてください。
新しいキーボードに変えたので、タイプミスが多いです。
ごめんなさい。

[45: 匿名さん]

私も5,000万円の新築マンションを、1999年に契約し、2000年に入居、そして2002年に売却しました。
売却時の査定価格は4,500万円でしたが、粘って３か月後に4,700万円で売却の契約をし、さらに私の
方の仲介手数料を90万円まけさせたので、実質的には4,790万円での売却をしたのと同じでした。

こんな私の経験から得られた体験・知識を紹介できればと思いますが、そもそもスレ主さんはご自分の
マンションの査定を業者に依頼されたのでしょうか？
査定価格が不明だと、買い換えに当たってどう言ったプロセスを取った方が有利か、はっきりしないと
思うのですが・・・

[46: りんご]

４５さん、こんばんは。
査定はご主人に内緒でできる人(私)と、できない人がいますから、にゃんこさんは後者のタイプではないでしょうか。。。
ご主人が動くと早いですからね。

今はもんもんとしているのでは　と、私は勝手に思ってます。(間違っていたらごめんなさい)

[47: 45]

ちょっときつい言い方になるかも知れませんので、お気に障ったなら事前に謝っておきます。

スレ主さんが今のマンションにお住まいになるのが精神的苦痛であるなら、新しいマンションのモデル
ルーム巡りをする前に、一刻も早く今のマンションの売却を検討されるのが現実的であると思います。
新しいマンションが見つかるまで今のマンションにお住まいになれるのであれば、スレ主さんの精神的
苦痛もそれほど大したことはないのではないかとご主人が受け止めて、あまり真剣に行動を起こそうとは
思われないかも知れないからです。

買い替えするためにまず最初にやらなければいけないことは、買い替えによる経済的損失が許容出来る
範囲かどうかの見極めと、売却に向けての具体的なアクションプラン作成でしょうか？
売却により、残債が残る場合はもちろん、残債が残らなくても最終的に手元にほとんど現金が残らない
のであれば、すぐに次のマンション購入は現実的には難しいと思います。

でも、スレ主さんのマンションは新築で入居後３か月とのことですから、１〜２年前に新規分譲された物件
なのでしょう？そうだとすれば、最近は新築マンションの分譲坪単価は上昇気味ですから、築浅物件として
意外な高値で買い手が見つかるかも知れませんよ。
今お住まいのエリアの中古マンション市場動向とか今後の新築マンション供給動向とかを、インターネット、
情報誌、新聞チラシなどで研究なさることをお勧めします。
つまり、あまり新規マンション供給の少ないブランドエリアであれば、あまり急がずじっくり腰を据えて売却
を考えられますが、新規マンション供給の豊富なエリアであれば、年数に応じた価格下落が見込まれますから、
早めの行動が必要かと思います。

[48: 45]

（続き）
スレ主さんから売却に向けての具体的なアクションプランが提示されれば、ご主人もその気にさせられると
思いますが。いずれにしても売却損からは逃れられないでしょうから、将来確定申告をして所得税の還付
請求をするために、今のマンションの契約書や、有償オプション・入居時に設置されたエアコンの領収書等
を揃えておいた方が良いでしょうね。
（私は、不動産の売却損による所得税の還付と翌年の住民税半減で、約８０万円税金が戻りました。）

[49: 匿名さん]

45さん、こんにちは。
私はスレ主のにゃんこさんではありませんが、とても参考になりました。
ありがとうございました。
中古マンションの動向は、私もチェックしていますが、いまひとつ判断するのが難しいです。
またオプションやエアコンも経費（？）にできるなんて、全く知りませんでした。
査定ですが、私もやってもらいたいと思いつつ、なかなか勇気がでないものです。

[50: りんご]

４５さん　おはようございます。

①短期所有の居住用不動産を売却する場合

平成１６年１月１日の税制改正により
土地建物の損失控除の給与所得との損失通産は原則としてできなくなりました。
※所有期間が５年以下の居住用不動産を売却した場合
譲渡した価格よりもローン残高が多い場合を除き損益通算はできなくなりました。

②居住用をローンで買い換える場合

所有期間５年超であることが条件になります。
※繰越控除制度と買い替特例は同時に適応を受けることはできません。

③譲渡した価格よりもローン算だがが多い場合

平成１６年に創設された買い替えなしで繰り越し控除ができる制度です。
主な条件
●住宅は譲渡した年の１月1日現在で、保有期間が５年を超えるもの
●譲渡は一定の親族以外に対する譲渡であること
●譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること
●譲渡した人の合計所得が３千万以下であること

※特例を受けるには、特例をうける旨を申告し、財務省令で定める書類を提出することが必要です。

税制は毎年変更されているので確認が必要です。
エアコンは家電製品ということで我が家の場合は購入価格に含まれませんでした。
オプションも疑問ですが・・・

※※所有期間が５年を超えている方は、詳しくは管轄の税務署にお尋ね下さい。

[51: にゃんこ]

りんごさん、４５さん、４９さん、おはようございます。
パソコンの調子が悪く、インターネットに接続出来ず、お返事が遅れてしまいました。
申し訳ございません。

４５さん、とても現実的なお話、勉強になりました。ありがとうございます。
査定はまだです。というのも、入居３ヶ月で査定をしていただくと、この物件には何か
あるのかなど変な勘ぐりをされたくなく、また、当初はデベの販売担当会社に買取も依頼
するのが同じ会社なのでやりやすいかもと思っていましたので、査定の依頼を出すのは
控えてました。
素人の予想で買取価格もびっくりするような値下がりはないだろうと踏んでおりまして
まずはそれ以外にどのような費用がかかるのかを勉強したいと思い、このスレで皆様の
お話をお聞きして勉強させていただいておりました。
かなり自分でも甘いなあと反省することが多く、本当に現実の厳しさを実感してます。
次こそ本当の最後の家にしなければならないので納得した物件を探し、それに合わせた
計画をと思ってましたが、私は反対から考えていたのですね。お恥ずかしい。
４５さんの５０００万円の物件が２年後に４７００万円で売却されたとのお話、
すごいですね。
あまり値下がりせず売却するコツがあるのでしょうか？
あと、失礼な質問なのですが、２年後の売却後はまた新築マンションを購入された
のですか？査定はどのくらいの時期にされたのかお教えいただけますか？
申し訳ございません。
　（つづく）

[52: にゃんこ]

（長すぎた為、全部入りきりませんでした。）

りんごさん
主人は買い替えに興味がないらしく、５００万円をひとりで貯めたら
買い替えを考えてやると気の遠くなるような課題を出されてしまいました。
でも負けずに５００万円とはいわなくても貯めてる努力をかってもらおうと
心理作戦に出るつもりです。私も自分が払うと言ってみます。。。
いつも為になる資料ありがとうございます。このスレは、すべて印刷して保存マニュアルと
してます。

本当にいつもいい勉強になります。買い換えた後の税金のことは、考えていませんでした。
それもうまく利用しないとだめですね。
税務署に聞くことも大事ですね。

[53: 匿名さん]

こんにちは。
りんごさん、いつも詳しい説明ありがとうございます。
知らないことばかりで、本当に勉強になります。

我が家もにゃんこさんのところと同じく入居間もないので、マイナスイメージが先行しそうで不安ですが、
すぐ売らないにしても、今のマンションの査定額を把握することは大切ですね。
私も次のマンションは絶対に失敗できないので、ここのスレを読むことで冷静に考えられるようになって
よかったです。（にゃんこさん、スレをたててくださって、ありがとうございます！）
きっとスレを読む前だったら、引越したい気持ちばかり先にたって、また同じ失敗を繰り返したかもしれ
ないと思います。
りんごさんが言われていたように、買い替えがステップアップにつながらないと意味がないですよね。

>４５さんの５０００万円の物件が２年後に４７００万円で売却されたとのお話、すごいですね。
みなさんのお話から、最初に高値で出して、反応が悪ければ下げていけばいいっていうものではないと
理解していたので、私もすごいなと思いました。
45さんが書かれているように、やはり売るタイミングって重要ですよね。
特にマンションは、他の部屋が先に売られた場合、その影響も受けそうですし。

>５００万円をひとりで貯めたら買い替えを考えてやると気の遠くなるような課題を出されてしまいました
にゃんこさんは、一歩前進ですね。
私はまだひとり悶々としている状態で、夫には恐ろしくて言い出せません。
（でも、なんとなく感づいているみたいですが）

[54: りんご]

こんばんは、にゃんこさん　５３さん
私も今朝はいろいろ書き込んだものの、自分の経験から思い込みで書いてはいないかと気になり
少しですが調べてみました。

まずは取得費について
取得費として認められるもの
取得費とは、その不動産の購入代金、購入のための支払った仲介手数料、登録免許税、不動産所得税
印紙税、整地費、増改築費、設備費、借入金の利子、などを加えた半額です。
ただし、建物の場合は、取得費から経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。
※減価償却とは・・・
建物の価格は建てたばかりの時が一番高く、寿命がきて利用できなくなった時に一番低くなります。
税法では、「耐用年数」といいます。
実際には、ひとつひとつの建物は建て方や手入れの仕方によって寿命が違うのですが
それでは基準にならないので、建物の建て方や材質によって「耐用年数」を決めてあるのです。
※鉄骨鉄筋コンクリート作りの場合・・・法定耐用年数は４７年、償却率０．０２２

建物の寿命である太陽年数に対して、その建物を取得して譲渡するまでに経過した年数を「経過年数」といいます。
減価償却の計算にはこの経過年数も必要となってきます。
　　　　　　１
償却率＝-------------　と覚えましょう
　　　　　耐用年数

とまぁ、ここまで書いてみて、はたして当時私はここまでの知識があったかといえば
ぜ〜んぜんなかったです。
とにかくこの家から開放されたい、ただそれだけ・・・
損得とかまったく考えなかったです。
夫からすれば住み替えは私の我侭でしかなく、現状に不満がない彼からすれば数千万も捨てるなんてとんでもないことだった。
にゃんこさんのご主人が「５００万貯めてから」といわれる気持ち、今ならよ〜くわかります。

話は違いますが、４５さんはすごいと思いますよ。
収入もすごいのですが、何気に書かれていた
仲介手数料をまけさせたというくだり
かなりの方だと・・・

[55: りんご]

ミスでした
半額ではなく全額。

太陽ではなく耐用。

[56: りんご]

私もにゃんこさんが住み替えのスレをたてて下さって感謝している一人です。
と言いますのも、現状に不満があるわけではないのですが
近い将来住み替えも視野に入れて検討中です。
理由は仕事の関係なのですが・・・
実は、すでに自宅の査定もしてもらっています
路線化・公示価格の検索と賃貸相場の査定も。

早ければ来年、遅くとも５年以内には結論を出します。
皆様と同じ目標を持つ者として、これからもよろしくお願いします。

[57: 45]

居住用不動産を売却する場合の短期譲渡損失の損益通算、りんごさんのおっしゃる通り、もう認められなく
なってたんですね！公開掲示板で、このような間違った情報を流してしまい申し訳ありません。。。

そうなると、所有期間５年以下の短期譲渡損失が出ても税制面では何の救済措置もない訳ですから、そう
簡単に損を出すわけには行かなくなりましたね。
にゃんこさんにとってのベストな選択は、５年間は長いでしょうけど、ご主人の出された課題達成に向けて
頑張ることかも知れません。
最近の技術の進歩は目覚しいですから、５年後に近未来的なマンションに住むことが出来ると思うと楽しく
なって来ませんか？
今回は取り急ぎお詫びまで。。。

[58: にゃんこ]

りんごさん、５３さん、４５さん、こんにちは。
いつも為になるお話、ありがとうございます。

＞所有期間５年以下の短期譲渡損失が出ても税制面では何の救済措置もない訳ですから、そう
＞簡単に損を出すわけには行かなくなりましたね。

以前他のスレに5年以内で売却しないほうがよいと書いてあったのをみて、その時はよく意味が解らず、
ローンの借り換えが出来ないのかなあとド素人のような事を思っていましたが、税制面での
ことだったのですね。ますます、税制のことも勉強しないとと思わされました。
5年経ってから買い替えをしたほうがよいということは、すごい情報です。
りんごさん、４５さん、本当にありがとうございます。5年かあ。。。長いですね。
最近の新築マンションは売出しから完成まで約2年ぐらいありますから、それを引いても今から3年後に
発売される新築マンションを狙うのがよいのですね。
2,3年後には買い換え希望でしたが、お得に買い換えた方がよいですものね。
それまでに貯金、節約で頑張らないとですね。

ところで、りんごさんも住み替え希望なのですね。
一度経験されているので、鬼に金棒ですね。本当にりんごさんにはいつも感謝してます。
是非、次の住み替えも成功されますことを掲示板を通じて応援しております。
お互い幸せになる住居を探して、頑張りましょう！

[59: 45]

確定申告における「取得費」として、マンション代金・登記費用・印紙代等の他に、（建物部分の付加価値を
高める目的で設置したのであれば）食洗機・吊戸棚・エアコンなどの有償オプション代や仕様変更費も加える
ことが出来ますよ、と教えてくれたのは、抵当権抹消・移転登記の際にお世話になった司法書士の先生でした。

そこで国税庁ＨＰのタックスアンサーを見ると、確かに「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、
購入手数料のほか設備費や改良費も含まれます。」とは書いてありました。でも設備費や改良費としてどこまで
含めて良いのかは判断に迷うところで、私は所轄税務署に相談の上、食洗機・吊戸棚・エアコン・仕様変更費、
さらにフローリングのコーティング代までも加えたのでした。で、申告書類は無事通ってしまいました！

今思うと、単なるラッキーだったのかも知れません。りんごさんの書かれた通り、税制は毎年変更されているので
私のケースのような大盤振る舞いがまたあるとは思えませんしね。

>にゃんこさん
>２年後の売却後はまた新築マンションを購入されたのですか？査定はどのくらいの時期にされたのかお教えいただけますか？

前のマンション売却後は、礼金・更新料ゼロの新築賃貸マンションに一旦移りました。そして約１年半の研究・検討を
続けた結果、一昨年の暮れに山手線内側の都心マンションを契約しました。今年秋には入居予定です。
前の売却したマンションの販売当初の分譲坪単価と、今回契約した新築マンションの坪単価はほとんど同じでしたから、
私としては買い替えは成功だったと思っています。
ちなみに査定は、売却を決意した、入居して丸二年が経った頃にしてもらいました。

[60: 45]

>りんごさん
>何気に書かれていた仲介手数料をまけさせたというくだり　かなりの方だと・・・

いえ、最初から仲介手数料の値引きを狙っていた訳ではありませんよ。結果的に、そう言う展開になった訳で・・・
具体的ないきさつは長くなるので、また次の機会にご紹介致しますね。

ただ、そのとき実感したのは、中古マンションの成約可否は仲介業者の営業マンのセンスと駆け引きが決め手だなあ、
そして優秀な仲介業者に頼むこと、と言うことでした！

[61: りんご]

こんばんは、にゃんこさん。
５年待つのが得か損か、にゃんこ家の事情と周辺相場がわからないのでなんとも申せませんが・・・
仮に５年後損失控除を受けようと待っていても、税法が変わって損失控除がなくなる可能性もありますし
住宅ローン控除も縮小される方向ですから・・・
また、より駅に近いライバル物件が出てくれば、さらに赤字が増える可能性もあります。
地価が高騰している時代なら待つことが正解でしたが、今の時代は難しいですから
よくよくご検討くださいね。

[62: りんご]

こんばんは、４５さん。
所得費、我が家の場合はエアコンを持ち出したのでダメだったと聞いていたのですが
夫に聞いてみると、増改築の分(４００万)も申告しなかったそうです。
理由は、損失控除は年収の３年分しか受けられないですよね
うちの場合は土地建物の取得費だけで３年分の年収では足りないほどの赤字が発生していまして
これ以上申告しても無駄だと判断したようです。
本音を言えば、相手はお役所　提出書類が多いので面倒だったようです。

築浅の皆様と古家の我が家とでは状況が違いましたのに、自分のことばかり書いて申し訳ありませんでした。

ところで、先週やっと２月に還付請求した所得税が戻ってまいりました
あまりに長すぎて利息が付いていたのには驚きましたが。
しかし税務署から市役所への連絡が遅すぎて、すでに今年度の住民税１期分の請求が来てます(自営業になったので振込用紙)
あちらの都合上１期分はとりあえず支払いをしてほしいと言われました。後からまた還付するとか・・・
役所ってところは。

４５さん、お暇な時で結構ですから、是非手数料のお話教えてくださいね。

[63: にゃんこ]

４５さん、りんごさん、こんにちは。
いつも大変参考になるお話、ありがとうございます。

＞５年待つのが得か損か、にゃんこ家の事情と周辺相場がわからないのでなんとも申せませんが・・・
＞仮に５年後損失控除を受けようと待っていても、税法が変わって損失控除がなくなる可能性もありますし
＞住宅ローン控除も縮小される方向ですから・・・

りんごさん、そうなのです。先日、5年後買い替えた方が得ですね、と申しあげたのですが、
あれから、再度、新たな本を購入し、読んでみると、5年といっても17年3月入居なので、
実際は23年の1月1日を超えるまで5年とみなしてもらえないだとか、住宅ローンの控除が
年々縮小されていることなど改めて認識すると、税金だけにこだわってよいものかと
ちょっと心に迷いが生じてきていたところでした。
まじめに一度、税務署に行って、5年待つほうが得かどうか、相談したいと思います。
でも、本を読んでいて気づいたことがありました。
以前読んでも意味がわからなかった税制のことが、このスレでりんごさん、４５さんの
解りやすいご説明をいただいていましたので、次に読むと自然と意味が解ってくるのです。
本当に皆様に感謝感謝です。ありがとうございます。

４５さん、この秋、ご入居なのですね。おめでとうございます。
成功の買い替え、是非、見習いたいです。
検討、研究、そうですよね。私も今のマンションを購入したとき以上に目が肥えて
きている気がします。あの時は気にならなかったことも、今のモデルルーム巡りでは
違った目で見れるようになっている気がします。
まずは我が家の場合は、今は一文無しですから（笑）、貯金からの始まりですが、、、
是非、私も優秀な仲介業者をお教え下さい。手数料も大きな額ですものね。

[64: りんご]

こんにちは、にゃんこさん。
＞税金だけにこだわってよいものかと
そうですね、後から還付される税金も嬉しいのですが
問題は、還付金と損金額とを比較してどちらが大きいかですよね。

相談される場合は、税務署よりも銀行のローン相談をお勧めします。
過去３年分のご夫婦の源泉と最新のローン支払い予定表を持参すれば
資金計画や税金相談まで無料でやってくれます。
平日時間がない方の為に、土曜日に開催している支店も増えました
各銀行のホームページからも相談できます(私も利用しました)

＞私も今のマンションを購入したとき以上に目が肥えて
わかります。
私も初めてなら見えなかった物件の欠点がやたら気になりましたから
でも、これだけ売り物件が豊富な時代ですからきっとご夫婦が満足する物件に出会えますよ。
不動産は縁のものと言われますしね。

[65: 45]

仲介手数料のお話をする前に、背景となる私のマンション購入から売却までの経緯をお伝えします。

私は30代後半まで、中野のマンションで独り暮らしをしておりました。分譲賃貸物件だったので
結構仕様も良く、また通勤時間30分も魅力でした。

ところが人生いろいろな事があって、自然に触れながら癒される生活に憧れるようになったのです。
そして、もう一生独身も覚悟していましたから永住も考えてマンション購入を決意したのでした。
当時マスコミに書かれてた「今（1999年当時）が底値！」、の記事もマンション購入の決意を後押し
しました。そしてやっと選んだのが、東急田園都市線Ｆ駅徒歩5分の新築2LDKマンションでした。

約62平米ながら独り暮らしには充分な広さで、また桜並木と豊かな緑に囲まれ多摩川と富士山を望み、
日当たりも抜群でまるでリゾートマンションに住んでいるかのような生活を送っていました。
一方で、急行利用で渋谷まで10分余り、また歩いて10分足らずで高島屋にも行ける便利な立地でも
あったので、そのマンションでの生活には充分満足しておりました。

ところが人生とは不思議なもので、結婚を諦めて一年も経たないうちに、今の妻と出会ったんですよ。
その彼女が私のマンションに来て言った台詞が、「家族で住むにはちょっと狭すぎるよ。」でした！
それに殺人的な田園都市線の通勤ラッシュを、私だけでなく彼女にも強いるのはかわいそうでしたし、
実は私自身、都心での便利な生活に再び戻りたいとも思っていたのです。それで売却を決意しました。

そしてタイミング良く「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシが
郵便受けに入っていたので、その仲介業者Ｄ社に売却依頼をしたのですが・・・完全にハマリました！
（次回に続く）

[66: 53]

45さん、こんにちは。
経緯の説明ありがとうございます。
45さんの場合は、マンションに不満があっての売却ではなかったのですね。
ご結婚という幸せな転機での住み替えとはうらやましいです。
Ｆ駅は人気の場所ですし、徒歩5分でしたら、高値での売却も十分可能という気がします。
>「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」
最近うちのマンションにも同じ文句のチラシが入っていました。
これでこちらから連絡をとれば、仲介業者の手もわずらわせてないし、手数料かなり値切れる
んじゃない？と私は思ったのですが、同じ感じかなぁと想像しています。

以前書かれていた優秀な営業マンの見極め基準がありましたら、次回に書いていただけたらな〜と思います。
それでは続きを楽しみに待っています。

P.S.
>都心での便利な生活に再び戻りたいとも思っていたのです。
ローンとは関係ないのですが、F駅なら都心にも近いし十分便利だと思ったのですが、やはりかなり違うもの
でしょうか。男性と女性とでは、利便性に対する捉え方は違うと思いますが。
前は全く都心に住むなんて考えもしなかったのですが、最近住み替えは都心のマンションでもいいなと思い
始めています。参考までに教えていただけたら有難いです。

[67: にゃんこ]

りんごさん、４５さん、５３さん、こんにちは。
毎日、暑いですね。

＞相談される場合は、税務署よりも銀行のローン相談をお勧めします。
りんごさん、いつも情報ありがとうございます。
あやうく、税務署に行くところでした。銀行ローン相談で税金のことも
相談できるとは夢にも思っていませんでした。
毎回、為になるお話を聞けて、本当に感謝しております。

４５さん、売却経緯、拝見いたしました。
ずっと４５さんはなぜ２年で買い替えされたのだろうと疑問に思っていたのですが、
聞いてよいものか悩んでおりました。
５３さんのご意見同様、お幸せな買い替えで、お得に買い換えされて本当にうらやましいです。
次回の続きを楽しみにしております。

４５さん、５３さんのお宅に入ってきたチラシ、いいですねえ。
５３さんも４５さんのようにお得に買い替えが出来るかもですね。
我が家のマンションにはまだチラシが入ってきていませんが、そのうち入ってきたら、
狙いですね。
我が家のマンションも、そこそこ都会に位置しているのですが、最近見に行くモデルルームは、
より都会のマンションばかりです。
最近発売されている新築マンションは、スーパーも少なく、オフィス街といったところが多く、
マンションを買い換えて、生活の利便性が不便になるかなあと思うと、買い替えの条件に
マンションの価値もそうですが、環境の部分が大きいなあと思い始めました。
最初に買ったときよりも何倍も慎重になって、色々なことを考えられるようになりました。
この先発売されるマンションに期待大ですが、未だにどこの街に住むのがベストかの結論が
でていません。
今度は失敗は許されないから、勉強、研究、の毎日です。あ、その前に貯金もでした。（笑）

[68: 53]

にゃんこさん、こんにちは。
まだ6月だというのに、真夏のように暑いですね。

マンションの立地については、私も悩みます。
購入前、主人は通勤にも便利で、資産価値の下がりにくい都心が希望だったのですが、私が生活の利便性が
気になって、以前近くに賃貸で住んでいて土地勘のある今のマンションに落ち着きました。
土地勘のない街を選択するのも、ちょっと冒険ですよね。

購入時に万一の際は、賃貸や売買可能な物件を選んだつもりですが、45さんの立地で2年で1割安の査定だと
考えると、査定してもらうのがかなり怖いです。
うちの場合、金銭的な面（損金）を考えると、研究＆貯金の期間を含めて、やはり5年は住んだほうが痛手は
小さいかなと思っています。
でも今後土地の価格や金利が上昇する可能性を考えると、判断が難しいところです。。。

[69: 45]

私の65の書き込みで、誤解があるといけないので補足致しますね。

まず、「○○マンション限定でお探しのお客様がいらっしゃいます！」と言うチラシについてです。
このチラシが入っていたからと言って、実は簡単には喜べないんですよ。なぜなら、そんな今すぐ
にでも買い取ってくれそうなお客さんが、本当にいるのかどうかはかなり怪しいからです。

高倍率で即日完売した人気物件とか、広尾ガーデンヒルズや東京ツインパークスなどのプレミア
物件なら、売り手の言い値でも買いたいお客さんはいるかも知れません。でも普通のマンションの
場合は、価格や広さ、内装や間取りなど、買い手の希望する条件を満たさない限りそう簡単には
成約には至らないことが多いのです。

では、なぜそんなチラシが入るかと言うと、仲介物件は仲介業者にとって手数料を得るための商品
なのですから、何が何でも売り手を見つけなければ商売になりません。
いくら買い手のお客さんがいても仲介する物件がないのでは、手数料は入って来ませんからね。
そこで、オーナーが売りたくなるようなチラシを入れるのです。そして仲介契約を結ぶのですよ。
私はそんなふうにして、釣られてしまったのでした・・・

次に仲介手数料の値引きの件ですが、普通は仲介手数料の値引きはやはり期待できないでしょう。
私の場合は、最終的に売買を成約させた仲介業者Ｔ社が損して得する戦略を取ったために、結果
として値引きになったのです。つまり、売り手である私と買い手のお客さんのそれぞれの希望価格
とで、最後の土壇場でも90万円の差があったんですね。その差を仲介業者Ｔ社は、私が支払う仲介
手数料の90万円値引きで埋めてきた訳です。
不動産仲介業は完全成功報酬制なので、成約しない限り業者には一切手数料が入らない訳ですから
何としてでも成約させたかったのでしょう。その辺は業者とのいろいろな駆け引きがあったのでした。

[70: にゃんこ]

５３さん、４５さん、りんごさん、こんにちは。
今日もまたまた暑いですね。

＞金銭的な面（損金）を考えると、研究＆貯金の期間を含めて、やはり5年は住んだほうが痛手は
＞小さいかなと思っています。
５３さん、そうですよね。私も気持ちは今すぐにでもという気なのですが、今の新築発売
されているマンションには、いまいち買い換えるまでのときめきには至らず、良い物件待ちです。
今のマンションがいくらで売れるかわからないので、ある程度お金も貯めておかないと
なりませんし、そうすると5年前後ぐらいでトントンかしらなどと思っております。
でも、胸ときめくような物件が出てきたら、飛びついてしまうかもしれませんが、、(笑）
モデルルームに行っても設備は当然なのですが、玄関パネルの材質、ポーチの大きさ、
ベランダの隣との仕切りの高さ、など変わったところばかりチェックし、どこを
妥協点にするかむずかしいです。
一回マンションを購入したからこそ解ったことが多く、胸ときめくにはかなり基準が
厳しそうです。。。

４５さん、チラシ、仲介手数料の件、ありがとうございます。
これからきっとチラシも入ってくると思いますので、見極めと駆け引きですね。
売却希望価格を簡単に下げないのもひとつですね。
私的には今のマンションと同じデベ販売会社で次のマンションも購入し、売却も
同じ販売会社で依頼すると、何か得があるかなあと思っていたのですが、甘い
ですかね。
これも研究しないと。。。
このスレで色々な情報がいただけて、毎日、勉強になります。