入居後すぐに買い換えるにはいくら必要ですか？

[にゃんこ]

５０００万円の新築マンションに入居して３ヶ月ですが、入居して不幸がたび重なり、
相性の悪いマンションのような気がしてきて、他のマンションに買い替えたくなりました。
しかし、ローンを組んだ主人にはとても言うことは出来ず、ひとり密かに考えてます。
ローンは35年で某銀行の3年変動金利で４２００万です。
子供はなく、30台前半、夫年収８８０万、私年収４５０万です。
頭金、諸費用、家具雑費などで、貯金もほとんど使い果たしてしまいました。
もし買い替えとなると、最初にいくらぐらい必要なのか気になります。
また、ローンを組んだばかりでは、借り換えも出来ないと噂を聞いたこともあり、
調べているのですが、いまいちよくわかりません。
どなたかお知恵を貸していただけませんでしょうか？

[42: にゃんこ]

りんごさん、こんにちは。
とても参考になります。いつも本当にありがとうございます。
今後売却の時は、我が家のマンション購入の際、デベの販売を担当をしていた会社が
買い取り保証制度を取り入れていたので、それを考えてましたが、
査定価格の８０％だとは、、、
いい勉強になります。
今日も金曜日なので朝刊の折込チラシに山のようにマンションの情報がありました。
また今週末もモデルルームめぐりをして、気分を晴らしながら、目も肥やし、
夢に向かって頑張ります。
「今度からモデルルームめぐりは一人で行け」と主人に冷たく言われてしまいましたが、
負けません。ゴマすって連れて行き、買い換えたくなるよう心理作戦です。（笑）

[43: りんご]

こんにちは、にゃんこさん♪

＞「今度からモデルルームめぐりは一人で行け」
あら〜言われちゃいましたね。
うちも同じでしたよ。
なんかね
男の人って買う気もないのにモデルルームに入るの嫌みたい
女性は買うつもりがなくてもウィンドーショッピングとかするじゃない？
男性は「ひやかし」は相手に悪いと思い、時間の無駄だと思っているみたい。

私が頑固な夫を落とした最後の決めゼリフは「今度の家は私が払うから」でした。
公約どおり本当に払ってますよ。
でも名義は夫。
一応　夫親族の手前もあるし、私だけではローンは絶対通らなかったし
夫の年齢を考えると団信の保険代が銀行持ちの今のローンはうれしいのですよ。
夫が加入している生命保険は６０歳で、ん千万の死亡保障がなくなり、ん百万の終身部分しか残らないのです。
なるべく低金利の間は繰り上げ返済しないで、保険がわりにと思って・・・。

実は兄が銀行マンなんですが、今回の住み替えを相談したら
無謀すぎるって叱られました。
でもね、いいんです
人生一度しかないから、ケ・セラセラで生きようって・・・。

今思うと、住み替えの一番の敵は家の中にいたのよね(＾＾)だから、ずーとこのまま夫の名義でおいておくつもり。
きゃ〜鬼嫁。

[44: りんご]

また間違えた。消したはずだったのに・・・

だから　から後はスルーしてください。
新しいキーボードに変えたので、タイプミスが多いです。
ごめんなさい。

[45: 匿名さん]

私も5,000万円の新築マンションを、1999年に契約し、2000年に入居、そして2002年に売却しました。
売却時の査定価格は4,500万円でしたが、粘って３か月後に4,700万円で売却の契約をし、さらに私の
方の仲介手数料を90万円まけさせたので、実質的には4,790万円での売却をしたのと同じでした。

こんな私の経験から得られた体験・知識を紹介できればと思いますが、そもそもスレ主さんはご自分の
マンションの査定を業者に依頼されたのでしょうか？
査定価格が不明だと、買い換えに当たってどう言ったプロセスを取った方が有利か、はっきりしないと
思うのですが・・・

[46: りんご]

４５さん、こんばんは。
査定はご主人に内緒でできる人(私)と、できない人がいますから、にゃんこさんは後者のタイプではないでしょうか。。。
ご主人が動くと早いですからね。

今はもんもんとしているのでは　と、私は勝手に思ってます。(間違っていたらごめんなさい)

[47: 45]

ちょっときつい言い方になるかも知れませんので、お気に障ったなら事前に謝っておきます。

スレ主さんが今のマンションにお住まいになるのが精神的苦痛であるなら、新しいマンションのモデル
ルーム巡りをする前に、一刻も早く今のマンションの売却を検討されるのが現実的であると思います。
新しいマンションが見つかるまで今のマンションにお住まいになれるのであれば、スレ主さんの精神的
苦痛もそれほど大したことはないのではないかとご主人が受け止めて、あまり真剣に行動を起こそうとは
思われないかも知れないからです。

買い替えするためにまず最初にやらなければいけないことは、買い替えによる経済的損失が許容出来る
範囲かどうかの見極めと、売却に向けての具体的なアクションプラン作成でしょうか？
売却により、残債が残る場合はもちろん、残債が残らなくても最終的に手元にほとんど現金が残らない
のであれば、すぐに次のマンション購入は現実的には難しいと思います。

でも、スレ主さんのマンションは新築で入居後３か月とのことですから、１〜２年前に新規分譲された物件
なのでしょう？そうだとすれば、最近は新築マンションの分譲坪単価は上昇気味ですから、築浅物件として
意外な高値で買い手が見つかるかも知れませんよ。
今お住まいのエリアの中古マンション市場動向とか今後の新築マンション供給動向とかを、インターネット、
情報誌、新聞チラシなどで研究なさることをお勧めします。
つまり、あまり新規マンション供給の少ないブランドエリアであれば、あまり急がずじっくり腰を据えて売却
を考えられますが、新規マンション供給の豊富なエリアであれば、年数に応じた価格下落が見込まれますから、
早めの行動が必要かと思います。

[48: 45]

（続き）
スレ主さんから売却に向けての具体的なアクションプランが提示されれば、ご主人もその気にさせられると
思いますが。いずれにしても売却損からは逃れられないでしょうから、将来確定申告をして所得税の還付
請求をするために、今のマンションの契約書や、有償オプション・入居時に設置されたエアコンの領収書等
を揃えておいた方が良いでしょうね。
（私は、不動産の売却損による所得税の還付と翌年の住民税半減で、約８０万円税金が戻りました。）

[49: 匿名さん]

45さん、こんにちは。
私はスレ主のにゃんこさんではありませんが、とても参考になりました。
ありがとうございました。
中古マンションの動向は、私もチェックしていますが、いまひとつ判断するのが難しいです。
またオプションやエアコンも経費（？）にできるなんて、全く知りませんでした。
査定ですが、私もやってもらいたいと思いつつ、なかなか勇気がでないものです。

[50: りんご]

４５さん　おはようございます。

①短期所有の居住用不動産を売却する場合

平成１６年１月１日の税制改正により
土地建物の損失控除の給与所得との損失通産は原則としてできなくなりました。
※所有期間が５年以下の居住用不動産を売却した場合
譲渡した価格よりもローン残高が多い場合を除き損益通算はできなくなりました。

②居住用をローンで買い換える場合

所有期間５年超であることが条件になります。
※繰越控除制度と買い替特例は同時に適応を受けることはできません。

③譲渡した価格よりもローン算だがが多い場合

平成１６年に創設された買い替えなしで繰り越し控除ができる制度です。
主な条件
●住宅は譲渡した年の１月1日現在で、保有期間が５年を超えるもの
●譲渡は一定の親族以外に対する譲渡であること
●譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローン残高があること
●譲渡した人の合計所得が３千万以下であること

※特例を受けるには、特例をうける旨を申告し、財務省令で定める書類を提出することが必要です。

税制は毎年変更されているので確認が必要です。
エアコンは家電製品ということで我が家の場合は購入価格に含まれませんでした。
オプションも疑問ですが・・・

※※所有期間が５年を超えている方は、詳しくは管轄の税務署にお尋ね下さい。

[51: にゃんこ]

りんごさん、４５さん、４９さん、おはようございます。
パソコンの調子が悪く、インターネットに接続出来ず、お返事が遅れてしまいました。
申し訳ございません。

４５さん、とても現実的なお話、勉強になりました。ありがとうございます。
査定はまだです。というのも、入居３ヶ月で査定をしていただくと、この物件には何か
あるのかなど変な勘ぐりをされたくなく、また、当初はデベの販売担当会社に買取も依頼
するのが同じ会社なのでやりやすいかもと思っていましたので、査定の依頼を出すのは
控えてました。
素人の予想で買取価格もびっくりするような値下がりはないだろうと踏んでおりまして
まずはそれ以外にどのような費用がかかるのかを勉強したいと思い、このスレで皆様の
お話をお聞きして勉強させていただいておりました。
かなり自分でも甘いなあと反省することが多く、本当に現実の厳しさを実感してます。
次こそ本当の最後の家にしなければならないので納得した物件を探し、それに合わせた
計画をと思ってましたが、私は反対から考えていたのですね。お恥ずかしい。
４５さんの５０００万円の物件が２年後に４７００万円で売却されたとのお話、
すごいですね。
あまり値下がりせず売却するコツがあるのでしょうか？
あと、失礼な質問なのですが、２年後の売却後はまた新築マンションを購入された
のですか？査定はどのくらいの時期にされたのかお教えいただけますか？
申し訳ございません。
　（つづく）

[52: にゃんこ]

（長すぎた為、全部入りきりませんでした。）

りんごさん
主人は買い替えに興味がないらしく、５００万円をひとりで貯めたら
買い替えを考えてやると気の遠くなるような課題を出されてしまいました。
でも負けずに５００万円とはいわなくても貯めてる努力をかってもらおうと
心理作戦に出るつもりです。私も自分が払うと言ってみます。。。
いつも為になる資料ありがとうございます。このスレは、すべて印刷して保存マニュアルと
してます。

本当にいつもいい勉強になります。買い換えた後の税金のことは、考えていませんでした。
それもうまく利用しないとだめですね。
税務署に聞くことも大事ですね。

[53: 匿名さん]

こんにちは。
りんごさん、いつも詳しい説明ありがとうございます。
知らないことばかりで、本当に勉強になります。

我が家もにゃんこさんのところと同じく入居間もないので、マイナスイメージが先行しそうで不安ですが、
すぐ売らないにしても、今のマンションの査定額を把握することは大切ですね。
私も次のマンションは絶対に失敗できないので、ここのスレを読むことで冷静に考えられるようになって
よかったです。（にゃんこさん、スレをたててくださって、ありがとうございます！）
きっとスレを読む前だったら、引越したい気持ちばかり先にたって、また同じ失敗を繰り返したかもしれ
ないと思います。
りんごさんが言われていたように、買い替えがステップアップにつながらないと意味がないですよね。

>４５さんの５０００万円の物件が２年後に４７００万円で売却されたとのお話、すごいですね。
みなさんのお話から、最初に高値で出して、反応が悪ければ下げていけばいいっていうものではないと
理解していたので、私もすごいなと思いました。
45さんが書かれているように、やはり売るタイミングって重要ですよね。
特にマンションは、他の部屋が先に売られた場合、その影響も受けそうですし。

>５００万円をひとりで貯めたら買い替えを考えてやると気の遠くなるような課題を出されてしまいました
にゃんこさんは、一歩前進ですね。
私はまだひとり悶々としている状態で、夫には恐ろしくて言い出せません。
（でも、なんとなく感づいているみたいですが）

[54: りんご]

こんばんは、にゃんこさん　５３さん
私も今朝はいろいろ書き込んだものの、自分の経験から思い込みで書いてはいないかと気になり
少しですが調べてみました。

まずは取得費について
取得費として認められるもの
取得費とは、その不動産の購入代金、購入のための支払った仲介手数料、登録免許税、不動産所得税
印紙税、整地費、増改築費、設備費、借入金の利子、などを加えた半額です。
ただし、建物の場合は、取得費から経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。
※減価償却とは・・・
建物の価格は建てたばかりの時が一番高く、寿命がきて利用できなくなった時に一番低くなります。
税法では、「耐用年数」といいます。
実際には、ひとつひとつの建物は建て方や手入れの仕方によって寿命が違うのですが
それでは基準にならないので、建物の建て方や材質によって「耐用年数」を決めてあるのです。
※鉄骨鉄筋コンクリート作りの場合・・・法定耐用年数は４７年、償却率０．０２２

建物の寿命である太陽年数に対して、その建物を取得して譲渡するまでに経過した年数を「経過年数」といいます。
減価償却の計算にはこの経過年数も必要となってきます。
　　　　　　１
償却率＝-------------　と覚えましょう
　　　　　耐用年数

とまぁ、ここまで書いてみて、はたして当時私はここまでの知識があったかといえば
ぜ〜んぜんなかったです。
とにかくこの家から開放されたい、ただそれだけ・・・
損得とかまったく考えなかったです。
夫からすれば住み替えは私の我侭でしかなく、現状に不満がない彼からすれば数千万も捨てるなんてとんでもないことだった。
にゃんこさんのご主人が「５００万貯めてから」といわれる気持ち、今ならよ〜くわかります。

話は違いますが、４５さんはすごいと思いますよ。
収入もすごいのですが、何気に書かれていた
仲介手数料をまけさせたというくだり
かなりの方だと・・・

[55: りんご]

ミスでした
半額ではなく全額。

太陽ではなく耐用。

[56: りんご]

私もにゃんこさんが住み替えのスレをたてて下さって感謝している一人です。
と言いますのも、現状に不満があるわけではないのですが
近い将来住み替えも視野に入れて検討中です。
理由は仕事の関係なのですが・・・
実は、すでに自宅の査定もしてもらっています
路線化・公示価格の検索と賃貸相場の査定も。

早ければ来年、遅くとも５年以内には結論を出します。
皆様と同じ目標を持つ者として、これからもよろしくお願いします。

[57: 45]

居住用不動産を売却する場合の短期譲渡損失の損益通算、りんごさんのおっしゃる通り、もう認められなく
なってたんですね！公開掲示板で、このような間違った情報を流してしまい申し訳ありません。。。

そうなると、所有期間５年以下の短期譲渡損失が出ても税制面では何の救済措置もない訳ですから、そう
簡単に損を出すわけには行かなくなりましたね。
にゃんこさんにとってのベストな選択は、５年間は長いでしょうけど、ご主人の出された課題達成に向けて
頑張ることかも知れません。
最近の技術の進歩は目覚しいですから、５年後に近未来的なマンションに住むことが出来ると思うと楽しく
なって来ませんか？
今回は取り急ぎお詫びまで。。。

[58: にゃんこ]

りんごさん、５３さん、４５さん、こんにちは。
いつも為になるお話、ありがとうございます。

＞所有期間５年以下の短期譲渡損失が出ても税制面では何の救済措置もない訳ですから、そう
＞簡単に損を出すわけには行かなくなりましたね。

以前他のスレに5年以内で売却しないほうがよいと書いてあったのをみて、その時はよく意味が解らず、
ローンの借り換えが出来ないのかなあとド素人のような事を思っていましたが、税制面での
ことだったのですね。ますます、税制のことも勉強しないとと思わされました。
5年経ってから買い替えをしたほうがよいということは、すごい情報です。
りんごさん、４５さん、本当にありがとうございます。5年かあ。。。長いですね。
最近の新築マンションは売出しから完成まで約2年ぐらいありますから、それを引いても今から3年後に
発売される新築マンションを狙うのがよいのですね。
2,3年後には買い換え希望でしたが、お得に買い換えた方がよいですものね。
それまでに貯金、節約で頑張らないとですね。

ところで、りんごさんも住み替え希望なのですね。
一度経験されているので、鬼に金棒ですね。本当にりんごさんにはいつも感謝してます。
是非、次の住み替えも成功されますことを掲示板を通じて応援しております。
お互い幸せになる住居を探して、頑張りましょう！

[59: 45]

確定申告における「取得費」として、マンション代金・登記費用・印紙代等の他に、（建物部分の付加価値を
高める目的で設置したのであれば）食洗機・吊戸棚・エアコンなどの有償オプション代や仕様変更費も加える
ことが出来ますよ、と教えてくれたのは、抵当権抹消・移転登記の際にお世話になった司法書士の先生でした。

そこで国税庁ＨＰのタックスアンサーを見ると、確かに「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、
購入手数料のほか設備費や改良費も含まれます。」とは書いてありました。でも設備費や改良費としてどこまで
含めて良いのかは判断に迷うところで、私は所轄税務署に相談の上、食洗機・吊戸棚・エアコン・仕様変更費、
さらにフローリングのコーティング代までも加えたのでした。で、申告書類は無事通ってしまいました！

今思うと、単なるラッキーだったのかも知れません。りんごさんの書かれた通り、税制は毎年変更されているので
私のケースのような大盤振る舞いがまたあるとは思えませんしね。

>にゃんこさん
>２年後の売却後はまた新築マンションを購入されたのですか？査定はどのくらいの時期にされたのかお教えいただけますか？

前のマンション売却後は、礼金・更新料ゼロの新築賃貸マンションに一旦移りました。そして約１年半の研究・検討を
続けた結果、一昨年の暮れに山手線内側の都心マンションを契約しました。今年秋には入居予定です。
前の売却したマンションの販売当初の分譲坪単価と、今回契約した新築マンションの坪単価はほとんど同じでしたから、
私としては買い替えは成功だったと思っています。
ちなみに査定は、売却を決意した、入居して丸二年が経った頃にしてもらいました。

[60: 45]

>りんごさん
>何気に書かれていた仲介手数料をまけさせたというくだり　かなりの方だと・・・

いえ、最初から仲介手数料の値引きを狙っていた訳ではありませんよ。結果的に、そう言う展開になった訳で・・・
具体的ないきさつは長くなるので、また次の機会にご紹介致しますね。

ただ、そのとき実感したのは、中古マンションの成約可否は仲介業者の営業マンのセンスと駆け引きが決め手だなあ、
そして優秀な仲介業者に頼むこと、と言うことでした！

[61: りんご]

こんばんは、にゃんこさん。
５年待つのが得か損か、にゃんこ家の事情と周辺相場がわからないのでなんとも申せませんが・・・
仮に５年後損失控除を受けようと待っていても、税法が変わって損失控除がなくなる可能性もありますし
住宅ローン控除も縮小される方向ですから・・・
また、より駅に近いライバル物件が出てくれば、さらに赤字が増える可能性もあります。
地価が高騰している時代なら待つことが正解でしたが、今の時代は難しいですから
よくよくご検討くださいね。