プラウド江坂

[ＫＡＺＺ]

いくら位かな〜？

所在地：大阪府吹田市江の木町12番1（地番）
交通：大阪市営御堂筋線「江坂」駅から徒歩6分

[42: 匿名はん]

倍率優遇の申込書を書いてきました。
値段は確かに高いと思いましたが、江坂駅徒歩６分で比較的静か、
日当たりも良く、自分好みの間取りがあったので。

[43: 匿名はん]

あのー江坂公園の前ってどのあたりなんでしょう？
夜ッ雲ッ苦って？豊津町に２件ってどこ？あー、わかりません！
ちなみに内環北側の駅東側の駐車場のあとにPICCASOだっけ？看板出てるのは分譲？賃貸？
あと、広芝町のクレアシティの西側のマンション建設地って分譲？賃貸？
ついでに、南金田のネバーランドの北側、ウェストスウッドって分譲？賃貸？
あー気になるぅ！

[44: 匿名はん]

なんで、野村ブランドはこんなに強い？
もし、同じマンションが中堅どころだったら、大苦戦間違いなしやな。

[45: 匿名はん]

ガスとの跡地はスーパー
クレアの東です。分譲
ウェストウッド＝西森建設は分譲
恐竜の横とローソンの斜め向かいに分譲
メロパの横に分譲

[46: 匿名はん]

野村を買う人は信者ばかりだから
あまりよそのモデル見ないのであまり競合しません。
勝手に完売します。
野村のマンションは業者関係者なら絶対買いません。
値段ボリすぎ！！

[47: 匿名はん]

江の木町で大規模で＠170・・・
得意の販売前価格改定で下げるんじゃない？

[48: 匿名はん]

野村不動産のマンションはどれも高いきがします。何も分からない素人にブランドと言う事で買って頂いているとは思うのですが、建築関係に明るい私としてはあの程度の仕様の商品で価格の高さは納得出来ませんが。。。

[49: 匿名はん]

自分もＭＲを見に行き、購入を真面目に検討中です。
ＭＲで気付いたのですが、部屋からバルコニーへ出る所、跨がないといけない段差があります。
毎日のことなので、見逃せないです。
物件の他の面については気に入ってることも多いのですが・・・
あと、駐車場代が高くなりそうとのことでした。
この辺が迷うところです。
もし一割値下げしても、購入するかしないか悩みそうです。。。

[50: 匿名はん]

価格は戦略的なものだからね。たんなるコスト積み上げで決まると
思ってたら大間違い。
乱暴な仮定だけど、住人の文化レベルが所得に比例するとすれば、
非文化的な（非社会的なといってもよい）住人ができるだけ少ない
コミュニティ（＝住み始めてからの管理組合の運営が比較的良好）
を作ろうと思えば、たとえ右から左に売れなくても、割高な価格を
設定するわけさ。
野村じゃないが某財閥系大手不動産会社は、新築マンションの
売れ行きが良すぎると、価格設定が間違っていた（低すぎた）として
叱責されるそうだよ。
実際、自分は、２千万円台の部屋がゴロゴロあるような物件には
怖くて住めないね。該当する分譲済みの物件の住人の姿を現地まで見に
行ったら実感できるよ。

だから、坪単価170万程度で「高い、高い」とわめくようなお方は
最初から願い下げなんじゃないの。

[51: 匿名はん]

＞50
そのような人は分譲マンションを買えません。
江坂という土地柄、ある程度相応の人が多いです。
高級住宅街か低層のマンションで管理費が20000円以上する物件でない限りそのようなことはなし！
野村というブランドといっても大規模だから、庶民が中心になりますし・・・
昔の野村は大規模を作らないポリシーがあったのに、落ちたな・・・

[52: 匿名はん]

＞庶民が中心になりますし・・・

坪単価170万円を買えないのが本当の「庶民」です。
ローンを組んでも買える人は立派な中流です。（３人以上の家族の場合）

買えない人は、べつに野村の板に来てクダを巻かなくても
坪単価120〜130万円の、自分の所得水準相応のマンションを
探せばいいのです。

これぐらいのこと、このｅマンションの「住宅ローン板」を
見れば、痛いほどわかるでしょ。

[53: 匿名はん]

庶民とか中流とかどうでもいいけど・・・
高いっていっても＠170くらいやん。
5〜6年前は普通の単価やったし。
今時＠120〜130って・・・
もう市場は変わってますよ。＞52素人？

[54: 匿名はん]

>>53
今時＠120〜130って・・・
もう市場は変わってますよ。＞52素人？

あるんだな、それが。江坂で、しかも坪単価115万円からある
「新　築　物　件」が。
他人を素人呼ばわりする前に、正確な情報をつかんでおきましょうね。
「市場」というのは世の中の現実の取引の総体を言うのであって、
誰かの頭の中で妄想している内容じゃないんですよ。

[55: 匿名はん]

平均坪単価の話やろ・・・
どこかの新入社員？

[56: 匿名はん]

ちなみに南吹田や金田は江坂ちゃうよ

[57: 匿名はん]

>>45
クレアの東は、創建でしかもルナコートの名前出ているから分譲と決め付けてますが、
ワンルームだけの賃貸ですよ。クレアの西側ももともとクレアの建設に反対した地主の建てる
ワンルーム賃貸です。
しかし、極東ノートのあとのノルデンハイム、出来上がったらやっぱりでかいな。
それより、恐竜の横とローソンの斜め向かいってどこの？

[58: 匿名はん]

南金田のネバーランド江坂パークプレッソの北側、物件名出てましたね。デュアル江坂デゥーエ。
ドゥーヨ？(゜д゜)みたい

[59: 匿名はん]

＞ちなみに南吹田や金田は江坂ちゃうよ

あなたのような人は、東京ディズニーランドに行って、
不動産の「自称」玄人の立場から、「ちなみに浦安は東京ちゃうよ」
って、クレームをつけてくるのがお似合いです。

[60: 匿名はん]

平均坪単価でマンションを買えるか買えないか決めるヤツなんているのか？
52が言ってる「買える・買えない」は、あくまで個別の部屋の話だろ。

億ションみたいな部屋が数部屋でもあれば物件全体の平均坪単価は跳ね上がる。
だが、個別に見たときに安い（安すぎる）部屋が少なからず混ざっていれば、
物件全体のステータスは下がるのさ。
だから、個別に見たときに、安すぎる部屋を作らないことが価格戦略上重要
なんだ。（一流デベの場合）

[61: 匿名はん]

>53
江坂で仲介業を営んでる者です。
56の言うとおり、糸田川以東を江坂というのは・・・

[62: 匿名はん]

ところでこの物件は資産価値はあるのでしょうか?

[63: 匿名はん]

>60
てか坪単価で考えるのってめんどくさくない？
だって、部屋の広さは平米で出してるところがほとんどなのに、
坪単価でものを言ってる人は、わざわざ坪に変換してるの？
自分は、45万/平米が高い安いのボーダーです。

[64: なお]

始めまして
昨日MRを冷やかしてきました。

生まれて初めてのMRで
話を聞いてたら「すごくいいんだー♪」って思ってたところでした。

なぜなら、説明してくれた人の話によると
・北摂よりは、周辺環境はすこし劣るけど、その分値段が安い。
北摂は4000万円代が相場だけど、このプラウド江坂は3000万円代がほとんど。

・ローンのシュミレーションによると
管理費・修繕費・駐車場込みで月々11万程度。

・各階に各間取りプランがあるので階層が選べる

・前は一流企業の保養施設だったので、工場跡地ではなく安全？？

みたいな感じで、良い事ばっかりでした。

でも、ここの掲示板を見ていて、みなさんのご意見を見てると
高すぎるって意見が多くて・・・
損はしたくないし、一生のことだし。

詳しい方がおられましたら
上記の説明を、わかりやすく納得できる形で
批判してもらえないでしょうか？？

[65: なお]

↑語弊がありました

江坂も北摂ですよね・・・(゜ー゜;Aアセアセ

北千里の方が4000万台で
江坂は3000万台だってことです

すみません<(_ _)>

[66: 匿名はん]

江坂と千里中央を比べて、単価は変わりありませんよ。
むしろ一等地同士なら江坂の方が高いくらい。
ただ、千里中央は広い住戸が多く、現在立て替え物件が多いから価格が高いのも事実。
江の木町は江坂でも人気の低いエリアなので＠１７０超えは高いです。
㎡数をおさえて3000万円台中心にしているだけ。

[67: 匿名はん]

>64さん

私と全く同じ説明を聞いたような。。。

ちなみに少し高いのでは、と質問してみたら
南住戸が80%以上なので、坪単価は高く算出されている、といわれてしまいました。

我が家は「江の木町」の場所を考えたら高いかな、と判断して止めました。

[68: なお]

何度もすみません。

そもそも「江の木町」って場所は「江坂町」と比べて
どうダメなんでしょうか？？

地図で調べてみたら
「江坂町１」は駅に近いですけど、
「江の木町」はものすごく遠いわけではないし・・・
環境的には大差がないような気がして。

「江坂町１」にプラウド江坂が建っていたら納得価格なんでしょうか？
それとも、そもそも江坂駅周辺でこの値段が高いってことなんでしょうか？

無知ですごく申し訳ないんですが
プラウド江坂の価格は、どの場所だと相応だったんでしょうか？

みなさんがゆう一等地とはどこのことですか？

真剣に家を買おうか悩んでるんですけど・・・

できれば梅田へ２０〜３０分圏内で3LDK・3000万円くらいで
って思ったら、どこらへんでしょうか？
そんなとこって、ないですよね・・・(´・ω・`)

[69: 匿名はん]

野村がよければプラウドシティ残ってるよ。

[70: 匿名はん]

＞そんなとこって、ないですよね・・・(´・ω・`)

あるよ。たとえば、大阪中之島フロントにある超高層タワーマンションの
下層階（４階）。二重天井二重床で、窓はペアガラス、免震構造。
設備もフルスペックともいえる豪華さ。これで８０平米３ＬＤＫが
３１９０万円。
たんに、タワーにもかかわらず下層なので眺望がないというだけ。
場所は梅田に２０分じゃやなくて、ほとんど梅田隣接。

とはいえ、物件には一長一短があるから、視野を広くして考えれば、
江坂には江坂のいいところもあり、そこを評価できれば、話題の
価格水準もあながち「割高」ではない。

ところで、プラウド江坂って、二重天井二重床だったっけ？

[71: ど素人]

私も江の木町がそんなに悪いとは思わないんだけど、
コーヨーもあるし、幹線道路にも面してないし、駅からの距離もいい感じだし・・・
江坂の中もランク下というのは準工業地域や事務所が近いから？？
私も知りたいです。

江坂町の一等地は日当たり良くてて確かに最高と思うけど、隣の建物との間隔も敷地も狭そうだし、
それに予算的にも無理だろうし
あれより北になると日当たり良さそうな所なさそうだし
広芝町も、もうだいたいマンション建ってるし・・・

江の木町ということを除いて、プラウド江坂に何か他に問題はあるのでしょうか？
江坂の他のマンションと比較してどうなんでしょうか？

構造・工法・品質的にはどうなのでしょうか？
私が勉強した限りでは特に問題点は見当たらないのですが・・・
あの程度の仕様であの価格というのは具体的にどの辺りがダメなのでしょうか？

価格が少し高くてもいいものならいいと思うし、安くても低品質のものはイヤだし、
だけど高価格低品質なものだけは間違っても買いたくないので


なんせ素人なもので詳しい方是非教えて下さい。

長くなってすみません。
それから、私は野村の信者じゃありません

[72: ど素人]

二重床ではないみたいですが二重天井ですよ。

[73: 匿名はん]

野村は二重天井・二重床のセットが売りだったはず。
こんなとこでけちってるのか。

[74: 匿名はん]

＞私も知りたいです。

江坂の地元民の話（虚実ないまぜだが）が知りたかったら
読破しなさい。
ttp://osaka.machibbs.net/sitedev/index.php?esakalog
現在最新は30です。

[75: 匿名はん]

このマンションの立つ場所ってＴＩＳがあった所ですか？

[76: 匿名はん]

TISはまだあります。
TISの北側から東側にかけてTISを取り囲むようなＬ字の敷地です。

[77: 匿名はん]

テニスコートがありました

[78: 75]

76さん
返答ありがとうございます。
昔、TISで働いていたことがあり、物件地図を見たところ気になったんで質問してみました。

[79: 匿名はん]

先日ＭＲに行ったところ、営業担当者は今後ＴＩＳのビルがマンションに変わってしまう可能性もあるかもしれないって言ってました。
だとあの価格は高いかなぁ。

[80: 匿名はん]

　北摂に興味を持ってマンションをさがしています。
先日プラウド江坂に要望書を出しましたが、正直迷っています。
気になる点は
　小学校が遠いのは分かるのですが、小学校、中学校共、校風はどんな感じでしょうか？。
学級崩壊なんてことはないでしょうか。
　転勤族なので、社命があれば、マンションを賃貸、または売りに出すと思います。そのような時は北摂の駅近マン
ショんは資産価値が下がりにくいと思いますが、江の木町は江坂周辺でランクが下ということは、かなり資産価値
に影響するものでしょうか？
　工場地域が近くにあり、決して空気の良いとこだとは思いませんが、ぜん息の子供が多いなんてことありますか？

　

[81: さくら]

８０さん、
私もプラウド江坂に興味を持ってます。
ここではない江坂の掲示板なども見てるのですが、
色々な意見があって、悩んでしまいます・・・
あまり良くない意見ばかりを気にしてもダメだなって思ってるところです。
私も先日要望書を出しました。
「このマンションに住みたい！！」って思った最初の気持ちを忘れないように
しないとだめですね。

[82: 匿名はん]

>>81　最初の気持ちを忘れないようにしないとだめですね。

とはいえ、冷静に経済合理性を判断することも必要です。
物件の価格を投資収益から還元して求める式を、もっとも
単純な形で示しましょう。

Ｒ＝周囲の同水準の賃貸住宅（新築の分譲貸しに相当）の月家賃
Ｉ＝年間期待利回り（６〜９％）
Ｐ＝不動産価格

Ｐ＝Ｒ×１２÷Ｉ

Ｒが１５万円、Ｉが７％だとすると、
１５万×１２÷０．０７＝２５７１万円
となるわけです。

ちなみに、Ｒについては、インターネットの賃貸住宅情報サイトで
簡単に検索できます。

実際には、分譲マンションには色々な「夢」がかぶってきますから
その分水増しされた価格で取引されるのでしょうが、中古物件に
なった時点でそれは剥げてしまいますから、80さんのように
「資産価値」を気にする方は、冷静な「投資」的な視点こそ、
失ってはならないものでしょう。

[83: 江坂探索]

江坂でもっといいところあったら教えてください。

[84: 匿名はん]

中古マンションじゃあるまいし、今時新築で利回り6％以上の物件はないです。
収益性からみて高いとあきらめるのか5％回っていれば妥協して、家賃払い続ける
よかましと思い決断するかですね。
ようは、実需なんだから、利回りを気にするよりも、購入してそこで何を得たい
のかが判断基準と思います。

[85: 匿名はん]

＞　「家賃払い続けるよかまし」

何かの本に「デベロッパーのセールストークの典型」
「小悪魔のささやき」と書いてあったのを覚えています。

なお、新築マンションで６％以上でまわる物件はあります。
マンション全体の平均では無理ですが、下層階かつ、
交通至便（江坂もそうでしょ？）では、困難な条件では
ありません。賃貸住宅の需要で「眺望」にこだわる人は
多くはありませんからね。

[86: 匿名はん]

連続投稿失礼します。

80さんは購入の前後で資産価値の差が大きくない
（下落率が小さい）物件をお探しなんでしょう。
それを探すための方法の一つを紹介しただけです。

プレミア価格でより条件の良い部屋を手に入れたい
人は、相応の資金を積めばいいのです。

[87: 匿名はん]

86さんへ
「相応の資金を積む」ということは、高額の部屋の中には価格的にお買い得な部屋があるということですか?

[88: 匿名はん]

86です。

私には物件全体を批判する意図はありませんので誤解なきよう。
投資対象として最適な部屋もあれば、永住志向で住んで最高
（だろうな）と思う部屋もあります。マンションの価格付け
というのは、中層階を基準として、上に行くほど高価に、
下に行くほど安価に値付けするのが一般的だと思いますが、
実際に住んだときの部屋の値打ち（主観的満足度）は、
等差級数的に変化するわけではありませんから、ある線を
越えたときに飛躍的に満足度が増すようなところがある
わけです。そこを狙えば、比較的割安？により満足度の
高い部屋を取得できるのではないでしょうか。
しかし、これは投資的な収益還元の考え方とは違い、
きわめて主観的、感覚的な世界です。興味のある物件に
関する情報の海の中にずっぽりと漬かっているうちに、
ハッと気づく悟りのようなものです。

[89: 匿名はん]

　様々に検討を重ねた結果、私はプラウド江坂にしようと思いましたが、
私の嫁がすごく迷い始めました。来週まで、嫁の気持ちが変わらなければ
申し込みはやめようと思います。
　昨日、今日で申し込まれ方、どのようなところを気に入っているのか
教えてください。参考にしたいです。よろしくお願いします。

[90: 匿名はん]

スカイハイツの中古を見てみな！
それが解答ですよん。

[91: 匿名はん]

90さん
わかりません。
もう少し分かりやすくお願いします。