ウェリスつくば研究学園テラス（旧称 （仮称）ウェリスつくば研究学園）

[周辺住民さん]

所在地：つくば市研究学園Ｃ４３街区１画地
茨城県つくば市葛城一体型特定土地区画整理事業区域内C43街区4画地の一部
交通:つくばエクスプレス「研究学園」駅徒歩12分

研究学園の新都の街の北側に、８階建てマンション３棟が建設予定！
平成２５年５月着工予定、平成２７年４月完成予定！


売主：ＮＴＴ都市開発
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社(予定)

【物件情報を追加しました 2013.6.21 管理担当】
【タイトルを正式物件名称に訂正しました。2013.7.26　管理担当】

[438: 購入経験者さん]

>437

>全住戸がいくつか知りませんが、

全住戸が何戸か知らないのに書くなよ。
タワーマンションじゃあるまいし、たかだか80戸くらいだろ。
8階建てだから、エレベーターを使うのはもっと少ない。

うちの実家もそれくらいの戸数のマンションでエレベーター1基だが、ほとんど問題にならない。
1,2階がテナントで全戸がエレベーターを使うにもかかわらずだ。

点検なんて平日の昼間に1時間くらいの話。
しかも、今のエレベーターは遠隔監視で、点検頻度は減っている。
突然点検するわけじゃないし、あえてその時間に出入りしなければ良いだけ。
管理費が高くなる方が問題だと思うが。

[439: 匿名さん]

エレベーターすらないのが大部分の公務員宿舎から移って来る人には何の違和感も無いな。

平面駐車場と最小限の共用施設は将来のリスクを抑えるから非常に好ましい。

[440: 匿名さん]

管理費少ないのは、すごくいいよね。でも、もっとやすくならないのかな

[441: 匿名さん]

>>> 438

８０戸に一基のエレベーター？建築法違反では？

[442: 匿名さん]

根拠を示さずに書き込みするのは、また無知な人の荒らし？

[443: 匿名さん]

どこの規定にそんなことが書いてある？
いい加減なこと書かないでくれ

[444: 匿名さん]

なるほどねえ、いろいろ意見がありますねえ。
ところで今日の新聞折込チラシにReAGE Tsukuba Kasugaがあったけど、ここは総戸数５４戸にエレベーター２台と出ていた。これなら安心だよね。これが普通なんじゃないの。定期点検／臨時点検／修繕などが一時間で終了だなんて何を根拠に言っているのかな。これじゃ点検なんてしてないも同然じゃないのかな。

[445: 匿名さん]

修繕が1時間とはどこにも書いてなくね？
確かに点検は1時間はかからないけどね。

[446: 匿名さん]

まさか14階建ての社宅と比較するとは…

[447: 匿名さん]

築10年のリノベーションの物件か、チビタはリノベーションの会社？

[448: 匿名さん]

別スレでやってくれ‼︎

エレベーターは管理費から出た話題。それなら５４戸で2機なら負担大ということ。

[449: 匿名さん]

あそこは築20年以上経つはずだよ

[450: 匿名さん]

すまん、平成3年です。1991年。建築基準が大きく変わった阪神大震災前の物件ですね。

[451: 周辺住民さん]

>>439
>エレベーターすらないのが大部分の公務員宿舎から移って来る人には何の違和感も無いな。

　そうですね。やはり宿舎の受け皿に適してるでしょうから、多くの
宿舎住民の方が入居されるといいです。

>>440
>管理費少ないのは、すごくいいよね。でも、もっとやすくならないのかな。

　廊下照明のの間引き点灯など共用部の光熱水料の切り詰めなどを
徹底しても限度はあるし、管理費の多くは人件費でしょうから、
それを削減するよう敷地内の除草作業とか、ゴミステーション管理は
自主管理を指向するのがよいと思うのですが。
　宿舎住民の方々だとそういうノウハウあると思いますよ。

>>441
>８０戸に一基のエレベーター？建築法違反では？

　建築基準法にはそのような規定はないですね。
100戸で１基以下が適正規模のようですよ。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/soudan/mansion/detail/MMSUq102401402200...

　それにエレベータの電力や保守管理も管理費を押し上げますから、
少ないのがいいです。

[452: 匿名さん]

そうじくらい自分でやりなよ

[453: 匿名さん]

そう管理会社なんて金食い虫。月８０万円くらい払うんだぜ。
メンテナンスなんて、建設会社が喜んで管理してくれる。
管理会社が中抜きしているだけ、管理会社を飛ばしてすればいい。
会計も経理会社に、マンション管理士なんて簡単な資格。
講習受ければ防火管理者は誰でもなれる。

新しい形のマンション運営もいいんじゃないか。
特にここは、管理会社未定だしね。

[454: 匿名さん]

管理費はいくらくらいまで下がるの？

[455: 匿名さん]

マンションは良い管理があってこそ永く快適に住むことができると聞きます。
住民じゃ無理。私もそんなに暇じゃない。足並み揃うはずはないと思う。

高品質の仕事を永くしてもらうこと、そういう業者選びが重要じゃないかな。

私も、シンプルなこの物件はいいと思います。過度な共有設備は、維持更新に過度なお金がかかるでしょう。
長期修繕計画で今後の負担増を確認した方がいいと言われました。
営業から「どこもこんなにものですよ」と言われ、10年目に修繕費は倍に、20年後は3倍に、スポットで負担を強いられる話も聞きます。
私は、まだ、戸建てとマンションで悩んでいます。

[456: 匿名さん]

>>> 455・・・同感です。
マンションを自主管理に切替えた例を知っていますが、失敗例が多いです。まず理事になりてがない。区分所有者の大半は自分のことに精一杯で、自分達でマンションを管理するなどというのは想定外、誰かがやってくれると思っている。よって管理に不協力者が続出する・・・

それにしても皆さん、言いたいことを言っていますね。こんな人たちと同じマンションに住むのは真っ平ごめんですね。何しろ築４０年（？）のエレベーター無しの宿舎で過ごしてきた人達がこのマンションの購買者だと決めてかかっているのですから。こうした人々と同列に論議するのは所詮無理ですね。

官舎住人達がつくば市内に住居を求めているというのも錯覚ですよね。あるつくば市内の研究所員がひたち野うしく駅近辺に住宅地を購入した例を知っていますが、その方はひたち野うしくから西大通りを一直線につくば市内の研究所へ通勤できる方でした。賢いですよね。つくば市内に続出している「研究所員団地」から逃避できますから。しかも常磐線は来年３月から東京駅まで延長ですしね。

[457: 匿名さん]

453に釣られるなって。

管理会社未定とかいって無理筋なネガティブキャンペーンをやっているだけなんだから。
新築マンションで自主管理なんて本気でできるわけがない。

共用施設が少ない代わりに管理費や修繕費が少なくなるか、共用施設が立派な代わりに管理費や修繕費が高くなるか、どちらの物件が良いかを選べばいいだけ。

[458: 匿名さん]

共用施設少ないほうがいいよね

[459: 購入経験者さん]

私のマンションもそうですが、共有設備、施設はシンプルでよかったと思っています。使う人だけの為になりかねない。平等から離れすぎることは避けたほうがいいと思います。

[460: 周辺住民さん]

>>455さん

>マンションは良い管理があってこそ永く快適に住むことができると聞きます。
　
　仰るとおりで、よく言われるように「マンションは管理を買うもの」という
側面が多分にあります。

>住民じゃ無理。私もそんなに暇じゃない。足並み揃うはずはないと思う。 　

　理解できます。しかし、持家も自己財産ですから、マンション・戸建てに関わらず
いろいろと自らでケアする場面がありますよね。マンションの場合、管理組合が
管理会社に委託する・しないに関わらず必要ですし、組合の運営主体は住民に
ほかなりませんから、住民がそれぞれ限られた資源内で、少しずつ金銭や時間を
やりくりしたりする必要があると思いますよ。
　仕事の性質上、出張・転勤が多いとか、家は寝に帰るだけのような形態なら、
ケアの必要が無い（とは言っても部屋内の掃除とかゴミ出しは必要ですが）、
賃貸の方がはるかによいと個人的には思いますが。それに固定資産税も無縁ですし。　

>高品質の仕事を永くしてもらうこと、そういう業者選びが重要じゃないかな。

　管理組合が自主管理を選択しないなら、現場業務は全て管理会社に
委託する全部委託か、あるいは必要な業務だけを委託する一部委託があるので、
管理組合の発足時に決めることになりますね。普通は、購入時点での管理会社
（ここだとエヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス）からのお仕着せ管理内容で
契約するのが殆どでしょう。しばらくはそれで過ごしますが、管理費の抑制も
組合としては考えたいところですから、年数が経つにつれ管理会社の
見直しをすることもよくあることです。

全部委託・一部委託・自主管理
http://m-kanri.biz/kanri/kanriitaku.html

>長期修繕計画で今後の負担増を確認した方がいいと言われました。

　これは管理運営形態や管理費の多寡とは関係なく、絶対重要ですね。
たいがい低め甘めに修繕積立費は設定されてるので、一回目の大規模修繕は
それまでの積立金で乗り越えられたとしても、二回目以降はずっと厳しめに
考えられた方が良いです。

>私は、まだ、戸建てとマンションで悩んでいます。

　上述のように、持家ケアでのデメリットを考慮したら、
さらに賃貸という方向も選択肢じゃないでしょうか？
　まあこれはお節介な付言ですが。

[461: 匿名さん]

賃貸のほうがいいのでしょうかね。迷いますよね

[462: 匿名さん]

夫婦2人世帯なんです。
まず、安全に永く住めることが大前提。賃貸では将来に対して不安感があります。

[463: 周辺住民さん]

>>462

　賃貸に対する不安感としてもっとも気になるのはどういう点でしょうか。

　賃貸のメリットは、通常、持家に比べて住み換えのコストが低く抑えられ、
そのため、転勤や収入変化、家族構成の変化などにフレキシブルに対応
できるなどですが、これらはあまり魅力ではないですか？

[464: 匿名さん]

借りているというストレスから解放されたい。ということでしょうか？

[465: 購入検討中さん]

公務員の場合、賃貸なら補助でますよ

[466: 匿名さん]

公務員でなくても出るけど
というか借り上げてくれてる

[467: 匿名さん]

第二期は、最多価格帯が2800万円台だそうです。第一期より少し安いかも

[468: 匿名さん]

取得する時には、表面の価格＋諸経費70万円位＋引越し代、家電家具等＝出来上がりは予想以上に高くなる。

3,000万円位までが現実的と思っています。
重要なのは日当たり、住環境。戸建て屋根が邪魔にならない４、５階位でいいように思います。

[469: 匿名さん]

真面目な選択でいいと思う。
なぜつくば市に住むのに過度な駅近を選ぶのか？
読売新聞記事http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20140114-OYT8T00816.htm

[470: 匿名さん]

表面の価格＋その他もろもろで3000万くらいだとすると、2700万くらいじゃないとだめだね

[471: 匿名さん]

借金漬けで買った物件は、資産じゃなくて負債。
そういう意味で物件価格は3000万円くらいが私の基準ですね。
物件が3000万円なら、借入はその半分くらい。退職時に借金なくして、老後の資金も手元に残る計算が成り立ちます。

つくば市内はこれからもマンションが建つだろう。
つくば駅周辺がこれからも中心地となっている保証はない。
つくば駅徒歩圏の希少価値は妄想かもしれないね。

背伸びせず、ここぐらいでいいかな。

[472: 匿名さん]

ここは、つくば近隣のマンションの中でも、かなり杭が深いんですかね？

[473: 匿名さん]

>>> 471
半分同意、残る半分は少々異議ありです。
公務員宿舎が撤去され、そこに新しいマンションや戸建が建築されるのは多分５－６年先ですね。その頃までにはつくば不動産バブルも沈静化していることでしょう。いずれにしても私はＴＸつくば駅周辺は依然として市の中心であり続けると思います。それはつくば市が発表した25/12/11付「つくば中心市街地再生推進会議報告」でも明らかです。

Leben とウエリスのスレを読んで感じるのは購買層の違いです。明らかにLeben で論議しておられる方々はウエリスに比べて視野が広い。ウエリスの方々はつくば市それも研究学園地域に特化した議論に集中している。この違いは多分Leben 購買層の職場は必ずしもつくば市内のみではなく都内にもあると推定できる。子弟の教育も御三家「竹園小中学校」と竹園高校で論議無用。ウエリスは右のものとも左のものとも判別不能な春日学園に論議を集中させている。

将来、居住物件を中古市場に出す時は駅への徒歩距離が武器になることは明々白々。つくば駅が始発駅であることも重要な売りの要素です。

[474: 周辺住民さん]

>>474

どっちを買うでもなく見ている人からすれば、どっちも視野なんて広くないが、レーベン板にはこういう自画自賛系のイタイ人が混じっているね。

[475: 周辺住民さん]

間違えた>>473ね。

イタイ人は多分1人だとは思うが…。

[476: 匿名さん]

>473

確かにイタイな

[477: 匿名]

レーベンについてだけど、中心地の住環境が、必ずしも安眠できる環境とは言えないでしょ。座る為の待ち時間含め通勤に一時間半もかかる。なんでもっと都内寄りに求めないのか？資産価値というセールストークが欲と見栄に無理させているのでしょう。
買えるけど無駄だから買わない。そういう選択もありますね。

[478: 匿名さん]

レーベンはコンシェルジュとかフィットネスとか共用設備が多すぎるので管理費が高そうだよね。
ディスポーザーは少し羨ましいけど。

[479: 匿名さん]

＞477

つくばに縁があって、しかも東京への頻繁な移動が必要なものにとって、駅近、終点(行きは必ず座れる)は、かなりの好条件であり、見栄や単なる資産価値ではないメリット(=実用価値)になりえると思いますね。

[480: 匿名さん]

つくば駅前はレーベンより地質調査を始めた常陽銀行隣のマンションの方が気になります。
販売開始はこの物件を売り切った後になるのでしょうか。

[481: 匿名]

そうでしょうね。修繕費もかさむ。マンション住民も段々年齢層が上がっていくし、どうするんだろうね。外部に貸してお金とると組合の営利事業になって、全ての収支が課税対象になる。販売時の人寄せパンダ。

[482: 匿名さん]

まあお金のある人達は忙しい子育ての時期に便利な環境で暮らして、子離れの時期にマンションを売却か子供に譲って、老後用の新しいマンションなり家をまた買うんでしょうね。

[483: 匿名]

>>479
ぷっ。徒歩8分で駅近だってさ。

[484: 匿名さん]

>>483

どこの駅にしても、頻繁に歩いて行く気になれるかどうかの距離であるかが意味を持つと思います。
よく云われるマンション資産価値として「駅近」という表面的な意味ではなく、実際に住むことを想定しての実用面では。
もちろん、人によって歩こうと思う距離は異なるでしょうが。

[485: 匿名さん]

＞＞４８１
駐車場を外部に貸したりして課税対象になっても、経理上なんの問題もないと思うけど・・・

共用施設の充実は戸数が多いマンションなら必要と思うけどね。ここに比べてそんなに管理費高いですかね？　戸数から言うとこっちの方が高いかもよ。

[486: 匿名さん]

気になったから調べてみた。

７５、６㎡で管理料で７１０円、修繕積立で２０円/月違いで向こうの方が高かった。
ネット＋会費で２０３６円/月ここはかかるが、向こうは表記見当たらず。

ディスポーザや共用施設を考えるとこっちの方が割高じゃないの？

[487: 匿名さん]

組合の税金のことですが、参考に
http://www.onoyama-cpa.com/column/realestate/755/

[488: 匿名さん]

ウェリスのほうが管理費割高なの？

[489: 匿名さん]

スケールメリットといい、管理費は大規模マンションの方が割安になります。
http://www7b.biglobe.ne.jp/~mansion/articles/10.html

[490: 購入検討中さん]

ここも駅近！

[491: 匿名さん]

７５平米で比較すると管理費プラス修繕積立金でも１０００円くらいここの方が低いくらいだね。

管理費に代わる収入源として、駐車場使用料があるけど、レーベンの駐車場使用料はどれ位？ここは6000円だったね。
業者によって、管理費を低めに見せるため、駐車場使用料を高めに設定することもあるんだ。

[492: 匿名さん]

レーベン駐車場は階により違いますが、１０００円～５０００円だったと思います。さらに軽自動車の一番安いところは５００円でした。　足し算するとレーベンの方が安いですね。　

[493: 匿名さん]

こっちは平置き、レーベンは立体駐車場なので、比べるのは適切ではないかと。
まあレーベンはうまくいけば２台目の駐車場も確保できる所は羨ましいが。

[494: 匿名さん]

レーベンは管理費以前に購入費用が高すぎ。ローン費用が恐ろしい事になる。

[495: 申込予定さん]

頭金がたくさんあればOK

[496: 匿名さん]

頭金をたくさん用意できるお金持ちは管理費や駐車場代が少し高かろうが安かろうが気にしないと思います。

[497: 匿名さん]

費用が気になるなら、ここは無理じゃない？
みらい平あたりのデュオを検討した方がいいかも。

[498: 購入検討中さん]

話は少し逸れますが、子供の足音が心配です。
なるべく注意はしていますが、子供がまだ小さいのでよく走り回り、下の階から苦情が来るのではないかと。
この物件も含めて、最近の分譲マンションの防音機能はどのくらいなんでしょう。
少なくとも今住んでいる賃貸は鉄筋ですが、足音はかなり聞こえます。

[499: 匿名さん]

レーベンのほうが、管理費安くて親切という結論ですか？

[500: 購入経験者さん]

今のマンションの防音は割と性能が良いといっても、ドスドス歩けば下に響きます。
子どもさんが走れば、下には確実に聞こえます。
その足音を下のお宅が気にするかどうかは、下のお宅の神経質さ次第です。

今のマンションはペアガラスが標準になってきて、外からの騒音が入りにくい分、躯体を通して聞こえる音が目立つようです。

我が家では上階からの足音が急に聞こえるようになったと思ったら、賃貸に出したらしく小さな子連れの家庭が引越しのあいさつに来ました。
うるさいというほどではないですが、気にする人は気にするでしょうね。

[501: 匿名さん]

都内にあるマンションを２～３年前に全面改装しました。その時に管理事務所からフローリングの材質を防音効果のある材質へと指示されました。つまりフローリングは材質によって防音効果が異なるということです。購入ご希望マンションのフローリングの材質を調べられたらよろしいかと存じます

[502: 購入検討中さん]

498です。アドバイスありがとうございます。
一度デベに問い合わせてみます。

[503: 購入経験者さん]

>>501

フローリンクでない床をフローリングに改装すると、以前よりうるさくなるのが通常ですから、当初からフローリングの場合と少しケースが異なるとは思います。
例えば、二重床でないため、ふわふわした材質のフローリングにするといったケースもあります。

当初から二重床の場合、床下に吸音材が入っていたり、床を支える脚の先に防振ゴムがついていたりといった対策がされているケースが最近はほとんどだと思います。
最近の新築マンションは、軽量床衝撃音に対してはLL-45になっている場合がほとんどだと思いますので、設計に大きな差はないのではないかと。

これらの対策のおかげで、スプーンを落としたような音はほとんど聞こえないでしょうが、かかと落としで歩いたり飛び降りたりするような重量床衝撃音に対しては、あまり効果がありません。

[504: 匿名さん]

二重床だとほとんど音しないよ

[505: 購入経験者さん]

二重床は、防音性能とは必ずしも関係ないですよ。
太鼓現象といって、共振を起こしてよりうるさくなる場合もあります。

>>503を読んだのでしょうかね。

[506: 匿名さん]

防振ゴム、付いていたような記憶が。
モデルルームの構造模型展示で。

[507: 匿名さん]

防振ゴムついてたら音しないですかね

[508: 匿名さん]

なんで、音がする、しないの2択で考えるのかな。
防振ゴムがあれば、ないよりずっと音は減るけれど、まったく伝わらないなんてことはあり得ない。

免震だって、ゴムのおかげで揺れは小さくできるけど、全く揺れないなんてことないでしょ。

[509: 匿名]

二期の売れ行きはどんなでしょうか？

[510: 匿名さん]

即日完売ですかね

[511: 購入検討中さん]

二期は値下がりしてほしいですよね

[512: 匿名さん]

モデルルーム行った方、いらっしゃいますか？2700万円台の部屋って低層階ですか

[513: 匿名さん]

床暖房はついているし、私は不要の食洗器はオプション。
８５㎡で2,800万は、安いと思います。
ＴＸを経常的に使わないのなら、むしろ立地は良好。
つくばに合ったマンションだと思います。

我が家は二人暮らし。余裕の広さですね。

[514: 匿名さん]

>513

↑

購入したのですか？

[515: 匿名]

イーアスの所に設置してあるモデルルームは、一期と二期で何か違いがあるのでしょうか？

[516: 匿名さん]

先着順ってまだ間に合いますか？

[517: 検討中]

ここを含めたマンションを検討中ですが、今まで集合住宅には住んだことがありません。ちょっと教えて下さい。
例えば、先日大雪でしたが、そういう時は管理事務所のようなところが管理費の範囲内で雪かき等をしてくれるものなのですか？

[518: 購入検討中さん]

二期よりも先着順の方が安いですね

[519: 購入検討中さん]

>>518
ちょっと意味がわからないのですが・・・

[520: 匿名さん]

ここの先着順の住戸は、一期完売だったはずの50戸のうち、キャンセル（もしくは売れなかった）した住戸なのですか？

[521: 匿名さん]

たぶん、そうだと思われる。

[522: 匿名さん]

そうすると、まだ40戸はこれから買えるチャンスがあるのですね

[523: 匿名さん]

西向きマンションだね。

[524: ビギナーさん]

西向きは冬あったかくて
いいね。

[525: 匿名さん]

南西向きですけど

[526: 匿名さん]

いや、西南西!

[527: 物件比較中さん]

今回の抽選倍率は結構高そうな感じですね

[528: 匿名さん]

倍率高くなる？
先着順の部屋もあるくらいなのに、なぜそんな予想が立つのかな。

[529: 匿名さん]

図面を見てもやっぱ南西だな。

[530: 匿名さん]

抽選倍率どころか、先着順もあるから、意外と苦戦してるのか

[531: 匿名さん]

先着順はキャンセル分だろ。

[532: 匿名さん]

西に向くと、陽が当たり始める時刻は遅いよね。

[533: 匿名さん]

最近雪が多いですが、建設中の部屋って雪ざらしになってしまうのですか？
それとも何かで覆うのが普通なのですかね？

この物件に限った質問というより、一般的な話で結構なのですが。

[534: 匿名さん]

キャンセルした人って結構いるんですね。キャンセル料も結構高いと思うけど

[535: 購入検討中さん]

先着順ってそういう事じゃないでしょ。
２期販売受付中なのにキャンセル分が先着って・・・（笑）

[536: 匿名さん]

>>535
二期販売開始なのに、先着順があるのは、キャンセルか、販売予定だったところの売れ残り以外に考えられないのでは？
でも、正月明けに一期完売という情報出していたので、キャンセルかと推察してもおかしくない。

[537: 匿名さん]

通常は上層階から低層階を順番に販売していくのだけれど、今どきの売り方として、低層階や売れ行きの悪い住戸について販売を急ぐために、先着順で販売している。
最初から低層階を求める人もいるし顧客のニーズに合わせた売り方とも言えますね。