パークホームズ堺町御池ってどうですか？

[匿名さん]

パークホームズ堺町御池についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：京都府京都市中京区堺町通押小路下る扇屋町６５０（地番）
交通：地下鉄烏丸線・東西線　烏丸御池駅　徒歩5分
間取り：3LDK
専有面積：74.21平米（38戸）

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/K1103/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[352: 購入検討中さん]

売れ行きはどうなんでしょうか？

[355: 匿名さん]

ロジュマンのスレッドをみたらシアーズの批判がたくさん書かれてありました。ここもそういう人たちがたくさん書き込んでいるようですね

[356: 匿名さん]

MID都市開発って旧松下興産で関西電力が株買って子会社にしたんだよね。あちこちでマンション建ててるね

[359: 匿名さん]

ここの過去スレ読めば分かるけど、過去散々、この物件のことではなく、全く関係ないやらせのロジュマンアピールという不必要な書き込みが山ほどあったのに、なぜ357はそれらには徹底無視で「なくなってスッキリ」とのむしろ肯定的な書き込みになぜ喧嘩を売るのか？ 答えは簡単。357がやらせのロジュマンアピールしてた当事者だから。シアーズではなくて、MID都市開発か関西電力関係者か

[360: 匿名さん]

床暖房について調べたんだが、ガスで温めたお湯を床下のパイプに流して床を温めるらしいね。関電に言って床暖房付けさせろって何のことと思ったけど、意味が分かった。大阪ガスが大嫌いな関電らしい。セコイな

[379: 購入検討中さん]

第三者ですが、いい加減不毛な議論はやめてもらえまえんか？
パークホームズ堺町御池の購入検討材料につながる意見交換をしたい人間に
とって、ロジュマンやイーグルコートなど眼中にはありませんし、いくら
アピールされようが食指は動きません。

ガスかオール電化などどうでもいいことで、こだわりは洛中の立地です。
現時点での比較材料としてはプレミスト、ジオ、高島屋裏新物件くらいでしょう。

有意義な意見をお願いします。

[381: 匿名さん]

プレミスト六角堂はもう残り一戸。残念間に合わないね

[382: 匿名さん]

今頃検討って、もう遅いだろうが

[384: 匿名さん]

ここも、以下の物件も100年前に友の会みたいなので
先行受け付けしてるよ。検討って遅過ぎ


現時点での比較材料としてはプレミスト、ジオ、高島屋裏新物件くらいでしょう。

[392: 匿名]

391さん

正解です（笑）
関わらない方が良いですよ

[393: 購入検討中さん]

プレミスト六角通の残１戸は２階北向き３LDK6,000万超で、陽あたりはまぁ
望めませんね。でも交通至便で錦も近い最高の立地で７０平米のマンションは
まぁ出てこないでしょう。
プレミスト御池南なら４５００万程度で買える部屋もあるみたいですね。
となると、この物件の価格って少し高い気がしますが、妥当なんでしょうか。
高倉通りの物件や近鉄も同じくらいだった記憶がありますが。

イーグルコートはいらないけど、今思えば数年前に販売された「ザレジデンス東洞院」
やからすま京都ホテル裏の大規模マンションは駅至近にもかかわらずかなり割安感
ありましたね。

今後価格が下がる見込みない、また御所南エリアは今後いくつか新築物件の計画ある
なら、希少性を考えるといまプレミスト六角通を買って２年後に転売、高島屋裏購入
すれば１千万くらいは売却利益で頭金できそうな感じですが、甘いですか？

[394: 匿名さん]

それを言うならば、現在蛸薬師東洞院の東南角地に
建設中のマンションの方が、より良いのでは。

[395: 匿名]

パークホームズにしろ、プレミスト六角にしろ、公園前のプレサンスにしろ、2年で売って1000万利益出すのは厳しいでしょうね。。

当然キャッシュで買って、かつ、未入居で置いておくのが前提でしょうけど、それでも登記費用と仲介手数料考えると7400万くらいで売らないと1000万は残らないですよね？？
1割程度の上乗せが限界な気がします。。

[396: 買い換え検討中]

東洞院のサンクタスや室町仏光寺の「四条烏丸クロスマーク」は今春中古市場に
新築時の1.2〜1.4倍程度で売りに出されていました。

7000万で売れれば仲介手数料と諸費用分除いても５００万は残りますよ。
イニシャル資金力があればですが。

[397: 匿名さん]

売りに出してる価格と成約価格にはかなりの差があるからねー

不動産屋と仲良くなればレインズで成約価格も見せてくれるよ

実際の成約数の30%くらいしか登録されないみたいだけどね

販売経費、チラシ、営業マン、高額歩合、モデルルーム、
雑誌やネット広告使っても新築でなかなか売れないのに
転売目的とかリスク高過ぎでしょ

[398: 匿名さん]

まあ大火傷すると思うわ

[399: 買い換え検討中]

リスクはありますが、田の字地区の単身向け物件ならば充分転売可能です。
新築で人気のエリアなら竣工半年前以上に契約しないといけませんが、中古市場
が動くのは年末〜春先ですから、そのタイミングで京都に部屋が欲しくなった
東京のリタイア組であれば新築は買いにくいので、魅力あれば１千万程度上乗せ
しても充分買ってくれます。

極めて新築が出にくく駅近の人気エリア、新築の状態を極力維持していること、希望額
での購入希望者が出ないなら自分で住む、また１年間賃貸に出す、など余裕が必要ですが。

私もこれまで烏丸〜の物件を２軒購入２年以内に売却しましたが年収分くらいの利益は
出しています。
京都なら投資可能です。

[400: 匿名さん]

これまでがリーマン前か後か、何時のことかは知らないが、これからとは状況が違う。まず単身向け物件買う東京のヤツってリタイア組と違うよ。そいつらも転売、もしくは賃貸での利回り確保を狙ってる投資組。金持ってるリタイア組がちっちゃい単身向けを自分たちの居住用に買うはずない。だからここまで値上がった中心部の物件を1000万上乗せなんて、まあない。儲からんもん。それに賃貸での家賃も東京と違い過ぎる。関西では単身向けの広さならやはり20万が限界。そこが東京との違いだから、利回り低いんだわ。7000万出す割には

[401: 買い換え検討中]

すみません、「単身向け以外」というミスタイプでした。

400さんおっしゃるように賃貸しや投資物件を京都で買うのは賛同できないですが、
あくまで自己住み替え居住用のファミリー物件なら需要はあるハズ。

あくまで２年後に御所南〜四条エリアに建つ新築物件の価格が現状以上（坪２３０万前後〜）
になるとの予測のもとですが、この場所の利便性やこの場所でのファミリー向け物件の希少性、
内装が新築同様で実物件を見て判断できる中古の方が割安感があると考える方は多いです。

前述したように自分の時は２物件共に購入１年半後にで購入額＋８００万〜１０００万で
売却できました。買いたいという人はとても多かったです。

諸経費差し引いても１５００万程度は利益出ましたし、いまも住宅誌など見れば田の字
エリアの築浅中古の供給が需要に追いついていないのは間違いないと思います。

ただ、意外なことに買ってくれたのは２軒とも京都在住の方でしたが。

[402: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

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今後とも、宜しくお願いいたします。

[403: 匿名さん]

もう遅いわなｗ

[404: 匿名さん]

ファミリー向けでも80平米以上ないとだめでしょうね。となるとやはりこれからは中古でも値段高過ぎてこれまでのようには行かなくなる。因みに以前とはリーマン前、後、いつでしょう？

[405: 匿名さん]

賃貸では利回り悪いから釣れないので転売すれば儲かりますという釣りでしょうか

[406: 買い換え検討中]

リーマン後です。まぁ僕も投資や不動産運用が本業ではないのであくまで
副業程度に考えて、株やFXのように資産が消えるわけではないから、と
軽い気持ちで考えています。
ですので、万一転売できなくとも「自分で住みたい物件」であることが重要かと。

となると魅力的なのはプレミストより三井の物件なんですけどね。
パークホームズ堺町なら６０００万台で中層階上７０平米が買えますが、今後の
希少性を考えるとやはり六角通は魅力的です。
この物件が数年内に価格が下がることはかなり考えにくい。この価格でも１ヶ月で
ほぼ完売ですから、プロの方も上昇を見越しているか効率良しとの判断でしょう。

[407: 匿名さん]

なるほど、多分、京都の物件が上がり出した頃の話ですね。それならやはり今後はヤバイですね。いくら田の字の新築でも、あのペースで値上がり続けるとは考えにくいし、まだまだ供給も続いていますから。

まあこことかプレミスト六角は確かに値下がりしない物件ではありますが、いま残ってる部屋含め、日当たりや眺望の問題が多々ありますし。新築時の抽選が高倍率だった部屋には買い手が付くでしょうが、中古70平米7000万では売れないと思いますよ。それなら同じくらい便利で眺望も良い中古が複数ありますから。

[408: 匿名さん]

抽選とか、もうあった？

[409: 匿名さん]

瞬間蒸発したわこの値段で。第一期。カツオ臭いのなんのと言われながら

[410: 匿名さん]

やはりこことプレミスト六角はあっと言う間に完売しましたね

[411: 匿名]

ここはまだ完売ではないでしょ。

まだ第一期。

[412: 匿名さん]

ニ期も瞬間蒸発ですかね。一期の中心価格帯は74平米6700万円。もはや意味が分からん

[413: 物件比較中さん]

ほしいなぁ、とても欲しい。
でもさすがに6000万はムリ。
リソシエで我慢するしかないなー。

[414: 匿名さん]

http://thekyoto.jp/

ここはいくら位で出てきますかね

[415: 匿名さん]

ここのスレッドとは直接関係なので、別にスレッドを立てればいかがでしょうか。

[416: 匿名さん]

学区は洛央小下京中ですか？

[417: 申込予定さん]

洛央小学校、下京中エリアですが、２度と出ないプレミアムな
立地で大規模でランニングコストも安い。
間違い無く今年京都で１番注目を集める新築マンションでしょう。

資産価値を考えると坪２７０万〜くらいの線でもすぐ完売するのでは？
これが四条上がって中京に入ると坪３００万は超えます。
知人の不動産関係者は単身用含めて３部屋は押さえると言ってました。

自己居住用、投資用問わず買って損する物件ではないですね。

[418: 匿名さん]

もう１０月には入居できるというのに
まだ完売出来ていないということは人気なのかどうかは疑問ですね。
設備などは悪くなさそうですが価格がネックというのがあるかもです。

[419: 匿名さん]

坪300万は関西では一番高いんちゃいますか???

[420: 物件比較中さん]

ここは価格の付け方を少々見誤った感じがします。
高すぎますよね…。

[421: 匿名さん]

でも売れてんねんで。意味不明....

[422: 匿名さん]

73平米で6500万だっけ？
ありえないww

[423: 匿名さん]

確かにあり得ないわ〜

[424: 匿名さん]

世の中には金持ちがいるんですね....

[425: 匿名さん]

第二次売り出しは始まったのか？

[426: 匿名さん]

>>5
＞化粧板がテカテカチープでやめました

同じ理由でやめました。
白のテカテカの安そうな化粧板が、家の顔でもある玄関の下駄箱の扉や収納の扉等
いろんな所に使用されていて、これはない・・・と思いました。
一緒に見に行った家族全員が、あの安っぽい扉のせいで安い賃貸の部屋みたいに見えると言っていたので
そう思われた人も多かったのでは？
せめて下駄箱くらい、もっと高級感のあるものにしたらどうなのかと思いました。

他の割と高級なマンションは内装一つとってもそれなりにいいです。
京都でもザ・京都レジデンスなんて、標準でもホテルのような感じです。
安いのならしょうがないですが、ここみたいにかなり高いのに
賃貸レベルの部屋なんて買う気が失せますね・・・。
まあ設備等はいいと思いましたが。

ちなみに、値段がかなり強気につけすぎたからか、入居予定まで1ヶ月を切っているのに
3分の1くらい売れ残っています。
値段設定を間違ったのでしょうね。

[427: 匿名さん]

一期は即完、2期も好調なのでは

[428: 匿名さん]

非分譲4戸あり、それ以外、十数戸残っていますよ。
約3分の1が売れ残りです。
価格も最近下げたのでは？

建ってから以降は、どんどん未入居中古になり価値が下がるのだから
値段を下げて売っていかざるを得ないでしょうね。
あの高すぎる値段で賃貸レベルの部屋に見えるマンション（まあこれは納得済みなのでしょうが）を
最初に買った方は残念ですね。
　
ここよりもっと悲惨な状況になるだろうと思われるのは
ジオ五条。
第一期が終わりましたが、びっくりするほど売れていません。
タンクありのしょぼいトイレのあんなマンション、あの価格で買うような馬鹿はいません。
お客さんを呼ぶのもちょっとなと思うようなマンションにあの価格は出しません。

[429: 匿名さん]

ジオ五条は生活するにはキツイですよねえ

[430: 匿名さん]

確かに高すぎますわな

[431: 匿名さん]

４２７さん

一期は即完っていっても売れそう部屋を一期発売にして絞ってるから当たり前っちゃあ当たり前じゃないかと思うんですがどうですか？

[432: 匿名]

いや、それ以前に売れた部屋を一期と呼んでるだけかと…

[433: 匿名さん]

売れそうな部屋を一期発売にして絞ってるのは、別にこの物件だけじゃなくて、みんなそうだろ

[434: 匿名さん]

ここは確かキッチンの扉もテカテカっていうか鏡面仕上げっていうか、
そういうのだったような。
ああいうのって15年くらい前に流行ったもので、今となっては古いよね。

一期、即完売というのはどこのマンションでもやる事ですよ。
要望のあった部屋をまず出して、一期全部完売しました、
このマンションは売れています、人気がありますと見せかける手段は。
ここはもう入居日がすぐ来ているのに、3分の1が売れ残れとはね。

最初に買った人には申し訳ないけど、ここにそこまで高いお金を払うだけの価値はありません。
もちろん学区であったりいい点もありますが、確実に高値掴みです。それもかなりの。
よく考えて買わないと馬鹿をみるような気がします。
この辺りはまだまだマンションを建てる土地が出てきますしね。

今、この辺りのマンションを見ていても、ロジュマン、ジオ等、かなり売れ残りが目立ちます。
どんどん値段を下げていかないと売れないでしょうね。
バブルで高値を掴んだ人が一番馬鹿をみるような気がします。

[435: 匿名さん]

みんな高島屋裏に流れたと思われます。東京あたりのアホどもが「家賃30万で貸せばリターンがどうたらこうたら」と知ったかぶりして投資用にといちびって買ったものの、ええかっこしいの東京人と違い、堅実な関西・京都人に賃貸物件に30万も出すアホが皆無なことまでリサーチできず、買って速攻、売りに出す間抜けが続出、その噂が広まっているんだろうな。

[436: 匿名さん]

投資用に京都のマンション購入って、京都に20万以上の賃貸料払ってまで借りる人なんていないのにね。
法人契約でも、京都にそんな儲かっている企業なんてないし、ましてや外資勤務の人のように
高収入の人もいない。

医師がいるといっても、勤務医（京大病院や日赤辺り）なんて40代前半で1000万行くか
行かないか位（日赤は40代半ばで900万台くらいだよ）。子供2人いて、中学くらいから私立入れるとなると、6000万位のマンションなんて買えないよ。

それに京都の中心部は新築マンション「だけ」がバブルだけど、賃貸のマンションは賃貸料は依然として低い～普通のまま。
それならしばらくは賃貸で暮らしていて、バブルが収まった頃に新築を買う方が賢い。

最近の話だけど御所の近くの某新築マンションなんて、1000万程値引きして売った。
1000万引いた価格が本来の今時点の適正価格なんだろうね。
まあ今後はもっと下がっていくだろうけど。

[437: 匿名さん]

なんか当初より値段下がってるような気がする

小規模なんでパスしたけど

[438: 匿名]

これまでが不景気なのになぜ、バブルになるのか？
これからが、建築費、人件費の高騰が本番を迎えるのではないだろうか
本当のバブルの時は、京都市内でマンション価格が坪560万まであがった実績あるようだ・・・

[439: 匿名]

436は医者の収入をよくご存知ないようだ。
もう少し勉強して出直しましょう。笑

[440: 匿名さん]

高島屋の裏を投資目的で買った人がいろんな所にこれからはもっと上がるぞと煽っているけど
誰もそんな事信じて買う人なんていないって。

本当のバブルの時にどれほど高値になって、バブルがはじけた時にどこまで下がったか知っている人は、
バブルの怖さを知っています。
財産をすべて失うだけでなく、どれほどの多くの借金を抱えてしまったかも。

医師は開業医なら儲かりますが、勤務医はそこまでいい給料を貰えません。
子供が2人くらいいて京都なら中学受験が盛んなので、私立に行かせたら、きちきちでしょう。
それにお年寄りならともかく、ファミリー世帯で車通勤が可能なら、隣にマンションやビルが建っていて
日当たりも悪い、景色も悪い、ビルの壁しか見えない、お墓が見えるような場所にはわざわざ住みません。
（ここのマンションは違いますが）高島屋の裏は通りをはさんで隣がラブホテル等がある風俗街、少し南に行けば昔の赤線で売春宿のあった場所だし、今現在もそこに暴力団の本部がある所でしょう。
京都の事情も知らずに投資目的で購入して大損をだして初めていろんな事に気づくでしょう。

[441: 匿名さん]

高島屋裏買ってるのはお金持ちのセカンド　リタイヤしたから一戸建て売って買う人　だね
ファミリーがローンで買うなんて事は無いでしょうねえ

株のゲインで買うなら良いですけどね　

[442: 匿名さん]

バブルの時知ってるけど　午前中に1500で買ったマンソンが午後3000で売れたわ
嘘みたいだけれど本当の話

[443: 匿名さん]

何を必死になってここで高島屋裏の話をしてるのでしょう。今の時期、バブルが弾けて財産を失うだけでなく、借金をかかえるような買い方をするような人はいませんよ。
医者の年収も色々だ。439さんの言うとおりだ。

[444: 匿名さん]

医者ごときの収入の話は高島屋裏のマンションよりさらにどうでもよいのだが、高島屋裏のせいで、この物件をはじめ、御所南のマンションで売れ残り増えてますな。大幅に値下げすると思いますが

[445: 匿名さん]

ここ本当はどのくらい残っているのかな

[446: 匿名]

ここは、まだ売れ残りがあるのか？
プレミスト京都御所南は完売らしいがなぜだろ？

[447: 匿名]

プレミストは完全にセカンド向け、東京向けに販売してうまくいったんだと思う。
パークホームズは全戸同じ間取りで普通のファミリー向けっぽい感じで売り出してしまったのが失敗ではないかと。

御所南小学校の魅力がなくなってしまった今、この場所にこの値段出して普通に住もうっていうファミリー層はそんな多くないでしょ。というか、ほぼいない気がする。

[448: 匿名]

なるほど！
東京か、やはり京都御所近くは全国区なのですね
プレミスト六角堂も4割が東京らしい
ロジｭマンは、あと3戸、このよう見るとマンションもピンポイントだな

[449: 匿名さん]

ここんところの相場で　数千万～数億株でゲインした人も多いからね
ちょっとした売り出し時期の違いが大きかったのかもね

今だったら高島屋裏買っとくのがまだ無難でしょ

[450: 匿名さん]

プレミスト御所南がそれほど高級とは全く思わないし、セカンド需要ばかりだというのも間違い。京都の金持ちのシニア世代がいま住んでる下鴨や北山あたりの一軒家を売って買ってる例も多い。御所南小学校の魅力はなくなったかも知れないが、御所南地域の魅力はなくなっていない。むしろ高まっている。そもそも子供が小さい世代では手が出ない価格になったままでも売れてる物件は売れてる訳だから。ローレルコートやプレ御所みたいに。

[451: 匿名さん]

プレミスト御所南はそこまで高級とは思わなかったな。それに低層階や真ん中あたりの部屋の3LDKは5000万台前半位からあった。ここよりか安かった。御所南とか烏丸より西の辺りは、歩いてみたら分かるけど、マンションを建てるだけの用地はこれからもどんどん出てくる。別に高級なエリアでも何でもない。ミニバブルで上がっている今買うのは損をみる。一番ミニバブルがはじけた後、下落率が高いのはこの御所南ではないかな。

田の字や御所南のマンションはどこも売れ残れが目立ち、入居日が近づいてくると、数百万円単位で値引きしている。数百万単位で値引きしてもまだ売れ残っている。値段が下がれば買う人は出てくるけど、ここまで高くなった「今」に買う人はただの馬鹿だろう。