年収440万で2900万円のローンでがんばります！

[ひろく〜ん。。。]

31歳でかみさんと子供（2歳）の3人家族

3300万円の物件を当初頭金200万円でしたが、
車を手放すなどして頭金400万まで貯めました。

当初の頭金200万での計算で、デベの提携ローンりそな銀行の仮審査は一応通りました。
りそな銀行提携ローン
2・3・5・7・10年の固定もしくは変動金利で、全期間優遇0.7%
しかし、その時もう一つの、住友信託銀行の提携ローンは落ちました。
2・3・5・7・10年の固定もしくは変動金利で、全期間優遇1.1%

落ちたのは頭金20%を用意できなかったためだと思われます。
そこでうかがいたいのですが、絶対に頭金20%ないとローンは借りられないものでしょうか？
住信は一回落ちたのでやめますが、同じ内容で中央三井信託銀行がオール電化優遇ということをやっています。
http://www.tepco-switch.com/denka/price/yugu/02-j.html

そこで今度の夏休み（9/20〜9/22）に仮審査をうけてこようかとおもうのですが、どうでしょう？
頭金がこれ以上増える事はないとは思いますが（10〜20の微増なら可能）、
以前仮審査うけた時より多少境遇が変わりそうなのです。

かみさんがバイトを始める（ローン返済のあてにはしない予定ですが、、、）
車を手放したこと、オール電化とインターネット代金がかからなくなる（管理費にくみこまれてる）ことによる、
住居費にかかる費用がUPできそうなこと、などなどをプレゼンしても貸してくれませんかね？

ちなみに今現在の家賃は10万8千円に車の駐車場を9千円払って1馬力でなんとかこなしてはいました。。。
なので、一応ローンと管理費込みで月12万までならいけると思っているのですが、、、

全期間優遇が1.1%なら、リスクはありますが、2年固定で最初の10年くらい耐えようかと思っております。
っーか耐えたい。っーか耐えます！

長々とすいません。
プレゼンは無駄でしょうか？

また、手付金（200万）を手放す気はないので、なんとかがんばりたいです。
他にいいローンややり方あればご教授いただけると助かります。m( _"_ )m

何故かデベから10/8までに提携ローンか違うローンなのか決めろといわれてあせっております。
よろしくお願いいたします。。。

[2: 匿名さん]

あなたが貸すほうで、これから頑張ります、っていうだけの人間に金を貸しますか？
前年の年収ベースでの計算です、無理ならあきらめましょう

[3: ひろく〜ん。。。]

し、しかし、事業とかでもそうですが、返せると判断すれば銀行は貸すのでは？
っと思ったしだいです。

ふむ、やはり無理かなぁ。。。

[4: ますたる]

厳しい言い方ですが、０２さんのいうとおりです。

しかしながら、私と家族構成も同様なので（子供は7ヶ月ですが）意見させてもらいますと、
・熱意は買いますが、プレゼンは無駄でしょう。銀行は返済能力のみ評価します。
・デベの提携ローンのほうが、対応が良いのでは？
・ローン関係諸費用（４０万位？）も頭に入れておいたほうが良いです。
・家賃＋駐車場＝ローン＋管理費　の図式は危険だと思います。
　保険や固定資産、金利上昇、収入変動など勘案し、−1〜−2万で考えてみたほうが良いのは？
　余れば、繰上げに廻せばいいでしょう。
・子供に金がかかる10年後まで、がんばって繰り上げを進めましょう！
　私も同様にがんばります！

[5: 匿名さん]

私の場合だと、現在借り上げ社宅、引っ越すと社宅 -> 住宅手当で
年収ベースでは来年は 100 ほどアップするんですが、これは全く
関係ないときっぱり言われました。

やっぱり単に前年の年収ベースで計算するようです。
まあ審査は問題なく通ったので、良かったのですが。

[6: ひろく〜ん。。。]

ますたるさんありがとうございます。

いえ、厳しい意見がでるのは承知の上ではあります。
半月近くロムっておりますので、、、

・1回目の仮審査はデベか行ったため、こちらの状況を説明しているわけではない。
っということは、説明すればなんとかなるか？つと思った次第。
さらに、他行の仮審査は通っているので、客を他行に渡してもいいのか？っという下手なかけひき。
そこらへんをやったら、、、もしかしたら、、、なんて、、、

・ローン関係諸費用は、諸経費の中ですでに取られております。

家賃＋駐車場＝ローン＋管理費
ここら辺に、オール電化とネット代、車の維持費を掛け合わせれば、多少の変動には耐えられるとの考えです。
当初の計算より頭金も多くなりましたから。。。


・子供に金がかかる10年後まで、がんばって繰り上げを進めましょう！

そ、そうなんです。がんばるというのは、もう仮審査が通っているので200万は無駄にできないので、
がんばるしかないという意味ですｗ

なので少しでもいいローンを組みたいのですが、、、

[7: 匿名さん]

　今31歳とのことなのですが、今後どの程度年収の伸びが確実なものとして予想できるでしょうか？
あなたが、なりたての研修医であるとか、希少価値のある国家資格のもちぬし（族にいう”士”族）
でない限り、非常に急激な収入上昇を”予め見込む”ことは危険と考えて以下をお読みいただければ。
　変動金利を考えておられるようですが、月10万そこそこでの返済で2900万を返済するには、30年超の
ローンが必要で、これを変動金利で考えているというのは非常に危険です。基本共稼ぎで、10年あれば
返済の大半が終わってしまうという場合のほかは、変動金利はお奨めしかねますね。　デベはローン
通ればそこで資金回収は終わるので、あとは破産されても困らないわけで、一生のことを考えて
ローンを薦めてくれるほどお人よしではありません。
　余力がない場合こそ長期固定が基本です。　また実際には、定年後にまで借金が残るというのは無謀です
ので、2.6％固定計算で考えて、毎月の返済額11.6万ってのが妥当なところではないでしょうか。
これで、年収負担膣が　32% と、これでも30%を超えてしまいます。銀行は35%くらいまで貸し込みを
行いますので、ぎりぎりでローンは通ってしまいますが借りられるのと返せるのは違います。
35%に近い年収に対する負担率の人が、返済不能に陥る確率は、年収にもよりますが、400万円台の
場合には5%を超えます。　一方、20%以内に押えれば 1%に過ぎません。かなり大きなリスクになります。
　購入になられる物件がマンションか、戸建てかも分かりませんが、マンションと思った場合、
管理費はともかく、修繕積み立てはどんどん増えていきますよ。特に20年越すあたりから、水周りの
費用などで、当初負担の5倍といったところも珍しくありません。それに固定資産税の120m^2以下の
分に対する減免措置は時限立法ですから、いつなくなっても不思議ではありません。(わざわざ
延長しなおさない限りなくなるように法律がつくってあるわけです）　減免措置なしの場合の
固定資産税の額はご存知でしょうか？　月にならして2万超ってのが普通です。　70-80m^2程度の
マンションが10-20年たってきた場合には、管理費+修繕積み立て+税金で、月にならすと6万程度かかる
ってことは珍しくありません。　これは、ローンとは別にかかるお金ですから、今後増えてくる
教育費などを支払いつつこの支払いに耐えられるでしょうか？　マンションの修繕計画と一緒で、
家計も30年とかの長期計画を考えるべきで、税金や、修繕積み立てのアップについては
はじめから考慮にいれておくべきだと思います。
　また、新築のマンションの購入には、頭金のほかに、諸経費で3%以上は必要なことが普通ですし、
引越しや、カーテンなどの新調費用もばかにはなりません。ここまで考えられた上で、捻出可能な
頭金の額を考えておられるでしょうか？？

[8: 匿名さん]

変動金利の場合、4% 相当に上がって耐えられるかどうかで審査するので、本当にぎりぎりですね。

[9: ひろく〜ん。。。]

07さんありがとうございます。

ここ数ヶ月いろんなサイトやら本やらを見るうちに、危険な水準に踏み込んでしまったのは感じております。
もちろん急激な収入の上昇は望むべくもありません。○|‾|＿

そこで、あえての短期固定での考えなのです。もちろん、長期固定がいいのは安全性の上でも分かるのですが、
今現在たいした教育費がかからない、この5年くらいで、まともな水準までいくようになんとかがんばろうと、
かみさんとも話あいました。決して楽観しているわけではなく、むしろ危機感をだいております。
（たくわえやら、何かあったときのため用は、かみさんのバイトを一応想定）

ですので、ここ5年、あわよくば10年を一番金利が低くなる短期固定で乗り切りたい。
これだと、年収負担率が28%くらいでおさまる計算です。（金利1.35・2年計算）確か。。。

すいません。書き忘れていましたが、マンションです。
修繕積み立てに関しては、現在800円、10年後2400円、20年後4000円。
一時金は1万円前後でした。これは600世帯あるメガマンションならではの安さなのかな？っと感じております。

固定資産税＋都市計画税（年15万）に関しては、完全に減免措置をあてにしております。10年まで。
10年後はまた考えようかと思いますが、多分それくらいは給料UPあてにしてもいいかなｗっと、、、

諸経費は90万円と提携ローン諸費用として105万円をすでに支払っております。
（提携ローン諸費用高くね？っと思いつつ。。。）
キャンセルするとこれが帰ってこない（？）

05さん。

やはり無理かなぁ。。
紙ベースの審理だと外されるけど、実際プレゼンすれば、、、
なんて思ったんですけどねぇ。。。


08さん

そうなんです。本当にギリなんです。
なので、なんとか少しでも安い金利でと、、、

[10: 07]

　ちゃんとリスクについてお考えのようですので、いろいろ申し上げたのは失礼でした。
私は、スレ主さんより大分おっちゃんでもう40超ですが、未だ賃貸住まいです。
というのも、むやみやたら転勤の多い仕事（実は銀行員です；融資は専門ではありません）
なので、随分高い家賃を払っているのですが... なかなか購入とはいけないので
やっかみ半分ってのもあったかもしれません。　お気を悪くなされぬよう。

[11: 匿名さん]

ファミリー向けのマンションで、20年たって 4000円/月って可能なのかなぁ？
駐車場代を、修繕積み立てに回しているとうった超良心的なとこ以外そんな額では
収まらない気がするけども.... 20年計画とかで、21年目に100万超を一時徴収なんてのが
隠されていません？　200戸くらいのマンションの理事やっていますが、本当に20年近く
なると湯水のようにメンテ費用かかりますよ.. orz

[12: ますたる]

０７、１０さん
いえいえ、さすが銀行の方ですね。
参考になります！
ちなみにマンションの場合でご教授いただきましたが、
戸建の場合、今後の経費はどのように考えれば良いでしょうか？

[13: 匿名さん]

銀行勤めならさすがにもうねただろ...

[14: 07/10]

　銀行関係者なら皆しっていますが、年に1-2回連続した１週間の休暇を義務つけられていて
これは本当かどうかは知らないけど、各々の人の仕事を誰かがかならず引き継がないといけない
のを防止するためにだといわれていますが... ってことで今週はずっと休みです。連休に
くっつけたほうがちょっとだけ得なのでおっちゃんの特権によってここが休みです。

　私は融資が専門ではないですが、りそなが通って住友信託が落ちたのには
ちゃんと理由があります。

年収×返済比率÷１２÷金利係数×１００万＝借入可能金額　ってのは案外
外の人には知られていません。

返済比率−年間に返済のみに充当できる金額の比率
年収３００万以下は２５％
年収３５０万以下は３０％
年収４００万以上は３５％です。

金利係数−銀行が融資する際の審査金利
東京三菱は　4075
りそなは　　4132
その他は　　4428

440万の場合で、東京三菱だと、3140万まで借り入れが可能ですが、りそなでは、3100万
他行では 2890万以上は、ほぼ機械的にダメということになります。
もともと200万だけが頭金ということで融資に臨まれたはずですから、東三/りそな以外では
無理だったのは納得できます。
　住宅ローンの場合、企業への融資とかと違って、個別のリスク評価とかは殆ど行いません。
この負担率で、破綻する人の割合（スレ主さんの場合約5%ですね）と、回収できる金額などを
考慮にいれて、保証金を割り出してそれで充当していく方式ですので、細かい条件とかを
プレゼンされても殆ど効果なしです。　それよりは、せめて借り入れを2800万とか10%ほど
減らしただけで、この第一関門は突破可能になるので効果的だと思います。
　金利優遇については、必ず満たしていないといけない条件が銀行によって違っていて、
東三の場合、年収500万超は必須の条件の一つですので、優遇まで含めて考えておられる
場合ほぼ可能性はありません。　他の銀行はよく知りませんが（というとなんかばれる
気もしますが...) 　りそなはHP等に書いてある以上の条件は課していないという
話はきいたことがあるような気がします。
　長くなりましたが、400万をぎりぎり超えていることで負担率35%が可能になっていることと、
銀行によっては融資可能額を超えているという２点からも、本当にぎりぎりであることを
ご理解いただければ。

>>12 自分もマンション購入を考えているので、戸建ての場合は知りません。
親が戸建てでしたが、壁の塗り替えとかで、10年に一回くらい凄い金額を支出していたので
ならせば大して変わらないという気もするのですが（駐車場代がかからないメリットは
スレ主さんの場合もう関係ないようですし）
　

[15: 匿名さん]

　ということで、りそなで3100で通っていたということから、
例えば親に出世払いでとかいって 100万だけ借りるか貰うかして、
2800万借金で臨まれれば、他の銀行でもOKがでる可能性は高くなると思います。　
　ただし、これは門前払いとなる最初の関門をクリアするための条件に過ぎないので、
金利優遇については、また別だとお考えください。　金利優遇は基本的に高所得者に
有利なようにできています。　給料の振込み口座やカードをその銀行系に集めるなどで、
こまごまとポイントを稼いで、自動的に受けられる金利優遇については”見えない条件”
ってのがあまりありませんから自分で判断しやすいかと思います。　

[16: 07]

うちのかみさんも、系列の信託銀行勤務て,融資はより専門に近いので
上であつかましいこといった罪滅ぼしに聞いてみてもいいです。

[17: 匿名さん]

借金に対してのすごい熱意を感じます。

その分を今後の収入アップや支出削減にも振り向ければきっと大丈夫でしょう。

是非、管理組合の理事になって管理費削減に貢献して下さい。

がんばって下さい。

[18: 匿名さん]

失礼承知で言わせてもらうが、不思議に思うのはその収入で奥さんが働いてないことだ。
アルバイトでなく、もちろん正社員として。子供は保育園に入れることもでじるのだし。
そんなに住宅取得への熱い思いがあるのなら、極端に収入が増えない以上働くことを第一に考えるべきかと。

[19: 匿名さん]

奥さんやりくり上手ですね〜。
いま毎月いくら貯められているか、保育園や幼稚園に
入った時毎月いくらなのかがポイントですね。
気に入った家であればローン返済への意気込みもアップすると
思いますよ！頑張って下さい!

[20: 匿名さん]

＞1さん
外野から失礼致します。
水を差すようなお話で申し訳ないのですが、ちょっと不安になってしまいました。
私の友人の銀行マンにこの前会った時聞いたのですが、後何年後かに住宅ローンで破算する
人がけっこう出てくるんじゃないかと言ってました。
今は金利も安いですが（だんだん上がってはきてますが）これから状況は変わってくると
思います。ギリギリでローンを組むより少し価格を落としてご検討されてはいかがでしょうか？
デベの営業の方の話だけでなくご自分でもよくお考えになってローンを組んでくださいね

[21: ひろく〜ん。。。]

11さん。

この際ぶっちゃけちゃいますと、、、
http://www.park611.com/
のマンションになりますが、駐車場が平置きなのです。
メンテで一番かかるのが、機械式駐車場とも聞いております。
（このHPの他の板等拝見すると、、、）
さらに過剰設備がないのが気に入っております。
であれば、メンテ費用が高くなるとすれば、
ディスポーザーシステムの処理室とエレベータくらいかと。。。
その上、この世帯であれば4000×600=240万ですから、、、
ま、妥当かな？っと判断いたしました。
10年と20年に一時金として別途1万数千円取られます。
理事お疲れ様です。他になにか費用がかかることあれば教えてください。
よろしくお願いいたします。

[22: ひろく〜ん。。。]

銀行員さん。

失礼なんてとんでもありません。
デベを信用なんてしてはいませんでしたが、自分で調べれば調べるほど不安になり、
よく審査通ったなぁ。っとも感じておりました。
あわよくば車も維持してなんて思っていましたが、
現実を直視すればそんなこと言ってる状況じゃないなということで処分しました。

ここの板はどうも、高所得者が多く、それでも厳しいと言われている現状ですので、
とても恥ずかしくはあったのですが、聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥とばかりに、
思い切って聞いてみることにしました。

銀行員さんにぎりぎりと言われ、あらためてギリギリを痛感しておりますｗ
モチベーションはかえってUPしておりますので大変ありがたく思っております。

し、しかしあと100万ですか、、、
く、、き、厳しいですねぇ。。。
怖くて詳しく聞いていませんが、何故頭金200万UPできたのか考えると、
多分かみさんの実家関係かもしれません。
（昔からの貯金とは言ってましたが）

こちらこそあつかましお願いではあるのですが、
是非聞いていただけると嬉しく思います。

銀行員さんみたいに真剣に聞いていただけて、
返済可能（ギリギリでもｗ）と判断（？）していただけて貸してもらえるものなのか？
それとも、システマチックになっていて絶対に条件を満たさないと貸してもらえないものなのか？

恐れ入りますがなにとぞお願いいたします。m( _"_ )m

[23: ひろく〜ん。。。]

１７さん。

>借金に対してのすごい熱意を感じます。

ギリギリなんでｗ

>その分を今後の収入アップや支出削減にも振り向ければきっと大丈夫でしょう。
>是非、管理組合の理事になって管理費削減に貢献して下さい。
>がんばって下さい。

大丈夫と信じてがんばるしかありませんですよね。
管理組合の理事は多分自分みたいに若輩者では返って迷惑かけるのではないでしょうか？
ありがとうございます。ここ数年は繰り上げ返済を趣味にしたいと思いますｗ

１８さん。

いえ、全然失礼とは思いません。ごく自然な疑問かと思います。

現在以前の職場から復帰の要請がきているみたいです。
今週末に条件等話し合う予定になっております。
今無認可保育園を探しているところですが、なかなか空が無いようです。
また、パート復帰となるようですので、
入園料及び保育料と収入を考えてこれからパートに出てもらう予定です。

今まで仕事をしていなかったのは、キツキツながら1馬力でなんとか過ごせていたからかと思います。
契約後、厳しい事を理解してくれて仕事復帰に前向きになってくれたところです。
保育園などのタイミングを計りながら無理の無いように働いてもらう予定です。

とはいえ無認可は高いです。。。(ノ_< )

[24: ひろく〜ん。。。]

19さん

恥ずかしながら、多分かみさんの方の実家から多少援助があったのかと推測しております。
4月契約していくら車を手放したとはいえ、現在で200万上乗せできるはずもありません。
（へそくりがあったとしても、結婚後のではなく、結婚前のかと推測）

>保育園や幼稚園に入った時毎月いくらなのかがポイントですね。

た、確かに、、、この辺は入れる入れないもあるので難しいところです。
ご助言ありがとうございました。m( _"_ )m

２０さん

いえいえ。水をさすだなんてとんでもありません。
ご指摘感謝したいくらいであります。
不安な気持ちは、契約した時から一向に薄れておりませんｗ
多分10年後くらいに繰り上げ返済で一息つける頃まではずーと不安なままだと思います。

しかしながら、ローンを組める銀行が限られている点。
（いまのところりそな1行のみ）
りそな以外でもっといいローンがあるのか？また借りられるのか？
どういった風にローンを組めばいいのか？
（何かと併用したほうがいいのか？）

何もなければりそなということになってしまいます。

手付金放棄という案以外に、ポジティブないい案があればお伺いしたかったため、
ご相談させていただきました。

お友達さんに是非よろしくお伝えくださいｗ

また、まったくの不勉強ながら、景気に関してはよくならないとふんでおります。
現在期待感で景気が回復しているように見えますが、具体的に景気がよくなる材料は何にもないと考えております。
ガソリン・年金・消費税・etcetc
なので心配事は金利の上昇より、リストラの方かと考えておりますので、
自衛策として資格武装を試みております。

連続カキコ申し訳ありませぬ。。。

[25: 匿名さん]

さて、また、辛い事を書く事をお許し下さい。
ずっと頑張り続けられるのなら、百歩譲って「うまく行くようお祈り致します」です、
お家も、買ってすぐは、「あーやった！これで私も、この家の主人だ、頑張ろう！」
などと、思えるものです。
しかし、残念ながら、家も古くなって行くんです、必ず！
5年、10年経ち、老朽化してきて、部屋もよごれて来るし飽きも来る！
車もない、金もない、借金あるから遊びも制限って.......
想像してみて下さい、我慢してor頑張って住宅購入なんてしちゃダメです！

[26: 7/10/15/16]

　朝かみさんがでかけるときにちょっと聞いてみましたが、融資できるかどうかの練習問題の
ためにつくったような、本当にぎりぎりの条件ねぇとかいっていました。住宅ローン融資の直接の
担当ではないのですが、信託銀行勤めなので、不動産のからんだ仕事は多くて、私よりは信用できる
筈です。　現行の会社の勤続年数や、会社規模などなどの属性と、銀行によって、可能だったり
不可能だったりと変わるところなので、あと100万へらせれば大丈夫かどうかは実際に審査してみないと
いけないそうですが、りそなが通っているところから、多分他行が通りやすくなるための計算式は
私の書いたので大体あっているそうです。ぎりぎりなので、当然車を含めて他のローン支払いはない
こと、消費者金融などの利用がないってのは必須条件です。

　パークウエストは割安物件でしたからね。どうしても欲しいという気持ちは判りますけれども、
管理費/修繕積み立ての金額は、今でているキャンセル住戸でも、各々 170/70円/m^2/月　くらいに
なっているようなのですが.... これ当然ですが月あたりですよ。 　各々東京の平均よりは
少しだけ格安という程度なので、修繕つみたてが15-20年後には倍以上に上がっていないというのは
普通では考えにくいと思います。 (私はマンション理事の11さんではないですが、このあたりの
リスクはいろいろ調べるほうなので；中古マンションが売りにでている情報に大抵、現時点での
修繕積み立ての額が書いてありますから調べてみられたらいかがでしょう。え..って金額なのが
殆どですよ）　物件概要はよく見ていないのですが、直床/直天井で、水周り配管埋め込みってこと
だけはないですよね？　維持費的には直床でも問題ないですが、配管のスラブ埋め込みだと
すると、20年ほどでかかる配管メンテ費用は莫大なものになります。あんまり頑張らないで
ローンキャンセルすれば、手附(手付金ではなくこっちが正式名称）は戻ってきますので、
そうしておけばよかったとか思われるかもしれませんので確認まで。

[27: 匿名さん]

通りすがりで何気に読ませてもらってたら、
気になる点が１つ。
修繕費安い！！
スタートが８００円！２０年後も４０００円！
そんな物件あるの〜〜？？
と感心してたら、物件がリンクされてて、
概要見たらやはり修繕費５６９０円〜になってますけど？
どちらがほんとの金額でしょう？
スレ主さんのお尋ねとは関係ない話で
恐縮ですが気になったものですから・・・

[28: 7/10/15/16]

>>25 さん家を買うというのも一つの贅沢です。車あって、レジャーも楽しむというのも
一つの生きかたですが、早くちゃんとお城が欲しいというのも、個人の価値観ですから、
すれ主さんが、リスクについてきちんと理解をされているのであれば、それも一つの生き方
としてよいのではないかと思います。
　ただ、30位のうちは非常に収入も少ないので、生活費を引いたあとの余剰金も少ない
ですよね。私自身を考えてみても、30のときに購入を検討できた物件と、40の今検討するだ
ろうなという物件の価格レベルは1-2000万上がっています。　これからの人口減少時代、
例え都内といえども、都心でなければ激しい値落ちは避けられないので、買い替えというのは
ますます考えにくい時代になっていくかもしれません。まだお若いので家族の人数も変わるかも
しれません。　買ってしまうと”場所に縛られる”他に、間取りの洗濯自由度も失われることには
注意がいるかと。　うちは上が男の子、あとから女の子ができましたが、賃貸住まいですので、
小さめの子供部屋が各々確保できるような間取りを探して引越しも可能です。共稼ぎで定年まで賃貸、
で、子供が巣立ったところで都心部に小さめの2LDKでも買って住もうやということで
了解ができていて、老後資金+マンション代が、2人の貯金+退職金で貯まればＯＫという
ころで、逆に家賃上限を考えています。　

[29: 匿名さん]

>26
手附が戻ってくるのは、借主が努力したけれど銀行が貸してくれなかったときで
「デベの提携ローンりそな銀行の仮審査は一応通りました。」
ということは本審査で落ちない限り手附は戻ってこないのでは？
>1
手附に関しては、契約内容を確認したほうがいいですよ。

　

[30: ひろく〜ん。。。]

や、やばい、仕事が全然手につかない。。。ｗ

と、取り急ぎ気になったことを一つ。
（のちほど返答レスさせていただきます。）
２７さんのご指摘見ました！

た、たしかに
修繕積立金 5,690円〜7,400円（月額）
っとなっていますね。

今会社なので、分かりませんが、昨日確かに修繕積み立て計画表なるものを見て書いていたのですが、、、むう、、、

しかし、これ逆に高すぎませんか？
5690×611（万宅だとして）＝月340万×12＝4080万
10年貯めると驚愕の4億なんですけどｗ

帰ったら再度見直してみますが、どんなもんなんでしょう？

29さん

その通りです。
こちらの都合で解約するともちろん帰ってきません。
なので、りそなが通ってるので、他が駄目ならりそなということになります。

[31: ひろく〜ん。。。]

２５さんご指摘ありがとうございます。

人生の先達のお言葉身にしみております。

>5年、10年経ち、老朽化してきて、部屋もよごれて来るし飽きも来る！
>車もない、金もない、借金あるから遊びも制限って.......
>想像してみて下さい、我慢してor頑張って住宅購入なんてしちゃダメです！

確かに制限だらけなのですが、実は今でもそう変わりが無いんです。
こんな1馬力の収入で家賃10万8千円では相当暮らしは厳しいです。
結婚式なんかあったら即マイナス。飲み会2回重なるともう厳しいですね（恥）
なので、同じ苦労ならマンションあった方が、まだいいかな？っと、、、
（結局車無くなったので同じではないですが、、、）

しかしながらそれほど自分ではみじめな暮らしをしているわけでもないんです。
車無くても小金井公園すぐ近くですし（今住んでいる所も）、趣味を制限しているわけでもありません。（競馬なんですが、100円単位でしょぼしょぼ遊んでおります）かみさんはまったくの無趣味ですが、ママ友達とわいわいやってるのが楽しいようです。（パートに出させてしまうので申し訳ないのですが、、、）

たまにお金の事で喧嘩とかもしますが（悲しい）、厳しいけどがんばれるか？
っと聞いたところ、家賃に払うくらいならと張り切っていました。
（契約後はえらい落ちてましたがｗ）

なのでお金は厳しそうですが、心まで厳しくならないようがんばろっかなぁ。。。みたいな。。。
なので是が非でも1.1%の優遇欲しいんですけどねぇ。。。

[32: 匿名さん]

＞しかし、これ逆に高すぎませんか？
ぜんぜん高すぎません。
これだけの世帯数なのでもう少し安くてもいいかな？と思わないこともないけど・・・

[33: ひろく〜ん。。。]

銀行さん（勝手にコテハンすいません）

おお！早速聞いてみていただいてありがとうございます！
な、なるほどやはり当確線上ギリギリということですね！
いや、俄然やる気でてきました！
プレゼンやってみる価値がありそうですね！
（正直あと100万は難しいかもしれませんが、、、）

管理費/修繕積み立ての金額はちょっと自分がなんか勘違いしてるのかもしれません。今かなり不安になってきました。。。
家に帰ったら速攻調べます。

なるほど。少し急ぎすぎた感も確かにあります。
実は来年の4月が家賃改正の時期で、なにはともあれ引っ越す予定でした。
今の家賃はさすがに高い。
しかし、今の環境そのままに家賃をさげるということは広さを犠牲にするということになります。
そこまで苦労して何年か我慢して果たしてどれくらい頭金貯まるのか？
（手附を放棄するとなると、そのマイナス分も考慮したら、、、）
っと考えたところ待てば待つほどたいした貯まらないだろうというのが見解でした。そのうち教育費が高くなればそれにつられるわけですし、、、
なので、今のうちがんばっちゃわね？っといった結論になりました。。。

老後の心配は決して無くならないとは思いますが、がんばって繰り上げ返済してなるべく早く終わらせようかと考えてはおります。
（子供の小学校〜高校の間は繰り上げできないと想定）

っとの意気込みを熱く語れば、、、ローン担当者もあるいは、、、ｗ

[34: 7/10/15/16/26/28]

>>30 りそなは提携ローンでしたね。よーく読まずに書き込みして申し訳ありません。
ちゃんと通っているものがあるので、これは手附流ししない限りキャンセルできません。
自分でいろいろ調べられた段階で、デベ側のが通らなかったように錯覚しておりました。

また修繕積み立てですが、寧ろ安すぎるくらいですよ。 20年もしくは30年の長期修繕計画書
というのがつくられて、管理説明会や、重要事項説明会で貰っていませんか？
入居当初で、管理費 150-200円/m^2/月 修繕積み立てはその半分程度ってのが東京の相場
です。　日本のマンションの99% は修繕積み立ては不足しているといわれていますので、
これは実際に、段々上がっていく設定になっていなければ変です。　10年で4億とおっしゃいますが、
1戸あたりにすれば10年でたったの60万に過ぎません。　戸建てで外壁塗りなおしレベルのメンテを
10年に一回やるだけで、たちまち100万近いお金が飛ぶのが普通なわけですから（うちの実家の場合）
これではたいしたことができないのは明らかでしょう。1戸あたりのメンテ費用は寧ろマンションのほうが
高くつくといわれていますので。　管理費と違ってこちらは安ければよいというものではなく、ちゃんと
積みあがっていないと、20年とかで必要になる最初の配管系の大規模メンテナンスで、莫大な追加費用が
発生します。例えば1戸あたりのパイプコストは原価だけでも数１０万になります。例えば、鋳鉄竪排水管
とかをきちんと採用していなければ、業者が居室内に入って、パイプスペースのところでがりがりやるわけ
ですから、このくらいパイプ交換だけで軽く飛びます。　かつスラブ埋め込みで敷設してあったりしたら、
下手したらコンクリもがりがりやらないといけないわけです。
　ここの修繕積み立てスレあたりをご覧になってはいかがでしょう。
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5851/
私の私見では、郊外でタワーでない場合でも、管理費+修繕積み立て+税金で、
500-700円/m^2/月程度。　都心タワーなら 700-900円/m^2/月程度が、20年後にローンとは
別に永久に支払いが続くのに耐えられる家計設計が必須であると考えます。
実際に東京市部で、1980年代地区の中古マンションの売られているものの、管理費+修繕積み立て
をチェックしてみましたが、300-400円ってところが多いものではないでしょうか。たまに、
修繕積み立ての少ない物件は、一時金が隠れているだけだと思います。

[35: ひろく〜ん。。。]

さらに申し遅れました。
現在のローンはびた一文ありません！やった〜！（当然？）

むむ、確かに管理費＆修繕費こみで2万と計算していて、
修繕費800円ってこたぁありませんね。

っーと昨日わちきは何を見てたのだろうか。。。
確かに長期修繕計画書だと思っていましたが、、、

す、すいません。ちょっと勉強しなおします。。。

[36: 匿名さん]

>スレ主さん
お気持ちは充分に理解出来ます。
せっかく理想の物件に出会えてがんばろうというお気持ちになっているので
是非がんばってほしいと思いますが、どうしても頭金、ローン費用を拝見すると
不安でたまりません。
もし、何かあった時（ご病気、その他）のための貯金は別でございますか？
最低でも300万〜400万（年収の約１割）別途貯金がありのでしたら
良いと思いますが、もしないのでしたらもう一度考え直してください。
払えなくなった時お困りになるのはご家族ですから。

[37: 休暇中銀行員]

　書きたいことは書いてしまったのでこれで去りますが、利率はこれ以上さがりようがない
ところまで下がっているわけですから、もし可能なら固定金利にすることだけは強くお奨めします。
　分かりやすく 3000万を35年借りている場合、Flat35の最低線 2.6％で固定できれば、
月10.9万/利息合計で、1572万ですみますが、　変動金利にしていて 4%に上がった場合には、
13.3万/利息合計で、2579万にまで上昇して利息負担だけで1000万超の上昇になります。
この数字で年収負担率が35%程度になるので、このあたりが本当の上限と融資する側では
考えるわけです。　これは、スレ主さんの今の年収の2年分以上がわずか1.4%の利息上昇だけで
飛んでしまうことを意味します。 一方、4%というのは、バブル崩壊後の平均に過ぎないわけです。
せっかく、格安で良質の物件（人気もすごかったですよね）を、この一番金利の安い時期に購入が
可能になったわけですから、車も手放されたわけですし、これは保険料のつもりでというのを
FP資格を（一応）持っているものとして強くお奨めいたします。　実際適当なFPにご相談
なさってはいかがでしょうか？　[ モデルルームの相談会にいる紐付きのFPだけは
ダメですよ ]
公庫の住宅利率の変遷 http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
をご覧ください。そうそう凄い好景気が10年以内にくるということはあり得ませんが、
”日本売り”になって、国債が暴落するような事態になれば、不況下での
長期金利の上昇は十分考えられることです。 ”スタグフレーション”という言葉を
ご存知でしょうか？　実際に、景気回復する前のアメリカが経験した現象です。
かならずしも好景気にならなくても、金利は急上昇する可能性があるということだけ
頭のどこかに覚えておいていただければと。　

[38: ついでに...]

　4% 35年の場合 3000万の返済のために、13.3万/月払っているうち、最初の１年間とかは、
元金の返済に回っている分は3.3万に過ぎません。　残り10万は利息分になります。
万が一(実際には確率的には5%をちょっと超えます）払えなくなった場合、4-5年と
いったところでは、元金は殆ど減っていない一方で、　物件そのものはかなり良質
なものとしても、4-5年での売却なら買値の70%で売れればまぁ良しとせねばなりません。
当然担保割れしますので、借金だけが残ってしまいます。　くれぐれも、そのような
事態を引き起こされませんように。

[39: 匿名さん]

こんにちは。

＞管理費/修繕積み立ての金額
私は今のところ２０年物の中古マンション（約５０世帯）に住んでますが、入居当時の資料と比べると
修繕積立金１０倍になってます。（当初は１０００円ぐらい。管理費は２割UPで済んでますけど）
マンションの工事っているのはべらぼうにかかります。外壁工事で３０００万円、排水管取替えで２０００万円
管理会社を通さなくてもいいものは、管理組合で独自交渉したものもあります。
とにかく４億ぐらい管理組合で貯めたって、「あっ」という間にすっからかんなので覚悟した方が。

>>っとの意気込みを熱く語れば、、、ローン担当者もあるいは、、、ｗ
いま、私も買い替え中で「ひろく〜ん。。。」さんと同じようにローン本審査中の状況ですが、
担当者曰く、「（私が納得したって）、保証会社が納得しないとダメですから。」とのことでした。
意気込みではなく、万人が納得する絵を描けって事ですね。

あと、３３００万の物件だとすると、ローンとかの諸費用１５０万ぐらいかかるんじゃないですかね。
そうすると３０００万以上借りないと、あとであわてそうな気がしますが。

[40: 匿名さん]

　横レス失礼。
世界的な例としても、1870年代のオイルショック時に、スタグフレーション起こりましたよね。
国債は積みあがっているし、　最近の石油価格の上昇をみると、また起こらないかなとか
怖くて、我が家もとても変動金利ではローン組めません。　なおスレ主さんより30%ほど収入は
上ですが、ローンも30%ほど多いので、年収負担率は殆ど同じです。

[41: 匿名さん]

>>39 外壁+配水管"だけ"で100万/戸ですか... やはり結構大変なものですね。　なんか戸建てと
違って、どかっとはかからないような錯覚をしていましたが、甘くはないってことですね。
30年とかのEVとっかえとかもありますし、決して安くはないですね。

[42: 39]

>>41
私のマンションは両方とも初のフルメンテナンス（高圧洗浄とか、鉄部塗装はちゃんとやってますけど）
ですので、まあ、２０年トータルだと他よりうまく行っているのかも知れません。
普通は１０年ごとにやるでしょうから、細かくお金が出て行くとは思いますが。

スレ主さん、雑談失礼。

[43: 41]

　高圧洗浄できるってのは、既にまっとうなマンションの証拠なんですよ。
排水管パイプをけちって鋳鉄管使っていなかったろしたら、もうとりかえるしかないので。
親戚が、中古買ったあとそれではまっていて... orz
スレ主さんのところは大丈夫でしょうかね。　

[44: 一点だけ忘れてた..]

信用情報を紹介したこと自体がちゃんと記録に残るので、あんまりかけもちは
やめたほうがいいですよ。　ぎりぎりの場合、向こうで断られてきたんだなと
思われるので、基本一発で通すつもりでよーく検討してください。

[45: 匿名さん]

>>40 同じ 30%台の年収負担率でも、残りの70% の額が　3割多いわけでしょう。
それで固定金利選んでいるという堅実さを、スレ主さんも是非参考にしたほうがよいと思う。
　FP銀行員氏（奥さんも銀行員で東三だったら、旦那は40超だそうだし年収2000近くいってないか？？
それでも賃貸暮らしか...）の書き込み、いちいちもっともだと思うなうちも。　ちなみにうちは、
35歳年収800万で、3500万ちょいの借金。これでも25年ローンで（定年過ぎまで組むのは土台無茶だろう）
2.7%ほどの固定で、月支払い16万。　これで年収負担率24%だけど、FPに相談したら　”まぁなんとかＯＫ”
ってご託宣だったんで（銀行違いだし件の銀行員氏じゃないな）、4000万の借金はやめにしてちょっと
部屋狭いのに変えたよ。　やはり、440万で、3000万の借金はちょっと無茶だと思うけどな。
ずっとぎりぎりの支払いでご主人一発病気したりしたらもうアウトでしょ。両方の親から550万
づつとは言わないまでも、300万程度づつでも貰ったら？？ 無茶して、債務だけが残るよりは
ってんで払ってくれるような気もするけども。　

[46: 匿名さん]

どんなに「危ないよ〜」といっても、スレ主さんは実行しそうですよね。とってもポジティブと言うか・・・
ある意味うらやましい部分も有りますが、書き込み方などからなんてノー天気な人（ごめん）なんだと
奥さんがお気の毒に思えたり・・・
こんなことは手付けを払う前に十分シュミレーションしとかなきゃいけないことだと思うんで、今後家計のやりくり
をする奥様を大事にしてあげて下さい。おそらく相当シンドイと思いますので。
ウチの主人も銀行員なんですが、大手の銀行なんてシビアなところなんで、ヤル気を見せるとかプレゼンするとかでは
動いてくれないですよ。ましてやプレゼンの内容が、ネットの料金とかオール電化とか車の経費とか中身が
小さすぎます。そして支払に詰まったら、あっさり持っていかれます。簡単に貸してくれるところは、引き剥がす時も
あっと言う間です。
就学前でも教育費は結構かかりますよ。習い事のひとつもさせたいと思うようになるかもしれないし。
引越し代、修繕積み立て一時金、カーテン代（１０万単位でかかりますよ）ローンの諸経費以外に必要な経費を
差っ引いて、その上で手元にせめて２００万残るようなら頑張ってください。家族は当面増やさないようにネ！

[47: 29]

本当にスレ主さんはポジティブですね。
普通，どこにでも書いてあるとおりローンの鉄則は「借りられる金額」ではなく「返せる金額」で
銀行が貸すぎりぎりなんてのを頑張って返しますと能天気（私も失礼）にスレに立ている
ある意味こういうスレ主さんに頑張ってもらいたいですね。

[48: 匿名さん]

一生懸命書き込んでいる時間に、夜アルバイトでもすればいいのに…（私も同じく失礼）
マンションの管理費や修繕費、ぜったーーーーーーーーーーいに滞納しないでくださいね。
10年後の数十万になるであろう一時金もお忘れなく！！

[49: 匿名さん]

はじめまして
私もパークウェストの購入者です

スレ主さんは修繕積立計画書の見方を間違っています
２つのブロックに分かれているマンションですので
①２つのブロックの住民が共通で使用する部分
②住居するブロックの建物の部分
と分かれて計画書ができています
800円というのは①の部分だけですので
②の部分も加えますと5,490円ですね

ちなみに30年後には21,650円と計画されています
一時金も含めると平均17,720円/月と標準的な計画になっています

どちらにしても提携ローンの仮審査が通ったことで
ローン特約によるキャンセルがありえませんので
これから頑張るしかないでしょう

10月8日までにローンを決めろというのは
デベの勝手な言い分ですし提携ローンを押さえてあるので
提携ローンを使いますと言っておけばいいのではないでしょうか
平行して資金計画を細かく立てて別のプライベートローンを
探してみてはどうでしょうか
（諸費用約150〜200万円をどうするのだろうと疑問です）

厳しい生活の人ほど長期固定にしたほうがいいと思いますよ
私ならフラット35で2500万
併用ローン（変動）で400万にして併用ローンを繰り上げ返済とか

[50: 匿名さん]

小金井公園徒歩8分とはいいですね。
小金井公園はフリーマーケットも開催されていますから、
お子さんの洋服やおもちゃなどはフリマで調達すれば安くあがりますね。
新しくイオンもオープンされるようでますますうらやましいです。
数字の上では無謀そうですが、倹約家の奥様がいらっしゃれば
なんとかなりそうな気もしますね。
ちなみに購入後、住居にかかる費用は今に比べて一年でどれ程上がりますか？（税金含む）