パークタワー東雲ってどうですか？その８

[匿名さん]

とうとうスレも８つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.15平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/
その７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306355/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[761: 匿名]

管理費と修繕積立金の内訳について分からない奴に教えてやるよ。ここのマンションの場合は、管理費は２４時間警備、各種自家発電、エコキュート、免震装置の維持管理費が主。共有施設には余り掛けていない。上記設備で管理費高めだが、震災時安心であり、光熱費が安くなるといったメリットがある。修繕積立金はタワマンなら当然の価格帯。よくタワーパーキングがあるから高いと無知な書き込みする奴がいるが、タワーパーキングの維持は駐車料金でまかなわれる。だから駐車料金は相場より４０００円程高めに設定されているんだろう。逆に管理費、修繕積立金、駐車料金が安いマンションは注意が必要。管理がずさんで建物の老朽化が速い、各種ライフラインの修繕、莫大な一時金の発生が懸念される。マンション買うときは長期計画などしっかり読んでからにしたほうがいいぜ。

[762: 匿名]

ここのマンションは７０平米くらいの部屋で管理費、修繕積立金はおいくらですか？合計３万くらいなら購入したいと考えています。震災時に対応出来る設備に惹かれました。命あってなんぼですからね。

[763: 匿名さん]

だいぶ外観ができてきたけど、CGより安っぽい感じするな。
しかも晴海通りに近すぎでしょう。べったりだよ。
エントランスもWコンの駐車場棟の真横だし・・・

[764: 匿名さん]

７６１
タワーパーキングは維持管理が金かかるのは当たり前だろ。嘘言うんじゃないよ。
管理費が高いのも安心料という事にもしたいらしいね。
頑張って毎月払って下さい！

[765: 匿名さん]

>>762
管理費・修繕費ですが概算で合計月々30000円ちょいですね。
ただ30年後には概算で合計月々55000円くらいまで上がる予定です。
駐車場も借りるならばそれとは別に駐車場代がかかります。

これらの費用が高いと思うならやめた方がいいと思います。
月々の費用を惜しんでマンションの価値、快適性が下がるならば、
毎月の費用が高くても喜んで払う層の方が多いマンションだと思います。
それがパークタワーブランドのマンションです。
私もそれを理解した上で契約しました。

[766: 匿名さん]

管理会社には年間いくら払うのですか？

[767: 匿名さん]

>>766
月々20000円を少し超えるくらいですね。
安い管理会社にしようなんて考えはやめてくださいね。
安い管理会社は安いなりのサービスしかできませんから。
そうなるくらいなら喜んでサービスに対する妥当な管理代をきちんと払います。

[770: 匿名さん]

ここの管理費は３１０円/平米です。
はっきり言ってこの価格の庶民ファミリーマンションにしては高いですね。

[772: 匿名さん]

管理費・修繕費が安いのはそれなりに理由があり経年と供にマンションの価値も下がっていくでしょう。
安全性、快適性、ブランド力を維持し、マンションの価値を高く維持していくには、
それなりの対価を払っていくのは当然です。
私は管理費・修繕費は妥当な金額だと思います。

[773: 匿名さん]

こんな、たけのこみたいにタワマンが次々と建つエリアでは中古になると毎月のランニングコストが高い物件は人気がない。

[774: 匿名さん]

大規模メリットがあるはずなのに、ここの管理費が高いのであって
他のマンションの管理費は妥当。

[775: 匿名さん]

>762
君みたいな貧乏人がくるマンションではない。
年収800以下は迷惑。

[776: 匿名さん]

管理費が高いというのはそのクオリティを知らないからそう思うのであって、
そのへんの安っぽいマンションと一緒にされては困る。
パークタワーに住む以上はそのくらいの意識をちゃんと持ってもらわないと。
まさか意識せずに買った奴いないよな？

[777: 匿名さん]

>>771さん
豪華タワーマンションではないと思いますよ。
共用部の細かいところで安い素材を使ってたりというのがあります。
モデルルームじゃ共用部の詳細はあまり分かりませんが、仕上げ表をよく見るとわかります。

[778: 匿名さん]

４０００万で３LDKが買えるパークタワー（笑）
都内で１番安っぽいパークタワーじゃないのか
ここは庶民の若いファミリー層でも十分に買えるんだという認識

[779: 匿名さん]

他のタワーマンションと比べて、管理費は高めだと思いましたが、三井不動産は平均して高めに設定してる気がします。
ただマンションは管理を買えとも言うし、三井不動産はアフターサービスでの満足度が高めなので、その安心感はあります。
修繕積立については、16年目で約4倍です。
これはタワーパーキングの影響が大きいですが、発電機や太陽光パネルなども関係しているかと。
昨今積立金が不足しているマンションが多い中で、不足が発生しない安全率として妥当なのかもしれません。

[780: 契約済みさん]

ここの修繕管理費はホスピタリティにあってると思うよ。
うちは子供多いから。
高いと思える人には買わないほうがいいんじゃない。
人によっては、携帯のパケット代やガソリン代すらも高いと思う人もいるようだし、身の丈と価値観にあった選択を。頭金1000もない人が買うと思うと、恐いですわ。

[781: 匿名さん]

変に安いから貧乏人が興味を示して管理費修繕費云々おっしゃってるのかしら。
辰巳の団地が居心地がいいのかと。

[782: 匿名さん]

庶民の若いファミリー層が買ってしまったら後が大変だろうね。
物件価格の安さに飛びつかず、その辺考えて購入して欲しい。

[783: 匿名さん]

確かにそう思います。
そもそもタワーマンションは庶民が無理して買うものではありません。

[784: 匿名さん]

ここのネガは周りのの売れなくて買えない、もしくは、ノムラー、ですよ。

[787: 匿名さん]

間取り図見たり、MRで外廊下や玄関周りの雰囲気を見ればさすがに豪華ではないと思いました。
ここを買ってる層の人達には豪華に感じるのかもしれませんが、都内のタワー内ではかなり下に感じました。

[788: 匿名]

こりゃだめだ、
タワーマンションだからとか
豪華マンションとか
パークタワーだからとか
こりゃ、入居後もめるぞ、この物件。
物件価格を考えると、ファミリーマンション
でも、高い維持費なので豪華レジデンスと同じサービスを得られると
勘違い層もいる。

[789: 匿名さん]

>>787
ネガはやけに玄関周りとか外廊下とかにこだわりますよね？
逆に言えばそこぐらいしかネガるポイントが無いってこと？

[790: 匿名さん]

高いとか安いとか豪華とか陳腐とかって主観というか、
比較対象で違ってくるからねぇ・・・

財閥系タワマンってだけで豪華と表現してもいいと思うし、
当たり前だけど長谷工物件とは雲泥の差
ただ三区高級物件と比較すると当然庶民向け仕様ではある

管理費もそうだけど仮に2万でも3万でも対価として三井の満足度は高いと思う
純粋に2万3万は高い払えないというなら選択肢から外したほうがいい
駐車場含めると月々の経費は5万前後にはなるだろうからさ

[791: サラリーマンさん]

仕事しろ！！仕事
月曜だぞ

[792: 匿名さん]

外廊下だし、豪華タワーマンションだと思って買っている人は少数だと思うけどな。
MRも小さな子を連れたファミリーが多いし。

[793: 匿名さん]

豪華タワマン仕様はすべて内廊下です。

[794: 匿名さん]

タワーマンションを初めて買う人でもなければ、
ここが豪華でないのは解るでしょう。
豪華物件なら、最上階付近の部屋は金持ち用に金を掛けたプレミア仕様にするから。

[795: 匿名さん]

>>793
ここは風の通りを考えて敢えて外廊下にした
豪華タワーマンションですよ。

[796: 匿名さん]

↑　正気？

[797: 匿名さん]

>796
配布資料嫁。

[798: 匿名さん]

豪華仕様だって。ぷぷっ。ここは東雲だよ。パチンコ店の隣の。大衆仕様だよ。

[799: 匿名さん]

>>796
検討者ですらないからそんなことも知らないのか。

[800: 匿名さん]

風の通りを良くするかどうか、は豪華と全く関係無し。
風の通りが良ければ豪華、って理屈ならフツーの板型の外廊下マンションは超豪華って事になる。

[801: 匿名さん]

ここは豪華さや高級感を全面に打ち出して販売しているわけではないからね。

そういう物件を検討なさっているのであれば、ここは場違いですね。

ここはコミュニティー重視のファミリーマンションです。そういうのを好む方が適していると思うよ。

[803: 匿名さん]

豪華とか煽っているのは新手のネガだね

[804: 匿名さん]

パークコート千代田富士見と比べれば分かりますよ。
豪華じゃないのを許容した上でこちらを買う予定です。
億も出せませんし。

[806: 匿名さん]

犬コロ広場と喫煙所とタワー駐車場いらねー。
管理費高すぎ。せめて内廊下ならな。

[807: 匿名さん]

豪華さなんて、モデルルーム見ただけではわからないからね。

外観の重厚感、エントランスのグレード、共用部の印象でだいぶ変わってくると思う。

特に外観は重要ですね。
外観だけでもグレードがわかるような気もしますけどね。
ヘンチクリンなところがあれば、それなりなんでしょ。

[808: 匿名]

周辺を歩いてみる事をオススメします。
キャナルコートだけでなく、晴海通りの
向こう側の区画など。

[809: 匿名さん]

>806
大丈夫。
あなたは銀行が金貸してくれませんからw
これぐらいで高い認識だから、随分とローン組まなきゃ買えないでしょ。
一生賃貸でお願いします。

[810: 匿名さん]

なんか荒れてますね。
1ヶ月ぐらい検討してほぼ契約を決めていますが、比較検討などした立場としての意見です。
タワーでないものも含めた一般的なマンションの中ではもちろん豪華な部類に入るとは思いますが、タワーマンションのこの高さの物件としては普通クラスと思います。
天然石の使ってる場所とか、共用部の広さや内容等でやはり豪華さが足りません。豪華だと、プールやバーラウンジ、リラクゼーションなど、リゾートホテルのような施設がつくと思います。
その分、ここは高層階でも安く買えるのでありがたいと思ってますが。

[811: 匿名さん]

>>782
>>庶民の若いファミリー層が買ってしまったら後が大変だろうね。
>>物件価格の安さに飛びつかず、その辺考えて購入して欲しい。

優しいねぇ(笑)。
買ったあと破滅しようがどうしようが知りません。他人のことは。

……という性悪コメントはおいといても、
安全安心な人たちだけが身の丈に合ったマイホームを買うだけだったら、
日本経済の上昇はないよね。
人間、ある程度高い目標を設定して、それに見合うように努力すべき。
破産するほどバカは論外だけど、「こうなりたい」と思ってそれを維持できるよう
努力するのは良いことなんじゃない？　じゃなきゃ資本主義の根底から崩れるよねｗ

ここは豪華マンションでも、都心の億ションでもない、「庶民が手の届く三井」。
だとしたら庶民が頑張って買うで、良いのでは？
若い人を応援しますけどね、私は。

[812: 匿名さん]

>>811
分かるなぁｗ
住宅ローンの為だけに働いてるって考えると虚しいけど、
明確な目標があるってのは悪くない

立地に多少問題があるのは確かだけど、
三井の物件、マジでいいぞぉー（笑）

当然対価として管理費を支払うんだけど、
日常の業務で納得し、リセールの際にしっかり返ってくるってのが実感

[813: 匿名]

ここの西側の中越運送の倉庫から都営までのエリア、かなりの老朽化状態です。
都営の商店街なんかディープな雰囲気すら漂う。
オリンピックがもし決まったら、有明、晴海と水泳の辰巳間のメインルーとト上にもあたり
区画ごと再開発しろという事にならないかな。

[814: 匿名さん]

>>813
西側が再開発になったらどうなるの？
西側もタワーマンションだらけになるってこと？
それは勘弁して欲しい。。

[815: 匿名]

もちろんタワーマンションの可能性が高いけど、
商業施設や、今ある保育園などの公益施設なども最新にしたら、
居住地域としての東雲の魅力は増すんじゃないかな。
有明にも大規模商業施設が計画されているし、有明ー東雲ラインは大事なのでは。
その後、第一貨物の巨大敷地も再開発されれば、東雲も化けるよ。

[816: 匿名さん]

西側はタワー住宅地域じゃなく商業施設地域中心にして欲しい。
もうタワーは十分建っただろ。周辺に商業施設が足りない。

[817: 匿名さん]

西エリアは第3種高度地区なので都市計画が変わらなければ背の高い建物はできないでしょうね。

[818: 匿名さん]

>>817
でも西側エリアにあるレックスガーデンは31階もの超高層タワーを建ててますが。。

[819: 匿名さん]

>810さん
810さんのご意見に同感です。勿論豪華さを求めるなら、他にもいくらでも別の物件があると思います。私はいくつも物件をみた中で、立地や利便性、価格、スペックなどを総合的に見て、ここに決めようと考えています。

[820: 購入検討中さん]

晴海通りから３０mは高さ制限ないのでは。
ただ上に持ち上げられるほど土地が纏めるのは難しいから
超高層はたち辛いと思いますけどね。
眺望的に良いとも言えるし、再開発が起こり辛いから将来期待が低いとも言えるし何とも言えない所ですね。

[821: 817]

>>818 >>820
失礼、おっしゃるとおり晴海通り30m以内は高さ制限無しでしたね。
レックスガーデンは公開空き地など作ることによる容積率緩和を受けてあの高さですよね。

今の都市計画では、超高層は建て「にくい」というポジティブ解釈ということで・・・

[822: 匿名]

あの、ここのマンションの西側の区画は
第三種高度地区に指定されていないようですよ。
少なくとも検索システムでは、
中越運送から南側は第三種高度地区だけど
中越から北側は指定無し。

[823: 匿名さん]

素人が見ても激安だって分かる値段にしたのは立派。

[824: 匿名]

つまり、中越から都営団地の区画は
容積率の制約だけなのでは。
この区画は中越と賃貸物件だけで、
地権者も少ないから再開発には最適
だと思う。
このマンションの購入者にしても
西側住民は不満かもしれないが
それ以外の住民はメリットありだよ。

[825: 購入検討中さん]

この近隣に住んでいる方でパークタワー東雲を検討もしくは契約された方が比較的多くいらっしゃるとのことですが、
プラウド東雲と比較検討されて、こちらに決めたという方はどのような点が決め手になったか教えていただけないでしょうか？

[826: 購入検討中さん]

いやいや中越だけならまだしも都営まで再開発って現実味なさすぎでしょ。
死ぬほど借家人いるし。
耐震入れてるっぽかったから追い出しも難しいだろうし。
四半世紀仕事だよ。

[827: 匿名さん]

あっちは運河沿いでイオンも近くで住環境良いが、広くて６０００万位する部屋がほとんど。
ここは晴海通り沿いで湾岸道路が近い事もあり住環境は劣るが、狭い間取りばかりで５０００万しない部屋がほとんど。
近いし同じブランドタワマンだから比較する人多いだろうが、購入層は以外に違うと思う。

[828: 匿名]

追い出す必要は無くて、
その広さの区画の再開発であれば
分譲高層と、賃貸低層の複合計画
と商業施設と公益施設が可能な
計画が可能だということです。

[829: 匿名さん]

>>827
俺はその運河沿いが怖くてこっちにした。
なんとなく大地震の際に運河側が崩れたら怖いなと思って。

[830: 匿名さん]

数年内には護岸耐震化整備されるそうですよ。

[831: 購入検討中さん]

長期優良住宅認定の物件は三井レジデンシャル400棟の内、三棟しかないらしい。
ここはその珍らしい一棟。中古になってから優位ではないかと思われます。

[832: 匿名さん]

>>831
確かに長期優良住宅認定の物件であることも決め手の一つとなりました。
免震で長期優良住宅認定となると相当に数は少ないですよ。

[833: 匿名さん]

長期優良住宅って、長持ちするっていう事かな？

[834: 匿名さん]

>>833
そうですよ。
長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅です。
単にそれだけじゃなく税金面での優遇もありますよ。
アレって自分で申告するんですよね？
自分でやるのが面倒そうですが、みなさんやります？

[835: 匿名さん]

そんなのチョットでも安い方がいいからに決まってんだろ。買えなかったから？こっちくるんだよ。もっと金あれば東雲なんかにゃ住まないだろ。

[836: 匿名さん]

なぜ長期優良住宅は税金面で優遇されるのかな？

[837: 匿名さん]

>>834
住宅ローン減税は自分だと思いますが、それ以外は不動産会社で手続きしますって聞いた気がします。

登録免許税
不動産取得税
固定資産税
都市計画税
ぐらいでしょうか？長期優良住宅で減額が拡大するものは。

[838: 匿名さん]

2期5次販売ですね、6戸って微妙な数字
ちなみに先着順5戸の中身が更新されているような
今一体何戸売れたんでしょうね？

[839: 匿名さん]

本当だ～　この前まで販売してた５戸とは違う部屋が先着順住戸で販売してる
やっぱり以外に売れてないんだね　販売したが売れたかはデベのみぞ知る事だから・・・

[840: 匿名]

まだ2期なのに先着順住戸も入れ替えて販売してるなんて人気いまいちなんだね。
やっぱり安くても狭い間取りと高級感なく華がない共有施設は、湾岸エリアではニーズが少ないのかな。

[841: 匿名さん]

先着住戸は、申込登録したけどやっぱやめたってやつでしょ。
デベからしたら嫌がらせのような。。。
冷やかしで登録する人も少なからずいるだろうし。

[842: 匿名さん]

というより立地が最悪でしょう。東雲は豊洲と比較しても地盤が悪すぎるし、海抜も低い。

[843: 匿名さん]

先着順住戸を次々に出して、その都度販売済みになっているんですよ。
いつのまにか8割方売れてたりするかもしれないね。

[844: 匿名さん]

1週間ごとに毎週販売してるから、1週間で6戸なら十分じゃない？
すでに300戸以上は販売してるんだし。まだ引き渡しまで1年あるよ。

[845: 匿名さん]

土曜日にMRに行ったけど、結構花が付いていたよ。
北向きは人気ないみたいだけど。

[846: 匿名さん]

北向きはこれからだろうね。70Aタイプはモデルルーム作るって言ってたよ。
だいたい北向きはイメージで避けられてるから、竣工後に実際の部屋見たら売れると思うよ。
高層階北向きは知らない人のイメージと違って明るいから。

[847: 匿名さん]

そういう問題ではないような気がします。

タワー駐車場の真上には住みたいとは普通思わないのでは？

[848: 匿名さん]

外観的に？騒音？
ドッグラン挟んでるから、タワーパーキングの騒音は気にならないと思う。
ドッグランの騒音が・・・というのもあるかと思うが、天井には吸音材があるし、むしろ外向けに音は拡散するかと。。。

[850: 匿名さん]

このマンションの建設地をぐるっと一周して
頭冷やす事をおすすめします。
いや、皮肉でもなんでもなくてさ。

[851: 匿名さん]

別に豪華タワマンと思う人はそれでいいのでは？

私は普通のタワマンだと思う、それだけですよ。

[852: 匿名さん]

なんだか必死な恥ずかしい購入者いるね。豪華タワマン購入おめでとうございます。

[853: 匿名さん]

スゴいぞ、世界一の住環境、東雲キャナルコート外れ！

[854: 匿名さん]

この前、南側の堤防わきの道を歩いていたら、おっちゃんが
工事用の白い側壁に向かって立小便してた。
以上、東雲在住特派員が報告しました。

[855: 匿名さん]

＞848さん

北側不人気なのは振動音、低周波音が柱、梁を通して伝わるのではという不安があるのかもしれませんね。

駐車場の駆動音が直接聞こえる事はないと思いますが、ヒトの感覚では感知できない低周波音でめまいがする、頭痛がするといった健康被害に遭う可能性も考えているのでは？
そう考えると北側最上階でもちょっと心配ですね。
ありえないと否定するのもよいでしょう。
実際に住んでみないと分からないからね。

[856: 匿名さん]

ないだろうね。

[857: 購入検討中さん]

感情的な批判は意味がないですからもう少し冷静に各自のご意見を伺いたいです。

私はプラウドとここで迷っています。湾岸は見学に行ったのですがリビングの窓が
住友のマンションのように一面がガラスということではなく腰の高さからガラス張り
になっているところがマイナスでした。また天井が低いです。
プラウドは、さすが野村ですね。扉なども含め、作りがしっかりしていました。
また天井も高いですね。そして屋上の景色が最高でした。あれはスゴイですね。
自走式駐車場なので維持費は安くすみますね。デメリットは残っている部屋が少ない
ことです。１ＬＤＫ数部屋と３ＬＤＫが１部屋だけですね。もしかしたらもっと減って
いるかもしれません。ただ値引き交渉はできます。
また、どこの駅まででも10分以上かかるのがマイナスかなー。運河沿いで良いとは
思うのですが・・・毎日の通勤を考えると厳しいかな。ゴルフレンジやフィットネスは
不要ですね。共用廊下が暗い気がしましたがこれは入居後変わるのかな。。。

パークタワー東雲は、共有設備や建物構造は素晴らしいと思いました。
ドッグランや喫煙スペースは賛否あると思いますが、賛否分かれるものは個々の
好き嫌いということになるので賛同した方が購入検討すればいいのかと。。。
部屋に梁が少ないのがプラウドよりも勝っているところでもあります。（湾岸は
論外です）部屋の作りは三井の方がはるかに上ですね。エコキュートのタンクも
三井の方が大きいですね。また、設計がすごく使い勝手が良さそうで部屋天井も高い
です。梁がほとんどないだけに数値よりも広く感じます。あとは晴海通り沿いの騒音と
周辺にマンションが建たないかの懸念ですね。特に西側・・・でも西側にマンション
建てても過剰供給なだけにメリットはないでしょうね。容積率も考えると高いマンション
を建てるには細長いものしか作れませんしねー。それよりもイオンに対抗する大型スーパー
ができないですかねー。イオンもプライベートブランド以外はそんなに安くないから
もう１店舗欲しいところです。また、管理費、修繕積立金は高すぎます！これは納得して
から買うか将来の売却計画をイメージした上で買わないと危険ですね。
トータルでは三井がいいかなーと思いますが永住するためには30年後のこともしっかり
見ておかないいけないですね。住み心地としてはコミュニティを重視しており、これからの
社会で生きていくためには良さそうな気がしました。

ちなみにスカイズはここよりも坪単価が高そうですし、あの周りの環境はこども園や
スーパーなどができるのでしょうが、商業施設はあまり作られるような気がしません。
ららぽーとがあるだけに三井の商業施設は来ないでしょうし、近所に住友の商業施設
もできるようなのでなおさら新豊洲に作ることはないでしょう。
また、新豊洲の道が開通して晴海通りのトラックが激減しましたよね。その一方で
新豊洲を通るトラックが圧倒的に多くなり、築地が移転してきたらさらにトラックが
多くなりそうですよね。新豊洲というブランド価値が上がる可能性もあるのかもしれ
ませんがハイリスクでもあるような気がします。

冷静なご意見をお願いできればと思います。
この地区は需要と供給のバランスが悪くなってきている気がするので購入を検討する
皆さま（私も含め）に有益な情報を提供できる場になるといいなと思います。

長文になってしまい申し訳ありませんでした。

[858: 匿名さん]

豊洲の3丁目の新古又は中古を狙うべし。すべて解決。

[859: 匿名さん]

>>857

そこまで冷静に比較されているなら、あとは他人の有益な意見より
自分が何を優先するかだと思うけど。

個人的には、長く住むならプラウド、10年以内に売るならパークかな。

[860: 匿名]

細長くて高くするのを解決したのが
ここの北面立体駐車場だよ。
駐車場は容積率の計算に含まれないから
より狭い敷地でも高くできる。