パークタワー東雲ってどうですか？その８

[匿名さん]

とうとうスレも８つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.15平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/
その７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306355/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[339: 匿名さん]

>>315さん、>>311さんの情報は本当ですよ。
私もまだ検討中ですが契約しようと思います。
多少、管理費・修繕費が高かったとしても、
やはり、この 建物の躯体の仕様と設備でこんなにも割安価格は、
今後ありえないんじゃないかと思います。
>>311さんの言うようにＭＲの状況からして
販売は好調のようだったので、
希望の部屋が無くなりそうなので契約に踏み切ろうと思います。

[340: 匿名さん]

新豊洲みたいな格上を相手にしても無駄でしょ（笑）

[342: 匿名さん]

ここはみのもんたの番組で飯田橋より販売好調と言われてたよね
完売間近みたいだね

[343: 匿名さん]

はい。それで棲み分けすればいいんですよ。

昔からそうだったでしょ。
同じくらいのレベルの人が集まる街というのが一番心地よいのです。

[344: 匿名さん]

完売間近ってのはちょっと言い過ぎ。

絶好調であることは間違い無いが、竣工までにだらだら売る戦略という話だよ。

[345: 匿名さん]

｢この建物の躯体の仕様と設備でこんなにも割安価格｣

この話はよく出てくるけど、何故割安価格かな？
デベが利益を削っているとは思えないけど…

逆に建物の躯体の仕様でコストを下げているようにしか思えないのだけどね。

駅距離等の利便性の面ではそれほど不利な条件ではないと思います。

[346: 匿名さん]

まぁまぁ、この周辺はそのレベルの人間が多いので。あえて反論すると、新豊洲も東雲もどちらも埋め立て地で、格上も格下もないかと。
新豊洲が、土壌汚染が心配。変電所の近くに住むのは気持ち悪い。豊洲駅から激遠い。築地市場移転で活性化は楽しみ。でもトラック半端ないから覚悟してね。商業施設の計画皆無。スーパー豊洲までいかなきゃない。ツボ単価いくら？@240だとしたら本当にあそこでひ埋まるのか？くらいですか。
格上の新豊洲で、上質な生活を。

[347: 匿名さん]

まあ、ココも土壌汚染なら同じだよ。対策はしてると思うけど。
トラックだって公園内に位置するSKYZに比べここは晴海通りに至近隣接。

[348: 匿名さん]

>>>345
339です。
ここは他のマンションに比べ敷地面積はかなり狭いと思います。
なので土地の取得費用はだいぶ抑えられているでしょう。
そういう意味では一戸あたりの土地の持ち分も少ないですが、
長期優良住宅なので土地の持ち分が気になるような出来事は、
今後何百年と無いでしょうし、
そもそも空の上に住むのに庭なんて必要ありません。
あと、やはり最寄り駅の東雲は客観的に見て駅周辺は栄えてません。
上記を踏まえ割り切ればかなりお買い得と思います。

[349: 匿名さん]

>345さん
躯体の仕様を下げてないというのは事実だと思います。比較的スペックは良いと思いますよ。

ここまで防災とか住民のコミュニティに特化する物件は初めてだから、三井としても好調な実績を作っておきたいので価格をおさえたということも考えられると思います。

[350: 匿名さん]

販売コストを抑えてるのかもね。
ド派手な宣伝はせず、MRも豊洲駅周辺に作らず、かつ魅力的な価格に抑えて、中身が充実している。

なるほど。

[351: 匿名さん]

ここのメリットは、素人にも分かるくらいに割安な価格に設定されているところかな。

[352: 匿名さん]

っていうより、価格を安く設定しなければマンションを売れない街の東雲。
三井だけが安いわけではない。

[353: 匿名さん]

いやいや、ここは安いよ。

この値段が安いと思えないのはセンスが無いと思う。

[354: 匿名さん]

たしかに他に比べて割安なので（本来の価値と比較してどうかは別として）
少なくともプラウド以上は好調にいけると思ってましたが２期での失速が意外に感じました。

新豊洲待ちが多いんでしょうかね。

新豊洲がここと同額以上なら、こちらは売れても向こうが苦戦、
逆に安すぎると向こうにかなり流れそうですので、
新豊洲はここをやや下回るぐらいの価格設定で出てくるのではないでしょうか。

[355: 匿名さん]

大震災時などは、ある程度、マンション内に敷地がないと大変だよ。
平常時も避難訓練や消防訓練などでも庭の広さは重要。
このマンションは大規模にも関わらずそのスペースが極狭なのは問題だと思うね。
キャナルコートみたいに公園敷地に接していればまだしも、ここは道路としか接していない。
まあ、その大欠点があるからこそコミュニケーション重視の施設とか、長期優良とやらを
やたら強調して、基本的な性能に目が向かないようにしてんだろうけど。

[356: 匿名さん]

>公園敷地
地面に長いヒビ割れがあった公園ね。

[358: 匿名さん]

タワーだと、大震災の時はマンションの外には出ずに、できるだけ部屋にじっとしている方がよいかと。
広場はなくても問題ないですよ。

[359: 匿名さん]

で、エレベーターが止まって、長〜い階段を使う。

[360: 匿名さん]

公園というと必ず長いひび割れの話が出るね。
40ｍくらいのアスファルトで埋めた跡が今でも見られるから
見学するといいよ。

[361: 匿名さん]

広場は大震災後の復旧期に大事なんですよ。

[363: 匿名さん]

復旧で広場で何日も過ごすの？

[367: 匿名さん]

エコキュートの水は基本飲用には適さないけど、緊急の時は命の水になるかもしれないね。

[368: 匿名さん]

非常用電源があっても
止まったエレベーターを動かす前に
なかなか来ないエレベーター作業員の点検が必要であることを知らないポジ・・・・・

[369: 匿名さん]

>>365
免震と非常用発電無いとマンション住む意味無いよね。
地震で躯体にヒビなんて入ったらおしまいだし、
地震でエレベーターが止まってツライ。
ココは安心して暮らせるわ。

[371: 匿名さん]

免震装置は、１回大きな地震を受けるとどうなるんでしょうか。
取り換えなどしなくても、もう１回大きな地震が来た時に耐えられるのでしょうか。

[373: 匿名さん]

>>371
大地震の後でも交換は必要ありませんよ。
ちゃんと点検は入りますし、破損してたらどうかは知りませんが、
少なくとも私のマンションでは交換は必要ありませんでした。

[374: 匿名さん]

津波で海水に浸かった場合は？

[375: 匿名さん]

>371さん
大手建設会社は、20年ぐらい前から社員寮を免震構造にして、経年で耐久年数の調査をしているとこもあるみたいですね。

一昨年の震災後、免震ビルの効果が実証されたという記事も出てましたし、ググれば色々出てくると思いますよ！

[376: 購入検討中さん]

わざわざここ来てネガらなくても、買わなきゃいいじゃん。ここは、すぐ埋まると思いますよ。
どうぞ、ワンダフルプロジェクトをおすすめします。

[377: 匿名さん]

ここは安いってのが一番の魅力。

[378: 匿名さん]

犬好きタバコ好きには魅力
そうじゃないなら管理費無駄

[379: 匿名さん]

管理費は関係なさそうな気がする。

[380: 匿名]

管理費無駄じゃねえだろ。適当な書き込みしやがって。俺はこうゆう奴を絶対に許さない。

[381: 匿名さん]

今日MR行ったついでに建設中の写真撮ってきました。

ロビーホール部分とWコンフォート駐車場との距離感ですが、この感じなら「壁」という感じは
無いんじゃないでしょうか？
エントランスの方向からしても、視線は南方向になりますし、間に植木も入りますし。

[382: 匿名さん]

管理費の違いを言ってるんじゃなじゃなくて修繕の事じゃない？


ところで、40階建以上の免震タワマンで震度6強クラスの巨大直下地震をくらった前例ってあるのかな？

[383: 匿名さん]

そういえばここは屋上テラスが無いのが残念だね。
一番高い41Fの展望室も、屋外と屋内それぞれ住戸1戸分だから、結構狭いし、西と北しか見えない。
東は36Fのソラプラザがあるけど、南向きは無し。

花火の時は抽選だと思うけど、狭いからかなり倍率高そうだね。

パークタワー検討中だけど、プラウドの屋上庭園とか、SKYZの屋上は正直うらやましい。。。

[384: 匿名さん]

喫煙室やドッグランの維持清掃に全戸からの管理費使う

[385: 匿名さん]

そうなんだ、やっぱり屋上には出られなくなったんだ。
震災前の近隣住民の説明会では屋上展望テラスの計画があったよ。
長期優良のためのに屋上テラスを無くして、その分のコストを
太陽発電パネルに変更したんだね。

[386: 匿名さん]

プラウドの屋上庭園は正に絶景！全方向見渡す事ができます。感動を体験なされたいのであれば、棟内MRへどうぞ。

ただ、残念な事に選べる部屋がほとんどなく、もしかしたら、昨日、今日で完売してしまったかもという事もありそうですね。

skysはわからないけど、屋上展望台は気合い入ってるみたいだから期待できそうですね。

こちらは長期優良のために、ソーラーパネル敷き詰めたから、その点は残念な事だと思う…

でも、今日不動産所得の確定申告の書類作ってたけど、長期優良なんちゃらの控除って項目があったみたい…
何か得するのかな？
ここの安い部屋の賃貸は興味あるかも。
キャナルコート内は投資用の部屋を避けるために厳しい戸数制限のような決まりがあるみたいだけど、こちらはある意味自由だから、分譲価格が安くて手頃な物件が多いよね。

しかしこの時期、確定申告は毎年面倒ですね。

[388: 匿名]

写真でみると、改めて
再開発エリアの高層マンションの顔のロビーとしては
目の前の壁面って気がする。
まあ、感じ方のちがいかな。

[389: 匿名さん]

コミュニティー重視を打ち出しているけど、実際は投資対象物件の部屋をたくさん作っているマンションなんだよね。
人気の裏で、理事会、管理組合は苦労するかもね。
まともな部屋はなかなか購入者がいなくて、これからが大変そうだね。
果たして、需要があるのかないのか…
正念場でしょう。

[390: 匿名さん]

コピペではネガにお駄賃は払えませんね

[391: 匿名さん]

お駄賃欲しいなんて考えた事ないけど。

割安不思議、コピペと思われるくらい同様の意見が多いのかな？

[392: 匿名さん]

確定申告自分でしてるの？そんなの会社の経理部にやらせりゃいいじゃん。

[393: 匿名さん]

長期優良住宅だから、住宅ローン控除が1.5%ってことでしょ？(普通は1%)

借り入れ額や年収によるけど、普通の住宅にくらべて100万多く控除されることを考えると、
100万割り引いて見ることができるよね。

[394: 匿名さん]

管理費、修繕費は高いけどね。

[395: 匿名さん]

この管理費・修繕費が高いというなら、チープな団地型マンションにするしかないんじゃない？（笑）

満足できるかどうかは別の話だけど。

[396: 匿名さん]

お手頃価格が逆に心配です。
15年先から修繕費が一気に上がるので支払いが滞る方も想定しての検討です。

[397: 匿名さん]

パークタワー豊洲の方が管理費・修繕費が安い。
あーいうのがチープな団地型なのかあ。知らなかった。

[400: 匿名さん]

399
内陸住みがこんなところでネガ？もっと徳のある方が住んでいると思っていました。
がっくり。

[401: 匿名さん]

今後に心配されてる首都圏直下型地震には免震構造が魅力ですしランニングコストが高くても安心が決めてでした。
買えない人達のヒガミは他でどうぞ。

[402: 匿名さん]

私は首都圏直下型に対応できるように縦揺れにも効果のある免振装置
が開発されない限り、高層タワーに限って言えば免振でも制震でも
耐震でもいい。
現状では場所に適した施工をするデベを信頼するよ。
低層なら免振を選ぶと思うけど。

[403: 匿名さん]

三井に住んでます。

[404: 匿名さん]

ここが買えない奴がいるか？湾岸タワマン最安値なんだよ。

[406: 匿名さん]

>393
1.5%は無い

[407: 匿名さん]

バス停が近くにありましたよね？
バスで都心の駅を経由して通勤する方いますか？
そのあたりの利便性はどうなんでしょう？

[408: 匿名さん]

>>396さん
15年先の修繕費はどのくらいですか？
修繕費って30年先も40年先も上がり続けるものですか？

[409: 匿名さん]

そりゃ、人間も年数経てば医療費掛かるよな？
マンションも外も中も痛むから。

[410: 匿名さん]

修繕費は30年でMAXまで上がってその先は未定だけど、恐らく据え置きになるんじゃないかと言われた。

[411: 契約済みさん]

契約してきました〜。
MAも子持ちばかり。30代のファミリー世代が多く、私には住みやすいです。

[412: 匿名さん]

ここは昔ながらのコミュニティである長屋を縦ににしたようなもんだからね。

[413: 匿名さん]

>407さん
近隣に住んでます。
新橋駅行・東京駅行もありますし、朝は座れるので便利だと思いますよ。

あと土日たまに使用するぐらいですが、銀座に出掛けた後、銀座一丁目駅から有楽町線で帰っても良いんですが、バスで銀座三越前から家の近く(この物件だと家の目の前ですね、、)まで帰れるのは個人的には有難いです。

[414: 匿名さん]

>>413
情報ありがとうございます。
新橋行きのバスは朝の本数がほとんど無かったように見えました。
都心方面であればどこの駅行きでも構わないんですが、
本数や渋滞など、バスは朝の通勤に使えるレベルなのでしょうか？
バス停が近いので利用したいと思いまして。

[415: 契約済みさん]

残り200切ったね。ペース速いかと。

[416: 匿名さん]

通勤や通学を考えると東雲から7分、辰巳から10分はいいね。

[417: 匿名さん]

キャナルコート内のタワーより、バスを含めた交通は便利だね。

[418: 匿名さん]

朝の通勤で6時半前のバスがないんだよね。
7時には出社しなければいけない身としては、使えないから多少残念です。
7時からはたくさん走ってるのだけどね。

[419: 契約済みさん]

早いね。おたく銀行因？

[420: 匿名さん]

>414さん
バスは、私は出張で東京駅から新幹線に乗るときに使うぐらいなのですが、妻が日頃から使ってます。
東京駅八重洲口行きは「東15」「東16」の2系統があります。
「東15」の方は聖路加病院を回るのでやや遠回りですが、「東16」の方は近路で、朝6時台に5本程度、7・8時台は1時間に10本ずつくらいあるハズです。(正確な本数は見てみてください、すみません・・)

交通事情なので絶対とは言えませんが、妻から、渋滞で間に合わなかったという話は聞いたことないですし、本数も多いので不安な日はちょっと前のに乗るということで、十分対応出来る気がします～

ご参考になれば・・

[421: 匿名さん]

便利だけど丸の内ではなく八重洲口行きなのが欠点。
新幹線や長距離バスの旅行には使いやすいですね。

[422: 匿名さん]

>>420さん
ありがとうございます。大変参考になりました！
東京駅まで行かずとも豊洲で降りて電車に乗り換えても良さそうですね。
バスがそんなに便利だとは思わなかったので、通勤で活用できないか考えてみます。

[423: 匿名さん]

こちらで聞くべきか微妙ですが、羽田空港の6時台ぐらいの早朝便に乗るには東雲からはどうやって行くのがよいのでしょうか？

今までは山手線が使えたので5時過ぎには空港に着けたのですが、東雲になるとそれが少し心配です。

[424: 匿名さん]

吹き抜けの廊下の手すりはコンクリートなのかぁ…
ガラスにしなかったのは理由があるのかな？

[425: 契約済みさん]

私はWコン売却→パークタワー乗り換え組ですが、このマンションは交通の便はいいですよ。辰巳も東雲もバスも。
高速の音も全く気になりませんし。
この板、デタラメや憶測が多いので、最終的にはご自身で判断ください。
ちなみに、東雲住人のUR、分譲からの乗り換えが結構いますよ。

[426: 匿名さん]

Wコンうまく売れなかったのですね。

[427: 匿名さん]

>>425
Wコン南側の方ですか？
音が気にならないなら嬉しいな。

[428: 契約済みさん]

Wコンはもとが、すごく安かったので利益でましたよ。
私はちなみに南側高層でした。WかEかは内緒です。

[430: 匿名さん]

>423さん
まぁまぁ・・厳しいご意見は置いといて・・

早朝の場合、私は以下のようなパターンを使ってます。さすがに5時台着は厳しいですが、、
(辰巳駅5:02発→山手線浜松町駅経由で5:51に羽田着けますが、遠回りなのでちょっとしんどいですね、、)

①
5:42 東雲駅
↓
天王洲アイルでモノレール乗り換え
↓
6:20 羽田空港着

②
豊洲まで徒歩orタクシー(徒歩は雨だと厳しいですが・・)
↓
6:15 豊洲から高速リムジンバス
↓
6:35 羽田空港着

③
6:06 辰巳
↓
6:08 豊洲
↓
以下②と同じ

ご参考までに、羽田からの帰りの場合だと、大井町までリムジンバス乗って、そっからりんかい線ってゆうのもやったことあります。

[431: 匿名さん]

ドッグランの北向き住戸への騒音ってどの程度なんだろうね。
音の響く向きとか、ある程度対策はしているのかな？

利用時間に制限があるとは言え、鳴き声がずっと聞こえてくるようだと
ちょっと・・・

[432: 匿名さん]

>>430さん
423です。
詳しく教えていただきありがとうございます！

>>429さんのおっしゃるとおり、ググればある程度分かりましたね。失礼しました。

辰巳からなら5時台着も可能なんですね！
6時台の飛行機を使うことが多いので助かります。

[433: 匿名さん]

431
ドッグランは、キャナルコートに向かって半開きですから、　
音は籠らずにコート内に抜けてくれるのでは？

[434: 匿名さん]

犬ってそんなに鳴くもの？
いまペット可マンションに住んでいるけど、鳴き声なんて聞こえたことないよ。

[435: 匿名さん]

稀に犬同士がケンカする時くらいかな。
一般のドッグランで騒いでる犬がいれば、普通は飼い主が気をつけるから、鳴き声に遭遇することは少ないですね。

[436: 匿名さん]

ここはお犬様が集まるマンションになるね！

[437: 匿名さん]

≫423・432さん
430です。いえいえ！実際周辺に住んでるからこそ分かる生活感もあると思いますので。
425さんのおっしゃるように、周辺からのすみ変えの方も多いようですので、参考になれば。