パークタワー東雲ってどうですか？その８

[匿名さん]

とうとうスレも８つめです。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.15平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル

【過去スレ】
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195745/
その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/
その３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/255989/
その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273326/
その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/287046/
その６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300730/
その７　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306355/

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[26: 匿名さん]

ここの北側はタワーパーキングとドックランの上に位置するから人気ないでしょうね。
売れ行きみても、みんないやだと思ってる人多いんでしょう。

[27: 匿名さん]

ドッグランってさすがに24時間じゃないですよね。
夜中にワンワン聞こえてきたら最悪ですよね。

でも廊下とかなら時間関係無いから早朝とか夜遅くも聞こえてきそう。
吹き抜けだから響きそうだし・・・

[28: 匿名さん]

北向きだって暖房つければ寒くないんでしょ？太陽光の明るさを問題視するなら分かるけど、電気代で解決できる問題なら大したことなくね？北と南の差額って電気代より大きいと思うの。

[29: 匿名さん]

ガラスカーテンは経験していないからわかんないけど、
普通のベランダ構造だと南向きは最高。

明るさだけでなく季節感があるんだな南は。
冬のリビングはポカポカ日向ぼっこ。
夏は直射はベランダまで。
東や西と違い壁には直射は無いから電化製品や額縁にも影響なし。
そして高層だと、冬は極寒の北風の影響が少なく、夏は南からの涼しい風の恩恵。

[30: 匿名さん]

高層だと風が強すぎて窓開ける気にならないけどな。＠３４階

季節感を味わいたいなら低層かな。でもここは晴海通りと湾岸線だから厳しいね。

[31: 匿名さん]

ここは湾岸道路さえ無ければ即決なんだけどな…。
南高層階の騒音を考えるとパス。

[32: 匿名さん]

２期３次は６戸ね。
これで２月中旬からの第２期は
３１＋１３＋６＝５０戸。

良いペースじゃない。

[33: 匿名さん]

先着順があったから50戸は売れていないと思う。

[34: 匿名さん]

先着順は別でしょ（スーモ）。

[37: 匿名さん]

先着順分は、元々予定してた部屋を別の部屋に変えた人、あるいはローンなどの兼ね合いでキャンセルになった人の分があわせて5軒ということですね。

それを踏まえると、現時点での販売規模は360戸程度です。

[38: 匿名さん]

みのもんたの番組など見ていませんが、客観的に売れ行き（ニーズ）の目安になる数字を見ますと

　東雲２期　　　　　５８５戸中３１戸 （一部売れ残り、先着順へ）
　千代田富士見２期　４２５戸中７９戸 （多くが抽選見込み。１０倍を超す住戸も・・・）

となっており、価格差も考えると比べものにならない状況になってしまっていますねえ・・・
東雲の価格帯でこの状況ですと、ちょっと湾岸は過剰供給気味で今後も厳しいのでは？

[39: 匿名さん]

「第１期〜第２期２次３５９邸が全邸登録済」（スーモ）。

[40: 匿名さん]

冷静になろうよ、第２期２次まできてまだ200戸残ってんだよ。
2期１次で100戸を切りたかったのが正直なところじゃないでしょうか。
でも無理だから小出しで大量売り残りイメージを避けた。
これからが勝負だね。ターゲットを絞って営業ガンバ。

[41: 匿名さん]

富士見千代田は４６平米で５６００万（坪４００万）でしょ。
一般サラリーマンに手が届かない人気物件と比べてみましたってことで、
参考になりました。

[42: 匿名さん]

コレだけ素人にも割安だと解る価格設定にしたら、そりゃあ売れるでしょう。
価格だけで勝負といった感じ。
内陸部デベとの競争を避けているのでしょうね。ズルいわ。

デベの間では嫌われてますよ

[43: 匿名さん]

安いって事は利益を削っているという事かな？

[44: 匿名さん]

土地とか安かったし、円高で建設資材も安く調達できた。

利益率は確保してる

[45: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

よくご存知で。
建築資材と建築人件費がこれからのマンションは高いです。これから震災復興が本格化します。全国的にヒト、モノ、カネが震災復興に集中します。更に、消費税も上がる。つまり、東京でこれか建てる物件は、原価が上がるんです。
コストをチープにするか、売価に跳ね返るか、この先10年はそうなります。

[46: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

あと、円安と景気上昇のおまけつき。素人さん日経平均株価上昇が何を意味するかわかりますよね。
インフレの恩恵を受けたいのなら、ここは買いかもしれません。

[47: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

失礼、
素人さん×
素人さんでも◯
修正です。

[49: 匿名さん]

>42さん
建物のスペックみると、とても価格だけの勝負という気はしないのですが、、

[50: 匿名さん]

東雲の街、が
安さをウリにしないと、マンションを売れない街なのです。
ここの勝負は、空中ドッグランとシガーバー。愛犬家と愛煙家向き。

[51: 匿名さん]

本当に何度も同じこと繰り返しますねw
シガーバーある代わりに共有スペースでは禁煙だから、吸わない人にとって良いと思うけど。

[52: 匿名]

つまり喫煙者と禁煙者のすみわけをキチンとした共有スペースを設けたマンションなんだね。みんなハッピーだね。私は禁煙者だからライブラリーとか展望ラウンジを楽しみたいですね。頑張って購入しようかな。

[53: 匿名さん]

喫煙所付きのマンションって珍しいね。壁の張り替えとか空気清浄機の維持費は管理費から？

[54: 匿名さん]

45さん

その説明では野村東雲の物件との平均坪単価の違いが説明できませんよ。
そこのところどうなのでしょうか？

[55: 匿名]

管理費でまかなわれますが５８５世帯あるので気にする必要ないですよ。維持費は月１０万としても一人２００円くらいだからね。この金額も気になる人はタワマンを検討する資格なし。

[56: 匿名さん]

非利用世帯も払わなければならないからね。

[57: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

54さん
それは、野村さんの方がいい物件だと私は思いますよ。
高いには理由がありますから。
是非、野村の物件買ったほうがいいですよ。まだ少し余ってますし。
いいポイントは、人によってそれぞれなので、コストにみあって、自分が気に入るかどうかじゃないですか。
投資目的の方でしたら、あまり不動産で投資を考えても旨味はないですよ。
他で投資されたほうがよいかと。

[58: 匿名さん]

野村よりスペック？はよいとか、躯体に金かけているという話をこのスレでしばしば目にするのだけどね。＞48さんみたいな意見もたまに見かけます。
どうなのかな？

[60: 匿名さん]

58
んなもん自分で判断しろ。
お前のすきなとこ買えや。

[61: 匿名さん]

60さん
もう少し丁寧な言葉遣いをなされませんか？

[62: 匿名さん]

>57さん
ちなみに、野村の方がここより良い(高いなりの理由がある)と考えられる理由は何ですか？

[63: 匿名さん]

耐震
横の運河沿い遊歩道には長いひび割れが起きたことがある。
敷地の下をメトロが走っている。
南側にはタワマンやURマンションが幾つも建ってる。
駅が遠いだけではなく、バス停も遠い。（豊洲への循環バス以外）
運河隔てて東側の辰巳団地は解体作業と新築作業が１５年間続く。

[64: 匿名さん]

野村のほうが高い一番大きな理由は
野村は豊洲物件としてみれること。

豊洲と辰巳では駅格が全然違うからね。

[65: 匿名さん]

野村もここも、東雲物件。
見る見ないではなくて、それが現実。

[66: 匿名さん]

運河沿いってとこでは？
プラウドの営業はこのエリアで運河沿いじゃなかったら意味ないって必死に言ってたよ。

[67: 匿名さん]

こっちは玄関扉１つ見ても、全体的にグレード感というか高級感が感じられないよね。
野村のほうが広い部屋が多く価格帯的にもここより１０００万位高いだけあって、それなりの落ち着きというか高級感ある感じかな。
あとは立地環境で静かな運河沿い、イオン至近、豊洲駅まで１１分だから野村の方が高いんだろうね。

[68: 匿名さん]

仕事帰りにイオンで食材買ってマンションに着くという流れを考えると、こちらは不利なんでしょうね。

[69: 匿名さん]

どちらのMRも見たけど、玄関扉に差はなく好みの問題。高級感も差はないよ。
高い理由をこじつけるなら、他の人も挙げてる通り「立地」につきると思う。

[70: 匿名さん]

玄関ドアはパークタワーのほうがよかったかな。
あとプラウドは梁が結構目立つ感じを受けた。

プラウドはエントランスホールとカフェブースはなんとなく高級感を感じた。
低層用エレベータがガラス張り？なのもいいね。

プラウドもここもそうだけど、外廊下だからってエアコン室外機を廊下に置く設計は止めて欲しいね。
あれだけで「団地」感が出る。

[71: 美川]

現地行ったわ〜
ずいぶん横の道路ギリギリに建てるのね。
プラウドのほうがいいけど、キャンセル住戸しかないみたいね。

[72: 匿名さん]

こっちは免震だし、好みで選べば良いのですよ

[73: 匿名さん]

立地の違いが大きな要因なのでしょうか？
ほんとのところどうなんでしょ？
価格的に若干の違いくらいならば違和感はないのですが、かなりこちらの方が安く感じますので、何かあるのかなと思ってしまいますね。建設反対運動の事を別において考えても、グレードも同程度という意見からすると不思議ですね。

まあ、安いというのは大きなメリットなんですけどね。

[74: 匿名さん]

この立地とこのグレード感では、いくら構造を少し良くした位では高く売れないと三井が判断したんでしょう。
狭い部屋ばかりの間取りを見ても、ここは三井が高級路線ではなく若い１次取得者向けのファミリー向け物件ですね。
大手デベの値付けは適正価格に近いだろうから、ある程度安いなりなんでしょう。

[75: 匿名さん]

こちらは狭い部屋が多いから安く見えるのだと思う。
でも安さにつられて買ってしまって修繕費を滞納する人が多かったりしないかが心配。