サウスゲートタワー川口ってどうですか？Part2

[物件比較中さん]

サウスゲートタワー川口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市金山町343番（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩9分
埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.23平米～90.05平米
売主：東急不動産
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.sg-tower.com/
施工会社：鹿島建設株式会社　関東支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[651: 匿名さん]

ホテルライクって確かにいいですよね。
でも管理費は莫大ですよ。電気代にメンテナンスに清掃も大変ですしカーペットの総入れ替えもあるので。
子供用自転車とかベビーバギーとか三輪車も入ってくるので汚れやすいです。
それでも憧れちゃいますけれどね～。

[653: 匿名さん]

川口で3500位だと、駅から離れた建売りになってしまいますね。

[654: 匿名さん]

川口の一戸建ては、駅から徒歩圏内では超狭い敷地内に三階建てだし、隣とピッタリくっついていて、窮屈な感じだと思います。好みの問題ですけど、私はマンション派だなー。

[655: 購入検討中さん]

私もはじめは戸建を考えていましたが、サウスと同じくらいの値段のものは
15坪から20坪ぐらいの土地に隣の家とピッチピチに建てられるており、
内見すると階段が急な３階建てなので
自分の将来や親が遊びに来た時のことを考えたら自然とマンションになりました。

もっとお金出して広い土地を買えればいいんでしょうけど
とんでもなく金額があがりますからね・・・

[656: 匿名さん]

川口の建売は３階建てが多いですね。土地が高くて広い土地は難しいのでしょうね。

>>２５Ｍ拡幅道路とスーパー堤防のふたつは、10年以内に出来ればいいんじやないかな。
>>町ごとｕｐで
>>リセールup

固定資産税も一緒にUPしませんか？(^_^;)

[657: 匿名さん]

三階建ては、初めては楽しいけど、歳とともに階段上がるのが大変になりそうですよね。エレベーターをつけるほどの面積の余裕がないし。
隣家との距離も近過ぎて、マンションよりも気を遣いそうと思うのは、私だけでしょうか。

[660: 匿名さん]

買うなら早めに決断したほうがいいよ(^^)

[661: 匿名さん]

金利はどうなるのでしょう。

[662: 匿名さん]

６５６さんそりゃupしますよ。
リセールがｕｐするんですから、だけどたいしたことないです。
２５Ｍ道路出来れば景観upしますね。
私は電車使いませんけどなんかいいですよね。

[663: 匿名さん]

ヒューマニズムマンション

[664: 匿名さん]

駅前の三井が大夫安いみたいですよ。
地震後で地盤の悪い川口全体が人気なくなってじったのかな。

[665: 匿名さん]

電話して聞いてみたら本当らしいです。
あれだけの立地であの価格は相当安いですね。
西向きだからでしょうかね。
駅前なのにものすごい安いですよね。

[666: 匿名さん]

駅前の三井の物件はパチンコ屋さんの横でタバコ臭くてうるさそう。

[667: ご近所さん]

荒川も大雨の後は臭いですよ。河川敷に水があがるから。

[668: 匿名さん]

そんな事ありませんよ。

[669: 契約済みさん]

マイホームの隣がパチンコ屋…、私は受け入れられないですね。

[670: 匿名さん]

隣がパチンコ屋、裏がキャバクラ。
三井はそういうことも含めての価格なのかな。

でも川口駅徒歩3分で坪175～は安い！
サウスの狭い間取りの検討者は三井に流れるのではないか。
元々が丸井のインテリア館や本屋で工場跡地の悪い印象もない。
むしろ川口駅前の最後の一等地の立地。

三井が安く出す理由はなんなのか。
湾岸同様川口も地盤悪いから安くしないと残るとふんだのか。
正式発表が待たれるね。

[671: 物件比較中さん]

マンションなのに駅から遠い方が私は嫌ですね。
なんのためのマンションなのかわかんない。

[672: 匿名]

本日モデルルーム行ってきました。

25M道路は2、3年でできるみたいです。
営業に聞いたのて間違いないです。

[673: 匿名さん]

そんなに早くできるんですね。
でも2～3年ってアバウトですね＾＾
公共工事は完成まで予測不可ってイメージが強くて。

[675: 匿名さん]

大宮のタワーマンションのGMTは住人の不満が多いようです。
これぞタワマンの収入格差による問題の典型的なところですね。
ここは大丈夫でしょうか。３７０戸あるし、そこそこ価格差もありますし。

[676: 匿名さん]

リボンシティとかも不満の書き込み多かった。
ただ大規模は書き込みも多くなるから、実際どれだけの人が不満なのかはわからない。
理事会や管理会社への不満。上階や隣戸への不満。
どこのマンションでも起こり得ること。

[677: 匿名さん]

大規模であれば問題が起こる頻度は上がるよ。
まとまらないのが大規模のデメリットだもん。
収入格差も揉める要因の一つでもあるし。

[678: 契約済みさん]

どこのマンションでも起こる問題を気にしても仕方が無い。
あとは、街や物件が気にいるかどうかと、いつ自分の中で決心するのかどうか。
私も散々悩みましたけど、決めましたよ。早く立つことを心待ちにしています。

[679: 匿名さん]

賃貸でない自分の不動産を持つことは精神的に安心感が生まれます。

[680: 匿名さん]

今のマンション100戸程だけど全くまとまりない。
理事会と対立する団体もできてしまった。
管理人が使えないどころかマンションの自治会を仕切りだして余計に揉めている。い一番の問題は管理組合活動に多くの人が無関心なこと。

[681: 匿名さん]

南向きはほとんど販売済なんでしょうか？

[682: 匿名さん]

売れ残っても、デベが「資産運用として賃貸にすることがある」ということは重要事項説明書には出ていませんか？
買っても売れ残りを賃貸にされたりするのも。。。。。と思ったので。

[683: 匿名さん]

元々地権者住戸もあるしタワーマンションだから一定の賃貸住戸がでるのは仕方ないのでは。

[685: 匿名さん]

三井はそんなに安いんですか〜。
DINKSなら、サウスよりそちらに流れる人もいるかもしれませんね。
周りの環境は悪いけど、子どもがいなくて、共働きで日中不在なら、環境よりも利便性が重要と考える方も多いと思いますし。
うちは、駅前の喧騒が好きじゃないし子どももいるから、サウスの方がいいですけど。

三井の価格を見て、サウスが価格見直ししてくれるといいなぁ。

[687: 匿名さん]

683
684

違いますよ。
　
地権者住戸が賃貸に出されたり、転勤で賃貸に出されるのは一般的です。
売れ残った住戸を、「デベ」が賃貸として貸し出してしまう事があるんです。
そうすると、売れ残りが激しいと賃貸が大きく増えてしまう可能性があります。
それが重要事項説明書に記載されているかが重要なんです。
大宮のタワマンは多く残っているようで、デベが賃貸運用も可能になっているようなので、サウスはどうなのかなって。

　私が今住んでいるマンションでは、デベが賃貸に貸し出すことは記載されていませんでした（その前に完売しましたが）
デベに貸出はしないことと、売れ残りを業者に一括売却をしないことは確認をしました。
あと、住戸を住居以外の用途として利用することが不可になっていないと事務所や塾に利用されてしまう可能性もあります。

[688: 匿名]

住居以外の使用は不可になっていたと思いますよ。

[689: 匿名さん]

同じ東急の栄町のブランズは賃貸率が半分くらいじゃなかったっけ？
そこまで極端じゃなくてもタワーなら1割くらいは賃貸になってしまうのも仕方ないのでは。
むしろ賃貸に出せないような立地やマンションは嫌だな。

[690: 匿名さん]

某マンションは３分の１ですね。協力者住戸が賃貸で先に貸出されて、その後に分譲されました。
当時、買い替えを検討していたので覚えています。

賃貸が多くなると、貸出したい時に複数部屋が貸し出しされていると借り手が
見つかりづらくなることと、先に貸した方の家賃が相場になってしまう可能性があることでしょうか。
あと某物件がそうでしたが、賃貸入居者さんは規則を守らない方が多いそうです。
自分で買ったマンションじゃないですし、イヤなら出ていけますからね。

[691: 匿名さん]

サウスの場合、地権者住戸が13戸だからブランズのようにはならないと思うけど。
駅前の三井も投資目的で買う人多そうだから賃貸多くなると思う。

賃貸少ない方がいいなら小規模で駅から離れた物件となるが魅力的な物件ない。

[693: 匿名さん]

どういうことですか？

[694: 匿名さん]

691
駅前の高額物件じゃない？
郊外物件は売れ残る可能性が高い。
三井はもったいないね。あそこならもっと高く売れたはず。

[695: 匿名さん]

駅からの25m道路、サウスゲートからガードの交差点まで、
2～3年で完成はさすがに無理じゃないですかね。
道見ても買収終わってる気配ないですし。
私が聞いたときには、近々で進む計画は聞いてないし、
途中でマンションがあるので時間かかるだろうって言ってましたよ。

本当に2～3年でできるのであらばグッドニュースです。

[696: 匿名さん]

道路は本決まりで周辺住居の許可をすべて得ているのなら、順調なら数ヶ月で出来ちゃうでしょうね。
拒否している家があると、道路建設に取り掛かっても何年も中途半端な状況が続きますよ。


691さん
賃貸に出される理由っていくつかあるんです。

１．地権者さんが配分された部屋を賃貸に出す
２．購入した方が転勤などで住めなくなるので出す
３．投資目的で購入した方が出す
４．デベが売れなかった部屋を賃貸に出す

１～３までは通常どこのマンションでも行われていることですが、
４番目に関しては重要事項説明書に記載されていないと出来ません。
大規模物件だと売れ残る可能性が高いので、この条件が付いていることがあります。

この条件がある場合、大規模物件で大量に売れ残ってしまいなかなか売れない時は一気に賃貸住戸が増えることがあります。

[697: 匿名さん]

駅前にどんどん安いタワマン…は、建っていないんじゃないですか？？

[698: 匿名さん]

デベが売れなかった部屋を賃貸に出すかどうか、重要事項説明書の記載の有無を知りたいです。
サウスは、良くも悪くもデベがそれほど積極的（強引な）販売姿勢が見えないので、もしかしたら有りうるかも？？

696さんの1〜3の理由の賃貸なら仕方ないけど、賃貸の割合が多いと自分の所有じゃないので大切に扱わず傷も増えそうで心配です。

[699: 購入検討中さん]

2、3年くらいじゃないですかねっていう
営業の方の見解でした｡

その辺の情勢は詳しいでしょうから期待できそうですね。

[700: 匿名さん]

地元民だってわかんないのに、営業がわかるわけがないと思うのは私だけでしょうか・・・・。

[701: 匿名さん]

698さんはサウス検討やめた方がいいよ。

まず地権者住戸のあるマンションはやめること。
駅前物件をやめること。
タワーマンションをやめること。

この条件で選べば賃貸住戸は少ない。

[702: 匿名さん]

駅から離れると、余計に売れ残りが多くなる。

[703: 匿名さん]

駅から遠い物件は売れ残っても値下げして売るから賃貸にはならない。

[704: 匿名さん]

地権者物件のない物件の方が少ないんじゃないですか？

[705: 匿名さん]

703
戸田辺りを例に見ると、在庫を抱えている物件は駅近ではない。某所のタワマンも2年経つ今でも、駅から8分で90戸程のこっているらしい。(掲示板情報)
駅前物件は立地で売れてしまうから、郊外型の方が売れ残りやすい。

[706: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。

地権者なんてあったんですね。
でも部屋は選べたりするんですかね。

[707: 匿名さん]

>>705
それで戸田の郊外型物件は賃貸多いですか？
駅前の方が賃貸多いはずですよ。

武蔵浦和の野村の駅前タワーは完売しましたが地権者住戸も多く賃貸も多い。
東急の栄町のブランズも同様。

賃貸が多いのが嫌なら郊外型のファミリータイプのマンションがいいと思います。

[708: 匿名さん]

私なら駅前の高額物件にしますね。やすい物件は投資に使われますから。

[709: 匿名さん]

>706さん

そりゃ選べるでしょ。
地権者が提供してくれるから建てられるんですから。
でも私は地権者住戸が極端に多いマンションは選びません。
総会でも力を持たれてもイヤだし、大きな顔されてもイヤですから。
某マンションなんかは、あまりにも地権者さんの力が強いのか、
特別間取りが用意されていましたよ。部屋の玄関も違っていました。
それだけ建設に協力してくださったんでしょうけど。

[710: 匿名さん]

地権者住戸が間取り含めて特別仕様なのは当然では？
それが嫌なら地権者住戸がない物件を選べばいいことです

[711: 匿名さん]

地権者さんを煙たがってはいけません。

[712: 匿名さん]

710
地権者住戸は普通はパンフレットに載っている間取りを充てがわれる。
わざわざ特別間取りなど用意しない。

[713: 匿名さん]

地権者物件は、割合が多いと色々弊害があるらしいですが、サウスは13/360戸しかないから、さほど影響はないと思っています。
でも、特別間取りも多々あると思いますよ。
某マンションは、最上階2世帯分をぶち抜きで地権者さんが住んでいたりします。
サウスのフロア図集を見ても、非販売住居の部屋は（間取りまでは不明ですが）面積や形が並びの部屋と少し違いますから。

ちなみに、営業さんに聞いたら、非販売住居が、地権者さんが住むのか賃貸に出すのかはまだ不明、とのことです。
広い間取りは自分で住んで、狭い間取りは賃貸に出して家賃収入にするってことも、有り得ますね。

[714: 匿名さん]

地権者は格安で購入できるのでしょうか!?

[715: 匿名さん]

713
いままで10件位見たけど、特別間取りを用意している物件は1件しかなかった。
デベによるんじゃない？

[717: 匿名さん]

それは麻布の１等地にもともと土地を持っていたからだよ。
今から川口駅近隣にまともな広さの土地なんて買ったら、いくらするんだよ。

[718: 匿名さん]

１００越えの間取りがあったのに行ってみるととなかったのは、地権者用の間取りを出して人集めに使ったのかな？

[719: 匿名さん]

エッ？
地権者住戸で特別な間取りや面積
駐車場などの付帯設備
これ、普通にありますよ

川口近辺なら某近くの財閥タワーなんか有名ですよね？
地権者が賃貸で出したもんだから賃貸の方が購入より広い面積という状態


712＝715さんは見学されたレベルが、、かもしれませんね（失礼！）

[720: 匿名さん]

>>714
原則格安にはなりませんよ。
等価交換ですから。建前は。

ただし交渉時期によりますが特別な仕様や間取りはよくあることです。
面白いらしいですよ。注文住宅感覚でデベとやり取りできたり。

ただ、駐車場優先、、みたいな事項は管理組合総会などで2/3でひっくり返されることもあるとかｗ

[722: 匿名さん]

>719さん
私が見ていた物件は南向き３LDKで駅5分位内70平米程度で5000万～6000の間の部屋を希望していたので、
その金額で購入できるレベルの物件です。
10件ほど見て、特別間取りがあったのは1物件だけです。
半数以上は財閥系でしたが、9件にはありませんでしたよ。
ブ○ンズさんは、金額もうちの予算だと中層階角部屋が購入できるので欲しかったのですが、
駅から少し離れてしまうのと、賃貸がとても多く、
見学に行った時に賃貸入居者さんが柵に布団を干している方がいたのでやめました。
営業さんに指摘してみたところ、「やっぱり気になりますか？」と困っていましたよ。
だから賃貸入居者さんが多いマンションと地権者住戸が多いマンションを購入するのは避けるようにしました。
今のマンションは小規模で賃貸入居者さんがほとんどいないので、綺麗に使われていて満足しています。
小規模のデメリットもありますけれどね。

[723: 匿名さん]

718さん、100超えの部屋は、確か一戸しかなかったと思いますよ。もう売れたのですかねー？
サウスは広い間取りが少ないんですよね。
結局広い間取りの方が売行き良いらしく、マーケティング不足なのかなぁと思います。

[724: 匿名さん]

駅から離れた物件のメリットは、広い部屋を安く買えるから。
駅から離れているのに狭い部屋に住むんじゃ、メリットがない。

[725: 匿名さん]

サウスは、駅近とは言えないけど、ギリギリ徒歩10分以内だし、遠いとまでは言えないですよ〜。
広い間取りが安く帰るのは、元郷あたりとか、川口駅まで徒歩ではキツイ距離でしょう。

[726: 匿名さん]

それぞれの懐具合や家族構成で部屋の広い狭いは決まってくるし、駅から遠い近いもまた人それぞれの考えや勤務状態などから決まってくるんだから、自分の考えだけで決めつけるのは他の人に対して失礼ですよ。
私の知り合いには自分のマンションの部屋で仕事している人もいますからね～。
その知り合いは夫婦二人だけなのでそんなに広い部屋でもありません。たしか７６㎡ぐらいで割合静かな駅から離れているマンションでした。

[727: 買い換え検討中]

>725
中央道路を超えると安くなっていきます。元郷まで行かなくても安価な場所なんてたくさんありますよ。
川口は東口駅前が人気エリアですから。
駅から10分ってマンションでは遠い部類に入りますよ。
9分も変わりません。感覚的な問題で言えば、私もそんなに遠くないと思いますけど、
マンションの価値としては７～８分までです。特に5分位内物件は少ないので価値が出てくるのだそうです。
ですからそれを知っている方は、川口の三井があんなに安価なことに皆さん驚かれているんですよ。
ものすごい抽選倍率になると思いますよ。稀に見るほどの駅前での財閥系安価物件なので。
サウスも魅力的だと思いますよ。順調に売れたのですから。でもマンションの資産価値ってそういうものですよ。

[729: 匿名さん]

いくらパークホームの魅力を語られても、
このスレはやっぱりマンションに住むならタワマンがいい！
って人多いから、いい加減スレチですよ。

[730: 匿名さん]

タワマンの魅力って何ですか？

[731: 匿名さん]

私はタワマンが良い、とは思いませんけどねー。
人それぞれですが、私にとってのサウスの魅力は、構造や防災面で他物件と比較すると安全だと思えることです。駅から徒歩圏内で落ち着いて暮らせそうってところも良いです。

リセールを考えるなら駅近の資産価値の高い物件が良いのでしょうけど、私は資産価値より、自分が暮らしてどうか、に着目するので、川口の新築物件の中では、サウスが良いと思っています。

[732: 匿名さん]

私は防災面については、起こってみなければわからないというのが本音。
実際に浦安では液状化現状が起こりまくったわけですよね。市の８５％が液状化です。
マンションが大丈夫でも周辺が駄目になったら、インフラが復帰するまでは意味が無いと思っています。
建物の耐震性なんて、今建築中にものはもともと法で一定の基準を満たさなければいけないのですから、
どこを買っても同程度のレベルは得られるとおもいます。

制震を勘違いされている方が多いかも知れませんが、通常上に行けば行くほど揺れは大きくなります。
免震の場合は、建物に揺れを直接伝えない構造なので揺れが大きく伝わらない。1000galの揺れの時に上では200galしか
伝わらないような感じ。
耐震の場合は、1000galの揺れが例えば起きた時、２階で例えば1500galの揺れが起こるものを1100galに抑える
というだけで、実際には揺れは起こるわけです。

安全性を過度に期待するのはどうなのかなと思います。
個人の感想です。

[733: 匿名さん]

↑
>732
ミスりましたわ～

☓耐震の場合は、1000galの揺れが例えば起きた時、２階で例えば1500galの揺れが起こるものを1100galに抑える
○制震の場合は、1000galの揺れが起きた時、２階で1500galの揺れが起こるものを1100galに抑える（数値は例）

[734: 匿名さん]

ランドマークタワーは制震。
日本科学未来館は免震。

どちらも3.11の動画がYouTubeにでてるから見てみるといいよ。
耐震と変わらぬ揺れ。
しかも理論上揺れが少なくなる分コンクリートの量削ってる。

[735: 匿名さん]

ランドマークは私もyoutubeで見ました。
制震なんですね。ワゴンが動き回っていましたよね。多分レストランだったと思いますが。
ウェイター達が騒がずに冷静に対処していましたね。

[736: 匿名さん]

まぁ、災害はどんなに対策をしていても、起きてみないとわからないですよね。
かと言って、対策していないよりも、していた方が安心できますしね。
でも、どの物件も一緒とは、思えないな。
割切りよう、考え方次第ですね。

[738: 匿名さん]

制震になってるだけいいと思っていましたが、揺れの低減には免震にしないと意味がないということですね。
知りませんでした。
なんにせよこのマンションに入ったら特に上層階に行くほど家具の固定はしっかりしておかないといけないということですね。

目の前にホームセンターがあるから入居したらさっそくいろいろ買いこんでテレビや家具を固定することにします。

[739: 匿名さん]

どこも免震に力を入れている現状を見ると、やはり制震は一昔前の技術となるのでしょうか。
固定ですが、東日本大震災で福島で震度６を体験した友人に言わせると、
あまり効果が無かったと言っていました。突っ張り棒なんか建物が揺れで歪んだ瞬間に外れるそうです。
金具での固定も、場所を間違えて固定するとスポっと簡単に抜けますよ。
壁の化粧板の中の柱の部分に打ち込まないと駄目です。お隣との境だと釘打ちは駄目なこともあるので、
気をつけないと駄目ですね。

うちは今はなるべく部屋の中に物を置かずに、クローゼットの中に入れてしまうようにしています。
阪神大震災経験者の友人は、CDなど物がものすごい勢いで飛んできたと言っていました。
３．１１の前は、あぁしよう、こうしようと部屋のデザインを考えていましたが、
今は安全優先にしています。寂しいですが仕方ないですよね。

[740: 匿名さん]

737さんのお話しを、サウスの営業さんに聞いてみたら、なんて答えるのか知りたいです。

[741: 匿名さん]

免震も長周期地震での共振リスクがある。

[742: 匿名さん]

７３７さんの内容はだいぶ古いもので、Ｍ社の論文は2005年、Ｄ社の論文は2007年の物ですね。
５年経ったら技術も相当向上していると思いますよ。

また、免震では揺れが少ない分、「倒壊の心配がない」という論説上、構造を弱くするという問題があるという説もありますが、もし本当なら、構造の強度は建物の基本だと思いますので、非常に怖いです。

いずれにしても、どういった制法もメリット・デメリットがあり「この方法が絶対良い」ものは無いってことですね。
優先順位を決めるしかないです。

[743: 匿名さん]

それではなぜ免震の技術向上にゼネコンは力を入れているのでしょうか。
今は戸建でも免震の時代ですよ。

[744: 匿名さん]

免震は、最近の大規模物件ではむしろ割安にできるという説があります。

某雑誌の４月号記事：「免震構造は、普通の建物より１ランク頑丈な設計を義務づけられているが、入ってくる地震力が少ないため、トータルでは耐力を落とした設計ができる。
その分、鉄筋の数を減らせる。
階数が高いほど割安にでき、３０階建て以上だと、普通の建物より安く建てられる」


また、「初期頃は、免震構造採用が極めて高かった事もあり、使用例は限られていたが、最近は数も増え一般的にもなったのでコスト的にもこなれて来たが、大手のゼネコンはある程度の規模だと最近は免震前提に話をする。
これは免震が単に安くなって対効果が高くなったのもあるが、免震にする事で上部構造体が極めて楽---つまりは弱くても持つ---のである程度高層の建物であれば差し引きしても施工費が得になる」とのこと。

構造を弱くして施工費が得＝ゼネコンが儲ける手段で免震を推し進める、というロジックが成立？

価格が安くて質が良ければ万々歳だけど、質を下げて業者が儲かるとなると、姉歯事件を思い出します。

また、免震という謳い文句で客寄せを狙うこともあるのでは？

[746: 物件比較中さん]

がんば制振

[747: 匿名さん]

免震、制震以前に、物件自体の強さが重要ですね。

[748: 購入検討中さん]

免振は、下のゴム変える時ものすごくコストかかりますよ。
管理費ほとんど持っていかれます。
もう一度儲かるからというのが大きいじやないかな。

[749: 匿名さん]

うーむ、免震は儲け狙いの可能性有りですか。
確かに、企業は利益を追求しますからね。
地震対策は免震が良いと言われますが、質の良い（効果のある）免震ばかりではないのかもしれませんね。

[750: 匿名さん]

＞７４７さんとおなじ意見です。