サウスゲートタワー川口ってどうですか？Part2

[物件比較中さん]

サウスゲートタワー川口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市金山町343番（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩9分
埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.23平米～90.05平米
売主：東急不動産
売主：三井不動産レジデンシャル

物件URL：http://www.sg-tower.com/
施工会社：鹿島建設株式会社　関東支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[2: 購入検討中さん]

金山町再開発事業における市との合意で、
大規模災害発生時における帰宅困難者の一時待機所としてパークと
１階のエントランス及び多目的用トイレを開放するようです。
まあでも、埼玉県民で都内からの帰宅困難者って普通は中山道や岩
槻街道を経由して家路を目指すでしょうから、わざわざ金山町経由
で一休みしていく人がいるのかなぁ・・・とは思いますｗ
まあ周辺住民の寄り合い非難所になるのでしょう。

あと本当にあるかは分かりませんが、
本当に荒川が２００年に１度の大水害・堤防決壊なんて事になった
ら、周辺住民はマンションの非常階段で避難するのだと思いますよ。

[3: 購入検討中さん]

災害が起こった後の後始末にかかる金銭は出してくれるのでしょうか？
また、近隣住民も使用できるとしてある防災倉庫の中の備品の買い替えその他の金額はその都度出してくれるのでしょうか？

近隣住民にはこのような設備のないマンション住民達も含まれるので、あっという間に一杯になります。

近隣住民のことを含めるのなら、この防災倉庫の土地は川口市で買い取って管理するべきだと思いますが、都合よくマンション購入者に負担させるというのは大分ずるい考えだし、もしも近隣住民がそのことをマンションを建てることに同意する条件に出していたとすると、その性格から購入した後でいろいろな問題が起こるような気がして購入意欲がますます下がりました。
何でもない方達は購入すればいいだけのことですが、何でこんなことがマンションを購入する条件に挙げられているのかを良く考えた方がいいです。

ここの地主さん達はマンションの一番いいところと既に与えられているのは販売戸数をみれば想像がつきます。

[10: 匿名さん]

被災地にも何回かボランティアで行きましたが、
本当に、みなさん自分の家の設備を持ち出して協力し合っていました。
このような施設が作れるのは大規模マンションならではですし、
毎月何千円も管理費から取られるわけでもないので、
万が一の時に困っている方へ協力が出来るこのような施設はとても良いと思いました。

もちろん、市が負担するべきという意見も分かりますが、
災害が起こった時には他の困ってる方が多い場所でしっかり対応してあげてほしいと思います。
このマンションには、そんなゆとりを持った気持ちで住みたいです。

ただ、最終的には、設備はいらないという方が住民の中で多ければ、
管理総会で防災倉庫の設備は更新しない。など変えられるとは思いますけどね。
それはそれで寂しくも思いますけど・・。ちなみに私は契約者です。

[11: 購入検討中さん]

金山町再開発事業の概要は公開されています。
ttp://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/44010010/attach/kanayamapanh.pdf
こちらは再開発組合さんが作成された資料で、
他にも川口市や不動産会社の作成した資料もあるので是非検索してみて下さい。
気になってちょっと調べたのですが、
広場内にある防災倉庫の非常用具やマンション１階に備蓄される災害時帰宅困
難者用の救援品（水や簡易毛布ですかね）は、マンション住民の管理費等で購
入維持していくという事ではないようです。
元々この再開発事業の目的は金山町が工場や民家の密集した地域の為、広域で
設備の整った避難場所が無かったことから始まっています。
川口市と結ばれている協定というのは簡単に言うと、
　・異常時には広場とエントランスをみんなの避難場所にします
　・その為に川口市が備蓄しておく非常用品や救援品を置かせて下さい
という事です。

少しややこしいのですが、
それとは別にマンション内にもマンション住民用の防災グッズが一定階ごとに
備蓄されているので、それらはマンション住民の管理費で維持されていくこと
になります。

[12: 匿名さん]

営業担当さんに聞いたら、地域住民用の防災用品もマンション管理に含まれると言われました。
でも、そんなに高額でもないでしょうし、10さんのおっしゃるとおり、困った時に皆で使えるようにという、心のゆとりがあるといいですね。

[13: 匿名]

それよりも駐車場のほうが気になります。けっこう高いですし、利用者が少なかったりしたら、維持管理はどうなるのでしょう。こちらのほうが費用がかかりそうですよね。

[14: 匿名]

機械式駐車場は修理費用や２０数年後の建て替え費用が相当かかるので、
このためだけでも管理費を入居１０年後ぐらいから上げざるをえなくなるマンションが多いです。

[15: 匿名さん]

心にゆとりがあるから将来の管理費の値上げなんてなんでもないです。

[16: 物件比較中さん]

15000から17000円程度が相場賃料ですよね！
今後、少し価格を落とせば利用者は増えるんですかね！

[17: 物件比較中さん]

駅前で１７０００円程度でありますけど・・・・。

[18: 住民さんＡ]

駐車場高い

http://www.athome.co.jp/%E5%B7%9D%E5%8F%A3%E5%B8%82%E9%87%91%E5%B1%B1%...

[20: 物件比較中さん]

機械式駐車場は15～20年後の総取り替えの時に、1台あたり200～300万かかるんですよね。
高くしておかないと駐車場収入だけでまかなえなくなるし、かといって高すぎると
空きが多くなってしまうし、難しいところですね。ここだと車はあった方が便利だとは思いますが。
足りなくなると、他の住人からの積立金から出すまでですし。

[21: 買い換え検討中]

地下駐車場のある駅近の中古タワーマンションと比較検討中。

居住階でゴミを捨てられるのは魅力的ですが、捨てられるのは生ごみだけでしょうか？
資源ごみなども居住階のゴミ捨て場で捨てられるのですか？

[22: 買い換え検討中]

>19
>駐車場は高くても借りる人は借りるし、
>安くても借りない人は借りません。

こういう考えは分譲マンションの場合は通用しませんよ。
常に○％が埋まっているという条件のもとで長期修繕計画を出しているものですから。
足りなければ、他から出す事になるだけです。機械式の大規模修繕の費用は半端ではないですから。
しかも定期メンテナンスでも相当な金額がかかります。
絶妙な賃料にする腕が無ければダメです。

[23: 買い換え検討中]

機械式の大規模修繕の費用を捻出するのにどの管理組合も頭を痛めています。
募集時からこの金額をしっかりと管理費に入れているところはほとんどないということなので、後から管理費を上げざるを得なくなるということです。
検討のためそれがどのぐらい上げるようになるのか知りたいです。

それを頭ごなしに、高いと思ったら買うなというように、すでに契約したと思われる人が自分の契約した行為を正当化しているような内容をここに投稿しないでほしいですね。
投稿するのなら、自分はこのぐらい上がるだろうと思って検討した結果契約しましたといった投稿を希望します。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[24: 匿名さん]

うちの主人は、建設業界の人間ではありませんが仕事で建築に絡んだ事があり、また、現在居住のマンション理事をして修繕積立の内情を垣間見て、こちらの物件の大規模修繕計画をとても気にしていました。
詳細や今後の上昇見込がどのくらいなのかはわかりませんが、まぁまぁ納得していたようです。

機械式駐車場でない物件でも、購入しやすいように当面の修繕積立費を安く抑えて時期が来たら一時金を徴収する所もあるようですから、長く住むつもりならどの物件でも、大規模修繕への姿勢を注視した方がいいですね。

[25: 匿名さん]

22さん
あなたの思う絶妙な賃料を教えて下さい。

[26: 匿名さん]

都内と違い車の有無がそのまま行動範囲に直結するエリアなので
そんなに悲観するほどの稼働状況ということはないと思いますよ。
休みの日にアウトレットモールやＴＤＬ行ったり的な、いかにも
埼玉っぽい（笑）週末の過ごし方には必須ですし。
子供が塾や習い事を始めたら尚更です。
都内人気エリアのように資産目的！というよりは、単純に持家嗜
好の強いファミリー層からの注目度が高い物件なので、むしろ抽
選にならないか心配です。

[27: 匿名さん]

駐車場の希望世帯　現在そんなに少ないんでしょうか??
我が家がモデルルームに見学に行った際に聞いた時点では(第一期の二次の頃)
申し込みされた世帯の6割程度が希望をしていますとの返事でした
駐車場が必要な我が家にとっては抽選になるのでは…と正直心配でなりません

[28: 買い換え検討中]

駐車台数は３６０世帯に対して２０１台の５５．８％。
バイクは３６０所帯に対して９台分。
駐輪台数は３６０所帯に対して５６５台分。

ほぼ全戸売れたとしたら、Ｎｏ２７さんが心配されるように駐車場は抽選になる可能性が高いと私も思います。
しかし、歩いて駅にいけるこのマンションに住むようになったら自動車を手放す家庭が増えるかもしれませんので今のところ何とも言えません。
バイクは特に少ないですね。
駐輪できる台数はこれで充分なのかどうか私には見当がつきません。
ちなみにウチは自転車に乗る家族がいないので駐輪場は必要ありません。

[29: 匿名さん]

バイクを使用する人の入居をこのマンションは遠ざけることになるので、私個人としてはうれしい措置です。

[30: 匿名さん]

私は駐車場より、自転車の駐輪台数が少ないのではと思います。
駅から少し離れていますから、自転車を持つ人が多いのではと思いますし、そういう家は家族で２、３台は保有すると思います。
子供用の自転車もマンション内に持込み禁止だとしたら、だいぶ足りないと思います。

[31: 匿名さん]

各階ゴミ置き場に置けるゴミは、私も気になって営業さんに聞いたのですが、はっきりした答えが返ってきませんでした。
他の物件を見ると、生ゴミの他に、プラスチックやペットボトル、空きカン、空き瓶程度は置けるようですが、粗大ゴミは無理としても、それ以外の資源ゴミも出せると便利でいいですよね。
詳細が知りたいです。

[32: 買い換え検討中]

>25
>あなたの思う絶妙な賃料を教えて下さい。


はい？何で私が？私が書き込んで何のメリットがあるっての？

そんなものは始めに設定される金額と、その後の組合と住人との話し合いでしょう？
空きが多ければ何かしら手を打つだの。

始めに設定される適正な金額で常に１００％の状態が保たれるのが一番。
そうなるように専門家であるデべ達が絶妙な金額を設定するべきでしょ。
マンション環境やターゲット層や購入層の所得やらを、経験に基づいて予想やリサーチをした上で決めるもんでしょ。

素人の私に求める事自体がお門違いってものよ。

[33: 匿名さん]

私も駐輪場台数が少ないように思います。
各家庭ごとの上限があったりするのでしょうか？うちは現状3台必要。

[34: 匿名さん]

駐輪台数は少ないですよね。
うちは車は週末しか使わないので、もし満杯で抽選外れても（面倒だけど）他に借りればいいと割り切れますが、自転車はそうはいかないですよね。
住居が駅近でもないのに、駐輪場を駅前で借りるなんて馬鹿らしいです。

[35: 匿名さん]

ほとんどの分譲マンションは一家族二台です。
そして最近のマンションはシェアサイクルがありますね。
ここはシェアサイクルあったっけ？

[36: 匿名さん]

私は、駐車場は契約者の5割程度が希望していると聞きました。
また、駐車場は135台くらいの運用で修繕計画立てていたように記憶しています。

自転車専用のエレベーターをわざわざ作って苦肉の策で駐輪台数を増やしていますが、
駐輪場は足りないと思うので、抽選必至でしょうね。。

[37: 匿名さん]

自転車専用のエレベーター、使いにくそうな気がします。
レーンとかで、待ち時間のないようにできなかったのでしょうか？

[38: 買い換え検討中]

バイク置き場って、そんなに稼働率は高いと思いませんよ。
どこのマンションも月に数千円取りますしね。

[39: 匿名さん]

駐車場は135台の運用で修繕計画…本当ですか？
６割稼働で計画しているとしたら、ずいぶん健全ですね。
と言うか、実際には100%稼働になったら、駐車場代金は安くなる可能性もあるんでしょうか？

[40: 匿名さん]

中古の駅前タワーと比較している方がいるけど、やっぱり新築のほうが良いですよ。

私の経験上、特にお子様がいる方は、コミニティーがすでに出来上がっている中古マンションよりも
なじみやすく、友達も出来やすいです。

新築マンションのほうが愛着もでますしね。

[41: 購入検討中さん]

今日みたいに風の強い日は土手からの砂埃が相当このマンションにかかってきます。
１０階ぐらいまでは目の前にある南西側のマンションが遮ってくれそうですが、通気口にオプションでなく最初からフィルターがついているか確かめてついていなかったらつけるように交渉した方がいいと思いました。

そうでないと入居してから別売りで購入するようになりますから。

[42: 匿名さん]

土手からの砂埃ですか。そういう影響もあるんですね。
今は周りに土手はもちろん公園や学校など砂埃がたつ物がないので全く考えていませんでしたが、実家が中学校の近くで、砂埃がすごかったのを思い出しました。

[43: 匿名さん]

確かにファミリー物件は中古より新築のほうが良いと思います(^^)

都心の物件なら近所付き合いもないから中古でも良いかと思いますが

[44: 物件比較中さん]

>39さん
100％稼働になったら、逆に高くなる可能性もありますよね。
数年に一度抽選をし直すなど、どのような運営をしていくのかわかりませんけれど、
100％維持できるほどだと、安すぎるのですでに借りている世帯が手放さず、回ってこない世帯もあるかもしれませんね。
駐車場の位置は毎年抽選・・・というマンションは聞いたことはありますが。
ここはどうなんでしょう。既得権として自分で手放すまで借りられるのでしょうか。

[45: 匿名さん]

仲の良かったママ友同士が同じマンション内でこじれると大変なことを以前目の当たりにしたことがあります。
とても悲惨でした。
新築でも中古でも近所の人やマンション内ですれ違う人にはしっかり挨拶して防災訓練にはちゃんと出席するようにして、あまり仲良くなってその家庭の事情を聞いたり聞き出されたりしない距離がいちばんいいですね。

管理組合とは別の自治会や町内会への参加を強制したり自治会費を管理費と一緒に徴収したりするようなマンションは必ず住民間で摩擦が起こります。
このマンションがそうなのかどうかをこれから聞いて調べようと思っています。

[46: 匿名さん]

今日が第２期２次の締め切りだったみたいですね。どうだったんでしょう。

[47: 匿名さん]

特別な間取りの部屋（4隅とか、南側とか、特定の階にしか無いちょっと広めの部屋など）は結構売れているけど、一般的な間取りのはあまり売れていないというような感じですね。

私の希望するのはまだまだ空きがあるし、しばらく様子見します。遅くなったって安くなるわけでは無いですが、別のマンションの計画が発表されたりする可能性はありますしね。

もう少し安いとか、この値段でももう少し広いとかなら即決したかも知れませんが・・・・・

[48: 匿名さん]

タワーなのに狭い部屋が多いんですね。

もっと広い部屋が多ければ良かったんですが･･･

前に誰かが書いていましたが、売れにくい部屋を売るのが営業さんの

力量だとは思いますがね（笑）

[49: 匿名さん]

>>45さん
自治会の費用をとるとなぜ摩擦が起きるのでしょうか？？

[50: 物件比較中さん]

私は45さんではないのですが・・。
本来、町内会って強制ではないんですよね。
任意なんです。
契約する時に重要事項で説明はされるでしょうから、後になってグダグダ言うのはどうかとは思いますけど。

ただ気になるのは、金山町会って入会しないと生ごみも出せないんでしょうかね・・・。
http://kanayama-choukai.or.tv/index3.html#入会の手続き
入会すると生ごみステーションが使えるという記述が気になりますね。

うちの今の町会って、入会は任意、ゴミ出しは入会していなくても出来るんです。
アパートの人って入会していない事が多いのですが、ゴミだしはさせてますし、
ゴミ収集日の日程などが書かれた用紙も非入会の方の家にも持って行っているのですが・・・。

マンションなので、ゴミステーションに出す事はないでしょうが、
マンションはどのように扱われているのでしょう。
ちょっと疑問でした。

[51: 購入検討中さん]

マンションの場合は管理費を払って管理会社がゴミを管理しゴミ出しをする作業も含まれています。
ゴミを出す場所はマンション固有の場所なので、近隣の町内会が管理する場所ではありません。
マンションを建てる時にゴミ収集は川口市、特に都市開発計画の部署と協議済みです。

固定資産税のほかにこの都市開発税も毎年払うことになります。
なので、強制的に任意参加の自治会や町内会に入れよとして入らなかった人のゴミは収集しないと言い出す輩が出てくると
マンションの住人間で摩擦が起こるのです。