ルフォン杉並方南町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都杉並区堀ノ内一丁目458-1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩４分
間取り：1LDK・2LDK・3LDK
住戸専有面積：40.45m2～75.77m2
公式URL：http://www.lefond.jp/suginami-honancho/
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント
[スレ作成日時]2013-02-24 23:20:25
ルフォン杉並方南町ってどうですか？
| No.151 |
by 匿名さん 2013-09-06 11:20:53
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キッチンの御影石は私もあまり好きなデザインではありません。
管理費が高いのは私も気になりましたが、戸数が小規模なので致し方ないと感じてます。 それよりも修繕積立金の上昇率はどのくらいになるか、ご存知の方はいらっしゃいますか？ |
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| No.152 |
修繕計画所はモデルルームで見せてもらえると思いますよ。
ただ当初の計画通りに行くかどうかはわからないですが…。 その時々によって劣化具合も違ってくるかもしれないので、 さらに上がる可能性もあるかと思われます。 |
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| No.153 |
売主が提示する長期修繕計画書って、ほとんどがあてにならず
修繕積立金の値上げ等、管理組合が見直しをする事でまともに機能するようになるそうですよ。 つまり、売主が作った計画では修繕費用が不足し、破綻してしまう計画だとか。 |
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| No.154 |
>>１５３
じゃあ一度見せてもらった修繕計画書の数字は鵜呑みにせずに、今後上がることを想定して判断したほうがいいということですか。上昇率が概ねでもわかるといいのですけどねえ・・汗、予算がけっこう窮屈目で検討しているマンションだけに、住んでからの生活に修繕費上昇で負担が大きく来ると厳しいなあと。 方南町駅近、間取り十分、周辺便利と条件がいいだけに頑張りたいです。 |
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| No.155 |
長期修繕計画をみて「ずいぶん上がるんだなあ」と思ったらそこは良心的に（つまり正確に）設定している可能性大かな。
デベによってはこれを少なくみせて売りやすくしてるところもあるからね。あとで破綻する。 |
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| No.156 |
だいたい35年で3.5〜4倍くらいは上がるイメージではいます。ルフォンも確か標準くらいだった記憶です。修繕費は標準と思いますが管理形態と管理費が、、、自社じゃなくて委託で他業社に依頼してそのせいで割高だったたり、週4？5で半日管理の割に高いって管理形態を改善してほしい。サンケイビルで直接管理できるノウハウとかパークハウスの三菱とかプラウドの野村みたいに他社から取り入れるべき。そこが懸念事項。
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| No.157 |
結局、トータルでみるとパークハウス杉並和田とルフォン杉並方南町は管理修繕費は大差ないってことですかね？
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| No.158 |
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| No.159 |
ほぼ同じ広さの部屋で入口の修繕積立金を見るとルフォン杉並方南町とパークハウス杉並和田はほぼ同じですね。長期修繕計画を見ないとどっちが高いかは判断出来ませんが。
実際ルフォンの70平米くらいの部屋の30年間の修繕積立金額は約760万でした。 他物件と比較してこれは高いのでしょうか？ |
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| No.160 |
３０年間の金額自体は高いとも安いとも思いませんでした。
修繕費は、修繕を行う内容・程度によって価格が変わってくると思います。 ３５年の長期修繕計画は、提示するよう義務づけられているので、提示する月々の金額や内容はどのデベも似たりよったりと感じました。 逆に一時金が高いパークハウス杉並和田が何故？ってきになりましたが。 |
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| No.161 |
三井が環七沿いで建設中ですね。期待。
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| No.162 |
環七沿いってパスですね。
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| No.163 |
三井の人、この物件に限らず近隣の杉並のマンションコミュニティに関係ない宣伝書き込み多数していますね。やめて下さい。
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| No.164 |
三井の宣伝、パークハウス浜田山の書き込みでもですよね。
節操がなく悪印象です |
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| No.165 |
三井の営業
ちょっとひどくないですか 掲示板に品のないこと書いていろいろと荒らしてます |
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| No.166 |
>160
杉並和田は一時金を高くすることによって月々の支払額を低く見せてる。一時金と月々の積立金を合計していくらになるかを計算しないと。 |
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| No.167 |
そう言われてみれば、修繕積立基金とはどのような役割があり何故事前に一括で
収めなければいけないのかと疑問に思い調べてみました。 修繕積立基金は将来の大規模修繕費用のために、入居時に支払う一定の修繕金で、 長期修繕計画の修繕積立金では不足したり、災害が起きた場合に修繕積立金を 補う意味の資金だそうです。 |
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| No.168 |
杉並和田は浸水リスクがあるから、多めに積み立てる必要がある。そんなリスクに金払いたくないな。
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| No.169 |
杉並和田に限らず三菱地所は一般的に一時金が高め。
一方、他の大手デベだと月額が高め。考え方や制度が違うことを正しく理解することが必要。 |
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| No.170 |
どちらがいいか…というのは、そのご家庭しだいという感じですね＞一時金
最初に払っておいて、上昇率を低くさせるのもアリだと思いますし、 最初の敷居を低くしておいて、月々の上昇率を高くするのもアリだと思いますし。 資金計画によって変わってくるのでは?と思います。 |
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| No.171 |
>169
三菱のやり方は後々に禍根を残すと思う 一時金は初回は良いけど2回目以降にまた大金とると滞納でるし、それを避けるために月額増やすのもかなり大変 いちばんいいのは野村のオハナの一部でやってる完全均等積立 次は一時金少なめ月額高め |
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| No.172 |
管理組合を結成してから、そのあたりについてはきちんと話し合った方が良いんでしょうね。
どのみち、お金を出し合うのは住民なんですから。 最初からやりやすい方法でしてもらえる方が、 暮らす側としては助かりますけれども…。 でも経済の状況によってそういうものも左右されますから、 デベが決めたまんま、という風にはなかなかいかないのではないでしょうか。 |
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| No.173 |
むっ、修繕積立基金って入居前の一括払いだけでなく、定期的に支払う事に
なるんですか！？ もしそうだとしたらローン返済などにも大きく影響してきちゃうので、 事前に内容を把握しておきたいのですが長期修繕計画表に記載されるのでしょうか？ |
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| No.174 |
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| No.175 |
だいたい20年後前後とか、マンションにより年数は多少異なるが払うと思います。我が家も今住んでるマンションが再来年くらいに払う予定なので、その前に買い替えしたいとルフォンも含め検討中。
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| No.176 |
最近は10年目と20年目に最初に払った額の半分くらいの一時金
あと5年おきに月額1.2倍位に増加じゃないかな 聞かれない限りサラッとしか説明しないから、いざ一時金の時期になったら揉め事になる |
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| No.177 |
いろんな不動産屋（野村とか三井とか）に話し聞くと途中での修繕積立金一時金の設定は国から（関係省庁は聞きませんでしたが）控えるように指示が出ているとのこと、25年後とかにやはり払えない部屋が出てくるからだそうです。野村の人はこの5年はそのような設定のある物件は扱っていないそうです（やっぱりさすがですねプラウド）。
管理組合出来たら管理費の見直しと修繕計画の見直しは必須ですね。 |
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| No.178 |
マンション管理組合の役員選出ってクジ引き？それとも希望者立候補制でしょうか？
こちらのマンションを購入した場合管理費の見直しと修繕計画の見直しは必須のような感じしますが できれば、マンション管理に詳しい方が色々問題点をだして進められるように役員就任していただけてると 安心して購入できるんですがね。 今のまま委託の管理会社で少し割高な管理費と委託の日勤管理って正直購入迷ってます。 立地と物件はなかなか良いだけ管理だけがひっかかる。 |
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| No.179 |
しっか皆さんで管理する必要がありますね。安い管理会社にして余計に対応が悪くなっても困りますし。
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| No.180 |
そういえば残っている部屋ってHP掲載の部屋かな?
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| No.181 |
皆で管理って、掃除を住人で当番制にするとか発生しないですよね？しっかりした管理会社にお願いしてほしい。
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| No.182 |
いやぁ流石に住人で清掃当番とか都内マンションでないでしょう。まさか本当に当番制？それでは都外の戸建の町内会と一緒で都内のマンションに住むメリットなし。管理費払う意味なおさらない。管理会社サンケイビルマネジメントってなってるけど管理について野村のプラウドみたいにパンフレットでも説明ないですね。HPやパンフレット、営業も管理体制について細かく説明入れてほしいですね。
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| No.183 |
掃除は普通に管理会社の業務では？？
管理組合は輪番制の所がおおいのですが、こちらはどうなるのでしょうね。 管理組合次第だと思うので、自分たちで決められるかと。 管理体制は本当にきちんと検討していかないといけないですよね。 必要のないサービスも料金がかかって組み込まれている場合もありますから。 |
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| No.184 |
皆さん言う通り、掃除を住人がやるなんてあり得ない。というかその発想がよくわからん。社宅じゃないんだから。
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| No.185 |
住人が問題点をあげて管理組合でまとめ、管理会社に伝え実行してもらうのって結構めんどう。
問題点があまりあがらないくらい、しっかり管理メンテナンスしてもらえる会社でないと。 管理組合の役員選出はもう決まっているんですかね？ ここの管理会社がサンケイビルマネジメントってなっているけど、しっかり管理してもらえる会社でしょうか？ サンケイビルの管理の評判についてご存じの方は、ぜひ教えてほしいです。 |
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| No.186 |
しっかり皆さんで管理と言うのは、管理組合として管理会社の業務をチェックして
いかなければならない、という意味合いだと思います。 マンション住人で清掃は、イベント的にそのような活動があるかもしれませんが 普段は管理会社の清掃スタッフさんにお願いする事になりますよね。 |
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| No.187 |
＞１８５
マンション管理というよりは不動産経営という位置付けの会社のようですね。オフィスビルなどの管理も行っているようです。母体はフジメディアＨなのかな？、母体の大きさという視点だけで考えると管理対応能力はまだわかりませんが、管理会社が何度も変わるというようなマンションにはならなそうかな、と個人的に考えてみました。 今回初めて知ったのですが方南町は永福町や笹塚がわりと近いんですね。生活圏広くなりそうです。 |
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| No.188 |
東京メトロは地下鉄丸ノ内線方南町駅（東京・杉並）を改良し、池袋からの直通運転を始める。丸ノ内線支線の終点にあたる方南町のホームは３両編成しか停車できない。これを同線の他の駅と同じ６両編成が止まれるよう延伸工事をこのほど始めた。2017年度からは新宿止まりの列車をやめ方南町までの直通運転とする。オフィス建設が相次ぐ西新宿駅などの利便性を高める。と日経・電子版。
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| No.189 |
某ルフォンに住み管理はサンケイビルマネジメントだが、なかなか良いよ。
掃除も行き届いてるし管理人さんもいい（これは物件によるが）。 その前は三井のタワマンに住んでたけど、それよりはずっといい（管理費はだいたい同じ）。 管理会社は変えられるので、問題があれば変えればよい。 うちも数社の管理会社に見積もりとったりしてるけど、結局サンケイで継続してるね。 |
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| No.190 |
日経で方南町駅工事で新宿止まりを
方南町へ直通化の記事きましたね |
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| No.191 |
直通化でどんな影響がでますかね。方南町の物件価格が上がったりするんでしょうか。
方南町は周辺エリアと比較して割安感がありますが、商店街の裏に出来るマンションは億ションに近くなるって話しもありますし、3LDKの新築がこの値段で買えるのはこの物件が最後かもしれませんね。 |
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| No.192 |
大した影響はないんじゃないかな
今でも富士見町までは直通来てるけど、方南町とそんなに差はないよね でも、便利にはなるね |
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| No.193 |
始発駅かわると方南町の物件価格は横ばいか上がるだろうけど、中野富士見町は下がるような。
ただ、既出だったと思いますが中野富士見町は車庫の関係で始発なくならない？ だとしたら、ほとんど変わらないかと。 方南町から新宿までの直通の本数によって物件価格もかわってくるかもしれませんね。 |
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| No.194 |
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| No.195 |
丸ノ内線の中野富士見町始発は無くなりますが、
日中は、池袋発の３本中１本が、方南町への直通になるので、 むしろ、中野富士見町の利便性は良くなる。 |
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| No.196 |
始発なくなるのに中野富士見町の利便性よくなる？
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| No.197 |
>196
木を見て、森を見ず |
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| No.198 |
ラッシュ時間以外だと6分ごとに池袋発荻窪行き、12分ごとに池袋発方南町行きが出来るらしい。
池袋発新宿止まり→新宿発池袋行きは廃止になる。 目的は人口の増えた西新宿や坂上に行きたい人をどれに乗っても着くようにする為。 支線内往復運行は残すらしいので富士見町終点や始発は無くならないのでは？ 8時台は10分に1本が池袋発方南町行きになる筈なのでそれがそのまま始発になるなら 方南町発池袋行きになるがそれほど本数は多くない。 |
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| No.199 |
現在、朝のラッシュ時に、中野富士見町始発の電車は、
中野車庫から出ています。 これも、回送等で、方南町に向かわせ、 方南町⇒池袋の直通運転にするようです。 支線で、最も乗降客の多い方南町始発にすることで、 東京メトロの大きな課題である、 中野坂上での乗り越え混雑を緩和し、 中野坂上⇒新宿間の運航をスムーズにするのが狙いです。 ラッシュ時の中野富士見町始発を残しては、現状と何も変わらないので、 ５０億円をかけて、方南町駅を改修するメリットがありません。 |
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| No.200 |
あとは、始発駅として相応しい駅舎の建設です。和泉４丁目に取得した土地に、区の駐輪場、お寿司屋さんならび八百屋さんの土地を加えて頂き、是非にエソラのような商業施設を誘致して頂く。皆さんの力があれば必ずや誘致出来るはずです。ターミナル駅にはターミナル駅に相応しい駅舎が必要です。また、もう一つ大切なのが電線の地中化（環七沿いは既に予定されている模様）です。方南町商店街の古くなったアーケードを取外させて頂き、駅周辺の電線の地中化が進めば、方南町も住んで気持ちの良い街になりますし、皆さんの大切な資産は目減りすることが避けられます。どうか、都・区・東京メトロならび議員さんたちに働きかけ願います。また、友人・知人にも拡散してください。永福に出来たこと、方南町に出来て然るべきです。
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