SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part6

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312583/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[841: 匿名さん]

LRTで一発逆転

[842: 物件比較中さん]

LRTが開通したとして、新豊洲からどこへスムーズに行けるのよ？
グルグルと目的地とは関係ないところを迂回させられるんだろ？

なぜ、そういうことになるかというと、
本来ここは住宅地として計画されていなかったからだろう。

[843: 匿名さん]

>いずれにしても新豊洲で@240じゃ論外だよ。
いくらなんでも脳内縛りが強すぎ（笑）

湾岸の売り出し中の物件の売主・坪単価から再確認しなよ。
そしたら@24〜250あたりが妥当に思えるから。

ついでに管理費を予想すると、@30〜310円あたり。
内廊下でプールがあるからね。

一般的な70m2の部屋で、
価格5080〜5300万
管理費21000円/月。

修繕積立金7000円前後？
駐車場20000円〜？
と合わせると、ランニングコストは50000円/月あたり。

これ位なら不人気物件の仲間入りにはならんでしょ。
年収700〜1300万をメインターゲットにする感じ。
これだったら1600戸を完売できる。

[844: 匿名さん]

管理費@30はないだろうな

[846: 匿名さん]

ゆりかもめ延伸のほうがいいんじゃない？新橋まで。
こっちのほうが嬉しいわ。

BRTはすでに夢ではないのかと。すでに散々議論されてますよ。

[847: 匿名さん]

嘘だと言われてるのも微妙なので、、、、

新豊洲カーニバルでは三井さんは身分を隠してなどいませんでしたよ。
「パークタワー豊洲は立地がいまいちですよね。。。」なんて話をした時に「うちの物件です。。。三井なので」と恥ずかしそうにおっしゃってました。

価格についても「パークタワー豊洲より高い程度で、そんなに高くない」とまでおっしゃってましたよ。箝口令？？周りの人たちの雰囲気からして、その場で一番立場が上そうな人なのに箝口令を破るとは思えないし、、、


正直いって、このグレードのマンションが250万程度で出てくるならラッキーでしょ。
ここよりグレードの高いマンションって湾岸にある？
どう考えても湾岸一番の物件かと。

[848: 匿名]

じゃあ買いだ。建物だけを見るとね。ただ立地も考慮しなきゃだめだよ。トータルでどこがいいのか判断すること。

[849: 匿名さん]

マンションの価値は立地で8割決まります。

[850: 匿名さん]

新豊洲徒歩5分で坪単価240は安過ぎでしょ！
それならばファンドが一棟買い取って再販してもかなりの利益出そう！

[851: 匿名さん]

ファンドはリセール時のこと1番に考えるからより立地重視。江東区って時点でアウトだよ。

[855: 匿名さん]

逆に、まともな検討者あるいは有識者に見せかけて、ともすると違和感を覚えられない240-250に誘導している830のようなのが悪質です。パークタワー豊洲は265。つまり270-275で晴海同等が正解です。豊洲の系列仲介店にいったら教えてくれるよ。(仲介誘導などせずに)
80平方で6000以下とか自分の限界予算を連呼するのやめなさい。

[856: 匿名さん]

晴海は中央区、ここは江東区。
晴海と同等では、不正解。

[857: 匿名さん]

区の違い？
大田区なんて、田園調布から蒲田まで揃ってるよな。

意味あると思ってるんだろうか？

[858: 匿名さん]

260万くらいだったら安いほうなんじゃないかなぁ。

[859: 匿名さん]

晴海よりはさすがに安いでしょう。

[861: 住まいに詳しい人]

>パークタワー豊洲は265。つまり270-275で晴海同等が正解です。

酷いアジテーションだなｗ
パークタワー東雲は＠220で、ここの立地はそれ以下ですよ
あとは規模が大きい分、プールとか望遠鏡がついているのをどー判断するか

[862: 匿名さん]

個人で220以下だと思っても、値付けするのはデべですからなw
220以下でしか買えない人達の集まりのマンションにはなって欲しくないね(^。^)

[863: 匿名さん]

250以下で買いたい人が多過ぎるということはやはり270くらいが正解では？

[864: 匿名さん]

近所の人ばっかりですね

[865: 匿名さん]

売れ残り上等、有明や晴海みたいにゆったり売るんなら坪250平均
換金してぇ・・・きっちり完売目指して東雲みたいに売りたいのなら坪230平均
サプライズでPT東雲以下だと即日完売、伝説の仲間入りかなｗ

坪230なら前向きに検討、
坪250なら二丁目三丁目の駅近中古買ったほうがまだマシ

[866: 住まいに詳しい人]

>>865
そんな相場観でしょーね
（自分はそれよりもやや低めの評価していますが）

今年はいくら安くしても半数売り出し即完は厳しいとは思うが
そこそこの価格で竣工完売を狙えば充分でしょ

[867: 匿名さん]

株価上昇。
早く金が欲しいなんて考えてない。

のロジックからすると、売り手市場なんじゃないか？

[868: 匿名さん]

既に強気相場は始まってますよ！
不動産しかり！

[869: 匿名さん]

豊洲在住者さんと、仲介業者のバトル再燃ですか

[870: 匿名さん]

>>867
100パーその論理が正しければ、
本業が危ういとはいえ、この時期にソニーやパナが本社を売却する理由は一つもない
来年だったらもっと高く売れるしソニーに至っては財務状況も深刻ではない

都心のビルや物件は敏感に反応するというかその傾向は既にあるけど、
庶民向けに転嫁されるのはまだまだ先でしょ・・・

先を見越してゆっくり売るか、
現金最強、売れる時にきっちり売っとくかはまあデベ次第だけどね

[871: 匿名さん]

バブル中に竣工しても売らないでいて
プチバブルが終わり掛けてから売り始めたタワーの例が芝のほうにあるね。

[872: 物件比較中さん]

三井不の人曰くパークタワー豊洲より下ではということでした。
東雲よりは立地ポテンシャル見てるみたいなのでそれより下はないかと。
開発終盤(東雲)と発展期待(新豊洲)の差だとおもいますよ。
東雲もコスパ良くいい物件だとは思いますが。

[873: 匿名さん]

豊洲駅から徒歩12分なら枝川からの距離と同じか少し遠い？
駅まで住民用バス作らないのかな？

[874: 匿名さん]

イオンバスが近くを通ってるので、新しいバス停を作ってくれるのを期待。
春からは有明から丸の内行きの都バスが新豊洲に停まる。本数は少ないが。

[875: 匿名さん]

>>872
マジそれ？？？
新豊洲5分で？？？
そしたら買いじゃん！！！

[876: 購入検討中さん]

バス？？？？？
いらないよ！

[877: 匿名さん]

とにかく価格が「正式」に決まるまでは、資料請求等のアンケートや営業との話の際は東雲パークより大幅に安くなければ東雲にする、という姿勢を見せた方がいいですよ。

そういう反応が多ければ多いほど販売価格も引き下げとなる可能性が大きいです。
今のところ東雲パークをやや下回るくらいの見込みです。

[878: 匿名さん]

まさか。東雲のパークを下回るなら新豊洲に庶民が殺到しちゃうってば。
坪250を下回るなら激安大バーゲンだろ。そんなことありうるのか？

[879: 匿名さん]

新豊洲を買いかぶり過ぎじゃない？
ゆりかもめだよ？？
立地的には東雲の勝ちだよ。

[880: 匿名さん]

新豊洲には新市場ができるだろ。
そしたら爆発的な集客力が期待できる。
そのポテンシャルは計り知れない。
坪250万でも安過ぎるだろ。

[881: 匿名さん]

魚市場のそばに住みたい人っているの？？？
変わってますね。

[882: 匿名さん]

販売前からこの注目ぶり。
この時点で東雲より安く出す理由がないのでは？？
この規模なら住民用バス作ってもいいんじゃないかな。

[883: 匿名さん]

築地も場外市場を残すし、新たな水産物の集客施設を作ると言っている。本当にこんなところに爆発的な集客があるんだろうか？江東区は中央区に抗議してるけど、他区の経済活動に干渉するのは無理がある。

[884: 匿名さん]

＞883
わざわざ不便なところに一般消費者向けの集客施設を作る必要はないよね。
築地の場外市場がそのまま残るならそこを再開発したほうがいい。
築地市場の周りにあるお寿司や天婦羅、和食など、味も雰囲気もいいお店は新豊洲には
移ってくれないだろうしね。（客も遠くて行く気にならないし）
よくよく考えたら、築地に場外市場や、美味しい飲食店がそのまま残ってくれるなら、
魚市場が無くなっても一般消費者は困らない。
魚市場の機能だけ新豊洲に移ってくれたら、トラックも渋滞も減るし案外いいかも。

[885: 匿名さん]

魚市場のそばに住みたいのではなく、魚市場が確定していることで、眺望が保証されてるというのが大きい

[886: 匿名さん]

877は相当にきちゃってますね。推察される属性。千葉県在住。年収800万程度。身の丈に合わず都心が欲しくて仕方がない。なんとしても豊洲に住みたいのに新豊洲を落とすことに日々躍起。

アップルタワーの中古にでもされたほうが。

[887: 匿名さん]

市場が移って、既存の場外市場が衰退していく可能性もあるんじゃない？
新市場の施設と既存の場外市場では客層が別物になってくんだろうけど、
やっぱり、一般客や観光客は新しい方に流れると思うよ。
ららぽとセットみたいな感じで遊びに行けるしね。

[888: 匿名さん]

東雲を売りたい気持ちは分かるが、キャナルコートではないパークタワー東雲の立地は悪い。
だから、東雲のなかでも安い。

人工とはいえ、緑と水に囲まれた立地なら、多少は不便でもよい。
豊洲駅まで徒歩12分でも、豊洲六丁目第二公園をショートカットできるようになれば、実質10分フラットとなる。
ゆりかもめは、悪天候の日だけ利用で充分。

[889: 匿名さん]

だから～～～

豊洲＞新豊洲＞東雲　の価格で出てくるよ。どう考えても。どう頑張っても(笑)。
それぞれの思惑があるんだろうけど、どう考えてもそれが自然じゃんｗ

今、東雲に住んでるから、正直東雲の方が新豊洲より駅近いし生活するには便利だと思うけど、
自分の思惑とは別に客観的に見てみなよ、皆さん。
どうせ（まあ……だよね……）ってところに落ち着くんだから、やっきになるなってｗ

高くしようと必死な人、安くしようと必死な人、それぞれオツカレちゃんって感じ。

[891: 匿名さん]

>844
>管理費@30はないだろうな

>843に
そしたら@24〜250あたりが妥当に思えるから。
ついでに管理費を予想すると、@30〜310円あたり。

って書いてあったら、@300〜310円って分かるでしょ。
変な挙げ足取りは嫌われるよ。

しかも、ご丁寧に
一般的な70m2の部屋で、
価格5080〜5300万
管理費21000円/月。
とも書いてあるんだからさ…

[892: 匿名さん]

＞市場が移って、既存の場外市場が衰退していく可能性もあるんじゃない？
＞新市場の施設と既存の場外市場では客層が別物になってくんだろうけど、
＞やっぱり、一般客や観光客は新しい方に流れると思うよ。
＞ららぽとセットみたいな感じで遊びに行けるしね。

築地は立地がいいから衰退なんて有り得ない。
TSUKIJIブランドは世界中に認知されてるし。
新市場は流通関係者向け、築地は改装して海外からも観光客が押し寄せる観光スポットに開発される。
残念ながら新市場は一般客を呼び込むには立地が致命的に悪い。

[893: 匿名さん]

＞885

ここの眺望を心配するなら魚市場ではなく、ゆりかもめを隔てた晴海側の広大な空き地の
今後の計画を確認した方が良いと思います。

[894: 匿名さん]

流石に250万以下にはならんよ（笑）

[895: 匿名さん]

その理由は相場観の欠如？
騙されやすいタイプかな（笑）

250万以下がないとしたら幾ら？
また、その根拠は？

[896: 匿名さん]

有明より高く、豊洲より安い。そういう価格になると考えれば260万くらいかな。

大きくは外れていないかと。

[897: 匿名さん]

東雲三井が売れてるならわかるけど伸び悩んでるからね
そこより不便で変電所隣接のここがそれ以上の価格で1100戸売り出したらどうなるか容易に想像がつくと思うけど

[898: 購入検討中さん]

有明があるから東建が譲らんでしょ。
折角会社は息吹き返してきたのに。
240台でやっちゃうと有明とんじゃうよ。

[899: 匿名さん]

東雲は売れないでしょ。

豊洲じゃないとね。

[900: 匿名さん]

250以下だったら2部屋買うよ。

[901: 匿名さん]

有明より安くなることは有り得ないかと。
有明の方が優っているものなんて一つもない。

[902: 匿名さん]

どっちもどっちかと。

[903: 匿名さん]

へえ、有明ってそんなに評価高い？

[904: 匿名さん]

>東雲三井が売れてるならわかるけど伸び悩んでるからね
そこより不便で変電所隣接のここがそれ以上の価格で1100戸売り出したらどうなるか容易に想像がつくと思うけど

そう？
指摘1. 東雲三井は売れてないのではなく、skyz待ちが多いだけ。
指摘2. 豊洲駅には12分で着くから特段不便ではない。高速出入口、公園には至近。
指摘3. 変電所といっても、よくある嫌悪施設のタイプではない。

[905: 匿名さん]

まぁ安く買いたい気持ちはわかるけどねぇ。

三井が坪260万程度だって言ってるんだから、もう無理なんじゃないでしょうか。

[906: 匿名さん]

ご盛況のようで


3/23（土）よりプロジェクトの最新情報をお披露目する
　「プロジェクト発表会」を開催する運びとなりましたので、
　下記にご案内させて頂きます。

　「プロジェクト発表会」開催のお知らせを順次、
　ハガキにてご郵送しておりますが、大変好評につき
　満席の日時も出てまいりましたので急遽開催枠を追加しました。


　ご予約制でのご案内となりますので、
　下記「ご来場予約フォーム」または「お電話」でご予約下さい。

　▼プロジェクト発表会概要
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　日程：3/23（土）・24（日）・30（土）・31（日）
　時間：10:00・13:00・16:00（満席の日程有）

　[追加枠]　3/23（土）・24（日）11:30・14:30・17:30
　　　　　　3/30（土）11:30・14:30・17:00

　所要時間：約1時間
　場所：ららぽーと豊洲内

[907: 匿名さん]

カーニバルは閑古鳥だったよ

[908: 匿名さん]

デベに踊らされてるお上りさんばかり
騙されて埋立地の箱を買わされてバカみたいだ

[909: 匿名さん]

最新の豊洲事情（2、3、5丁目）です：

人気タワー物件の中古（低層階）で＠220～230となりました。同物件の中古（高層階）で＠250～270です。

人気度の低いタワー物件の新古（売残り物件）で＠240前後です。

以上から、SKYZは豊洲駅から徒歩12分ですので、上記価格帯よりはグッと低くならないことには売れ行きが悪くなる可能性大でしょう。

[910: 匿名さん]

新豊洲カーニバル？

俺がいった時間帯には、かまくらの前で行列できてたけどね。

[911: 匿名さん]

盛況なら、説明会を追加開催しないで、さっさとモデルルーム公開して販売開始でしょ。

予約制って盛況を装うことができる。ある時間に客を集中させて混雑させるとか。某物件で、予約の連絡を入れたら、希望の時間を取れなくてずらされたことがある。行ってきたあと情報収集しようと、物件名でぐぐったら、受付けのバイトのお姉さんがブログがヒットして、一日中暇だったなんて書き込みを発見。その物件、販売開始してからは苦戦。

[912: 匿名さん]

240だの250だの、低予算(＝低年収)が騒いでますな。ららぽーと直結の某団地のように、物件価格が低い＝民度が下がる＝マンションが荒れることになるので、なんとしても二の舞は避けてほしい。すなわち250予算は排除。

[913: 物件比較中さん]

>>843
まあ、俺もあくまで自分の評価基準でその価格じゃNGってだけで、
その条件でも良いという人も沢山いるのだろうからな。

とりあえず、自分に関してはあまりにも評価と乖離しているみたいなのでこれにて失礼させて貰うよ。
自分は基本的に都心で検討していることも主に交通面から郊外の豊洲（特に新豊洲）の評価が低くなるのもあると思う。

[914: 匿名さん]

＞９１２
そのようなことをおっしゃっても、購入するのも、住むのもその人の勝手でしょ。　おたくが言うように入居人を人選したいのなら、共産主義のお国にでも行くしかないですね。
価格が高いマンション＝住人のモラルが高い、というこでは無いのは事実。

[915: 匿名さん]

いよいよ価格発表で祭りになるかな。

[916: 匿名さん]

新豊洲カーニバルをのぞいてきました。　見た限り、参加者はみなさんごくごく一般的な人。　やはり興味を持って当物件をみる人の大多数もごくごく平均的な人達であることには変わりなく、豊洲の現状を踏まえると＠200～230くらいの物件が購入予算限度、という人が9割じゃないかなあ。
すごーくまともなことを言っていると思うのだけど。。

[918: 匿名さん]

三井と三菱の某JV物件では営業同士が喧嘩してた。客の前でお互いの悪口の言い合い。ここは２社どころか６社だからまとまらないだろうな。

[919: 匿名さん]

要は過剰供給エリアってことですね。分かります。

[920: 住まいに詳しい人]

>>918
三井＋東電で過半数を抑えているから問題ない

[922: 匿名さん]

豊洲駅前広場の地下に2000台の駐輪場をつくる、という記載が最新の江東区報にあった。
豊洲駅まで行くには自転車が最短になるんじゃないかな。多分地下で地下鉄駅につながるだろうし。
http://www.city.koto.lg.jp/profile/kuho/72856/72981/file/031103.pdf

[923: 匿名さん]

当物件がJV複数連合体で販売する点を冷静に分析するとこうだ。

販売を1社または2社で実施しないのは、リスクを負えないと判断したから。
↓
ではそのリスクとは？　高く売り出せば、豊洲内部ですら売れ残りがある現状を踏まえると、かなり売れ残りが出る、というリスク。　逆に、値ごろ感を出す価格帯（比較的安価な値段）で出すと、売残りは比較的抑えられるであろうが、市況、立地、販売戸数等を踏まえると、なお売れ残りがでるであろうというリスク。
↓
多社複数社でJVを組めば、前述のようなリスクに伴う売れ行き不振も若干和らぐ。
↓
しかし、今後当エリアでは高層、超高層マンションがまだ立ってくる（がすてなーに向かい側、三菱クロノとパークシティ間の生コン跡地、その他数か所で計画済み）。　これが更に前述のリスクを助長する。
↓
結局、高くても安くても売れ残る。であれば、安く売り出すことは止めておこう！というのが売手の理屈。
↓
買った者だけが、売るに売れなく、売れても半値八掛け程度にしかならず損する。

難しいところだねえー

[924: 匿名さん]

914、価格が高いことよりも、低予算の人が混じることのリスクを懸念しています。特にここで、何とか安くさせようとその気もないくせに東雲を持ち上げてあそこより高いはずがないとか連呼している人には、ぜひ残念価格が提示されて、利便性が高いとうたっている東雲に行ってもらおう。民族が違う

[925: 匿名さん]

924みたいな勘違いがいるから価格だけ割高で民度がアレになっちゃうんだね、このエリアは……
キツいわ。

[926: 匿名さん]

925
同感、その通りかもねえ。　そもそも豊洲や東雲で昔から生まれ育って住んでいる人なんて、極々稀なこと。99％は豊洲、東雲エリア外、または江東区外からの転居組でしょうから。　色々なレンジの人々が住む街ってことでしょうねえ。
イメージできると思うけど、アメリカは多民族国家ですよねえ、一見纏まって見える国ですが、纏まっていない部分の方が多く、皆が銃を持ち自分自身の身を守るお国です。　例えが極端かもしれないが、豊洲、東雲もある意味同じようなことが言える街になりつつある。　諸問題が多いエリアということです。

[927: 住まいに詳しい人]

>>924
そんな心配をするくらいなら、直ぐに入居出来るシンボルを是非購入してあげて下さい
ここで騒いでいる住民さんもお喜びになるでしょ

[928: 匿名さん]

シンボルとこことだと購入層が違うと思う。ここは駅遠物件だから、東雲と同じくらいの価格じゃないかなあ。

[929: 匿名さん]

これから新豊洲タワマン群がどんどんできるわけで、ここはそのなかでも最古のタワーになるわけだ。リセールは厳しそうね。

[930: 匿名さん]

こんなに蜂の巣マンションが増えると、まじで１０年後は価値ないよ。

ここから先は建てるほどに一軒家の価値が上がるだけ。

1000戸乱立なんて崩壊するに決まってる。

普通は１戸売るのに、一人の営業がお客の家へ半年通うんだよ。

[931: 匿名さん]

>クロノより安かったらクロノは売れなくなるから三菱が反対する。

豊洲チンボルに続く残念物件だと、地所は既に見切ったらしいから、そんなの関係ねぇーよぉ。

まあ晴海二丁目に関しては、用地仕入れ時期が失敗なんだがな。
販売前から残念物件になることは地所も分かっていた。
あわよくば二棟目を年始から販売したかったが、あまりの不人気ぶりに、年単位で遅延するらしい。

それにしても、ここは三井の看板ぶら下げて、金魚の糞作戦だなんて汚ねぇーよぉ。
＊＊＊な世界だねぇ。

[932: 匿名さん]

925-927は年収1本以下なのに豊洲を諦めきれず往生際が悪い、といった属性と想像する。東雲、さっさと契約。

[933: 匿名さん]

９２８
＞東雲と同じくらいの価格
では、住民の品質も年収８００万円レベルまで低下するということ？

[935: 匿名さん]

934さんの通り、豊洲タワー分譲時の加熱を思い出しますね。豊洲タワーは高かった。しかし立地は今後も含め再開発で一番よいような。豊洲タワー中古叩いてリフォームもありかな。

[936: 物件比較中さん]

八丁堀・新川辺りと、新豊洲のどちらがお得なのでしょうか？
田舎者なので、東京駅に近い方が便利かなぁー。

[937: 匿名さん]

豊洲タワーは鉄板でしょう。
リーマンショックを跳ね飛ばして完売したからね。
まさにガスだね@正和が、オール電化マンションの宣伝やったのは引いたな。
池上彰の特番でやってたけど、なんだかんだ免震人気なんだなと思った。

ここもオール電化で免震だよね？
がすてなーにの対面の空地に建つなら、間違いなく買いだったな。

[938: 匿名さん]

八丁堀・新川だと生活のイメージつきにくくないですか？
新豊洲だとららぽーとも近いし、お台場も自転車でいける距離。

あとは建物のグレードかなぁ。
マンションって結構大事なのは「自慢できるかどうか」なんだと思うのです。
建物のグレードは見てすぐに分かってしまうので、、、

[939: 匿名さん]

さすがに東雲や有明より安くなるわけないでしょ（笑）

[940: 匿名さん]

これからこの島にもタワマンがどんどん建つんだよね？
だったらあえて電磁波の不安がある変電所隣接のここにしなくてもよくない？よほど安くなければ。