SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part6

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312583/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[755: 匿名さん]

それ、ちゃんと考えないと判断誤るよ。

芝浦の中では断然駅から遠いからそうなる。
物件のグレードはなかなかですよ。

[756: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[757: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[758: 匿名さん]

予測じゃなくて「適正価格」が150万円といっているみたい。
予測は坪200万円前半だってさ。
中古の下落率が大きそう。

[759: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[760: 匿名さん]

755
豊洲の中では断然駅から遠いここ。
同じだね。

[761: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[762: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[765: 匿名さん]

この形（トライスター）を見る度に、芝浦のケープタワーの抽選にはずれたことを思い出します。

ここの形状が発表された時に、その記憶がよみがえってしまいました（汗）

ここも抽選になるような物件ですかね。
そうなって欲しいような、欲しくないような・・・（笑）
南側希望ですが、他の方角とどれくらいの価格差があるかが気になります。

[766: 匿名さん]

南側いいですね～
低層でも永久眺望ですし
あとはお値段次第って感じです

[767: 匿名さん]

坪１５０万円なら抽選になるでしょうね。
坪２００万円以上なら多かれ少なかれ完成在庫が発生すると思います。

[768: 匿名さん]

倍率1倍で完売の絶妙な値付けを期待してます。
抽選外れるの嫌。

南西角、坪300の部屋、買います。

[770: 匿名さん]

坪300出せるなら、川を渡れば？

[771: 匿名さん]

ゆりかもめはバスと同レベル。地下鉄が使えるかどうかが物件価格を左右する。
晴海が苦戦してるのだからここは晴海より１～２割は下げないと厳しいでしょう。

[772: 匿名さん]

リビングのエアコンは天カセだといいな

[773: 匿名さん]

間取図見れば分るだろ。天カセはプレミアム住戸のみ。

[774: 匿名さん]

豊洲で、そここだわる必要ないだろ。

[775: 匿名さん]

>ゆりかもめはバスと同レベル。
違います。
渋滞と無縁なので、輸送能の観点から明確な相違点あり。
なめんなよbyゆりかもめ

>晴海より１～２割は下げないと厳しいでしょう。
地価から考えなよ。
マンションの価格の内訳って知ってる？
1〜2割の“1”と“2”とで、どれだけの差になると思ってる？
考え方が軟弱地盤でぶれ過ぎ。

考え方が素人すぎで呆れる。
典型的な文系頭脳ってやつかな（笑）

[776: 匿名さん]

安く買いたいのは皆さん同じですからねぇ（笑

でも、パークタワー豊洲と同じ価格だったら私は断然Skyzだな。

[777: 住まいに詳しい人]

>地価から考えなよ。

同じ豊洲６丁目である市場用地の売却価格は坪192万円
容積率を実質450％として1種あたり坪43万円

地価から検討したら＠170になっちゃうなｗ

[778: 匿名さん]

何とかカーニバルとかの費用も全て販売価格に転嫁されてる訳ですね。適正価格にそれらが乗って坪210万円ということでしょうか。

ところで駅やイオンに近いパークタワー豊洲とでは全く比べ物にならないのでは？
ここの比較対象は東雲のパークタワーでしょう。

[779: 匿名さん]

パークタワー東雲はイオンに歩いて買物にいける。
渋谷新宿直通のりんかい線東雲駅徒歩７分、新橋止まりのゆりかもめとは大違い。

[780: 匿名さん]

みんなは千里ちゃんと会ったら会釈だけ？それとも声掛ける？

[781: 匿名さん]

>778
カーニバルの費用はデベが全額負担に決まってるだろ？
何を言ってるんだ？？

[782: 匿名さん]

＠２９０を下回る金額で出てきたら奇跡。即日完売

[783: 匿名さん]

晴海のときも似たような事を書いてた人がいたなあ。
完売までまだ遠い晴海。

[784: 匿名]

＠290
よし！もうこれで行っちゃおう！

[785: 匿名]

>>784
290でいってもいいけど、完成までに半分くらいしか売れないと思うよ。
豊洲から徒歩12分はいただけないよ。

[786: 周辺住民さん]

モデルルームだいぶできました

[787: 物件比較中さん]

まあ、湾岸の場合、未来の発展見込みを含めた価格設定になってるからどうしても割高に感じるよね。
“現状”に関して言えば@150-180が適正価格なのだろうけど、
そこに発展見込みが上乗せされて@260という価格設定になっているのだと思う。

なので、判断基準は「その発展見込みは正しいのか？」という点になると提言するよ。
あと、すでに明らかな点としては交通網を見る限り新豊洲での生活は"車必須"だということ。
この点は「車を持たない東京人」のライフスタイルと合っていないと思う。

晴海が苦戦しているのも同じ理由だよね。車必須物件は確実に苦戦する傾向がある。

[788: 匿名さん]

ゆりかもめ5分だということを忘れているのでは？

[789: 匿名さん]

ゆりかもめ駅まで歩きホームに上がり、豊洲駅まで１駅乗って地上に降りる、なんて面倒臭い。

[790: 匿名さん]

俺の職場は日比谷だから、新橋まで行って徒歩かな～。

皆が豊洲方面に行くわけではありませんぞ。（笑）

[791: 匿名さん]

昨日の新豊洲カーニバルで三井の人と話した感じでは坪290万という価格では出ない感じでしたねー。
あくまでも「パークタワー豊洲より高い」と言った感じであって、坪290万ほどではない感じ。
坪250から坪260といった感じでしょうか？

榊淳司が坪単価100万円の大外しという、素人以下の相場観の無さを魅せつけてしまったわけですが、今後の言い訳が楽しみになってきました（笑）

[792: 匿名さん]

>>790
日比谷に行くなら豊洲まで歩いて有楽町線で有楽町でしょう。
ゆりかもめはめちゃ遅い。

[793: 匿名さん]

>坪単価100万円の大外し
そうなんだけど、150万を鵜呑み又は期待する者は一人もいなかった。

パークタワー豊洲と同等以上の平均単価となると、もうちょっと頑張って、2・3丁目の新古・中古と比較検討するのが良さそう。
ただ、個人的には耐震は避けたい。

[794: 匿名さん]

ゆりかもめで新橋なら20分程度では？しかも、ゆったり座っていけるよね。

[795: 匿名さん]

新橋が職場の人はやっぱりゆりかもめ？

[796: 匿名]

そりゃ、運賃に370円も払うんだから、ユッタリでなくちゃ。

[797: 匿名さん]

パーク東雲は立地はここよりは良いし、共用施設もひけをとらなそう。
同価格くらいなら東雲、坪10万以上安ければここも考えてもいいかな～

結構ここの価格待ちの東雲検討者は多いよ。

[798: 匿名さん]

2-3丁目の耐震制震ってどうなっているんですか。中古と比較検討したいけど結局どれがよいのかわかりません。

[799: 匿名さん]

＠２００ぐらいかな。

芝浦のケープタワーも中古安いしね。
あそこは田町１１分。ここは豊洲１２分。
有楽町線よりは山手線でしょ。

[800: 匿名さん]

昨日聞いてきた感じだと270万くらいだってさ。

200と言い張る人、何度も来てるけど、都内で200万くらいで売られてるところって、他にどんなところか、どんなグレードの建物があるのかな知らないのかな。

普通に考えたら有り得ない価格なのは分かると思うのだけど。

[801: 匿名さん]

東雲の立地が良い？
地盤も悪いし、海抜も低いのを知らないのかな？
幹線道路沿いで空気も悪い。

[802: 匿名さん]

２７０するなら
３丁目の物件買います。

[803: 匿名さん]

あっちはもう古すぎるでしょ（笑）

俺だったら新築のこっちが良い

[804: 匿名さん]

3丁目にまともな間取りが残っているならそうだろうけど。

今からなら断然スカイズでしょ。（笑）

[805: 匿名さん]

三丁目は、築4年になるのに290万。仕様も古くなっている。

スカイズはスーパーゼネコンの最新技術の免震制震マンション。
共有施設だって洗練されている。
間取りもワイドスパンで使いやすい。

わざわざ割高な三丁目を買う意味はもうないと思う。

[806: 匿名さん]

三丁目って、シティタワーとかのこと？

一時期中古で坪２２０で売り出しがありましたよ。売れたのか、仮に売れたとしていくらで売れたのか知りませんが。

[807: 匿名さん]

本当に270なら晴海の東向きより高いじゃないか 。そこまで強気でくるかな。

[808: 匿名さん]

そういうのが稀に出てくるのは富裕層が多いエリアでは普通ですよ。
庶民のエリアだと、ローン一括で返済できないので出て来ません。

時間が経過するにつれて、そういう激安物件は出なくなるもんですよ。

相場を見るなら、売れてる物件の平均とらなきゃ判断誤るよ。

[809: 匿名さん]

激安物件は瞬間蒸発してしまうし、220万で出てきていても結果的に坪250万まで買い上がる事も多い。
ららぽーとの三井のリハウスに行けば、レインズ見せてもらえるよ。そんな上手い話なんてそうそう無い事がわかるよ。

[810: 匿名さん]

晴海より高いことは無いでしょう。
新豊洲もまだまだタワマン建つしね。全部で１０本ぐらいだっけ？

[811: 匿名さん]

昨日の新豊洲カーニバルで三井さんからの情報では「パークタワー豊洲より高い程度」という話でしたね。
坪270万かどうかまでは言及ありませんでした。

まぁ、最近の景気動向も考えれば妥当な値付けだとは思いますが、こうなると東雲の安さが際立ちますねぇ。
あっちに流れる人も多いかな？

[812: 匿名さん]

新豊洲はほとんどが市場なので、タワーマンションは立ちませんよー。
お隣に30階程度のタワーが立つ程度。

[813: 匿名さん]

811
それは嘘ですね。価格水準に関しては箝口令が敷かれていましたよ。
なぜそんな嘘をつくんですか？

[814: 匿名さん]

よく見るこれによると
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html

今後続々建つよね
この図のとおりなら、がすってなぁ～～にの前、ヤマトの横のタワーが立地的にはよさそうだな

[815: 匿名さん]

過剰供給………

[816: 匿名さん]

ということなんで、
仮にSKYZ落選しても、続々建つので心配ないし
三井単独プロジェクトの登場待つのもいいかのしんない

[817: 匿名さん]

一回で1000戸、デベは、とんでもなく楽だよね。

やめられないでしょ。

[818: 匿名さん]

>一時期中古で坪２２０
それって、パンダ部屋ではないにしろ、ツインの中でもかなり条件が悪い部屋だったはず。
売れ筋は26〜270万くらいの部屋。
なので、skyzと比較検討するのが良さそう。

耐震が嫌なら、隣の免震豊洲タワーだね。

[820: 匿名さん]

売主がこれだけ参加したプロジェクトでは、
周辺の自社物件の販売に影響するような価格設定はしにくいので
必然的に設定できる価格帯は絞られる、

という説明が説得力がある。
すると平均で＠２５０ぐらいかなあ。

[821: 物件比較中さん]

>>788
乗ったことないのか知らないけど、新交通ってバスと変わらんぞ。

東京の新交通と言えば「ゆりかもめ」と「日暮里舎人ライナー」だけど、
ちょっとしたことで運休になっちゃうしさ。

こんなのがあるうちにカウントしてる人って一体、どこに住んでる人なのよ？
これが評価額より@80も加算されている理由だとしたら「馬鹿にすんな！」だよ。

[822: 匿名]

＠290で売り出して、伝説になってほしい。

[823: 匿名さん]

新豊洲のポテンシャル考えれば坪250以下はありえないのでは？
そんな価格で出たら庶民が殺到してしまいますよ。
坪270～坪290あたりが新豊洲の最適な価格帯でしょうね。

[824: 匿名さん]

豊洲の最先端の再開発エリアですからね。
これからは、豊洲の再開発エリアと言えば６丁目。

[825: 匿名さん]

資産価値倍増計画、着々と進行中

[826: 匿名さん]

オリンピック当選したらどうなるの？

楽しみだね。

[827: 匿名さん]

どちらにせよ、晴海通りか環状二号経由でインフラ整備されるでしょ、路面電車やバスでもいいじゃん、
されなきゃ観光客がどうやつわて市場に来るのさ？
問題は始発、終電時間。

[829: 匿名さん]

250以下じゃないと誰も買わない気がする。250だすなら、2，3丁目の中古探します。

[830: 豊洲在住者]

発表会も決まったので、あらためて不動産に勤める兄弟にSKYZの件を聞いてきました。

価格はこれまでと変わらず、@240万/坪想定です。これは今後のアンケートでもほとんど変わらないだろう、とのこと。間取りで調整していくことになる。

中心価格帯としては80m2で5800万。上下差はさほど無い、ただしパンダ部屋多い、プレミアム住戸も多い。ので安いのから高いのまで幅は広くなる。

この辺もこれまでと変わりないですね。

あと、新豊洲カーニバルのような場所で、身分を明かし、何処そこより高いだの、安いだの言うことは、絶対にない、そうです。いま1番センシティブに調整をしているとこだし、そもそも何処より高い安い、みたいな事は言えないだろうとのことでした。

発表会はもうすぐだし、そこで明らかになりますが。

[831: 匿名さん]

パンダ部屋って言えば聞こえは良いけど、条件が悪いから安い部屋、でしょう。

[832: 豊洲在住者]

ちなみに、ゆりかもめは、ほとんど運休はありません。他の風に弱いのは確かですが、運休するのは他の交通機関も影響を受けるような台風の時などです。遅れもほとんどありません。
本数を調べていただければわかりますが、通勤時間帯は3〜5分に1本来ます。有楽町線とほとんど変本数は変わりません。また、接続はしてませんが、有楽町線終電到着後に、ゆりかもめ終電が発車します。
車体も小さいし、新交通という名前ですが、立派に公共交通としての役割をはたしているの思います。

[833: 匿名さん]

タワマンが立ちまくる新豊洲はデベにとってまたとない鉱脈ということね。

なんて不思議な世界でしょう！はデベの歓喜の声だったのか。

[834: 匿名さん]

831
パンダ部屋って、聞こえいいか笑 可愛いパンダじゃねーぞ

[835: 匿名さん]

830
じゃあ、パークタワー豊洲よりも高い。と、カーニバルで聞いたという輩の目的は何だ？
何のために嘘を書く？
アホな愉快犯か？

[836: 匿名さん]

835
年度末に早く契約に結びつけたい、周辺デベさん、もしくは仲介屋さん。高いと思えば諦めると思ってるんじゃないかな。ねーよ。そんなんで物件決めないってw

[837: 匿名さん]

830を書くのは解るが、
832まで書いてなんでゆりかもめの解説まで蛇足でやるのかな？
豊洲在住者さん。

[838: 豊洲在住者]

>837
私、ゆりかもめ、けっこう好きなんですよね。あまりにも使えない交通機関みたいに書かれる方がいたので、かわいそうになって、、、

[840: 物件比較中さん]

いずれにしても新豊洲で@240じゃ論外だよ。
幾らなんでも検討者を馬鹿にしすぎだと思う。

何も知らない田舎者を相手にしているつもりなのだろうか？
それに繰り返しになるが「ゆりかもめ」は電車じゃない。
新交通というバスのような代物。汐留への導線を見ても、
有明からお台場に掛けて迂回迂回で何かおかしなことになってるでしょ。

[841: 匿名さん]

LRTで一発逆転

[842: 物件比較中さん]

LRTが開通したとして、新豊洲からどこへスムーズに行けるのよ？
グルグルと目的地とは関係ないところを迂回させられるんだろ？

なぜ、そういうことになるかというと、
本来ここは住宅地として計画されていなかったからだろう。

[843: 匿名さん]

>いずれにしても新豊洲で@240じゃ論外だよ。
いくらなんでも脳内縛りが強すぎ（笑）

湾岸の売り出し中の物件の売主・坪単価から再確認しなよ。
そしたら@24〜250あたりが妥当に思えるから。

ついでに管理費を予想すると、@30〜310円あたり。
内廊下でプールがあるからね。

一般的な70m2の部屋で、
価格5080〜5300万
管理費21000円/月。

修繕積立金7000円前後？
駐車場20000円〜？
と合わせると、ランニングコストは50000円/月あたり。

これ位なら不人気物件の仲間入りにはならんでしょ。
年収700〜1300万をメインターゲットにする感じ。
これだったら1600戸を完売できる。

[844: 匿名さん]

管理費@30はないだろうな

[846: 匿名さん]

ゆりかもめ延伸のほうがいいんじゃない？新橋まで。
こっちのほうが嬉しいわ。

BRTはすでに夢ではないのかと。すでに散々議論されてますよ。

[847: 匿名さん]

嘘だと言われてるのも微妙なので、、、、

新豊洲カーニバルでは三井さんは身分を隠してなどいませんでしたよ。
「パークタワー豊洲は立地がいまいちですよね。。。」なんて話をした時に「うちの物件です。。。三井なので」と恥ずかしそうにおっしゃってました。

価格についても「パークタワー豊洲より高い程度で、そんなに高くない」とまでおっしゃってましたよ。箝口令？？周りの人たちの雰囲気からして、その場で一番立場が上そうな人なのに箝口令を破るとは思えないし、、、


正直いって、このグレードのマンションが250万程度で出てくるならラッキーでしょ。
ここよりグレードの高いマンションって湾岸にある？
どう考えても湾岸一番の物件かと。

[848: 匿名]

じゃあ買いだ。建物だけを見るとね。ただ立地も考慮しなきゃだめだよ。トータルでどこがいいのか判断すること。

[849: 匿名さん]

マンションの価値は立地で8割決まります。

[850: 匿名さん]

新豊洲徒歩5分で坪単価240は安過ぎでしょ！
それならばファンドが一棟買い取って再販してもかなりの利益出そう！

[851: 匿名さん]

ファンドはリセール時のこと1番に考えるからより立地重視。江東区って時点でアウトだよ。