SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part6

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312583/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[734: 匿名さん]

パークタワーなんてブランドあるんだ。パークコート以下って、こと？麻布十番のタワーはパークコートブランドですよね？

[735: 匿名さん]

低層棟といっても３０階建てだと言ってたよ。2棟目は超豪華仕様になるんじゃないかな。

[737: 周辺住民さん]

豊洲に今欲しいのは、パークコートレベルの豪華仕様だよ
そういうのが出たら喜んで買い換える

今あるタワー物件はどれもしょぼい仕様だからね

[738: 匿名さん]

734
五反田にも好評発売中のパークタワーはあるし、上野池之端にもあるのに。

[739: 匿名さん]

「坪180から坪210」なんて言ってる奴は、さっさと千葉や埼玉にでも行ってください。
このグレードのマンションがその価格で買えるのは、そういうエリアです。

もう三井が坪260万以上になるって宣言してるんだから、諦めたらいかが？

[740: 匿名さん]

そういう低収入層が入ってくるのは防止してほしい。
大規模マンションでは、住民層が大事。

[741: 匿名さん]

坪いくらとか気にしたことないわ
130平米なら豊洲なら1億5000くらいがフェアかな

[742: 匿名さん]

坪180から坪210で欲しいなら、以下のようにしたら良いよ。

１．豪華タワーマンションを諦める。　チープな団地型なら１０００万から２０００万は安く買える。

２．ブランドとなった豊洲を諦める。　枝川や辰巳なら１０００万は安く買える。

３．眺望を諦める。　お見合いの部屋なら５００万は安く買える。

４．スーパーゼネコンを諦める。　５流・無名会社なら５００万は安く買える。

５．財閥系デベを諦める。　３流・５流・無名デベなら５００万は安く買える。

６．内廊下を諦める。　チープな外廊下なら５００万は安く買える。

デベに騙されずに、このくらいの事で安く買えるのですよ。

[743: 物件比較中さん]

んー、新豊洲がどういうとこか見に行けば普通に@180程度だと感じると思うんだけど。

あと自分が致命的だと感じているのは交通網。
この周辺の交通網は正直言って無計画で、街区の開発と全く連携がとれていない。
新豊洲は交通網整備の谷間にたまたま空地が開いていたという感じだよね。
どうやっても便利になりそうもない立地。

地方の人はどう思うか分らないけど、すでに都心（東日本橋）在住の自分からすると、
評価基準が東日本橋(@230前後)になるから、新豊洲に@200以上の評価を下すのは正直難しい。

[744: 匿名さん]

江東区豊洲のハズレの新豊洲だよ？土地にブランド価値なんかないよww

[745: 匿名さん]

743
加えて商業施設の無さ、変電所隣接によるリセール困難、なども考えると…

坪単価190万くらいでも1100戸売り切るのはきついでしょうね。

[746: 匿名さん]

東日本橋も、都心のハズレ。隅田川の直ぐ近く。

[747: 購入検討中さん]

低層棟ってどんな感じ？
何年後？
気になるな？

[748: 匿名さん]

>742のコピペをしつこく貼っているのは
スミフのツインを高値で買ってしまった
哀しい御近所さんです

[749: 匿名さん]

高輪、南麻布、麻布台、神宮前、六本木1丁目、西麻布、六本木6丁目、佃、豊洲と移り住んだが、豊洲が一番暮らしやすいし、便利だと思う。住環境の割には、どの物件もかなり安いと思うよ。素直な感想として。

[750: 匿名さん]

新豊洲カーニバルに行ってみましたけど、そんなに悪い環境ではないと思いましたけどねぇ。
明らかにパークタワー豊洲よりは格上に感じました。
私は安値煽るような人は千葉や埼玉に行ってほしいなぁ。相場観完全に壊れてるっぽいし。
@260というのは妥当な価格付けだと思いますよ。

[751: 匿名さん]

立地だけでいうと安そうだけど、躯体や共有施設などの建物のグレード感だと最高レベルだと思うよ。
立地だけで良いのなら、チープな団地型で無名デベの耐震物件でも買えばいいんじゃないかな。安いと思うよ。

[752: 匿名さん]

マンションの価値は立地で8割が決まる。

そういう意味で適正価格坪150万円という某住宅ジャーナリストの意見もあながち間違ってはいないと思う。

[753: 匿名さん]

立地が云々ってことは、３Ａとかの話よ
湾岸ではあまり関係なく、車所有であれば何の問題もないっす

[754: 匿名さん]

トライスター型の先輩タワーは芝浦アイランドにあるが、
芝浦の中ではグレードが低いと思われている。

[755: 匿名さん]

それ、ちゃんと考えないと判断誤るよ。

芝浦の中では断然駅から遠いからそうなる。
物件のグレードはなかなかですよ。

[756: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[757: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[758: 匿名さん]

予測じゃなくて「適正価格」が150万円といっているみたい。
予測は坪200万円前半だってさ。
中古の下落率が大きそう。

[759: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[760: 匿名さん]

755
豊洲の中では断然駅から遠いここ。
同じだね。

[761: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[762: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[765: 匿名さん]

この形（トライスター）を見る度に、芝浦のケープタワーの抽選にはずれたことを思い出します。

ここの形状が発表された時に、その記憶がよみがえってしまいました（汗）

ここも抽選になるような物件ですかね。
そうなって欲しいような、欲しくないような・・・（笑）
南側希望ですが、他の方角とどれくらいの価格差があるかが気になります。

[766: 匿名さん]

南側いいですね～
低層でも永久眺望ですし
あとはお値段次第って感じです

[767: 匿名さん]

坪１５０万円なら抽選になるでしょうね。
坪２００万円以上なら多かれ少なかれ完成在庫が発生すると思います。

[768: 匿名さん]

倍率1倍で完売の絶妙な値付けを期待してます。
抽選外れるの嫌。

南西角、坪300の部屋、買います。

[770: 匿名さん]

坪300出せるなら、川を渡れば？

[771: 匿名さん]

ゆりかもめはバスと同レベル。地下鉄が使えるかどうかが物件価格を左右する。
晴海が苦戦してるのだからここは晴海より１～２割は下げないと厳しいでしょう。

[772: 匿名さん]

リビングのエアコンは天カセだといいな

[773: 匿名さん]

間取図見れば分るだろ。天カセはプレミアム住戸のみ。

[774: 匿名さん]

豊洲で、そここだわる必要ないだろ。

[775: 匿名さん]

>ゆりかもめはバスと同レベル。
違います。
渋滞と無縁なので、輸送能の観点から明確な相違点あり。
なめんなよbyゆりかもめ

>晴海より１～２割は下げないと厳しいでしょう。
地価から考えなよ。
マンションの価格の内訳って知ってる？
1〜2割の“1”と“2”とで、どれだけの差になると思ってる？
考え方が軟弱地盤でぶれ過ぎ。

考え方が素人すぎで呆れる。
典型的な文系頭脳ってやつかな（笑）

[776: 匿名さん]

安く買いたいのは皆さん同じですからねぇ（笑

でも、パークタワー豊洲と同じ価格だったら私は断然Skyzだな。

[777: 住まいに詳しい人]

>地価から考えなよ。

同じ豊洲６丁目である市場用地の売却価格は坪192万円
容積率を実質450％として1種あたり坪43万円

地価から検討したら＠170になっちゃうなｗ

[778: 匿名さん]

何とかカーニバルとかの費用も全て販売価格に転嫁されてる訳ですね。適正価格にそれらが乗って坪210万円ということでしょうか。

ところで駅やイオンに近いパークタワー豊洲とでは全く比べ物にならないのでは？
ここの比較対象は東雲のパークタワーでしょう。

[779: 匿名さん]

パークタワー東雲はイオンに歩いて買物にいける。
渋谷新宿直通のりんかい線東雲駅徒歩７分、新橋止まりのゆりかもめとは大違い。

[780: 匿名さん]

みんなは千里ちゃんと会ったら会釈だけ？それとも声掛ける？

[781: 匿名さん]

>778
カーニバルの費用はデベが全額負担に決まってるだろ？
何を言ってるんだ？？

[782: 匿名さん]

＠２９０を下回る金額で出てきたら奇跡。即日完売

[783: 匿名さん]

晴海のときも似たような事を書いてた人がいたなあ。
完売までまだ遠い晴海。

[784: 匿名]

＠290
よし！もうこれで行っちゃおう！

[785: 匿名]

>>784
290でいってもいいけど、完成までに半分くらいしか売れないと思うよ。
豊洲から徒歩12分はいただけないよ。

[786: 周辺住民さん]

モデルルームだいぶできました

[787: 物件比較中さん]

まあ、湾岸の場合、未来の発展見込みを含めた価格設定になってるからどうしても割高に感じるよね。
“現状”に関して言えば@150-180が適正価格なのだろうけど、
そこに発展見込みが上乗せされて@260という価格設定になっているのだと思う。

なので、判断基準は「その発展見込みは正しいのか？」という点になると提言するよ。
あと、すでに明らかな点としては交通網を見る限り新豊洲での生活は"車必須"だということ。
この点は「車を持たない東京人」のライフスタイルと合っていないと思う。

晴海が苦戦しているのも同じ理由だよね。車必須物件は確実に苦戦する傾向がある。

[788: 匿名さん]

ゆりかもめ5分だということを忘れているのでは？

[789: 匿名さん]

ゆりかもめ駅まで歩きホームに上がり、豊洲駅まで１駅乗って地上に降りる、なんて面倒臭い。

[790: 匿名さん]

俺の職場は日比谷だから、新橋まで行って徒歩かな～。

皆が豊洲方面に行くわけではありませんぞ。（笑）

[791: 匿名さん]

昨日の新豊洲カーニバルで三井の人と話した感じでは坪290万という価格では出ない感じでしたねー。
あくまでも「パークタワー豊洲より高い」と言った感じであって、坪290万ほどではない感じ。
坪250から坪260といった感じでしょうか？

榊淳司が坪単価100万円の大外しという、素人以下の相場観の無さを魅せつけてしまったわけですが、今後の言い訳が楽しみになってきました（笑）

[792: 匿名さん]

>>790
日比谷に行くなら豊洲まで歩いて有楽町線で有楽町でしょう。
ゆりかもめはめちゃ遅い。

[793: 匿名さん]

>坪単価100万円の大外し
そうなんだけど、150万を鵜呑み又は期待する者は一人もいなかった。

パークタワー豊洲と同等以上の平均単価となると、もうちょっと頑張って、2・3丁目の新古・中古と比較検討するのが良さそう。
ただ、個人的には耐震は避けたい。

[794: 匿名さん]

ゆりかもめで新橋なら20分程度では？しかも、ゆったり座っていけるよね。

[795: 匿名さん]

新橋が職場の人はやっぱりゆりかもめ？

[796: 匿名]

そりゃ、運賃に370円も払うんだから、ユッタリでなくちゃ。

[797: 匿名さん]

パーク東雲は立地はここよりは良いし、共用施設もひけをとらなそう。
同価格くらいなら東雲、坪10万以上安ければここも考えてもいいかな～

結構ここの価格待ちの東雲検討者は多いよ。

[798: 匿名さん]

2-3丁目の耐震制震ってどうなっているんですか。中古と比較検討したいけど結局どれがよいのかわかりません。

[799: 匿名さん]

＠２００ぐらいかな。

芝浦のケープタワーも中古安いしね。
あそこは田町１１分。ここは豊洲１２分。
有楽町線よりは山手線でしょ。

[800: 匿名さん]

昨日聞いてきた感じだと270万くらいだってさ。

200と言い張る人、何度も来てるけど、都内で200万くらいで売られてるところって、他にどんなところか、どんなグレードの建物があるのかな知らないのかな。

普通に考えたら有り得ない価格なのは分かると思うのだけど。

[801: 匿名さん]

東雲の立地が良い？
地盤も悪いし、海抜も低いのを知らないのかな？
幹線道路沿いで空気も悪い。

[802: 匿名さん]

２７０するなら
３丁目の物件買います。

[803: 匿名さん]

あっちはもう古すぎるでしょ（笑）

俺だったら新築のこっちが良い

[804: 匿名さん]

3丁目にまともな間取りが残っているならそうだろうけど。

今からなら断然スカイズでしょ。（笑）

[805: 匿名さん]

三丁目は、築4年になるのに290万。仕様も古くなっている。

スカイズはスーパーゼネコンの最新技術の免震制震マンション。
共有施設だって洗練されている。
間取りもワイドスパンで使いやすい。

わざわざ割高な三丁目を買う意味はもうないと思う。

[806: 匿名さん]

三丁目って、シティタワーとかのこと？

一時期中古で坪２２０で売り出しがありましたよ。売れたのか、仮に売れたとしていくらで売れたのか知りませんが。

[807: 匿名さん]

本当に270なら晴海の東向きより高いじゃないか 。そこまで強気でくるかな。

[808: 匿名さん]

そういうのが稀に出てくるのは富裕層が多いエリアでは普通ですよ。
庶民のエリアだと、ローン一括で返済できないので出て来ません。

時間が経過するにつれて、そういう激安物件は出なくなるもんですよ。

相場を見るなら、売れてる物件の平均とらなきゃ判断誤るよ。

[809: 匿名さん]

激安物件は瞬間蒸発してしまうし、220万で出てきていても結果的に坪250万まで買い上がる事も多い。
ららぽーとの三井のリハウスに行けば、レインズ見せてもらえるよ。そんな上手い話なんてそうそう無い事がわかるよ。

[810: 匿名さん]

晴海より高いことは無いでしょう。
新豊洲もまだまだタワマン建つしね。全部で１０本ぐらいだっけ？

[811: 匿名さん]

昨日の新豊洲カーニバルで三井さんからの情報では「パークタワー豊洲より高い程度」という話でしたね。
坪270万かどうかまでは言及ありませんでした。

まぁ、最近の景気動向も考えれば妥当な値付けだとは思いますが、こうなると東雲の安さが際立ちますねぇ。
あっちに流れる人も多いかな？

[812: 匿名さん]

新豊洲はほとんどが市場なので、タワーマンションは立ちませんよー。
お隣に30階程度のタワーが立つ程度。

[813: 匿名さん]

811
それは嘘ですね。価格水準に関しては箝口令が敷かれていましたよ。
なぜそんな嘘をつくんですか？

[814: 匿名さん]

よく見るこれによると
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html

今後続々建つよね
この図のとおりなら、がすってなぁ～～にの前、ヤマトの横のタワーが立地的にはよさそうだな

[815: 匿名さん]

過剰供給………

[816: 匿名さん]

ということなんで、
仮にSKYZ落選しても、続々建つので心配ないし
三井単独プロジェクトの登場待つのもいいかのしんない

[817: 匿名さん]

一回で1000戸、デベは、とんでもなく楽だよね。

やめられないでしょ。

[818: 匿名さん]

>一時期中古で坪２２０
それって、パンダ部屋ではないにしろ、ツインの中でもかなり条件が悪い部屋だったはず。
売れ筋は26〜270万くらいの部屋。
なので、skyzと比較検討するのが良さそう。

耐震が嫌なら、隣の免震豊洲タワーだね。

[820: 匿名さん]

売主がこれだけ参加したプロジェクトでは、
周辺の自社物件の販売に影響するような価格設定はしにくいので
必然的に設定できる価格帯は絞られる、

という説明が説得力がある。
すると平均で＠２５０ぐらいかなあ。

[821: 物件比較中さん]

>>788
乗ったことないのか知らないけど、新交通ってバスと変わらんぞ。

東京の新交通と言えば「ゆりかもめ」と「日暮里舎人ライナー」だけど、
ちょっとしたことで運休になっちゃうしさ。

こんなのがあるうちにカウントしてる人って一体、どこに住んでる人なのよ？
これが評価額より@80も加算されている理由だとしたら「馬鹿にすんな！」だよ。

[822: 匿名]

＠290で売り出して、伝説になってほしい。

[823: 匿名さん]

新豊洲のポテンシャル考えれば坪250以下はありえないのでは？
そんな価格で出たら庶民が殺到してしまいますよ。
坪270～坪290あたりが新豊洲の最適な価格帯でしょうね。

[824: 匿名さん]

豊洲の最先端の再開発エリアですからね。
これからは、豊洲の再開発エリアと言えば６丁目。

[825: 匿名さん]

資産価値倍増計画、着々と進行中

[826: 匿名さん]

オリンピック当選したらどうなるの？

楽しみだね。

[827: 匿名さん]

どちらにせよ、晴海通りか環状二号経由でインフラ整備されるでしょ、路面電車やバスでもいいじゃん、
されなきゃ観光客がどうやつわて市場に来るのさ？
問題は始発、終電時間。

[829: 匿名さん]

250以下じゃないと誰も買わない気がする。250だすなら、2，3丁目の中古探します。

[830: 豊洲在住者]

発表会も決まったので、あらためて不動産に勤める兄弟にSKYZの件を聞いてきました。

価格はこれまでと変わらず、@240万/坪想定です。これは今後のアンケートでもほとんど変わらないだろう、とのこと。間取りで調整していくことになる。

中心価格帯としては80m2で5800万。上下差はさほど無い、ただしパンダ部屋多い、プレミアム住戸も多い。ので安いのから高いのまで幅は広くなる。

この辺もこれまでと変わりないですね。

あと、新豊洲カーニバルのような場所で、身分を明かし、何処そこより高いだの、安いだの言うことは、絶対にない、そうです。いま1番センシティブに調整をしているとこだし、そもそも何処より高い安い、みたいな事は言えないだろうとのことでした。

発表会はもうすぐだし、そこで明らかになりますが。

[831: 匿名さん]

パンダ部屋って言えば聞こえは良いけど、条件が悪いから安い部屋、でしょう。

[832: 豊洲在住者]

ちなみに、ゆりかもめは、ほとんど運休はありません。他の風に弱いのは確かですが、運休するのは他の交通機関も影響を受けるような台風の時などです。遅れもほとんどありません。
本数を調べていただければわかりますが、通勤時間帯は3〜5分に1本来ます。有楽町線とほとんど変本数は変わりません。また、接続はしてませんが、有楽町線終電到着後に、ゆりかもめ終電が発車します。
車体も小さいし、新交通という名前ですが、立派に公共交通としての役割をはたしているの思います。

[833: 匿名さん]

タワマンが立ちまくる新豊洲はデベにとってまたとない鉱脈ということね。

なんて不思議な世界でしょう！はデベの歓喜の声だったのか。