SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part6

[匿名さん]

前スレ　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/312583/

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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[551: 匿名さん]

ここが＠２９０以下なんてあるかな？立地もなかなかのものだし。希少性が高いし。

[552: 匿名さん]

＠２９０以上すると唱えている人々＝売り子　又は　明後日の人
ここで、この物件内容で＠２９０以上は考えられないでしょう
こんな値段で買ったら、即刻半値八掛け物件になり、売るのに困ってしまうね

[553: 住まいに詳しい人]

>>550
パノプティコンか
でも監獄と違って看守はいないから、ちょっと違うわな

まあ、学校、病院、工場、軍隊．．．個人を社会に従順させるシステム
近代のメタファーと捉えるなら
当たらずといえども遠からず、かもしれない

[554: 匿名さん]

>552
ここの本来の価値が＠２９０だからそれ以下ならお買い得と言ってるだけ

[555: 匿名さん]

＞５５４は嘘をついてるぞ

[556: 住まいに詳しい人]

きょうの昼間、「豊洲ｻｲｺｰ！とか言ってる人はいません（ｷﾘｯ」
とか力説していた豊洲在住の奥様（？）は
>>554みたいのを読んで、どー思っているんだろ？

[557: 住まいに詳しい人]

こんにちは　を　読みましょう♪

[558: 匿名さん]

最低@290～なんて100%あり得ないだろう

[559: 匿名さん]

平均＠230くらいじゃない？
でないと、立地の良い3丁目の残ってる物件買うよね。

[560: 匿名さん]

3丁目は築5年近くで坪290万。
どう考えても、230万じゃ安すぎでしょう。

有明が坪245万ということなので、坪250万から坪260万程度が適正かと思いますよ。

[561: 匿名さん]

まぁ安く出してほしい気持ちはわかるけどさ、それだけ躯体や共有施設にはコストかかってるみたいだし、このあたりでは最高レベルのマンションになると思うよ。
景気次第では＠290万ってのもおかしな話ではなくなる。

[562: 匿名さん]

いきなり景気がよくなるわけではない。
隣がskyzよりも単価上昇の可能性はあると思う。

[564: 匿名さん]

国土交通省のLookレポート。
このあたりは、マンションを買う前には見ておいたほうがいいよ。

[565: 匿名さん]

563
不動産の営業さん
だったら自分で買ったら？
うまいこと言って売るんですねー

[566: 匿名さん]

急激に値上がりしたエリアを買ったら高掴み
金持ちの多いエリア(陸地)は適正価格で取引される

[567: 匿名さん]

豊洲五輪決まれば＠４００にはなるよ。
五輪開催時期には世界中から富豪が集まる。
それまでにカジノが出来るかも知れない。

[568: 匿名]

なんでカジノできると上がるの？

[569: 匿名さん]

五輪終わればそれまで。廃墟と化す。
要するにこの地はオフィス商業地にしか向かない。

[570: 住まいに詳しい人]

たとえカジノが出来るとしても外国人向けで、一般には入場制限がかかるだろ
それだけなら経済効果は併設のホテル限定かもしれない

MICEに焦点を当てた開発が戦略的に湾岸で進められるなら
住居用不動産でも付加価値の向上が期待が出来るのだが
構想ばかりで、具体的な話はまったく上がってこないな

[571: 匿名さん]

400どころか200後半でも売れないよ。1000戸以上の巨大物件で大量に売れ残りが出るような事態はデベとしても避けるでしょ。スミフ以外なら。

[574: 匿名さん]

売れ残って空室多数だと商業施設も来てくれないから、まさにゴーストアイランドになってしまうね。
イメージも悪くなり次の500戸も大変なことに。

坪150万で売り出せばたぶん完成前に売り切れると思うから、ここは戦略的にそうすべきじゃないかな。

[575: 匿名さん]

有明側に商業施設ができる予定なので
今更この場所に商業施設を作る可能性は低いのでは？
有明の商業施設、歩いて行くにはちと遠いけど。

[576: 匿名さん]

>>575
有明より先に豊洲市場がやってくる
ららぽやガーデンシティ、台場とは一線を画した素晴らしい商業施設
もちろん好む好まざるは人それぞれだけどね

豊洲駅12分だけはどうしようもないけど、
ここで1100戸と市場での雇用が数百？数千人？
そんなに心配しなくても不自由しないレベルで周辺も出来上がってくると思うけど・・・

[577: 匿名さん]

豊洲市場の千客万来施設は観光でやってくる客のタメの施設。

[578: 匿名さん]

豊洲や東雲も考えたけど、やっぱり渋谷区や世田谷区や中野区がいいや。
豊洲はデベに踊らされたおのぼりさんの町って感じだし、
住んでる人達もガツガツしているというか、競り合っているというか、
必死に何かを追い求めているって感じだもん。文化とか歴史とか感心ないのかな。

[579: 匿名さん]

>>578
坪200万台で財閥系のタワマンが手に入るんだったら、
渋谷世田谷に住みたいです＞＜
そんなの当たり前じゃんｗ

西側事情には疎いんだけど、
単価でいくと立川八王子、調布府中界隈が比較対象になるんじゃない？武蔵小杉も似たようなもんかな？
新宿渋谷勤務だったらそちのほうがいいだろうし、
八重洲丸の内日本橋界隈だったらこっちのほうが通勤は楽だね

[581: 匿名さん]

単価云々ともかく、活断層至近なんて絶対嫌！

[582: 住まいに詳しい人]

活断層なんて関東平野ならどこでもあるから
真上か否か、どれくらい古いのかを個別に判断していくしかない

[583: 豊洲在住者]

プロジェクト発表会の案内が来ました。3/23.24.30.31の4日間。ららぽーと内です。モデルルームの公開に先駆けて、未公開情報が発表される旨が、書いてあります。

[584: 匿名さん]

江東区の内陸と湾岸では、値段が全然違うでしょ（笑）

[585: 匿名さん]

駒沢にオリンピック記念公園あるよね。

代々木もオリンピック跡地かな？

[586: 匿名さん]

江東区の内陸と言っても、ゼロメートル地帯や
土壌汚染で有名になった大島地区があるからなあ。

[587: 匿名さん]

プロジェクト発表会って大した内容無いよ。未公開情報ってせいぜい価格帯ぐらいでしょ。

[588: 購入検討中さん]

事前案内会思ったより早かったですね。契約にこぎつけるのが苦戦しそうだから？ 未発表部分も発表っていうのも煽ってるね

[589: 匿名さん]

土壌汚染なんて下町や都心問わず、至る所で見つかっている。
調べれば調べるほど見つかる。
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/law/designated_areas.ht...
井戸水を飲むような場所でなければ、過度に気にすることではない。

[590: 匿名さん]

大島地区の土壌汚染は、実際に人に被害を与えて大きな社会問題となった。
更に汚染土を他県に捨てたら、そこでも人に二次被害を与えた。
地元の歴史はキチンと勉強しましょう。

[591: 匿名さん]

関東の場合、自然由来の汚染で基準値を超えるって事は結構ある。土壌調査して汚染が見つかったら、対策の義務がある。ところが調査対象が義務となるのは、以前に土壌汚染対策法で指定された物質を使用していたケースのみ。調査して無い場合が実は危ない。不動産購入する場合、土壌調査の有無の確認は必須。

[592: 匿名さん]

じゃ、人に被害を与えてない豊洲は優秀なんじゃない？

[593: 匿名さん]

地盤について、公開されましたね。まぁまぁの地盤かな。

東京都土木技術支援センター
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html

[594: 匿名さん]

ＳＫＹＺに該当する調査ポイントはないので、
都の資料は参考程度と思った方が良い。

[595: 匿名さん]

現地の地盤調査結果はモデルルームできたら営業にいえば見せてもらえる。それ以外にもこちらから要望しないと見せてくれない資料って結構ある。

[596: 匿名さん]

まぁ近いところで公表されてる数値では18メートルか。
まぁまぁの良い地盤ではないかと。

東雲はちょっとひど過ぎるね。

[597: 物件比較中さん]

>>578
勿論、そういう側面はあるのだけどそれはかつての世田谷や杉並も同じだよね。
繰り返し「西高東低から東高西低へ」と説いてるけど、
世田谷や杉並など高齢化が進んで下町化しているからね。

昔は世田谷や杉並が「あんなとこお上りさんしか住まない。」と言われていたわけで。
※その当時の人達は田園調布（死語）や城南五山（死語）に憧れていた。

[598: 匿名さん]

杭の長さは何メートルなの？

[599: 匿名さん]

杭は打てば打つほど強度が増します。
本数も数えた方が良いですよ。

[600: 匿名さん]

あと、杭の太さも大事。

長さだけではない。

[601: 匿名さん]

こういう形のマンションは地震の際に各ウィングの揺れ方が違うため、結合部に高い負荷がかかります。
その弱点を補強するための制振ハイブリッドが素人には売りになるので、うまいなと思います。

[602: 匿名さん]

プロジェクト発表会予約だが電話ようやくつながった。後ろでは鳴り響くコールの嵐だったよ。

[604: 豊洲在住]

もし、この物件が、昭和大学病院看護婦宿舎建設地や豊洲西小学校予定地あたりにあり、三井単独のプロジェクトなら絶対買うんだけどな
せめて、三井三菱だけでやってほしかった
住友以下は余計

[605: 匿名さん]

地盤の目安になるのは杭の長さ

何メートルですか

[606: 匿名さん]

18メートルです

太さや本数も忘れずにな

[607: 匿名さん]

604
5丁目で、同じく東電関係から三井が仕入れた土地のマンションを待てば？
パークタワー位しかない土地だけど。

[608: 匿名さん]

最近埋め立てたばかりの土地でそんなに杭が短くて大丈夫なの？
地下何階？

[609: 匿名さん]

やまのて高台の白金のマンションより杭が短いので心配していません。確かグランメゾ白金が30オーバー。

[610: 匿名さん]

造成時期と杭の長さは関係ないのでは？
関係あるのは硬い地盤までの距離でしょ。

[612: 匿名さん]

それって豊洲のほうが固い地盤が浅いところにあるということですか？

それにしてもビッグなマンションですね。

ここの売れ行きが景気の指標になりそう。

[613: 匿名さん]

検討者として、売主は欲張りすぎないで欲しい。
建設業は株価上昇で、そっちの利益でええやん。

適度に安かったら前向きに検討するよ。
今月のプロジェクト発表会は期待してるからね。
予定価格帯くらいは発表するよね？

[614: 匿名さん]

この地区で杭18mはあり得ないと思うんだけど
18mのソースは？

[615: 匿名さん]

杭と一言で言ってもいろいろある。現場打ちに既成杭。拡底杭や鋼管巻きとか。そういったことも確認しないとね。

[616: 匿名さん]

えー　ここプールあるの！！！　水関連の施設は管理費高くなっていくからできれば今からでも無くして欲しいものですねー
噴水、池、プール、ジャグジーはマンションにあるべからず筆頭ワースト施設ですからねー
住んでる人がコストに苦しむんですよー

プールをプールバー（ビリヤード）などに変えて欲しいなー

[617: 匿名さん]

しょうがないよ、何もない田舎だから、住民負担だよ。

[618: 匿名さん]

616
他のマンションにしなよ。
うん、それがいい。

[619: 匿名さん]

プールはいらないんじゃない　率直なところです

[620: 匿名さん]

18メートルのソースが知りたい

[621: 匿名さん]

もう設計は終わって、建築確認も取得しちゃってる。さらに共用施設として公表しちゃってるから今更変更できない。プールがダメというのならプールの無い他を当ればいいだけ。

[622: 匿名さん]

プール良いと思います。
でも、そうじゃない人も多いんですね。
大規模だから管理費への影響少なさそうと思うんですが。

[623: 匿名さん]

私はプール賛成派。
この規模なら一戸あたりの負担は1000円以下でしょうし。

[624: 匿名さん]

水を使う設備って予想以上に金食い虫。あと、事故のリスクもある。顔が浸かるくらいでも乳幼児にとって窒息するには十分な深さ。

ところでマンションのプールって監視員はつくのかな。カメラで監視だと、事故が起こってから駆けつけても手遅れでしょ。

[625: 匿名さん]

70m2で管理費24000円/月くらいだよ。
安いもんです。

[626: 匿名さん]

そんなに高いわけ無いでしょ。それの半額程度だよ。

割り勘要員が多いと管理費は安くなる。

[627: 匿名さん]

プール自分は良いと思ってたけど、こんなに巨大物件だと混むのかな。

[628: 匿名さん]

一戸あたりの管理費はプールで1000円程度だよ。

因みに管理費は割り勘だから。これが100戸のマンションだと一戸あたりの管理費は2万円超える。

これが戸数が多いメリットの一つ。

デメリットは、別の機会に。

[629: 匿名さん]

プールが混むことなんて有り得ないでしょう。（笑）

プールはステータス感を満喫したり自慢するための施設だよ。
勿論、売却時にも役立つ。

[630: 匿名さん]

626
月12000円しか払えないなら、今すぐ検討やめたほうがいいよ。
近所のPCTが参考になるよ。
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/usedmansion/top?bid=11250001218...

[631: 匿名さん]

3レーンで混まない？

[632: 匿名さん]

あさってのイベントと事前説明会の案内が届いた。それぞれ葉書なのに、まとめてひとつになって。別々に送ったら１００円のところが８０円。せこさを感じてしまった。

[633: 匿名さん]

混まないでしょ。パークシティ豊洲のプール見てきたら？

プールは飾りですから。

[634: 匿名さん]

なるほど
ガシガシ泳ぐのではなく、飾りっぽいのね。
プール付きということがポイントってこと。

[635: 匿名さん]

ホテルのプールも周りで寛ぐだけでしょ。（笑）

ガシガシ泳ぐのはスポーツセンター

[636: 物件比較中さん]

傍に有明スポーツセンターがあるのにこの周辺のマンションはなぜかプールを付けたがる。
ガラパゴススマートフォンと一緒で無駄機能の押し売りとしか・・・

どうせならこの周辺にない施設にすれば良いのにね。例えば、防音仕様の多目的ルームとか。

[637: 匿名さん]

有明のプール付きタワー。売れ残りまくってる。プールは売りじゃなくてお荷物ってことを証明かな。3棟目はプール無しにしたよね。

[638: 購入検討中さん]

実際、この物件のメインターゲットってどれくらいの層なんだろう・・・
３～４人家族程度で、年収５００万越あたりかね・・・

はがきでプロジェクト発表会って着たけど、ここで最多価格帯とか発表だろうね。
最安で、６５Gsタイプで、3500万ってところだろうか・・・

75Beで２５階ぐらいを狙ってるけど、多分4500万ぐらいだな・・・

管理費が２万、修繕費積立が５０００円、駐車場２万、駐輪場５００円、
管理準備金２万、修繕費積立基金が３０万ってところだと考えると・・・

ローンと管理費とかで月に１５万程度はかかるのか・・・

やっぱり低収入・底辺の俺には無理だわ・・・
そもそも独身で職場からも遠いこの場所を検討してるのは俺だけだろうな・・

[639: 匿名さん]

修繕積立金は一定期間ごとの一時金と段階的値上げも考えておかないと、下手すると支払いきれなくなるよ。未払いリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。入居時に安く設定されていることにごまかされてはダメ。

ちなみに長期修繕計画って契約の直前に行われる重要事項説明で説明があるけど、早い段階で確認しておくべき。

[640: 匿名さん]

管理費は、三井の最近の豊洲や東雲から考えて平米３００円位。
75×300＝22500円と予想。

[641: 購入検討中さん]

ららぽーとの何処でやるの？

[642: 匿名さん]

>638
なんかズレてるな

[643: 匿名さん]

ノーモア　プール

ノーモア　エクストラ　コスト

ノーモア　ウォーク　オバー　１０ミニッツ　フロム　トヨス　ステーション

[644: 購入検討中さん]

>>642
購入目的が？それとも管理費とかの見積もりが甘すぎるってこと？

確かに職場からも近くない上、独身でマンション買うなんて馬鹿のやることなんだろうけどさ・・
目的として、住んだことのない街に住みたいっていうのと、やっぱりビルだらけじゃなくて、
少しでも遠くが見渡せるような展望が欲しいっていうのが目的かな。

あとはあまり望めないけど、一人だと老後一人で生きれなくなった時、少しでも資産がのこれば、
老人ホームにも入れるし。

[645: 匿名さん]

営業「これで顧客がホイホイ釣れるぞ！」

[646: 匿名さん]

管理準備金っていまいち使途が分からないけど。徴収するところとしないところでまちまちだし。

[647: 匿名さん]

管理費の滞納が出た場合の損失補てん金

[648: 匿名さん]

管理費って滞納が出ても最終的に損失は出ないでしょ。次の所有者が滞納分の支払い義務も継承する。

[649: 匿名さん]

>647

入居直後から滞納を想定して準備するの？　しばらく経った後であれば、剰余金をプールしておけば済むことでしょ。

[650: 匿名さん]

管理費が上がった時の補填金だよ