パークタワー板橋

[マンコミュファンさん]

販売中の“パークタワー滝野川”から西に約700m。新板橋駅からすぐのところでもうひとつ、三井のタワーマンションが計画されていたんですが、その情報が明らかになりました。

＜全体概要＞
所在地：板橋区板橋4－865－1
交通：埼京線板橋駅徒歩5分、都営三田線新板橋駅徒歩1分
総戸数：82戸
間取り：1LDK～4LDK
面積：40.54～73.96m2
入居：2014年12月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産住宅サービス

[251: 匿名さん]

平米364円ですか。
駐車場問題で割高な滝野川より、更に高いですね。

[252: 匿名]

管理費はFIX窓清掃あるからってちょっと高すぎですね。
高い高いって言われてる湾岸Skyzに比肩しそうですからね。
三井はどこまで管理費上げても売れるかの実験でもしてるんだろうか。

[253: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。混み合ってましたね。様々なデメリットもあるけど、魅力的な物件ではありますね。1ＬＤＫはほぼ売れていました。これから売り出すところも、抽選ではあるようですが、買う気があれば進めてくれそうです。2ＬＤＫ以上は考える余裕はありそうです。管理費が高いのは、一応タワマンなのに戸数が少ないせいかなと。エレベーターのメンテナンスが高そうです。どうしよう‥

[254: 匿名さん]

だから、貴方はパークシティ豊洲の中古ですって。

[255: 契約済みさん]

ガラス清掃費について
ネットに書いてあることなんて信じられないと言う人はMRで聞いてください。
管理委託費中、管理人の人件費とエレベーターメンテナンス代が大きめ。
しかしそれだけじゃなくてアレコレかかる予定になってるんで
管理組合ができたらそのあたりのコストダウンに取り組むことになるんじゃないですかね？

[256: 匿名さん]

公式ホームページのトップにプレゼントキャンペーンのバナーが張ってありましたが、
東京ディズニーランドを貸し切ってイベントを開催するようですね。
そのコストも広告費としてマンション価格に折込済なのでしょうか？
ディズニーランド貸切だなんて、お高そうですよね・・・

[257: 匿名]

ディズニーはこの物件だけじゃなく三井全体でやるイベントですよ。
厳密に言うなら三井の収入となるここの物件価格にも反映されてはい
るでしょうけど気にすることは無いんじゃないかな。

[258: 匿名さん]

貸し切りは魅力的ですね。

[259: 匿名さん]

貸切は嬉しいですよね。
でも多少なりともそのコストはこちらに跳ね返ってきてはいるのでしょうけれど…。
三井は手広くやっていますから、
まぁ負担はそこまで多くないですかね？？
貸切イベント、かなりの人がくるのでしょうか？
マンションだけではなく、
例えばショッピングモールのお客さんやら
金融系のお客さんも含まれているとすると
結構集まりそうですね

[260: 匿名さん]

通常の金曜日と比較して、半分以下の入場者数になる見込みだそうです。

[261: 周辺住民さん]

とはいえ、ディズニー貸切ありきで、契約する人はいないと思うけど、来場者は増えて先につながるかもしれませんね。
CMバンバン流すより良いのかも。そういえば、モデルルームの広告が滝野川メインになってましたね。

[262: 匿名さん]

ディズニーに全く興味ない人達には、
ネズミに小判なんですけど。

[263: 購入検討中さん]

ペンシルタワーってよく言われてますが、何がだめなんですか？デメリットがわかれば教えてほしいのですが、、鹿島だし、三井だししっかり建ててれますよね？

[264: 匿名さん]

タワーマンションなら
ある程度の規模以上で共用施設や展望を期待する人が多いからではないでしょうか

まぁ三井、鹿島、駅近とかなり魅力的ですよね…

[265: 購入検討中さん]

264さん
ありがとう
ございます。
そういう意味なんですね。
てっきり地震がきたときに揺れ幅が
大きすぎて危険なのかと思ってました。

私は共用施設は必要ないので
このマンションが魅力的です。

ただ管理費が、本当に高いですよね。
まーしょうがないと思いますが、
しっかり管理してほしいです♪

[266: 匿名さん]

内廊下は絨毯ですかね。
管理費はこういった部分の清掃にも充てられるのかな、詳しくないから内訳もわからないですが。。

とてもいい雰囲気の廊下だと思うんです。
駅前だけに喧騒を遮断した空間としても適してると思いますし必要以上に長過ぎず広過ぎず。
この閉鎖空間から玄関を開けて入った先には角率を生かした開放感ある自宅が待っているわけですね。

[267: 匿名さん]

ここの管理費を聞いてから、
別なタワマンで平米300円というのを聞いて安いと思ってしまいましたが、
マンションおたくさんのブログを読んだら管理費は300円でも高いんだとか。

[268: 匿名さん]

管理費って最初はセットで結構いらないサービスが含まれていたりしますからね…。
あと初年度は無料でも更新時にはきっちりお金がかかってくるものもありますし。
使わないなら、そういうのを見直していく必要も出てくると思いますよ。
管理費自体は物件によるところも大きいので、
一概に他とは比べられないのではないかと思います。

[269: 購入検討中さん]

ここは五輪特需ありますかね？板橋全体あるのでしょうか？

[270: 匿名さん]

五輪特需はなさそう。逆に板橋エリアを検討してた人でも、土地勘のない湾岸エリアを検討したりして？
板橋本町にあるイナリ商店街は西ヶ原のナショナルトレーニングセンターと縁があるのか、メディアでも取り上げられてましたが。

[271: 購入検討中さん]

ですよね。まー一時の流行りに流されないでここにしよう…

[272: 匿名さん]

>268
確かに無駄な管理費はあったりするけど、
管理会社は自主的に管理費を削ってくれたりはしないから
無駄なものを積極的に見直すかは理事の考え方次第。
毎年輪番制で変わっていくような理事に、
管理会社と自ら面倒な交渉をすることを含めた、そこまで意識の高い人がいるかどうか。
見直されず管理会社の言われるがままに更新されていくマンションも多い。

[273: 匿名さん]

本当にそうなんですよね。
ただ淡々と理事をこなすのではなく、
問題意識を持っていかないとナカナカ難しいですよね…。
廃止したいと言えば、管理会社は従うしかないのですから
まずは無駄を見つけて早めに排除しないとと思います。

[274: 匿名さん]

区分所有者の大多数が廃止すべきと思うような無駄なサービスって、具体的には何をイメージされているのでしょうか？


管理人の人件費削減で、日勤から週１～２の巡回に変えますか？

エレベータ管理費が高いから、１基止めてしまいますか？

FIX窓掃除は、年に１回に減らしますか？

内廊下のカーペットは、住人が持ち回りで清掃しますか？

植栽は枯れたら引っこ抜いて、ヒマワリやヘチマでも植えときますか？

[275: 匿名]

ヘチマを植えましょう！あとキュウリあたりはよく育つし食料になるのでおすすめです。

[276: 匿名さん]

管理会社自体を変更するのが一番手っ取り早いよね。
更新時に他業者と比較して変更を検討してみるのが良いと思う。

[277: 匿名]

区分所有者の中には、｢三井ブランドのマンションだから買ったのに、
月々数千円の削減程度で管理会社を三井から変えるな｣とか文句言う人もいる場合あるよ。

[278: 匿名さん]

もちろん管理会社変更するなら組合総会で多数決となるでしょう。
デベが三井なんだから管理会社まで気にしない人もいれば、三井関連会社の管理会社
じゃなきゃ嫌だって人もいるでしょうから、どうなるかは分からないですが。
問題提起しなきゃ何も始まらないでしょうから、管理費対策の一つとして考えてもい
いかなと。

[279: 匿名さん]

実際問題として、三井が分譲したマンションの管理会社を三井不動産住宅サービスから他社に変更などできるのでしょうか？

怪しげなコンサルに高い金を払って検討した挙句、デベから十分な情報が得られずリスクを取って引き受ける業者がいない、なんてオチになるだけでは？

[280: 購入検討中さん]

なんか最近のレスデベ営業？？

[281: 匿名さん]

掲示板で管理費に文句を言う人に対して
逆ギレ気味に反論するようなアホな営業はいないと思いますよ

もし本当に管理費どうにかしようという話なら、契約者スレ立てたらどうでしょう？

しかしそんなにもう売れてるんですか？
小分け小分けで一期六次まで行ったのは見たけど50戸くらいは埋まってる感じですか？

[282: 匿名さん]

修繕費や管理費に納得してマンション買ったのに
いきなりあれこれ要求されて削減されて
目先の小銭のために資産価値が目減りしたらガッカリだな
まぁもし住人の総意がそうなら仕方ないけどね

[283: 匿名さん]

まあ、ここで威勢の良い方々は、実際には総会に出席すらしないような気がしますけどね。

[284: 匿名さん]

確かに管理組合は激論になるくらいがいいのだろうけど、たいていは委任状
出して終了する方ばかりになりますからね。
しかし、資産価値考えるのに管理会社まで気にする人っているんですかね。

[285: 匿名さん]

『マンションは管理を買え』という言葉の通りで、普通は気にするのでは？

http://diamond.jp/articles/-/10944

[286: 匿名]

管理費を平米あたり月50円下げられれば立派だけど70平米の部屋で月3500円の減額。
管理会社や反対住民と戦っても勝ち取れるのはその程度で、日常の支出を倹約した方が余程簡単にセーブでき生産的と思うが。

[287: 購入検討中さん]

確かに…

[288: 匿名さん]

>>284
普通は気にするでしょうよ
週5やるマンション清掃を週3にしたらどうなるか？
年に2回やる大規模なメンテナンスを1回にしたらどうなるか？
代替品を安物に買えたらどうなるか
想像つくでしょ
マンションは立地と管理
どんな立派な新築マンションも1回住めば中古

[289: 申込予定さん]

ここのマンション管理費のことばかり言われてますけど、他の三井のマンションと比べて管理費が高い分、上等なサービスがあるわけではないけど、戸数が少ないから仕方ないと納得して購入を決めてると思いますよ。何しろものすごく便利な場所ですし、大規模マンションより落ち着いてて良いなと思ってます。今は1期7次でちょっと前の時点で売り出し中の部屋はほぼ売れていました。70戸位は売れてそうな感じです。

[290: 匿名さん]

三井の管理費、自体が最近は高いからなあ。

[291: 匿名さん]

別に管理会社変える＝管理の質が落ちる訳じゃないと思うけど。
管理会社変えて管理費下がったら、清掃回数とかが減る前提で話する方いる
けど、三井の管理会社はブランド料乗ってる訳だし、もっと低い金額で同程
度サービス提供できる会社はあるでしょ。もちろん、管理組合の同意がいる
けどね。

[292: 匿名さん]

『安かろう悪かろう』という言葉もありますね。

[293: 匿名]

>291
ブランド料的なものが含まれているからって、下がっても1戸あたり月数千円だよね。

それに管理費の内訳見ても、エレベーターや機械設備の保守管理あたりは、
三井が間に入りメーカーに再委託しているだけで管理会社変えても下がらない気がするし、
そうすると管理人の勤務形態や清掃回数を見直すとか、仕様面をいじらないと
管理費は中々下がらないのでは？

[294: 匿名さん]

管理費を月々数千円ケチろうとするのは自由ですが・・・
（どうせ否決されますし）

月１万円以上上がるからといって、修繕積立金の改定に反対するのだけはやめて頂きたいものですね。

[295: 購入検討中さん]

確かに…

[296: 匿名さん]

管理費を下げて、その分修繕費の方に回るのが理想的かな？とは思いますけれどね。
タワマンだと修繕費がかなりかかると聞いたことがあるので…。
大規模修繕でも足場は全部組めればいいですが
そうでもない場合はゴンドラ吊るしてやったりしなければならないようなので。

[297: 購入検討中さん]

まーしょうがないよね。でも、タワマンなんてそこらじゅうにあるから、自分たちだけ、損してるわけじゃないから必要経費だと思ってやるしかないかもね。
賃貸にしたって家賃に全部含んで、尚且つ家主が利益出るようにしてるから、そっちの方が私は凄く損してる気分になる。

[298: 匿名さん]

パークタワー板橋の近所にある20階建てのタワーは12年目くらいでしょうか、今、足場組んで大規模修繕中です。中古情報では、修繕費は60平米超えで7000円位でした。20階位なら足場組めそうですね。ちなみに同時期に建てられた30階建ての賃貸はまだ修繕する気配は無しだけと、修繕するほどでもなさそうな外観。ところでここは固定資産税はいくら位なんでしょうか？

[299: 匿名さん]

なるほど、ご近所で20階建てのラピュタタワーと比較するのは良いアイデアですね。

ちなみにラピュタの管理費は・・・プールもフィットネスジムも付いて、平米234円ですね。

[300: 匿名さん]

東京タワーマンション.comというサイトご覧になりましたか？ここはHPより素敵に紹介されてましたよ！高速が目の前とかなかったことになってましたが。