パークタワー板橋

[マンコミュファンさん]

販売中の“パークタワー滝野川”から西に約700m。新板橋駅からすぐのところでもうひとつ、三井のタワーマンションが計画されていたんですが、その情報が明らかになりました。

＜全体概要＞
所在地：板橋区板橋4－865－1
交通：埼京線板橋駅徒歩5分、都営三田線新板橋駅徒歩1分
総戸数：82戸
間取り：1LDK～4LDK
面積：40.54～73.96m2
入居：2014年12月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産住宅サービス

[243: 匿名さん]

窓掃除の金額は、桁が1つ間違っているのかしら？
でも契約済さんがはっきり仰っているので、管理組合関連の書類に明記しているのかも？ですよ。
話は変わってこちらの販売方法ですが、第1期4次の登録抽選とは、登録申し込みをした中から
即日抽選をし、当選した方が契約に至るというものでしょうか。

[244: 匿名さん]

234さんではありませんが、241さんのおっしゃる例では600世帯で420万だとすると、1世帯あたり7000円。板橋は約80世帯だから単純には56万。40階と20階の差を考えれば、あり得る金額ではないでしょうか？

[245: 匿名さん]

「他の三井のタワマン」も、ここのように各住戸のリビングに大きなFIX窓のある間取りなのでしょうか？

そうでなければ安上がりで当たり前ですから、比較は無意味だと思われますが・・・

[246: 物件比較中さん]

＞２４５　パークタワーは超高層マンションシリーズです。三井は他にもタワーシリーズがありますが超高層であるが故、ＦＩＸ窓採用の物件は多いようですね。

しかし低層階検討者にとってはこの採光力はあまり恩恵が大きいとは私は思えないものですから、下から何階までは違う仕様にして欲しかったなあ、なんて考えてしまいますが、そうなると統一できない分コストがかかるでしょうか（汗）

[247: 匿名さん]

で、「600戸40階規模のガラス清掃で年4回、420万円の三井のタワマン」は、ここのように全戸リビングFIX窓なのでしょうか？

[248: 匿名さん]

管理規約案の管理委託費に、窓ガラス清掃費って記載があると思うんだけど、ここで管理費高い高いって騒いでるやつは結局それ見てないの？
内訳みてから高いって言ってよ。

[249: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、ここの管理費はなぜ平米364円になってしまうのでしょうか？

[250: 匿名さん]

モチベーションの高い？三井の正社員の管理人に、年１０００万円払うからですよ。

それだけで、一戸当たり月１万円ですからね。

[251: 匿名さん]

平米364円ですか。
駐車場問題で割高な滝野川より、更に高いですね。

[252: 匿名]

管理費はFIX窓清掃あるからってちょっと高すぎですね。
高い高いって言われてる湾岸Skyzに比肩しそうですからね。
三井はどこまで管理費上げても売れるかの実験でもしてるんだろうか。

[253: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。混み合ってましたね。様々なデメリットもあるけど、魅力的な物件ではありますね。1ＬＤＫはほぼ売れていました。これから売り出すところも、抽選ではあるようですが、買う気があれば進めてくれそうです。2ＬＤＫ以上は考える余裕はありそうです。管理費が高いのは、一応タワマンなのに戸数が少ないせいかなと。エレベーターのメンテナンスが高そうです。どうしよう‥

[254: 匿名さん]

だから、貴方はパークシティ豊洲の中古ですって。

[255: 契約済みさん]

ガラス清掃費について
ネットに書いてあることなんて信じられないと言う人はMRで聞いてください。
管理委託費中、管理人の人件費とエレベーターメンテナンス代が大きめ。
しかしそれだけじゃなくてアレコレかかる予定になってるんで
管理組合ができたらそのあたりのコストダウンに取り組むことになるんじゃないですかね？

[256: 匿名さん]

公式ホームページのトップにプレゼントキャンペーンのバナーが張ってありましたが、
東京ディズニーランドを貸し切ってイベントを開催するようですね。
そのコストも広告費としてマンション価格に折込済なのでしょうか？
ディズニーランド貸切だなんて、お高そうですよね・・・

[257: 匿名]

ディズニーはこの物件だけじゃなく三井全体でやるイベントですよ。
厳密に言うなら三井の収入となるここの物件価格にも反映されてはい
るでしょうけど気にすることは無いんじゃないかな。

[258: 匿名さん]

貸し切りは魅力的ですね。

[259: 匿名さん]

貸切は嬉しいですよね。
でも多少なりともそのコストはこちらに跳ね返ってきてはいるのでしょうけれど…。
三井は手広くやっていますから、
まぁ負担はそこまで多くないですかね？？
貸切イベント、かなりの人がくるのでしょうか？
マンションだけではなく、
例えばショッピングモールのお客さんやら
金融系のお客さんも含まれているとすると
結構集まりそうですね

[260: 匿名さん]

通常の金曜日と比較して、半分以下の入場者数になる見込みだそうです。

[261: 周辺住民さん]

とはいえ、ディズニー貸切ありきで、契約する人はいないと思うけど、来場者は増えて先につながるかもしれませんね。
CMバンバン流すより良いのかも。そういえば、モデルルームの広告が滝野川メインになってましたね。

[262: 匿名さん]

ディズニーに全く興味ない人達には、
ネズミに小判なんですけど。

[263: 購入検討中さん]

ペンシルタワーってよく言われてますが、何がだめなんですか？デメリットがわかれば教えてほしいのですが、、鹿島だし、三井だししっかり建ててれますよね？

[264: 匿名さん]

タワーマンションなら
ある程度の規模以上で共用施設や展望を期待する人が多いからではないでしょうか

まぁ三井、鹿島、駅近とかなり魅力的ですよね…

[265: 購入検討中さん]

264さん
ありがとう
ございます。
そういう意味なんですね。
てっきり地震がきたときに揺れ幅が
大きすぎて危険なのかと思ってました。

私は共用施設は必要ないので
このマンションが魅力的です。

ただ管理費が、本当に高いですよね。
まーしょうがないと思いますが、
しっかり管理してほしいです♪

[266: 匿名さん]

内廊下は絨毯ですかね。
管理費はこういった部分の清掃にも充てられるのかな、詳しくないから内訳もわからないですが。。

とてもいい雰囲気の廊下だと思うんです。
駅前だけに喧騒を遮断した空間としても適してると思いますし必要以上に長過ぎず広過ぎず。
この閉鎖空間から玄関を開けて入った先には角率を生かした開放感ある自宅が待っているわけですね。

[267: 匿名さん]

ここの管理費を聞いてから、
別なタワマンで平米300円というのを聞いて安いと思ってしまいましたが、
マンションおたくさんのブログを読んだら管理費は300円でも高いんだとか。

[268: 匿名さん]

管理費って最初はセットで結構いらないサービスが含まれていたりしますからね…。
あと初年度は無料でも更新時にはきっちりお金がかかってくるものもありますし。
使わないなら、そういうのを見直していく必要も出てくると思いますよ。
管理費自体は物件によるところも大きいので、
一概に他とは比べられないのではないかと思います。

[269: 購入検討中さん]

ここは五輪特需ありますかね？板橋全体あるのでしょうか？

[270: 匿名さん]

五輪特需はなさそう。逆に板橋エリアを検討してた人でも、土地勘のない湾岸エリアを検討したりして？
板橋本町にあるイナリ商店街は西ヶ原のナショナルトレーニングセンターと縁があるのか、メディアでも取り上げられてましたが。

[271: 購入検討中さん]

ですよね。まー一時の流行りに流されないでここにしよう…

[272: 匿名さん]

>268
確かに無駄な管理費はあったりするけど、
管理会社は自主的に管理費を削ってくれたりはしないから
無駄なものを積極的に見直すかは理事の考え方次第。
毎年輪番制で変わっていくような理事に、
管理会社と自ら面倒な交渉をすることを含めた、そこまで意識の高い人がいるかどうか。
見直されず管理会社の言われるがままに更新されていくマンションも多い。

[273: 匿名さん]

本当にそうなんですよね。
ただ淡々と理事をこなすのではなく、
問題意識を持っていかないとナカナカ難しいですよね…。
廃止したいと言えば、管理会社は従うしかないのですから
まずは無駄を見つけて早めに排除しないとと思います。

[274: 匿名さん]

区分所有者の大多数が廃止すべきと思うような無駄なサービスって、具体的には何をイメージされているのでしょうか？


管理人の人件費削減で、日勤から週１～２の巡回に変えますか？

エレベータ管理費が高いから、１基止めてしまいますか？

FIX窓掃除は、年に１回に減らしますか？

内廊下のカーペットは、住人が持ち回りで清掃しますか？

植栽は枯れたら引っこ抜いて、ヒマワリやヘチマでも植えときますか？

[275: 匿名]

ヘチマを植えましょう！あとキュウリあたりはよく育つし食料になるのでおすすめです。

[276: 匿名さん]

管理会社自体を変更するのが一番手っ取り早いよね。
更新時に他業者と比較して変更を検討してみるのが良いと思う。

[277: 匿名]

区分所有者の中には、｢三井ブランドのマンションだから買ったのに、
月々数千円の削減程度で管理会社を三井から変えるな｣とか文句言う人もいる場合あるよ。

[278: 匿名さん]

もちろん管理会社変更するなら組合総会で多数決となるでしょう。
デベが三井なんだから管理会社まで気にしない人もいれば、三井関連会社の管理会社
じゃなきゃ嫌だって人もいるでしょうから、どうなるかは分からないですが。
問題提起しなきゃ何も始まらないでしょうから、管理費対策の一つとして考えてもい
いかなと。

[279: 匿名さん]

実際問題として、三井が分譲したマンションの管理会社を三井不動産住宅サービスから他社に変更などできるのでしょうか？

怪しげなコンサルに高い金を払って検討した挙句、デベから十分な情報が得られずリスクを取って引き受ける業者がいない、なんてオチになるだけでは？

[280: 購入検討中さん]

なんか最近のレスデベ営業？？

[281: 匿名さん]

掲示板で管理費に文句を言う人に対して
逆ギレ気味に反論するようなアホな営業はいないと思いますよ

もし本当に管理費どうにかしようという話なら、契約者スレ立てたらどうでしょう？

しかしそんなにもう売れてるんですか？
小分け小分けで一期六次まで行ったのは見たけど50戸くらいは埋まってる感じですか？

[282: 匿名さん]

修繕費や管理費に納得してマンション買ったのに
いきなりあれこれ要求されて削減されて
目先の小銭のために資産価値が目減りしたらガッカリだな
まぁもし住人の総意がそうなら仕方ないけどね

[283: 匿名さん]

まあ、ここで威勢の良い方々は、実際には総会に出席すらしないような気がしますけどね。

[284: 匿名さん]

確かに管理組合は激論になるくらいがいいのだろうけど、たいていは委任状
出して終了する方ばかりになりますからね。
しかし、資産価値考えるのに管理会社まで気にする人っているんですかね。

[285: 匿名さん]

『マンションは管理を買え』という言葉の通りで、普通は気にするのでは？

http://diamond.jp/articles/-/10944

[286: 匿名]

管理費を平米あたり月50円下げられれば立派だけど70平米の部屋で月3500円の減額。
管理会社や反対住民と戦っても勝ち取れるのはその程度で、日常の支出を倹約した方が余程簡単にセーブでき生産的と思うが。

[287: 購入検討中さん]

確かに…

[288: 匿名さん]

>>284
普通は気にするでしょうよ
週5やるマンション清掃を週3にしたらどうなるか？
年に2回やる大規模なメンテナンスを1回にしたらどうなるか？
代替品を安物に買えたらどうなるか
想像つくでしょ
マンションは立地と管理
どんな立派な新築マンションも1回住めば中古

[289: 申込予定さん]

ここのマンション管理費のことばかり言われてますけど、他の三井のマンションと比べて管理費が高い分、上等なサービスがあるわけではないけど、戸数が少ないから仕方ないと納得して購入を決めてると思いますよ。何しろものすごく便利な場所ですし、大規模マンションより落ち着いてて良いなと思ってます。今は1期7次でちょっと前の時点で売り出し中の部屋はほぼ売れていました。70戸位は売れてそうな感じです。

[290: 匿名さん]

三井の管理費、自体が最近は高いからなあ。

[291: 匿名さん]

別に管理会社変える＝管理の質が落ちる訳じゃないと思うけど。
管理会社変えて管理費下がったら、清掃回数とかが減る前提で話する方いる
けど、三井の管理会社はブランド料乗ってる訳だし、もっと低い金額で同程
度サービス提供できる会社はあるでしょ。もちろん、管理組合の同意がいる
けどね。

[292: 匿名さん]

『安かろう悪かろう』という言葉もありますね。

[293: 匿名]

>291
ブランド料的なものが含まれているからって、下がっても1戸あたり月数千円だよね。

それに管理費の内訳見ても、エレベーターや機械設備の保守管理あたりは、
三井が間に入りメーカーに再委託しているだけで管理会社変えても下がらない気がするし、
そうすると管理人の勤務形態や清掃回数を見直すとか、仕様面をいじらないと
管理費は中々下がらないのでは？

[294: 匿名さん]

管理費を月々数千円ケチろうとするのは自由ですが・・・
（どうせ否決されますし）

月１万円以上上がるからといって、修繕積立金の改定に反対するのだけはやめて頂きたいものですね。

[295: 購入検討中さん]

確かに…

[296: 匿名さん]

管理費を下げて、その分修繕費の方に回るのが理想的かな？とは思いますけれどね。
タワマンだと修繕費がかなりかかると聞いたことがあるので…。
大規模修繕でも足場は全部組めればいいですが
そうでもない場合はゴンドラ吊るしてやったりしなければならないようなので。

[297: 購入検討中さん]

まーしょうがないよね。でも、タワマンなんてそこらじゅうにあるから、自分たちだけ、損してるわけじゃないから必要経費だと思ってやるしかないかもね。
賃貸にしたって家賃に全部含んで、尚且つ家主が利益出るようにしてるから、そっちの方が私は凄く損してる気分になる。

[298: 匿名さん]

パークタワー板橋の近所にある20階建てのタワーは12年目くらいでしょうか、今、足場組んで大規模修繕中です。中古情報では、修繕費は60平米超えで7000円位でした。20階位なら足場組めそうですね。ちなみに同時期に建てられた30階建ての賃貸はまだ修繕する気配は無しだけと、修繕するほどでもなさそうな外観。ところでここは固定資産税はいくら位なんでしょうか？

[299: 匿名さん]

なるほど、ご近所で20階建てのラピュタタワーと比較するのは良いアイデアですね。

ちなみにラピュタの管理費は・・・プールもフィットネスジムも付いて、平米234円ですね。

[300: 匿名さん]

東京タワーマンション.comというサイトご覧になりましたか？ここはHPより素敵に紹介されてましたよ！高速が目の前とかなかったことになってましたが。

[301: 匿名さん]

１７号沿い、高速道路沿いがネック。。。

[302: 購入検討中さん]

でもそれを除けばパーフェクトに近く
ないですか？？
転売を視野に入れてるのであれば
迷いますが、
永住目的なら買いだと思いますよ。
高速目の前って言っても、
最近の車は排気ガス少ないですよー

[303: 匿名さん]

永住するつもりで買っても将来何があるか分かりませんから
リスクについては慎重になりますよ…

[304: 匿名さん]

ば、板橋。

[305: 匿名さん]

さすが鹿島設計・施工！
いいマンションだと思います。
修繕積立金一時金の高さは超一流だと思います。
管理費は高くても仕方がないと思いますが、エレベーターが２基あって、１０階以上の高層階は一基しか使用出来ないのには閉口です。何故こんな作り方をするのでしょうか？
高層階を購入しようかと思っておりましたが、１０月からDタイプ１７・１８階も価格が変わるということなのでとりあえず見送りました。Aタイプの価格がどのように設定されるのか興味があります。

[306: 購入検討中さん]

元々ここの土地って
鹿島の土地だったみたいよ。

そしたら
鹿島単独で売ればよかったのに…

さすがに高速前、ペンシルタワー
はリスクがあったから
三井が絡んでるのかな～？？

[307: 購入検討中さん]

制振構造って中山道のトラックの揺れとか地下鉄の揺れとかには
全く関係ないですよね？

音はサッシを閉めていればいいけど揺れるのはどうかな、と。
高層階なら軽減されるというものでもないですかね？

どうも不安を払拭出来ず…

[308: 購入検討中さん]

まーそしたら回りにある建物全部揺れるんじゃ…

それでも揺れたら
保証はしてくれるのかな？

[309: 購入検討中さん]

しないだろ！

[310: 匿名さん]

制震と高速、地下鉄は関係ないんじゃない？

[311: 購入検討中さん]

関係ないですよ！
それにしても
即日完売かと思ったけど
売れ残ってるね～。

[312: 購入検討中さん]

確かに…

[313: 購入検討中さん]

やっぱり高速がネック？？

[314: 購入検討中さん]

う～ん…
さっきモデルルームの前
通ったけど、結構車はとまってたし、受付にも客が待機してたから、盛況だと思うんだけどな～

[315: 匿名さん]

滝野川と板橋兼用MRだから。

[316: 匿名さん]

板橋はあらかた売れたから、滝野川メインにシフトしたのかなと思ったけど。それにしても板橋区は供給過多ですね。スミフの物件も苦戦してるみたいだし。

[317: ビギナーさん]

広範囲で見た場合は短期間で供給し過ぎではと一度は思いましたよ。
しかし新板橋1分の供給が過多ということではないわけでそれぞれ見ている物件は違うんじゃないですか。

名称の中に同じく「板橋」が入っていてもここと板橋と下板橋はけっこう離れてますし路線の違いもあります。
違う場所に住んでいる自分からすると全く別ものに思える立地の違いなんですよね(汗)

[318: 購入検討中さん]

汗かかなくても
いいですよ!!

言ってることは
正しいから！

[319: 契約済みさん]

とりあえず板橋「区」が供給過多なのは間違いないと思うけど
複数路線使えるエリアはそうそうないから
板橋区内の中では資産価値が目減りしにくいほうだろうとは思うよ。

路線価と比較すると
新板橋だと思えば割高だけど板橋だと思えば割安ってことになる。
プラウドシティの値段に引き摺られてるってだけなんだけど。

[320: 購入検討中さん]

そうですよね～。プラウドが出た時はたしか坪単価260万～でしたっけ？(間違ってたらごめんなさい)この時は板橋の相場がわかってなかったからお買得♪なんて思ってたけどかなり高かったよね～。駅前で、立地でいいけど… でも相場から言ったら高すぎだよね。ここは板橋駅の相場で考えたら安いと思う。高速が気にならなければ…

[321: 物件比較中さん]

価格は決して高くないと思います。（三田線新板橋から１分・埼京線から４分）
商店街も便利。
板橋でも別格の立地だと思います。
でも管理費が高いし修繕積立一時金が１００万弱は高すぎますね。
エレベータ二基が問題なのでしょうか？
私は高速は気になりませんが・・・

[322: 匿名さん]

中古情報ですが、下板橋、駅近、三井の小規模マンション築5年以内、40平米ないのに、管理費修繕費合わせて2万超えてました。当初はいくらだったかわかりませんが、こことそう変わらなくて驚きました。かなり小規模です。ここの管理費が高いのはタワーなのに、小規模だからかなと思います。

[323: 匿名さん]

タワマンの管理費・修繕積立金は割高ですよね。
その理由は、外窓掃除の費用がかかる、共用施設の清掃業務に費用がかかる、
防災センターが完備され、人件費がかかる、コンシェルジュの人件費がかかる…
などといった共用施設の維持管理にコストがかかるからだそうです。

[324: 匿名さん]

このマンションはコンシェルジュもいないし、通いの管理人だけでしょ？
鹿島が板橋に似合わない立派なタワマン建てるのに残念！

[325: 契約済みさん]

立派な、と言うには小規模で仕様もしょぼい。
と、ネガっておきつつ…

これどう思う？
http://a4232203.exblog.jp/20820375/
一次ソースが見つけられないけど
オフィシャルだと以下が最新ニュースかな
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/055/055353.html

純粋に便利になって嬉しいとも思うけど
大京さんだとライオンズマンションってことになるので
貸したり売ったりするのには競合が増えるわけで。

[326: 匿名さん]

前に話が上がってましたが本当に決まったのですね
街が栄えるのはいいことですよね

板橋駅と新板橋駅が地下でつながらないのかな
板橋駅も古いしキレイになるといいな

[327: 匿名さん]

２５年位前に該当地区に住んでいましたが、その頃から再開発の話がありましたよ。
マンションは沢山建っているし実現するんですかね？

[328: 匿名さん]

滝野川の方が無難じゃない？

[329: 匿名さん]

このスレの前のほうでも話題に上ってましたよね。デベが大京さんっていうのは新しい情報かな。
大京はＪＲ社宅の跡地（今のプラウド）を買い損ねたという話もあるし、リベンジですかね。

便利になればは嬉しいけど、過去の例からも商業施設はあまり期待できない感じもしますが、
今度は駅前の好立地だから期待して良い？
（ＵＲ、ＪＲ跡地の再開発の時も出来た商業施設は保育所とスーパー、居酒屋程度）
板橋駅周辺の寂れた感じが好きなので、寂しい気もしますが、時代の流れでしょうね。

マンションが売りに出されるのは早くて4～5年後って感じでしょうか。

[330: 匿名さん]

板橋駅ってエレベーターかエスカレーターあります？
ベビーカーの人ってどうしてます？

[331: 購入検討中さん]

ベビーカーの人は
普通に手で持ち上げてますよ…

不便そうだなぁ～って
いつも見てます。

[332: 匿名さん]

やっぱりそうですか…
ありがとうございます

JRで今時こんなままって再開発と関係あるのかな

[333: 匿名さん]

板橋駅構内のバリアフリー化はこの秋から着工される計画で、
完成は平成27年になると聞いています。
エレベーターの概要ですが、構内に11人乗りのものが1基、
改札外に11人乗りのものが1基作られる予定だそうです。

[334: 購入検討中さん]

そうなんだ、、

でも板橋駅前って
古い建物ばかりだから
この先おお化けするかもね。

[335: 匿名さん]

こういう日も、三田線は頼もしい。

[336: 匿名さん]

三田線って止まったりするトラブルってあまり聞かないですよね。
地上を走る部分がないからでしょうか？

一応板橋駅前は再開発の検討地区にはなっているようで、
地権者さんの話し合いはもたれているようです。

まだ、具体的に何も決まっていない状態のようですが
この先、きれいになってくれればいいですね。

[337: 匿名さん]

埼玉方面の乗り入れがないのとホームのドアが大きいと思います
某私鉄に乗ってた時に毎日の様に遅延があってうんざりしてたので
三田線も昔ほど空いてないとはいえとても魅力的です

[338: 匿名さん]

商業施設が何でも揃っているわけではありませんが、深夜まで営業しているスーパーや
ユニクロ、TSUTAYAが近くにあるのは便利そうですね。
ドラッグストアは駅周辺にありそうですし、その他に欲しいのはホームセンターくらいかな？
シマホかビバホームなどDIY系の店は近くにありますでしょうか？

[339: 匿名さん]

眺望も良さそうで、いいなと感じます。
2重のサッシが少し圧迫感があると思いますが、どうでしょうか。
遮音性などは良さそうですが使いにくそうに思いました。

[340: ご近所さん]

駅から近すぎて、どこに行くのもわざわざ感があるのが、
贅沢な悩み。
本屋さんがあったり、大小、病院が近隣に充実してるのも嬉しい。
郵便局の本局が徒歩圏内なのも、なにげに便利。
ホームセンターと100均が近くに無いのは残念ですが、板橋駅にアトレでもできれば満足かな。
小学校も近いし、関係ないけど、リセも近い。

[341: 物件比較中さん]

>>340
ホントですね。

大体は買い物が便利で駅が遠いという物件で夫婦が揉めたりすると思うのですがここは逆で、駅がとても近くて通勤には何も困りません。私が買い物に行くにあたって、駅前なのに遠出をする必要がある時も、というホントに贅沢な悩みを持ちそうです。ヨークマートやマルエツに行く際がまさにこれだと思います。

[342: 匿名希望]

JR板橋駅が将来、新板橋とジョイントしませんかね？板橋駅は小さいしURビュータワーの横に高架式の駅を作ればよいと思います。
それが見えてれば、この物件踏み込めますが間取りが。。