パークタワー板橋

[マンコミュファンさん]

販売中の“パークタワー滝野川”から西に約700m。新板橋駅からすぐのところでもうひとつ、三井のタワーマンションが計画されていたんですが、その情報が明らかになりました。

＜全体概要＞
所在地：板橋区板橋4－865－1
交通：埼京線板橋駅徒歩5分、都営三田線新板橋駅徒歩1分
総戸数：82戸
間取り：1LDK～4LDK
面積：40.54～73.96m2
入居：2014年12月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産住宅サービス

[163: 購入検討中さん]

購入はまだ決めてませんが、
ここにしたいなと思っているところです。一番の理由は利便性です。近辺に住んでいますが三駅使えるのはかなり便利です。埼京線は通勤ラッシュがすごいですが、次の駅池袋でほとんど降りるから３分の我慢です。また、埼京線は主要駅しか止まらないため、普段殆ど降りない駅を通過してくれるのでストレスがありません。(私がせっかちなのかもしれませんが、基本池袋、新宿、渋谷しか使わないため)。 また都心に出る(東京駅とか)場合は三田線使います。こっちは空いているのでストレス感じないですが、一駅ずつ止まるので私てきにはあまり好きではありません。だけど便利ですよー。東上線は普段あまりつかわないのですが、埼京線が止まったとき利用します。２番目はデベとゼネコンです。安心感はすごくあります。10年で売ろうと思ってるので買い手もつきやすいし。中古マンションサイトみても、大手のマンションってそんなに売りに出てないですよね？
３番目はクリーニング屋が安いところが多いというところです。
高速が目の前にありますが
見ていただくとわかるのですが、そんなに圧迫感はないですよ。太陽光も低層かいでもしっかり入ってますし♪

[164: 匿名さん]

>>162

間もなく決意が固まりそうな者です。

うちは162さんの逆の考えで、これぐらいの規模だから良いと判断しました。ただのフィーリングなのですが、小規模だと同じお金を出すにしても何となく勿体ない気がしてしまって(共用などの充実次第ではまた判断変わりますが)、逆に大規模過ぎると疲れるかなあと考えた次第です。リビングのダイレクトウィンドウもこちらにしたいと思えた要素です。

[165: 匿名さん]

別な三井マンションでダイレクトウィンドウと書いたら、
それは住友のマンションの窓に使う言葉だと言われたことがあります。

[166: 匿名さん]

165さん
住友のマンションはダイナミックパノラマウインドウと使ってますよ。

[167: 購入検討中さん]

毎日見るわけじゃないから
どうでもよいです。

[168: 匿名さん]

内廊下というのは本当にホテルみたい何ですね～
外廊下のマンションに住んでいますが、やはり雨やら土やらで汚れますね。

[169: 購入検討中さん]

管理費、高すぎませんでしょうか？

戸数の割にエレベーター２台あるし、内廊下だし、三井だし、そこそこするのかな、と思ってはいましたが…無駄な共用施設がほぼ無いのに相場の倍近い値段で、想定の範囲を遥かに越えていたのですが、タワーマンションの管理費ってこんなものなんでしょうか？

修繕積立金も含め、今後上がっていくだろうことを考えると、結局高い買い物になってしまわないか心配です…。

[170: 検討中さん]

たしかにいい単価ですよね

土曜日、管理会社による管理説明会があるようですので、参加されるかたいらっしゃいましたら、様子を教えてください

[171: 匿名さん]

三井は管理費高いって他の物件でも見たな…

[172: 匿名さん]

管理費は都内の三井のマンションではどこも同じようなもんですよ。
他のタワーでは人件費が結構かかってました。警備や清掃、管理人など。あとは植栽をはじめとした共用部のメンテナンスですね。

[173: 匿名さん]

三井のタワマンは管理費は高めの傾向がありますね。
リセール等の為にマンションの資産価値を高水準で維持してくれると思えばしょうがないんではないでしょうか。
どう思うかは人それぞれの価値観ですが先々リセールを考えているので管理費が安い物件だとメンテナンスが大丈夫かと不安になります。

[174: 匿名さん]

三井の系列の所での管理なので、高めになるとは思います。
例えば植樹の手入れだけは他の業者に見積もりとってもらって確認したりとか
節約できるところは節約していった方がいいと思います。
浮いた分は修繕費に回した方が絶対にいいかと。
詳しくいるもの、いらないものをピックアップしていくしかないでしょうね。
人件費はかかるからしょうがないかもしれないですが、
ある程度は削減することができるかと思います。

[175: 匿名さん]

１６９さん
私も８２戸に対して２台のエレベーターは数が多いのではないかなと思いました。
通常設計するに丁度いいエレベーターの数は、５０～８０世帯に1基程度とされている
様ですからね。なのでその分、管理費などにも影響されているのではないかなと思います。
ま、さらに共用施設が多くなると管理費も上がるので、共用施設がないのはよかった
ですがね。

[176: 購入検討中さん]

オプション会参加された方いますか？
都合が合わずまだオプション関係の情報がなくて。。。
うちではもうオプションの話で盛り上がってます！

[177: ご近所さん]

オプション会、あったんですね

私はカタログと価格表とにらめっこ中です

[178: 購入検討中さん]

部屋の形状が真四角でなかったり、柱が室内に食い込んでることもあり、デッドスペースが多く、面積比で使用可能な面積が実際は少ない。そのため購入を迷っています。駅前利便性の部分では申し分ないのですが。

[179: 匿名さん]

タワーの場合、管理費の中でＦｉｘ窓の掃除代も高いですよ。

[180: 購入検討中さん]

2014年末の引渡しなので本来ならば住宅ローン減税の控除枠が4000万円になるはずが、本物件は9月以前に売買契約締結により2000万円の控除枠しか享受できなくなります。10年で最大200万円の負担増です。そのかわり消費税8%でなく5%で買えますが、こちらは100万円程度の差。ローンの金額や保有期間によってどちらがメリット出るか異なりますが、その辺、購入を予定されている方は認識されているのでしょうか？消費税5%で買える点を強調した営業になっている気がします。見た目の価格は安いのでいいと思うのですが。

[181: 匿名さん]

公式にMR写真が出てるけど、開口が狭いんだね。
なんでこんなに柱と梁が目立つんだろう・・・

[182: 匿名さん]

ただ買えないよりは、買わない口実があった方が精神衛生上好ましいので、防衛機制が働いているのではないでしょうか？

[183: 匿名]

>>181
構造上、ペンシルタワーの宿命ですね。柱や梁を居住スペースの外に追い出すのが難しいんでしょう。

[184: 匿名さん]

エレベーター1台だけのようですね。
82戸しかないから1台あればじゅうぶんかな。

[185: 購入検討中さん]

あれ、エレベーターは二台ですよね

[186: 匿名さん]

＞2014年末の引渡しなので本来ならば住宅ローン減税の控除枠が4000万円になるはずが、本物件は9月以前に売買契約締結により2000万円の控除枠しか享受できなくなります。

え！？

この価格で、4,000万円もローン組むつもりなの？

[187: 匿名さん]

新板橋の駅前で本当に便利は便利なんですけれどね…。
柱が大分目立ってしまう点と、メイン以外の居室が狭くなってしまうことが残念だと思います。
周辺の利便性や交通の便はすごくすごく良いと思いますし、
大手のデベロッパーであることは安心感があります。
なので余計に迷うなぁというのが本音です。

[188: 匿名さん]

ここは特別お金のかかる共用施設もないのになんでここまで管理費が高いのでしょうか？
理由聞いている人いますか？

[189: 匿名さん]

三井の管理費はどこの物件も高め、良く言われてることです。ここは特に戸数が少ないから１戸当たりの負担が大きいものと推察します。むしろ、戸数が少ないペンシルタワーということで将来の修繕費の高額化を心配した方が良いかと。

[190: 購入検討中さん]

昨日モデルルームいってきましたが、
モデルルームの柱気になりませんでしたよ？他のお客さんもいてゆっくり見れませんでしたが・・・

私はわがままな希望条件を持って、
マンション探ししてますがなかなかヒットした物件です。

しいてマイナスポイント挙げるとすると、南東の３０階？の賃貸マンション？・・・眺望が・・・

[191: 買い換え検討中]

ここは
駅近、三井鹿島、眺望 はいいが、
南東か南西の高層階があれば
検討したのに

あーあ

[192: 物件比較中さん]

北側の眺望はいいのに…。

[193: 匿名さん]

高速がなけりゃ完璧だったな
まぁなけりゃもっと高くなるだろうけど…

[194: 購入検討中さん]

私は今近くに住んでるから高速は気にならないが

[195: 匿名さん]

南西の最上階、まだ残っているようですよ
(金曜日の広告にはまだ載っていました)

[196: 匿名さん]

>>194
あなたはそうでも一般論では嫌がられるでしょ
もし家族がぜんそくやアレルギーにでもなったら悲惨
もし高速がなければ価格はもっと高くなると思わないんですか？あなたは

[197: 匿名さん]

＞＞196
そう思うならこのサイトうろうろしてないで他いけば？

[198: 匿名さん]

買いたくても買えない方のガス抜きくらい、大目に見てあげましょうよ。

[199: 匿名さん]

>>197
>>198
論破されて反論できないなら黙っててもらえます？
それから論点ずらしとかいらないからねw

[200: 匿名さん]

ガス抜きのつもりが、かえってガス溜まっちゃいましたね・・・

[201: 物件比較中さん]

どなたかが北側の眺望がいいと書いていますね。ここからだと埼玉県方面です、たしかに東京より高層建物も少ないですから横に広がる大地と、そして空、何も遮る建物がないならリアルに想像できます。物件内で北側が室内から見える間取りといえばAタイプですか。ダイレクトウィンドウでもあって本当に良さそうじゃないですか。リビングに入る西日も少しだろうという感じの設計で一日中過ごしやすそうなリビングになっていますね。

[202: 購入検討中さん]

あんまり人気なさそうだよ。ここ。
モデルルームは人多いんだけど、
小出しに売ってる…

[203: 匿名さん]

201
横に広がる大地と、って北海道ではないのですから。
コンクリートの街並ですよ。

[204: 匿名さん]

一期一次以降は、滝野川と同じく要望書出た部屋から順次販売しているのかな？

たしかに北向の高層階は眺めが良さそう

[205: 匿名さん]

何かが見えるというよりも、眺望が開けているという点で北側の部屋は良いかもしれないですね。
夏場なんかはどこかの花火大会とか見えるとか
そういうのがあればいいのですけれど。
北向きは寒そうですが、暖房つければある程度は解決できるので良いかなとは思います。

[206: 購入迷い人]

かなり買う気満々でしたが、8年後位になると修繕積立金が
ものすごい額になるので、リセールが難しくなるのではと躊躇しています。
購入決定された方はその辺りは気にされなかったのでしょうか？

[207: 匿名さん]

バルコニーが狭いので残念ですね。
駅から近くて魅力的ですが、バルコニーは広いほうがいいと思います。

[208: 匿名さん]

修繕積立金は8年くらいすると高くなる、とのことですが、
安いままだと今度は大規模修繕時に借り入れをするか、
一時金を出さないといけないことになると思います。
厳しいくらいの方がきちんとしているので安心かと思います。
戸数もそこそこあるので、
きちんとやっていけば大丈夫なんじゃないでしょうか。

[209: 申込予定さん]

修繕積立金はここに限らず一時金を何年かに一度大きな額を出すか毎月それなりの金額を出すか、どちらにしても必要って事ですかね。

[210: 匿名さん]

戸数が少ないタワーは、修繕積立金が高くなりやすい。

[211: 匿名さん]

戸数の多いタワーは、高層と低層で貧富の差が激しく、修繕積立金の改定時に揉めやすい。

[212: 匿名]

おとなりさんが良い人でありますように…

[213: 匿名さん]

戸数が多いマンション、少ないマンションそれぞれメリットデメリットあるのですね。
私としてはスケールメリットの面を重視して選んでいたので
ここくらいの戸数がやはりいいと思いました。
修繕管理費の負担額は高くなるとはいえ、
小規模マンションよりはまだ1戸当たりの負担は軽いですから。
最初の大規模修繕はともかく、20年目、30年目となってくると
積み重なってくるものが違うと思います。

[214: 匿名さん]

いいえ、管理費が平米364円、修繕積立金が平米125円ですから、小規模マンションよりも高いですよ。

[215: 匿名さん]

平米364円では、高いと言われた滝野川よりも更に高いですね。

[216: 匿名さん]

これだけFIX窓の多い間取りだと、ガラス清掃のコストだけで毎年何百万円も掛かりますからね・・・

[217: 匿名さん]

年に何回ぐらい外窓の清掃があるのでしょうね？
それにもよってくるかと思います。
ゴンドラ吊るしての掃除になるんですよね？
普通のタワーマンションってどれくらいの頻度で行っていて
どれくらいの価格がかかるのでしょうね。
ＦＩＸ窓じゃなくても、タワマンだと窓の外側の清掃は自力じゃできないですよね。

[218: 匿名さん]

ゴンドラ無しで、空中ブランコでやる場合もあります。よく駅前ビルなんかではブランコでやってますね。

別なタワマンでは、特別注文で自室ＦＩＸ窓拭きを依頼するなら１日40万円と言われました。短時間で終わっても１日分。

[219: 匿名さん]

ウチのマンションは年に２回です。
掃除してしばらくはいいけど１ヶ月も経てば汚れが気になりだします。

[220: 匿名さん]

直窓は悪天候時に直接さらされるから汚れやすいですよねえ、頻繁に清掃が来て窓の外に誰かいるのも困りますが定期的にやってもらえるといいですね。ここは住戸と駐車場がきっちり場所が分かれている点に魅力を覚えました。とあるマンションでは窓の外が駐車場で近すぎるという環境もあったものですからそのような条件は避けたいと思っていたところです。レイアウトとしてはベストに近いですね。

[221: 匿名さん]

ＦＩＸ窓の外側の清掃ってそんなにかかるものなのですか！
びっくりですね。
でも1か月くらいで汚れてしまうのですか。
ちょっと残念です。
でも汚れを放置しておくとこびりついてしまってとれなさそうなので、
半年に一回でもいいのでやってもらえるといいですね。

[222: 匿名さん]

いや、黄砂もあるし大気汚染もあるので
半年放置するとカナリですよ。

[223: 購入検討中さん]

皆さんキレイ好きですね。自分で拭ける窓でも何年も拭いてないです。カーテンしてるのであまり気にならないかも。管理費が高くなるのは痛いところですが。あの立地からの北の眺望はかなり素晴らしいです。予算がもう少しあれば北側を検討できたのに。近くに住んでますが、ほんと便利なところです。

[224: 匿名さん]

FIX窓は、上下のバルコニーに遮られないので普通の窓よりも格段に汚れますが。

[225: 匿名さん]

そうです。しかも雨に当たると綺麗になるかと思いきや、
綺麗にはならない。雨水自体が綺麗ではないのでしょうね。

[226: 匿名]

ＦＩＸ窓掃除は年四回の計画だそうです

年何百万は大袈裟ですよ

[227: 匿名さん]

１日で全窓の掃除は終わらなかったりします。
多人数でやれば別でしょうけど。
年何百万は大袈裟ではないと思いますよ。

[228: 契約済みさん]

手元の資料では…年４回で…大した額ではないですね。
通いの管理人さんと
エレベーターのフルメンテナンスが管理費が高い要因の一つかと。
この戸数でエレベーター2台ってのは充実してるほうですし仕方ないとは言え、
それでも高いですよね…。

[229: 匿名さん]

手元の資料では、具体的に幾らなんでしょうか。

[230: 匿名さん]

おいくらなのか私も気になります。
場合によっては管理組合で別業者に見積もりを取って
安い業者に頼むことが必要になってくると思います。
その分、修繕費に回して備えた方が良いように思います。
エレベーターは８０～１００戸で１基なんでマンションも多い中、
８２戸で２基ってすごいですね。

[231: 匿名さん]

三井は管理人さんは社員と聞いてます。モチベーションも高くなるし、多少費用は高くなっても仕方ないかなと思っています。

[232: 匿名さん]

社員、と言っても正社員ですか？
正社員以外の嘱託社員契約社員なども、社員とは呼べますが。

[233: 物件比較中さん]

Ａタイプのリビングの形が気になります・・うまく使えるかなあと。そもそも11畳という決して広くはない面積ですのでまず家具を選ばないといけないですよね。例にあるようにダイニングは正方形タイプが良いのでしょう。あとリビングソファはストレート。

FIX窓が北にあって柔らかい反射光を期待していますので、何とかレイアウトを決めてこの間取りを購入できればと思っています。

[234: 契約済みさん]

窓清掃は年４回で40万ちょい。
平米で割ると…いくらだろう？
まぁ全体からみると大したことはない額だと思いますが。

[235: 匿名さん]

窓掃除のコストはそれほど高額ではありませんね。
管理人さんが三井の社員さんだとしたら仕事振りにも期待できそうですが、
転勤と同じようにマンション管理に配属されるという事ですか？
派遣会社から回されてくる派遣社員さんではないでしょうか。

[236: 匿名さん]

細かい会社の就業関係まではわかりませんが、
想像するに、三井の管理会社か更にグループ会社かの正社員で、
福利厚生なんかそれなりにある感じではないでしょうか。
派遣社員ではないと思います。

[237: 匿名さん]

234さん、年４回で４０万ちょいと言うのは、三井から聞いた数字ですか？
他のマンションの例では、そんなに安くないですが。

[238: 匿名さん]

エレベーターの数が1台増える事によって、管理費はどのくらい上がるのでしょうかね。
もう決まってしまっている事なのでいまさら変更ができないのはわかりますが、
ちょっと知っておきたいなと思いまして。帰りが遅い主人なのでとにかく駅から近い
所を探しているのですが、ここは駅から徒歩１分。埼京線の駅までも徒歩５分と
立地的にはいう事はないですよね。買い物の便利そうですし。

[239: 匿名さん]

普通に考えて、これだけの面積のFIX窓を全て拭いて一回あたり10万円なんて、あり得ないです・・・

作業員の人件費がゼロだとしても、商売として成り立ちませんよ・・・

[240: 匿名さん]

坪単価300万超えでしょうね。

[241: 匿名さん]

他の三井のタワマンの例ですが、600戸40階規模のガラス清掃で年4回、420万円です。

[242: 匿名さん]

いくら規模が小さいここでも、40万は有り得ないですよね。

[243: 匿名さん]

窓掃除の金額は、桁が1つ間違っているのかしら？
でも契約済さんがはっきり仰っているので、管理組合関連の書類に明記しているのかも？ですよ。
話は変わってこちらの販売方法ですが、第1期4次の登録抽選とは、登録申し込みをした中から
即日抽選をし、当選した方が契約に至るというものでしょうか。

[244: 匿名さん]

234さんではありませんが、241さんのおっしゃる例では600世帯で420万だとすると、1世帯あたり7000円。板橋は約80世帯だから単純には56万。40階と20階の差を考えれば、あり得る金額ではないでしょうか？

[245: 匿名さん]

「他の三井のタワマン」も、ここのように各住戸のリビングに大きなFIX窓のある間取りなのでしょうか？

そうでなければ安上がりで当たり前ですから、比較は無意味だと思われますが・・・

[246: 物件比較中さん]

＞２４５　パークタワーは超高層マンションシリーズです。三井は他にもタワーシリーズがありますが超高層であるが故、ＦＩＸ窓採用の物件は多いようですね。

しかし低層階検討者にとってはこの採光力はあまり恩恵が大きいとは私は思えないものですから、下から何階までは違う仕様にして欲しかったなあ、なんて考えてしまいますが、そうなると統一できない分コストがかかるでしょうか（汗）

[247: 匿名さん]

で、「600戸40階規模のガラス清掃で年4回、420万円の三井のタワマン」は、ここのように全戸リビングFIX窓なのでしょうか？

[248: 匿名さん]

管理規約案の管理委託費に、窓ガラス清掃費って記載があると思うんだけど、ここで管理費高い高いって騒いでるやつは結局それ見てないの？
内訳みてから高いって言ってよ。

[249: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、ここの管理費はなぜ平米364円になってしまうのでしょうか？

[250: 匿名さん]

モチベーションの高い？三井の正社員の管理人に、年１０００万円払うからですよ。

それだけで、一戸当たり月１万円ですからね。

[251: 匿名さん]

平米364円ですか。
駐車場問題で割高な滝野川より、更に高いですね。

[252: 匿名]

管理費はFIX窓清掃あるからってちょっと高すぎですね。
高い高いって言われてる湾岸Skyzに比肩しそうですからね。
三井はどこまで管理費上げても売れるかの実験でもしてるんだろうか。

[253: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。混み合ってましたね。様々なデメリットもあるけど、魅力的な物件ではありますね。1ＬＤＫはほぼ売れていました。これから売り出すところも、抽選ではあるようですが、買う気があれば進めてくれそうです。2ＬＤＫ以上は考える余裕はありそうです。管理費が高いのは、一応タワマンなのに戸数が少ないせいかなと。エレベーターのメンテナンスが高そうです。どうしよう‥

[254: 匿名さん]

だから、貴方はパークシティ豊洲の中古ですって。

[255: 契約済みさん]

ガラス清掃費について
ネットに書いてあることなんて信じられないと言う人はMRで聞いてください。
管理委託費中、管理人の人件費とエレベーターメンテナンス代が大きめ。
しかしそれだけじゃなくてアレコレかかる予定になってるんで
管理組合ができたらそのあたりのコストダウンに取り組むことになるんじゃないですかね？

[256: 匿名さん]

公式ホームページのトップにプレゼントキャンペーンのバナーが張ってありましたが、
東京ディズニーランドを貸し切ってイベントを開催するようですね。
そのコストも広告費としてマンション価格に折込済なのでしょうか？
ディズニーランド貸切だなんて、お高そうですよね・・・

[257: 匿名]

ディズニーはこの物件だけじゃなく三井全体でやるイベントですよ。
厳密に言うなら三井の収入となるここの物件価格にも反映されてはい
るでしょうけど気にすることは無いんじゃないかな。

[258: 匿名さん]

貸し切りは魅力的ですね。

[259: 匿名さん]

貸切は嬉しいですよね。
でも多少なりともそのコストはこちらに跳ね返ってきてはいるのでしょうけれど…。
三井は手広くやっていますから、
まぁ負担はそこまで多くないですかね？？
貸切イベント、かなりの人がくるのでしょうか？
マンションだけではなく、
例えばショッピングモールのお客さんやら
金融系のお客さんも含まれているとすると
結構集まりそうですね

[260: 匿名さん]

通常の金曜日と比較して、半分以下の入場者数になる見込みだそうです。

[261: 周辺住民さん]

とはいえ、ディズニー貸切ありきで、契約する人はいないと思うけど、来場者は増えて先につながるかもしれませんね。
CMバンバン流すより良いのかも。そういえば、モデルルームの広告が滝野川メインになってましたね。

[262: 匿名さん]

ディズニーに全く興味ない人達には、
ネズミに小判なんですけど。