ヴェレーナ浦和領家ってどうですか？

[匿名さん]

ヴェレーナ浦和領家についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区領家一丁目1317番他（地番）
交通：JR京浜東北線「北浦和」駅徒歩15分
間取り：3LDK
専有面積：65.06m2～70.85m2

売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

[1: 匿名さん]

ヨーロピアン風のヴェレーナ好きです\(^＿^)/

早く詳細を知りたいですね☆-(^_-)-☆

[2: 匿名さん]

ヨーロッパのデザインがどんな感じになるのか楽しみですね
珍しいデザインなのでかなり目立ちそう

スーパー銭湯が近所に有るのがお風呂好きの自分には何気にうれしいです

[3: 匿名さん]

マンションにあまり詳しくないのですがこちらの売主はデザインに定評があるんですね。
サイトを見たら素敵なデザインのマンションがたくさん紹介されてました。
こちらはまだ絵ですが同じような感じになるのでしょうか。完成CGが出るのを楽しみにしてます。
駅まで距離があるので価格帯に反映すれば嬉しいです。

[4: 匿名さん]

とても気になることがあるのですが、自分で調べ切ることができず質問させていただきます。
マンションが建設されている場所の前の道路が、将来的に拡張される予定があって、そのせいでマンションが既存不適格建物というものになる可能性があるみたいなのです。既存不適格建物になると、資産価値は下がるのでしょうか。
聞いてしまってすいませんが、よろしくお願いいたします。

[5: 匿名さん]

出来あがったヨーロピアン風の建物を見てガッカリしました。
凄く汚くなるんですね。

[6: マンコミュファンさん]

実家が近くにあります。
近くにスーパーがあまりないのが
難点ですね。
本屋なんて駅前にもないです。
駅からも少し距離がありますし。

[7: 匿名さん]

近くのスーパーはミニコープが一番近いのでしょうか。
セブンやファミマなどコンビニも数件ありますが、徒歩圏内に日常的な買い物がカバーできる
大きなスーパーが欲しいところです。
実際こちらに住んだら自転車でクイーンズ伊勢丹に行くか、ネットスーパー利用かの2択になりそうです。

[8: 匿名さん]

実際、この辺にお住まいの方は日常的な買い物はどのようにされているのでしょうね。
共稼ぎのご家庭は生協かヨシケイを利用されているのでしょうか？
自転車保有率が高いエリアなのかな？
浦高通り商店街、共栄会商店街にも青果店や生鮮食品のお店はありませんよね。

[9: 不動産購入勉強中さん]

さいたま市の建物の高さのルールが変わるみたいです。
高い買い物ですから、買った後に後悔しないよう、
色々と調べないといけないですね。

http://www.city.saitama.jp/www/contents/1343086046393/

[10: 匿名さん]

建築物の高さの最高限度を「１５ｍ」又は「２０ｍ」と定める…
それぞれ、5階建程度と7階建程度となるようですが。
マンションが建つエリアはどうなるのでしょう。
既存不適格建築物についてよく調べておかないといけませんね。

[11: 匿名さん]

ざっと見てもおよそ15分以内の徒歩圏に買い物可能なお店がたくさんあるようです、コンビニ以外に絞っても商店街が複数あり、各商店街の店舗内容はまだ把握しておりませんが何かしらありますよね。ほか、コモディイイダ・マルエツ・クイーンズ伊勢丹、etc。選択肢が豊富で家事も意欲が出るというもの。コンビニの数が多いようですから甘えて頼らないように気をつけないと出費が増えますね。。

[12: 匿名さん]

駅から徒歩15分というのはちょっと遠いかな。
このあたりで住むなら、車は必須。

周辺の月極めで１万円前後の安値で
借りられるみたいだけど、

マンションが建つ頃には値上げかな…

[13: 匿名さん]

>>11さん
コンビニはつい立ち寄ってしまいますが、単価が高いので危険ですね。
>>コモディイイダ・マルエツ・クイーンズ伊勢丹
確かクイーンズ伊勢丹は高級志向なんですよね。
うちは庶民派スーパーのコモディイイダが御用達になりそうです(*ﾟｰﾟ*)

[14: 匿名さん]

昔、この近くに住んでいましたけど、あまり開けていないんですよね。。もう少し開けていれば物件の価値も高いように思うのですが、皆さんどうですか。

[15: 匿名さん]

京浜東北利用で大宮から南浦和間で駅近いマンションを探していて、現地を色々と見てきたけど、ここには申し訳ないけど駅近くで静かなマンションって事だと対象からは外れたかな。あと価格的には魅力的に思ったけど、これから既存不適格になるかもじゃね～。

[16: 匿名さん]

駅近郊で静かな物件って思ったよりも探すのが難しいと思いますよ。人通りがあると、夜とかどうしても話声とかして、安眠というにはかけ離れた環境になってしまいますしね。そういう意味だと、もう少し静かで落ち着いたところでゆっくりとしたいという気持ちはよく分かります。

[17: 匿名さん]

既存不適格建築物は、将来ここを建て替える時に適法な建築物に建て替えなければ
ならないそうですが。どのように建て替える必要があり、それによって住人(自分の
持ち家)はどうなるかが知りたいです。
もし低層に建て替えるとしたら、どうなってしまうのでしょう。

[18: 匿名さん]

子育て環境としては悪くないかなと思いました。
プールや図書館など子育て支援の公共施設が結構揃ってますね。
北浦和図書館の規模はどれくらいなのでしょうか？
自転車で行ける距離なので子供が小学生くらいになったら自分たちで行って貰えます。

[19: 匿名さん]

>15さん
単純に駅から距離があるからこの価格だと考えておりましたが、
もしかして、そのような事情(既存不適格)も織り込み済みの価格なのでしょうかね。
それにしても、既存不適格についてはモデルルームで詳しい説明があるのですか？
物件概要にはその件について何も触れられておりませんが。。。

[20: 物件比較中さん]

先週末マンションギャラリーに伺って来ました♪
担当してくれた方の話しでは、今後は20mの高さまでしか建てられなくなる地域のようですが、特例で将来1回は同じ高さ（14階）が建て替えできるそうですよ。
個人的にはあまりに遠い将来のことなので、むしろ日当たりや景色が約束されることがいいなぁ～と。

[21: 匿名さん]

この地区でこの価格は魅力的ですよね。でも、色々と調べて分かったんですがやっぱり安い物ってないですよ。
１回に限りの建替えのお話は、高度地区に指定された時点で、建っている建物が対象のようで、このマンションは建ってないから対象ではないですよね。お役所の人が資料に書いてありますから、よく見て下さいって。
最後は自己責任ですが、よ～く調べて自分が「これだ」と納得できるものを探しましょう。

[22: 非分譲？]

マンションって、地主さんの権利、あるんでしょうか？　非分譲8戸っていうことは、8戸はオーナーが決まっているっていうことですかね？　駐車場台数、多いって、書いてあるけど、地権者用も含む、って小さく書いてあります。これって、インチキ？

[23: 匿名さん]

>20さん
「担当してくれた方の話しでは、今後は20mの高さまでしか建てられなくなる地域のようですが、」って無責任の発言じゃない。「……ようですが、」って販売するんだったら、きちんと「対象地域になります」って説明するのが本当でしょ。　　　Ｎｏ９の人が教えてくれてるけど、「さいたま市役所のホームページに、建築物の高さの最高限度を「１５ｍ」又は「２０ｍ」と定める高度地区を決定して、それは平成２５年８月１日に告示・施行することとなりました。」って書いてあるじゃない。
すぐに、高さの制限が２０mになる地域だって、分かってるだったら、買う側が将来困らないように、２０mの高さ合わせて計画を変更を変えるとかするのが本当じゃない。将来、買った人が年をとって建て替えの話になったら、半分の人はどうするの。部屋の大きさを今の半分にして２０mの高さのマンションを建てるって事。そんな事ってあるの。ここを契約をする人って、お金によほど余裕がなければできないね。だって、将来、今の半分の大きさの部屋になるかも知れないないものを、　　３千万円か、４千万円か知らないけど、それくらいの値段で買うんでしょ。買う、買わないは、大人だから自分の責任で考えればいいんだろうけど、ちょっと、いい加減な販売者だなって気がする。

[24: 匿名さん]

>4さん
「マンションが建設されている場所の前の道路が、将来的に拡張される予定があって、そのせいでマンションが既存不適格建　物というものになる可能性があるみたいなのです。既存不適格建物になると、資産価値は下がるのでしょうか。」

→私の分かる範囲でお話をしますと、例えば、マンションの駐車場などに都市計画道路の線が入っていて事業認可を受けると、都市計画道路部分を道路事業者に売らなければなりません。マンションの敷地に余裕があれば問題がないかと思いますが、大概は余裕なく建てている場合が多いので、道路事業者に売ってしまうと、床の面積は変わらないのに敷地の面積が減る事となります。よって、容積率がオーバーする。これで既存不適格となるようです。既存不適格となったマンションを喜んで買う方がいれば価値は上がるかとは思いますが、そういう方がいるとは考えられません。
今、「既存不適格建物」については、大変な問題となっています。先日も毎日新聞の記事になっていましたので、ご参考にして下さい。少しでもお役にたてて頂ければと思います。

http://mainichi.jp/opinion/news/20130523ddm003040101000c.html

[25: 匿名さん]

>>18
北浦和図書館は比較的小規模だと思います。
私は車で緑区図書館に行ってます。
こちらは規模も大きく、新しい図書館です。

[26: 物件比較中さん]

>22さん

こちらのマンションについて、どのような事となっているのは分かりませんが、一般的なお話としてお話をさせて頂きます。

Ａが元地主とし、Ｂはマンションデベロッパー、Ｃは一般のマンション購入者とします。ある日、ＢからＡが「マンションを建てませんか」とお話を持ち込まれたとします。そのお話は、マンションの戸数は全５０戸で、１５戸分がＡの所有とするものとします。
そのマンションの敷地内には３０台分の駐車場が出来るのですが、Ａは１５戸の全戸分（１５台）の駐車場が欲しいと考えました。本来なら、入居者全員が公平に利用すべき施設ですが、Ａが「だったら別のデベロッパーとマンション建てる」と言ったとします、Ｂは土地を売って欲しいが為に、Ａの要求をのむ事となります。Ｃにマンションを販売時する際の契約書には、駐車場１５台分は、Ａの使用区画などと書き、Ｃはそれがどのような事を意味するかもよく説明を受けないで、判を押してマンションを購入したとします。
マンション入居後、Ｃは駐車場について不公平感を感じ、不公平だから、Ａに返還してもらい、マンション入居者全員で公平にすべきではないか、と指摘をＢにしたとします。しかし、Ｂからは、皆さん、それに同意して購入されたのですよと相手にされません、といった問題が発生することがあります。

また、別のお話になりますが、マンションの運営において、所有者全員により管理組合がつくられますが、重要な決定や、今までとは違った決まり事を決める場合、多数決となります、Ａ1人（旧地権者）が多くの部屋を所有している場合、Ａ1人が反対すると何も決まらないことになります。
こちらのマンションについて、どのような事となっているのは分かりませんが、一般的に元の地主等が多くの部屋を所有する場合には、上記ような問題も起こりうることを十分承知の上、最後は自己責任となることを十分に検討の上、購入することをおすすめします。

[27: 物件比較中さん]

＞21さん
建て替えの件、気になったので市役所に電話して聞いてみましたが、やはり同じ高さで1 回は建て替えができるそうです。
8月1日時点で着工していれば大丈夫だそうですよ。
とても親切に教えてくれるので、検討されてい る方は直接確認してみるといいと思います。
都市局 都市計画部 都市計画課 TEL [phone]

＞23さん
担当の方はそんな曖昧な表現ではなかったので すが わたしの書き方が悪かったかもしれませんね…、 すみません。
個人的には、元々低層で建てると駐車場台数が減ったり、私たちが検討している6～8階 あたりはだいぶ高くなってしまうと思うので、 やはり今回の計画はありがたいなぁと感 じます。

[28: 匿名さん]

＞27さん
私の説明が至らなかった為に、ご迷惑をお掛けし大変失礼を致しました。

私も、再度、さいたま市役所の職員の方とお話をし、丁寧に教えて頂けましたのでご報告をします。
　ご説明を頂いたとおりにお話をします。

　下記の（資料１）の「７．制限の緩和措置について」を示され、「既存不適格建築物については、特例による許可により、１回に限り建替えができる」となっており、特例による許可を受けるためには、一定の条件を満たす必要があり、また、許可については都市計画審議会の同意を得る事が必要あります。都市計画審議会からの「同意」は、一定の基準が整っている事を前提として、都市計画審議会において検討が行われ、「同意」が得られれば１回に限り建て替えが認められますが、「同意」が得らなければ建て替えは認められない事となります、との事でした。また、その基準については（資料２）の「第３章 緩和基準２（既存不適格建築物の建替え等に関する基準）」を見ながら、お話をして頂きました。

＞27さんに教えて頂いたおかげで、より正確に情報を得る事ができました。ありがとうごさいました。
　ただ、この場所は道路の拡張計画もあるようで、仮に、道路の拡張計画の為に容積率がオーバーした場合はどうなるんだろうとか、購入後、自分がこのマンションを売らなければならなくなった時、このような条件を説明した時に買い叩かれるのではないだろうか等々、色々と考えた結果、どうかなと思います。
繰り返しになりますが、最後は自己責任ですが、購入した後で後悔をしないよう、よ～く調べて皆さんで情報交換をして行きましょう。



（資料１）
７．制限の緩和措置について
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1343086046393/files/omotemen.p...

■特例による許可
○ 既存不適格建築物の建替え等
既存不適格建築物については、高度地区が指定された時点で既にある建築物の高
　さ以下で、制限を超える部分が既存建築物の規模、形状、用途と同程度である場合は、特例による許可により、
１回に限り建替えができるものとします。
　→特例による認定・許可を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。
　　また、許可については都市計画審議会の同意が必要となります。


（資料２）
「さいたま都市計画高度地区に関する運用基準」の「第３章 緩和基準２（既存不適　　格建築物の建替え等に関する基準）」
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1343086046393/files/unyoukijyu...

[29: 主婦さん]

友人から、既存不適格の建物のローンは今回は受けられても、将来の借り換えが難しいって聞くけどと言われました。
あと、売却は滅多にないでしょうけど、借り換えをする時も難しいって聞くけどと言われたのですが、どなたかご存知の方いますか・・・。

[30: 匿名さん]

既存不適格建築物と地権者住戸ついて、こちらのスレッドを読み、勉強になる事が多いと感じます。
建て替えの際、1回は現在と同じ階数に建て替えられるが、都市計画審議会の許可が必要という事なのですね。
現在の新築マンションの建て替え時期は50～60年後でしょうから、生きている間は心配無用という事になりますか。。。

[31: 匿名さん]

既存不適格ですか・・・遠い未来の話ですが、やはり不安になりますね。
戸建てと迷ってマンションという選択肢のなかで既存不適格云々というのは
数千万円の買い物のなかで不適格と感じます。

[32: 匿名さん]

不動産業の方、いたずらに不安をさせるのはやめて下さい。ローンの借り換えも売却も出来ます。いい加減にしないと調べますよ。

[33: 匿名さん]

ここの書き込みは色々勉強になります。
学区や環境などを考えるとここを魅力的に思う方は多いと思うので、出来れば住みたいというのが本音だと思います。
そのためのリスクが緩和されているのならば、永住目的だと購入もあるのかなと考えます。
ただ、子が受け継ぐ時に扱いに困るようなものだと悩みますしね。
もし住み替えの必要が生じても、売却にはやや難アリでも賃貸用にするのは困らない場所だろうし
そこは考えようでしょうね。

[34: 匿名さん]

皆さんおはようございます。こちらの掲示板については、いつも大変参考にさせて頂いています。当たり前のお話かも知れませんが、販売をされる側はマイナスの情報について詳しい説明をして頂けないのが現状で、そのような話になるとあまり触れずに話しを進めようとします。
こちらの管理人さんからのご挨拶の中に、“周りに相談する人が少ないマンション購入という人生でも重要なイベントには、情報や経験の共有が欠かせないと感じていたのです。私が目指していたのは、無機質な情報交換だけではなく、住宅購入という人生最大とも言える重要な決意をされた皆さんが、私のように後悔をされること無く、逆にこの掲示板によって形成されるコミュニティによってマンションを購入して本当に良かったと思ってもらえるような場にしたいなというものでした。マイナスの情報ですが、マンションコミュニティをご利用の多くの方がそういった情報を期待されていることも事実です。そういった情報を提供していただけることは非常に有り難く思っています。気をつけて頂きたいのですが、どのような問題が存在する物件であれ、どのデベロッパーからの購入であれ、購入される方には責任はありませんので購入者さんや購入検討者さんを責めるような発言は認めていませんので、お互いに争い合うことは避けるようお願いします。”とあります。
私も同様に思います。この掲示版は物件の宣伝の場ではなく、マイナスの情報もプラスの情報も提供・共有し、その情報に対して「不安」となれば、自身においてよく調べ、真実を知り、事実を納得することにより、購入後も後悔は無いものとの思います。私も、単に、「不安」という用語をだけを用いて、その「不安」の内容を示さない事については如何かなとは思います。
自身にとって不都合、不適切な情報であれば、管理人さんに“削除”の要請をし、判断を求めるべきかと思います。残念な書き込みが見受けられたので、購入する側からの考えを書かせて頂きました。
また、掲示版を色々と読んでいると、どのような方がどのような目的で書き込みをしているかについて、意外と“ピン”とくるものです。

[35: 匿名さん]

６月1日から（第1期1次登録住戸）２戸と、（第1期1次先着順）６戸の発売されたけど、登録住戸と先着順の意味の違いが良く分からなくて、探していたら参考となるものを見つけたので参考までに。

「All About　不動産の儲けの仕組みを知る5．販売の舞台裏(中編)」
http://allabout.co.jp/gm/gc/377094/
「All About　不動産の儲けの仕組みを知る6．販売の舞台裏(後編)」
http://allabout.co.jp/gm/gc/377095/

[36: 主婦さん]

オープンエアスペースはおしゃれな感じですね。
小さな子供がいたら日向ぼっこができそうで良さそうです
収納も十分広いのも利点です
デッキライトがあるので、夜に洗濯物を干すときに便利ですね。

[37: 匿名さん]

物件の情報を比較するときに何を優先するかは本当に迷いますね。私はまだ初心者なので、その当たりの時情についてそこまで詳しくないので、あまり意見を言える立場にありません。専門用語が出てくることも少なくないですしね。

[38: 匿名さん]

＞37さん
大宮駅~南浦和駅までを見ても、現在、新築のマンションは供給が多く買手市場となっています。何を比較するかについては人それぞれだとは思いますが、色々と情報を集める事から始めては如何でしょうか。

＊試しに、大宮駅~南浦和駅間で選択したリンクをのせておきますので、詳細条件を設定してより良い物件を選んで下さい。
　 http://shinchiku.homes.co.jp/search/bukken/

[39: 匿名さん]

>>35さん
リンク先の記事を読ませていただきましたが、マンションを購入する上で勉強になりますね。
購入する上で最適のタイミングを見計らうためにも、売主側の戦略を熟知しておくことも大切なのだと実感しました。
こちらの物件含め、今後の参考にしたいと思います。ありがとうございました。

[40: 匿名さん]

駅からはかなり遠いですが、学区が良いのでそのあたりのバランスを今考えています。
お値段は駅から遠い分、反映されているかな？！という印象。
立地の良さも何を重視するかによって変わってきますよね。
子育て環境という面ならこちらは良い立地になるでしょうし、
駅からの距離という点では残念ながらそうではないです。

[41: 匿名さん]

浦和近辺の駅近物件の供給は、とどまるどころか、加速していますね。個人的に色々と物件を見てきて思うんですが、ここって、こう言っては失礼かも知れないけど、値段的にも驚く程安くない、駅からは遠い、駅までのバスの本数も日中は極端に少ない、既存不適格で１回の建て替えが出来るかどうかもその時にならないと分からない。場合によっては、高齢になってから出て行く事になるかもしれない。ここの魅力的って何って思うんですよ。そうすると、お金持ちの人とかが多くの戸数を安く買って賃貸にして儲けるとか、どこかの会社が多くの戸数を安く買って社宅で使用するとか、とにかく多くの戸数を安く買って、自分の思うとおりに使用する。まあ、一生住むには適さなくてもこんな使われ方をするのかなあ、と個人的には思うけど、何で建てているのか不思議。

[42: 匿名さん]

オープンエアスペースは全戸対応なのでしょうか？
こういうタイプだと夏場の暑さも多少は和らぎそうです。
ベランダ側にもタイルが貼ってあって色々と細部にこだわりを感じますね。
収納も広くて良さそうです。

[43: 匿名さん]

最安値の価格帯かと思いますが、管理費・修繕積立金・駐車代金全てひっくるめて
月々8万円台からの返済は魅力的ですね。
まあ、修繕積立金の初期設定が安すぎるきらいがあるので値上げはするでしょうが、
一次取得者層向けと考えるとちょうど良いマンションだと思います。

[44: 匿名さん]

浦和駅ではなく北浦和
専有面積

これらも考えて買うほうがいいかも

角部屋
最上階

くらいは押さえないと
多少背伸びしてもね

埼玉で3Lなんだから60㎡台は厳しいよ

[47: 匿名さん]

No.43さん　

購入を検討されているのであれば、安い事には何か理由があるのではないかと考えておくことも必要かと思います。当該物件は、今年の８月１日から、さいたま市の高度地区指定の実施されることにより、既存不適格の物件となることをご存知ですか。このことも安い理由の一つかもしれませんね。

[48: 匿名さん]

浦和について言えば学区のブランド力が高いというのもあって、他の地域とは価値の設定が一概には言えないと思います。
既存不適格でもそれ以上の付加価値を求める人には関係無い！になってしまいます。
結局は自己責任なんですが、将来的に耐震改修が必要になった時現状のままをフルリフォームが出来ないとか、どんなリスクが発生するかを納得していないとやっかいです。

[49: 匿名さん]

学区のブランド力は浦和ならではのステータスだと思います。保護者からすると、その特典がかなり大事だったりするんですよね。見過ごされがちなことですが、そういうポイントは浦和ではかなり大きなことだと実感させられますね。

[50: 匿名さん]

浦和近郊に住んでいるものですが、色々と読まさせて頂き、私なりの考えを書かさせて頂きたいと思います。　　　　　　　　　　　　　　前の方も言っておられますが、最後は皆様のお考えで決定される事とは思いますがご参考になればと思います。
　
　
浦和の学業に対するブランド力が高い理由は、浦和駅に近い高額の物件を購入している方々はそれなりに所得に余裕があり、お子様の塾も金額ではなく、進学実績の良い塾に通わされています。それ故に公立の学校であっても、学力の高いお子様が集まるのかと思います。また、公立の勉強では不足とお考えの保護者の方は、小学校からお子様を私立に通わされ、有名私立中学、高校、そして大学との進まさせておられます。全てとは申し上げませんがそのような傾向があるようです。このような事からもお子様により良い学校とお考えの保護者の方が、浦和駅を中心として、近隣の駅に近い物件に人気が集まる理由かと思います。浦和周辺で学区の良い場所を選ぶ事をお考えであれば、物件の金額が多少上がったとしても、駅周辺を選択される事をお勧めします。失礼ながら、同じ浦和であっても色々な学校があるのも事実です。

　なお、学区とは関係がありませんが、当該建設中のマンションの前の道路は現在２車線ですが、今後４車線になる事は過去に計画が決定されてます。この場合、マンションの側に道路が一車線、道路の反対側にも一車線増え事になるようです。現在は事業の実施を待つばかりとなっているかと思います。この場合、容積率の関係から“既存不適格”になるかも知れません。ご不安な方はよくご確認下さい。物件を選ぶに当たってはこのよう事も合わせてお考え頂き、より良いお住まいをお選び下さい。

[51: 匿名さん]

前で、道路の拡張計画のお話が出ていましたので、マンションの購入を検討する上でのご判断の材料にして下さい。
　建設が行われているマンションの前の産業道路は、平成１６年に都市計画道路として最終的に決定されており、現在の２車線から４車線に、道路の幅も２７メートルとされております。現在、さいたま市では、道路の幅を２７メートルから２５メートルするなどの都市計画の変更を検討しているようです。これに歩道の幅は詳細には分かりませんが、それ相当の道路になるのかと思います。今回の都市計画の変更が認められれば、道路の幅は２７メートルから２５メートルになり、認められなければ、当初の予定どおり道路の幅は２７メートルという事になります。
　さいたま市が公表しています、都市計画道路の一覧(産業道路はNo.14)と都市計画の変更の資料を添付しておきます。最終的には購入される方のご自身ご判断かとは思いますが、少しでもご参考になればと思います。

「都市計画道路の一覧(産業道路はNo.14)」
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1103072556208/files/itirann.pd...

「都市計画の変更資料」
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1369879897181/files/henkogaiyo...

○さいたま市では下記においてご担当されているようです。
　さいたま市　都市局 都市計画部 都市計画課
　TEL [phone]

[52: 匿名さん]

マンションの敷地は、道路の幅が２５ｍ、２７ｍのどちらに変更になっても、かなり道路に取られるのかな。容積率とか大丈夫。これで仮に、既存不適格になったら同じ高さのマンションは建てられないね。いずれにしても、事業の認可がされた後の話なので、最後は自己責任なのかな。

[53: 買い換え検討中]

外観がちょっと…

[54: 住まいに詳しい人]

外観も、ちょっと‥‥

[55: 匿名さん]

産業道路が拡幅されると売りのエントランスも駐車場の一部もなくなりますね

[56: 匿名さん]

私は外観はそれほどこだわらない方なのですが、やはり重要視する人も多いということなんでしょうか。部屋の間取りの方が、実際に生活するとなると重要になるような気もするんですけどね。

[57: 匿名さん]

上から下まで全部同じ外壁色にすればよかったのにとは思いますが
外観だけで買うものじゃないですしね。
間取りはかなりいいのではないかと思っています。
というのも、居室のドアが引き戸である場合が多いからです
開き戸だと扉の動線の分、家具が置けなくなって
デッドスペースになってしまいますから。

[58: 匿名さん]

外観は数年経ってからの状態が・・・・。
あまりにも薄汚れた感があるんですよね。

[59: 購入検討中さん]

環境を重視していて、3000万前半が、希望です。
閑静な住宅街で、永住考えたら、色々見たけど、
ここしかないかなと思っています。

[60: 物件比較中さん]

先日MR行きました。
最初は黄土色の壁色がナンセンスだと思いましたが、見てるうちにだんだん味があるように見えてきました。不思議。数年後はもっと味がでるのでは。気になる方はMRで確認されるといいと思います。思った以上にいい色だと思いますよ。
内装も細かいところに気遣いがあったりと、センスがいいなぁと思いました。
何よりもオープンエアスペースが魅力的でした。開放感半端ない。
営業さんの感じも良かったし、価格も良心的。
１Fにコンビニが入るということでこれまた便利。

デメリットといえば、地主さんの持ち住戸が多いことと（賃貸になるかはわかりませんが）
先日時点の購入者の多くが地元民ということでしょうか。
管理組合での自分の１票が薄くなりそう・・。
それ以外は、駅からこの距離でもこのお値段ならいい物件だと思いました。

[61: 購入検討中さん]

私も先日MR行って、利用価値を考えたら、すごくいい物件に
感じました。営業さんも、メリット、デメリットを
きちんと説明してくれて、好印象でした。

最初は、ここに書かれてあることを見て
とても不安でしたが、説明を聞いて安心
しました。

家ってなんの為に買うか
を考えたら、ここの条件が我が家にはピッタリ。

予算的にも、他は難しいので、具体的に
検討しています。

[62: 物件比較中さん]

私も先週こちらの物件をみてきましたが、いい印象を受けました。
理想は駅前で広いものをと考えていたのですが、予算的に厳しいのが現実です。
駅から離れる分、環境も良くなりますし子供を持つ親に取ってはいい場所なのではと思っています。

[63: 匿名さん]

No.60さん
「デメリットといえば、地主さんの持ち住戸が多いこと」と書かれていますが、どうして地主さんの持ち住戸が多い事が分かったのですか。販売者の方から聞かれたのですか。
No.61さんも、｢営業さんも、メリット、デメリットをきちんと説明してくれて好印象｣と書かれていますが、営業さんが説明されたデメリットの内容の一つが、“地主さんの持ち住戸が多いこと”だとすれば、情報の管理とに問題のある販売者ですね

[64: 物件比較中さん]

No60です。
地主さんの持ち住戸が多いことは営業の方にうかがいました。
「ここからここの非分譲住戸は地主さんの・・」といった説明でよくある建物の一覧から教えていただきました。（どこか契約済でどこがいくらか、とか書いてある一覧）
このことはうちは決してデメリットの内容としては聞いてないですよ。今わかっている現状をちゃんと話していただいた、という感じです。
既存不適格のことに関してもかなり突っ込んで聞いてみましたが、丁寧に説明して頂きました。誤摩化したりせずちゃんとした応対で良かったと思います。
他の物件でよその物件を蹴落とすような営業をうけたあとに接客してもらったからかなお好印象でした笑

[65: 購入検討中さん]

Ｎo61です。
地主さんの持ち住戸が多いことを
メリットとは、説明していませんでしたよ。

ここの掲示板は、あまりに否定的な
ことが書かれていて、少し不安でしたが
良い所、悪い所含めて、総合的には良かったです。

いい所も、もう少し書いてあれば
これから検討する人には、参考になる
ような気がします。

[66: 匿名さん]

皆さん色々とお考えがあるようですが、結局、最終的には自己責任。購入者が気に入ればそれで良いじゃないですか。京浜東北線の沿線はマンションの供給は増加傾向、販売者の側すればどこに行っても早く売りたいのが実情。
購入者側にとって好条件なわけですから、焦らず、じっくり構えて行けば、より良い物件がより安く購入できると思っていますけど。

[67: 購入検討中さん]

実際に、自分で見て、確かめる。
大切なことですね。

今、沢山出ている物件の中で、唯一
住居系のエリアに立つ物件です。
商業系は、ファミリーには環境悪くて、
厳しいかな。

ここは、本太中学校が学区だし、
環境重視のうちには、いい物件です。

[68: 匿名さん]

＞60さん
デメリットとしてマンション住人における地主さんの割合が多くなること、
地元住人が住む割合が多そうなことをあげられていますが、これらが何故
デメリットとなるか、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。
管理組合で何かしらトラブルが起きる可能性が高くなるんですか？

[69: 物件比較中さん]

>68さん

No60です。

地主さんの割合が多い
→この物件は、８戸を一人のオーナーさんがもっているようです。
オーナーさんは近所に住んでいてここに住むかは不明のようですが、オーナーさんが住んだとしても７戸は賃貸になるのかなーと。（用途も不明らしいので憶測です）
もしかしてお子さんや親戚の方を住まわせるかもしれませんが８戸うまることは難しい？と思うと、賃貸に出る部屋が出てしまう。

購入者が将来的に転勤やその他事情で賃貸に出したり売却したりするのは構わないですが、最初から賃貸とわかっている戸数が８戸となると・・大規模マンションなら８戸なんて大した数ではないですが、ここの８戸は結構な割合になると思います。
賃貸で借りる方は、人にもよりますが、一生そこに住む訳ではないので、マンションのルールを守らない人が多いです。騒音やタバコの煙しかり。トラブったら出て行けばいい話ですから。
分譲購入者はいいマンションにしようと努力しますので、その辺りの温度差はどうしても生じます。

地元住民の方が多い
→始めから結束のある仲良しさんの集まりだった場合、管理組合でその地域のルールとかを結果的に押し付けられる可能性があります（結局多数決なので地元民さんの票＋オーナーさんの８票が重い）
「この辺りでは昔からこうするって決まってるのよ」とか言われたら何だかしんどい。。
元々戸建てに住んでいた方がマンション暮らしを始めると色々ギャップがあって揉めますしね。

あくまで個人的意見と憶測なので参考までにとお考えください。
必ずしもこうなると決まってるわけではないので。

[70: 匿名さん]

一人の持っている戸数が多いと、たった一人の意見が議決権に多大な影響を与えてしまいますからアンバランスになる可能性はありますね。

67さんの言うのは住宅地にあるマンションということですよね。
利便性を優先すればどうしても商業地になってしまいますから、宅地区分で考えるのも一つなんだと気付かされました。

[71: 社宅住まいさん]

近くに住んでるものですが、反対運動の旗取れたみたいですね。
住宅街になかなかあの規模のマンションって建ちにくいのですごく魅力的なんですけどね。
家賃補助の期限考えるとなかなか前に話進められないです。
タイミングって皆さんどう考えてます？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[72: 匿名さん]

>>69さん
旧地権者の住戸は、賃貸ではなく転売という可能性もあるのでは？
そうであれば皆さん自分の持ち家な訳ですから、規則やモラルは
遵守されるのではないでしょうか。
また地元住人でも、年齢層や地域はバラバラでしょうからとりこし
苦労だと思いますよ。

[73: 匿名さん]

No.72さん

皆さん高い買い物をするのですから、「旧地権者の住戸は、賃貸ではなく転売という可能性もあるのでは？」といった安易な発言は如何かと思います。

実際、前に書いている方が、【地主さんの持ち住戸が多いことは営業の方にうかがいました。「ここからここの非分譲住戸は地主さんの・・」といった説明でよくある建物の一覧から教えていただきました。（どこか契約済でどこがいくらか、とか書いてある一覧）】と営業の方から聞いたと言われています。営業の方もマンションについてのお話を聞きに来た方に対して、いい加減なお話はしないと思いますよ。

[74: 匿名さん]

浦和の物件は私は個人的に悪くはないと考えていますよ。実際にこのあたりで住みたいと考えてはいるんですけどね。なかなか条件に合った物件を探すのに苦労しています。

[75: 匿名さん]

74さん
確かにマンションが多くて迷いますね。私もブリリアンコートとヴェレーナで検討中です。駅から距離はありますが、住宅街ですし、元々、地方出身なので歩ける距離かと考えています。

[76: 匿名さん]

【ヴェレーナ】は８月１日から「既存不適格建築物」になりますよね。将来的な事を考えると、気持ちのどこにかにいつも引っかりがあるというのは嫌かなって思いますけど。

[78: 契約済みさん]

既存不適格になるからといって、住めなくなる訳でも
ないし、なんら、普通のマンションと同じですよ。

高さの規制がかかるから、既存不適格になるようですが
逆に、周りには、高い建物が立たないと言うことです。

住む人には、ラッキーなお話です。
言葉のイメージだけで判断するのは、少しもったいない
気がします。

[79: 匿名さん]

マンションの前の都市計画決定されている道路について、一部変更があるようで、さいたま市役所の職員の方からの説明会が６月にありましたが、次の説明会が９月に入ってからあるようです。マンションのエントランス部分にどれだけの影響が出るのか、誰でも説明会には参加が出来るようなので興味がある方は聞いてみても良いかもしれませんね。

[80: 匿名さん]

74は、、、ちょっとさん、、、常に浦和で探している！？

[81: 匿名さん]

北浦和に関しては非常に住み心地の良い環境なので個人的にはお気に入りですね。この物件は多少駅から遠くはなってしまいますが、自転車を使う習慣を身につければそこまで気にならなそうですね。

[82: 匿名さん]

ここの地域の学区域の小学校は木崎小学校ですね。ヤフーの方では中学校の情報はダブルで
あったけど、小学校情報がのっていませんでしたね。ミスなのかな。約９００ｍあるみたいなので、
子供の足だと大体15分位はかかってくるでしょうね。こちらの小学校は集団登校なのでしょうか？
低学年で一人で通うのはちょっと心配な距離ですよね。全校生徒約820名位いる様な小学校の様なので
かなり大規模小学校ですね。

[83: 匿名さん]

>78さん
既存不適格になると、将来建替えしようと考えた時に同じ規模のマンションが
建てられなくなると聞いた事がありますが、その辺はどうなるのでしょう。
新しいマンションなのでさすがに容積率の制限を越えてはいないと考えますが、
同じ高さの建物が建てられるのでしょうか？

[84: 匿名さん]

子供が通うことになる木崎小学校の評判を調べてみたところ、ごく普通の学校と言う評価でした。
この辺りは文京区と呼ばれるほど教育熱心なご家庭が住まれるので、よりレベルの高い学校に越境させるご家庭が多いようです。
越境先としては、特に高砂小学校が人気のようですね。

[85: 契約済みさん]

ここは特例で、同じ規模のものが、一回だけ
建て替えできます。

眺望、日当りがいい
マンションなので、嬉しいですね。

二回目は、さすがに、同じものは無理かもしれません
が、その時は、ローンも終わってるし、
ひ孫が後は考えるでしょう。

今回のマンションは、まずは、
生きている間は使えるので、心配ないですよ。

150歳位まで生きたら、別ですが。。。

[86: 匿名さん]

そもそも今のマンションは容積が余っていないので
建て替えなど出来るわけない。

[87: 匿名]

そうですね。
70年後に住民全員が2000万円を出しあって建て替えをする。現実的じゃない

[88: 匿名さん]

駅まで徒歩１５分。駅から離れた距離だからこそこの値段なのでしょうね。
そしてこの周辺環境は駅近ではないですよね。駅までフラットな道ではありますが、
徒歩２０分はみておいた方がいいかな。晴れた日は自転車が楽でしょうね。
駅前の駐輪場は１００円で一時利用ができるみたいです。ただ一時利用は必ず止められる
という約束はないのですよね。

[89: 匿名さん]

88そしてこの周辺環境は駅近ではないですよね＜？

[90: 匿名さん]

No.85さん
「ここは特例で、同じ規模のものが、一回だけ建て替えできます。」は、正確な表現ではありせんよ。正しく認識をした上で契約をされる方は問題がないと思いますが、謝って認識をして契約をされた場合には取り返しのつかない事となります。皆さん、真剣に探しているのですから、お互いに正しい情報を共有しましょう。

「今回の高さ制限により、既存不適格建築物については、特例による許可により、１回に限り建替えができる」となっています。但し、特例による許可を受けるためには、一定の条件を満たす必要があり、また、許可については都市計画審議会の同意を得る事が必要です。都市計画審議会からの「同意」は、一定の基準が整っている事を前提として、都市計画審議会において検討が行われ、審議会で「同意」が得られれば１回に限り建て替えが認められますが、「同意」が得らなければ建て替えは認められない事となります。

＊一定の条件…さいたま市役所に確認して下さい。

[91: 購入検討中さん]

86　87さんのいう様に、建て替え有りきで新築検討する人っているのかな～。

あまりにも先すぎて、あんまりリスク感じないけどな。

例えば、借地とかで60年後位に更地で返還とかはリアルで色々考えそうだけど・・。

[92: 契約済みさん]

特例で、建て替えできる可能性はある訳で、ないより
は良かったかなくらいに考えてます。

今、一歳の子供が、69年後、70歳になった
あたりの話しなので、私には、あまり現実味が、
ないのが実際のところです。

既存不適格にならないように、建て替えする
方法も当然あるでしょうから、その時考えるしか
ないかな。しかも、ローンが終わってる
資産の話しです。

ずいぶんと先が、長い話しですね。

[93: 不動産購入勉強中さん]

一生涯住み続ける、所有し続けるのであれば良い物件かもしれません。

ただ、売却をする場合には、
　①「高さ制限により既存不適格建築物となっており、建て替えの際に条件が付きます」といった事や、
　②「前面道路が都市計画決定されている道路なので、将来的にエントランス部分の土地の一部が収用される可能性があっ　　　　て、この場合には容積率との関係で同じ容積の建物が建てられなくなる、既存不適格となる可能性があります。」
といった事が重要事項説明書に書かれ説明されるので、多少の影響が出る可能性はあるかもしれません。

[94: 匿名さん]

問題は建て替えじゃなくて、中古で転売するときね。

[95: 匿名さん]

今作られているマンションって、年数的にどのくらい持つんでしょうね。
勿論定期的に大規模修繕の必要はあるのでしょうが、建替え時期は？40年後？50年後？
その時住民のほとんどが代替わりしていたとして、建替の話が持ち上がるとは思えませんよね。

[96: 匿名さん]

転勤等でやむを得ず転売する事になったとして、買い手はつくものですかね？
賃貸も考えられますが、15分と言う駅からの距離が邪魔してしまうかもしれません。
色々な事を考えると一次取得者向きではなく、定年し、子供が巣立った後に2人だけで
住む家を探すような世帯に向いているのかもしれませんね。

[97: 匿名さん]

学区がものすごく良かったり、
周辺環境がものすごく良くて、
マンション周辺で生活が成立するなら駅から遠くても大丈夫だとは思います。
この辺りは浦高が近く、
周辺の公立小中学校もとても教育に熱心な親御さんが多いと聞きます。
その点では大丈夫なんじゃないかなとは思っています。

[98: 匿名さん]

油断は禁物。

[99: 匿名さん]

定年後の高齢になってからの住居は、買い物や病院に行きやすいといった利便性や、バリアフリーであるといった安全性が必要であると思います。また、夫婦での時間を、旅行、映画・演劇鑑賞といった趣味に費やすとなれば、より駅の近くと考えるのが普通かと思います。

[100: 匿名さん]

老後の生活ですが、駅徒歩15分の立地でしたら問題ないと思いますよ。
これが徒歩30分もかかる郊外型バス便マンションでしたら話は別ですが、
商業施設・文化施設の充実する北浦和に徒歩で行ける立地です。
あとはやはり子供さんの教育環境を重視されるご家庭向けですね。