福岡市のマンション建設予定地 パート2

[物件比較中さん]

福岡市のマンション建設予定地のパート2です。
早めに知って、引き続きいろいろと情報交換のしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42196/

[1232: マンション投資家さん]

バブルの頃に買ったのは仕方ないですよ。それまで大きな下落は皆無だったから、まさかあれほど下がるとは思わなかった。そういう私も買った馬鹿な一人。それでも長い目で見たらもとは取れましたよ。しかしリーマンショック経て今は経験から、危ない信号に満ち溢れています。皆が同じことを考えるなら、羹に懲りてなますを吹くとなり、生き証人がいる５０年は本当のバブルは来ないでしょう。都心の駅近だと築20年以降は賃貸料もあまり下がらないので、何とかペイします。ただ、自分で住むマンションをお持ちでない方は焦る気持ちはあっても今は買い時ではないと思います。それでも、新築物件を見に行くのは目が養われます。そして気に入った物件の中古が出回る5～15年後にそれを買えばよいのです。これから出る新築物件は売らんがために仕様がチープ化することが予想されますから、新築に拘る必要はありません。私はと言えば一つ買って、リスクヘッジで中古を２つ売りました。売った物件は2013年ころより500万～600万アップになっています。すぐに売れました。

[1233: 匿名さん]

今は売り時で、売り逃げが賢い。

[1234: 匿名さん]

価格に見合った仕様ならばよいのでしょうけど、
現在、発売されているマンションはコスト削減で仕様が低いので買い時ではないでしょうね。
ここ2～3の間に発売されたマンションは年将来の寝落ちも特に大きくなるもしれませんね。

[1235: マンション検討中さん]

>1234

ここ最近新築物件として
売りに出されたマンションは
結構、立地が良いマンションばかりで
なかなか買いだったのではないかと思います。
バブルがどうとかこうとか言ったって、ほとんどの方が永住目的でしょうし

そんな事言ってたら、消費税上がるし
金利も今より上がっているでしょうから
賃貸住まいのまま東京オリンピックが終わるまで購入を待ったはいいが
あの時、買っとけば良かったとなる可能性もありますよ。

特に福岡は、天神や博多は地下鉄延伸やら天神ビックバンやらで都市が発展するわけですから
空きの少ない土地に立地の良いマンションが建っても、今より高いと思いますし
取り合いはさらに加熱すると思います。
熊本や福島の復興による工事はまだまだ続きますし

いい立地があれば、買いたい時が買い時じゃないでしょうか?

[1236: 匿名さん]

需要と供給で価格が決まりますから、上がったり、下がったりは仕方ない。

[1237: 匿名さん]

買いたくても高くて買えない人が、高掴みだのなんだの言って自分を納得させてるだけだから大丈夫だよ

[1238: 匿名さん]

でも、今買うのはほぼ高値掴みは間違いないよね。色んな報道みてもさ。
それで買うかは自由だけど、知り合いの不動産屋が今はやめといた方がいいとは教えてくれたよ。

[1239: 匿名さん]

不動産屋の言う事は信用してはいけません。相場はあってないようなものです。
同じ中古マンションでも同じ仕様で売主の意向を組んで売価を決定しているか
ら相場どうりに売れる事はほとんどない。

売主は高くで売りたいし、買主主は安くで買いたいのが常識である。よって媒
介業者は売主側の意向を組んだ価格で売ってくれないと媒介契約が成立しない。

最近は不動産価格の高騰で競売の基準価格も高くなり任意売買の価格と変わら
ない。
任意売買は不動産の価格の高騰で金融機関への残債以上で売れるので競売も少
なくなった。

相変わらず場所によったら不動産価格は下がる気配はない。悪くても横ばいで
す。

天神周辺は横ばい、博多駅周辺はまだ値上げ状態、そこら辺の周辺はまだ安い
ので高騰する。

地価公示価格の上昇率２０％以上は博多駅周辺である事に注目しています。

[1240: 匿名さん]

オリンピック前から下落に転じるでしょう。

[1241: 匿名さん]

それ程値上がりはしないが下落はあり得ない。

[1242: 職人さん]

博多駅周辺や天神、中央区は大丈夫としても、西新、百道がまじヤバい。

[1243: 匿名さん]

百道の中古と新築を検討対象でしたがアクセスが結構悪いので外した。
地下鉄も徒歩５分以内とそうでないのとでは相当検討をした。地下鉄
七隈線が開通するのを見越すと博多駅周辺は対象内。百道、藤崎、西
新、は外さざるを得ない。第一候補は地下鉄空港線唐人町から福岡空
港線沿い、第二候補は地下鉄七隈線薬院大通りから博多駅沿いの中か
ら選択して、あとは価格で決定する。子育ては考えない場合。

[1244: マンション検討中さん]

知り合いの不動産の方も
分譲買って将来的に転勤や老後のセカンドライフで
売る可能性があるのなら
博多駅周辺と天神周辺の地下鉄駅近が売れる可能性が高く
良いと言ってました。

以前は、春日市・大野城市・西区が人気な時期もあったが
子供がいない家庭も増え
かつ、博多・天神エリアでお勤めの世帯については
人口増に伴う、慢性的な渋滞・通勤ラッシュが年々厳しくなっており
(博多周辺はなかなか新築分譲がでない(でてもすぐ完売してしまう。)
天神エリアは高くて手が出せないという事情もありながらも)
博多・天神に住むのがライフスタイル的に
時間的な価値がみいだされ利便性が良い為、やはり注目度は高いと聞きました。

[1245: マンション検討中さん]

博多区は
地価公示価格の上昇率が2位の東区の約2倍で
やはり勢いがありますね!

全体的に福岡市内はどこの上昇傾向ですね!!

[1246: 匿名さん]

博多駅周辺は今まで天神周辺に比べて安かったのではありませんか。航空法によってビルの高
さ制限等、福岡空港が近いので、取り残されている感がありましたが、地下鉄七隈線の乗り入
れ、福岡空港の民営化、天神ビックバン等により、ビルの容積率緩和等で今後は再開発がやり
易くなってきた。筑紫口や博多駅東、堅粕、比恵、博多駅南周辺、はまだ開発のゆとりがあり
そうですが。？現在新築マンションの売り出し物権数は中央区１６軒、東区５件、博多区は３
件でしかも世帯向きは皆無です。これは、何を意味しているのでしょうか。？

※博多駅を中心として円を描くと用途地域は商業地域で小中学校の生徒数も少ない、そのうち
舞鶴みたいに小中学校の統廃合が行われる可能性がありそうですね。？

[1247: マンション検討中さん]

>1246

博多区の新築分譲が少ないのは
単純にマンション用地が
賃貸マンションになる事が多いからでしょう。
博多区の賃貸マンションは、賃貸の価格も比較的高く設定しても
転勤者や市外からの職を求めてやってきた方が入居率が高く
1Rでも収益性が高いらしいですから。

なので、博多区の新築分譲はなかなか出ない為
すぐ完売になるケースが多いですね。
そういった点で博多区は中古市場も人気みたいです。

[1248: 匿名さん]

博多区って住環境としてはイマイチでは？博多駅や天神にアクセスはいいけど。

[1249: 匿名さん]

>>1248 匿名さん
単身博多駅東1丁目に住んでますけど、
たしかに便利は良いけど、環境はお世辞にも良いとは言えないです。賃貸は民泊だらけ。ホテルの横にはデリヘルの送迎車が。スーパーも遠い。てなわけで浄水にマンション買って引っ越します。

[1250: 匿名さん]

自己所有の土地に自己所有の建物を建てて賃貸にする。分譲で売ってしまうより、
賃貸で投資した方が事業として利益がある。主ｈ売人の町で商業地域バので当然。

投資用に購入するには適当です。住む地域ではないでしょう。転勤族、民泊には
よう地域。よって公示価格の上昇率が九州では一番、来年も同じ傾向でしょう。

[1251: マンション比較中さん]

公示価格の上昇率1位は来年も博多区だと思う。

買って住みたい街」「借りて住みたい街」ランキングも博多がＮｏ．1
だし
http://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00135/

[1252: 匿名さん]

東京はもう下り坂に入ったから、福岡市は一年くらい遅れて下り坂に入るでしょう。

[1253: 匿名さん]

http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/53260/1/03.pdf

変動率です。

[1254: 匿名さん]

平尾浄水はいかがでしょうか？

[1255: 匿名さん]

住宅地としてはシニア、子育て世帯、環境等の全てを満足させそうな地区は、
大濠項公園裏側の出来るだけ天神よりのケヤキ通りだと思いますが。ここは
高値安定で上昇率は低い。これの次が浄水とうりで。地下鉄薬院大通りに近
いマンションが良い。利便性はやはり博多駅周辺には劣る。

[1256: 匿名さん]

>>1255 匿名さん

薬院大通り駅に近いマンションですか？
売れ行き好調ですか？

[1257: 匿名さん]

九電体育館跡地は欲しかったが、予算不足であきらめました。ここが売れ残ることは
考えられない。ケヤキ通りも検討しましたが予算不足でした。よって博多駅周辺で地
下鉄へのアクセツを１番と予算の都合で妥協しました。

地下鉄空港線唐人町から中洲川端間、けやき通り天神より、地下鉄七隈線薬院大通り
～博多駅間は高額過ぎて（上昇率は低いが。）予算不足であきらめました。何でも
１００％願望を達成する物件はありません。高齢ですので環境評価を除いて便利性を
とり、地下鉄徒歩３分を選択して購入しました。

[1258: マンション検討中さん]

現金で購入しようという人は、金利の動向に左右されないからもう少し待ってから買うのが正解ですか？

[1259: 匿名さん]

ですね。今は低金利だけど、それで皆がローン組んで買えるから物件価格が上がってしまってます。
高くなるなら意味ないですからね。

[1260: 匿名さん]

2年後くらいに下落するよ。

[1261: 匿名さん]

公定歩合では経済をコントロールできない時代ですよ。お金の値打ちが下落して、
タンス預金が増えている。銀行に１億円預けて１年で利息はいくらになりますか。
今は、銀行の経営は大変です。倒産したらどうなりますか、不動産が少々値下げ
する位は大したことではない。銀行へ預けてゼロになるよりましである。高橋是清。

[1262: 匿名さん]

それなら家なんか買わずに、外食や旅行、子どもの教育費なんかに使ってしまう方が賢明かもね。
所詮、家は家。資産価値にならない不動産なんて負債でしかない。これからは駅遠の戸建なんかは厳しいよ。駅近、大手デベ、単身かDINKS、老夫婦向けの狭めの部屋が資産価値高いかな。

[1263: 匿名さん]

賑やかな駅から離れた閑静な場所に
贅沢に注文住宅を建てる
資産価値なんて気にしない

平尾や大濠のように高級住宅街ってこういうところじゃないですか

[1264: 匿名さん]

>>1257 匿名さん
東比恵のサングレートですか？

[1265: 匿名さん]

たまたま、福岡西方沖地震の被害に関する映像を見たのですが、震災リスクの点で福岡も安心はできませんね。ところで、この報道で取り上げられている売主、施工会社である大手ゼネコンがどこかご存の方はおられますでしょうか？大手だからと信用はできないものと改めて認識させられました。
https://www.youtube.com/watch?v=ESHFRq4mzr4

[1266: 匿名さん]

>>1263　根っからの地元民だが、福岡市の場合は、色んなところに
金持ちが散らばってるイメージ。田舎の金持ち=土地持ち=守るべき豪邸がある人々だからね。
城南区とか、南区とかにもそういう人たちが普通にいる。

大濠はマンションで虫食いにされて、哀しいが豪邸街とは最早言えまい。
浄水もだんだんそうなってきているイメージだが、
さすがに平丘町などにはまだまだ豪邸が並ぶね。

東京は区毎の平均年収や、区で年収トップの小学校区のデータがあるが、
福岡はないのかね。

[1267: 職人さん]

１２６５さん、貴重な資料有難う御座います。私も詳細を知りたいです。
マンションを購入するには、ここら辺は見落としがつであり、売主等は
必死で隠します。

[1268: 検討板ユーザーさん]

>>1265 匿名さん
売主はビルで分かりました。西武ハウスですね。

[1269: 匿名さん]

＞＞1268
映像のマンションは、西武ハウスのマンションではありません。
事実無根の内容です。
よく確認もせずに掲示しているものと思われます。
速やかに削除お願いします。

[1270: 不動産業者]

>>1268さん
早く削除したほうが良いですよ。
ビルで分かりましたということは、映像の見た目だけで憶測で書いてますよね。
実名まで出して適当な事を書くのはやめましょう。

[1271: マンション投資家さん]

仰る通り西武ハウスは何の関係もありません。
被害が特にひどかったのは２棟。
私はどこのマンションか知っていますが、現在住んでいる住民の方もいますので。
確かに瑕疵もあると思いますがあの並びはどこも大きく被害を受けたので
揺れのエネルギーの関係もあったのでしょう。

[1272: 匿名さん]

住んでる方もおられるので、確かにマンションの特定はしない方が良いかもしれません。
ただ、この報道での売主、施工会社の対応はあまりにも酷いものだと思いましたので
名前だけでも分かればと思ったのですが・・・ネット上の情報ですと売主は全国規模の某大手ということに
なっていますが真実の程は分かりかねます。立地は中央区の天神に近い場所で福岡市の揺れやすさマップで福岡市内においては2番目に安全とされている段階の地域のようです。

[1273: 匿名さん]

区分所有者で損害を受けて困っていらしゃる方がいるのなら。公表して応援を求める
事は良いと思いますが。？組合が一区分所有者の事を真剣に考えているのであれば、

組合がシンパを募り改善を求めてもいいのではありませんか。勇気ある行動を期待。

[1274: 匿名さん]

報道では売主は地元企業、施工は大手ゼネコンとなっていますね。

1272で書いたネット上の情報の全国規模の某大手売主の物件というのは
この件とは別事例のようでした。同様に鉄筋不足により被害を受けたようです。

この報道で出てくる大手ゼネコンの施工会社だけでも知る術ないものでしょうかね。
ここまで不誠実な対応ですと、犯罪行為に近い印象さえ受けてしまいます。

この被害を受けたマンションの住人の方々からすれば、自分の物件の悪評判が拡がることは避けたという
気持ちと同時に、施工会社などを糾弾したい気持ちもあるだろうと思います。さぞ、悔しいでしょうね。

個人的には売主や施工会社の実名が隠蔽されている状況こそ、倫理に反するものだと思いますが。

[1275: 匿名さん]

私もマンションの区分所有者ですが、売主、施工業者、管理会社は一体と見て対応して
間違いはありません。一個人区分所有者による公開もさることながら組合員が一丸とな
って公開して他のマンションの区分所有者や組合の応援を頂くようにすれば大きな力に
なり。売主、施工業者、管理会社は、我々区分所有者に対し為口は叩かないでしょう。

映像を見ていて非常に怒りを覚えます。被害者の皆さん勇気を持ちましょう。

[1276: 匿名さん]

被害者‥というか、当時の住民もなかったことにしたいのでは？ここ数年で４０件近い売買がなされているようですし、その意味では何も知らずに新しくここ買った人が被害者！？
あの地震で被害がひどかった２棟は売主は違いますが施工が同じでしたよね。

[1277: マンション投資家さん]

>>1274

その大手ゼネコンはつぶれているようです。
売り主のJもつぶれていますね。もう一つの売り主のSoもつぶれているようです。
Jは地震直後2000万円ちょっとで売りに出ていましたが、今見ると4500万で売りに出てますね。
どちらも物凄い数を福岡で供給してますから、目立ちますよ。
大体SaとかSoとかYとかTaとかJとか地場にはろくなデベがない。
DとかSiとかFとかToは結構真面目な印象なんだが。

[1278: 検討板ユーザーさん]

本題から逸れてる。建設予定の情報を

[1279: マンション検討中さん]

藤崎駅のほど近く、商店街沿にサンリヤン建つのね

[1280: 匿名さん]

>>1279　あれは立地はいいが、１Fがテナントになって欲しいわ。
さもないと藤崎商店街が寂れて行ってしまう。

[1281: 匿名さん]

久しぶりに、百道浜の中古物件探していたら、とんでもない値段つけて売りだしてるね。ＧＭ百道浜なんて当時築３年で１１２．１５㎡の中階層の物件が４８００万円くらいで売りに出ていたのに、１０年ほど経過した同じ間取りの物件（階数は１０階ほど上だが）が９２００万円だと。いくらなんでもやり過ぎやろ！
　とはいえ、どういう売値をつけろうと売り主様の勝手ではあるのだが・・・・。