パークホームズ清澄白河について

[マンコミュファンさん]

公式：http://www.31sumai.com/mfr/X1117/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6321

所在地：東京都江東区佐賀2-22-1
交通：半蔵門線水天宮前駅徒歩9分、同線・大江戸線清澄白河駅徒歩10分、東西線・大江戸線門前仲町駅徒歩12分
総戸数：159戸（事業協力者住戸64戸含む）
間取り：2LDK～4LDK、53.42～92.29m2（総販売戸数95戸に対応）
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工:三井住友建設
管理：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

期待してHP見ましたが、リバーサイドっぽいですね。
地盤も空気も悪そうだなあ。

[2: 匿名さん]

江東区で100戸切るような小規模マンションはすぐ売り切れちゃうよ。

[3: 匿名さん]

ここは総戸数159戸なんだけど。
4割が地権者。多い。

[4: 匿名さん]

4割地権者？
じゃ、良い部屋はその方々に持ってかれちゃうんですね。
このあたり、買いたいと思う新築マンション、なかなか出ないですねえ。

[5: 匿名さん]

確かにこの手のマンションで４割も地権者がいたら、
中～低層階以外は残らないでしょうね。

ちなみに２０１４年の１１月竣工なのに、
２０１５年３月入居って随分開きがありますよね。
どういう事なんでしょう？

[6: 周辺住民さん]

すでに工事は始まってる感じでしたから、地盤改良などの工事に時間をかけるのかも。

しかし、ここはセメント工場や水道局の排水施設のエリアなので
個人的にはマンションにはちょっと寂れてるかなぁと思っています。

コンビニもスーパーもちょっと歩きますしね。
水天宮が近いので、割り切って「もっとも東京に近い門仲・清澄」と考えれば
いいのかもしれませんが。

[7: 物件比較中さん]

確かにセメント工場、倉庫、排水機場、、、あまり住居エリアって感じがしませんね。
清澄公園の横の道は夜は人通りも少なく、緑が生い茂る中、真っ暗です。
女性のひとり歩きには、ちょっと怖いかな、と思いました。

[8: 匿名さん]

でもこのあたりは便利ですよ。

[9: 匿名さん]

返す返すも15階建てなのは残念。
天井高期待していたので…
中層棟も合わせるでしょうね。

[10: 匿名さん]

その分安いと考えればいいじゃん。

[11: 周辺住民さん]

その分、安けりゃいいですがｗ
パークホームズ（三井物件）で「お得物件！」っての見た事ないですからねぇ。
近くのパークホームズ森下も妥当な価格でしたから。

ま、三井さんの売り出し価格を待ちましょうか。
普通に坪230万円くらい出してきそうですが…。200切ったらお得ですかね。

[12: 匿名さん]

地権者は従前権利との等価交換ですから必ずしも単価の高い上層階は選びませんよ。逆に面積をとって低層階を選ぶ傾向が高いです。

[13: 匿名さん]

高層・低層問わず、条件の良い4割が事前に抑えられ、条件の悪い6割が残るということですね。

[14: 匿名さん]

条件の良い部屋は値段が高いのでそれを選ぶかどうかは地権者次第です。いい部屋から売れてくとは限らないということです。

[15: 匿名さん]

地権者といっても現地の利用状況からして恐らく法人だから
全部賃貸行きになるだろうね。

後はインカムと充足率のどちらを重視するかで決まるのでしょうが、
こういう場合、あまり分譲住戸との混合は好まないで分けるでしょう。

[16: 匿名さん]

賃貸が混在するマンションになりそうですか。。。
旧地権者さんに割り当てられる住戸は全部で64戸でしたっけ。
賃料も安くはないでしょうからおかしな人は入居しないでしょうが、
分譲に比べて住民マナーは落ちてしまうでしょうね。

[17: 匿名さん]

低い方の建物がちょうど地権者の保有世帯分にあたるから、
そこで分譲・賃貸と分けるのかも。

[18: 匿名さん]

つまりコスパ含めて条件の悪い部屋がのこるのですね

[19: 匿名さん]

相場的に考えると、230-255万/坪、でしょうかね。割高と思われないぎりぎりのライン的にも。永代橋の住友物件参考にするだろうし。
デベ的にも直近の決算書見る限りマンション用地、1年ちょっと分しかないから無理して売る理由もなさそう。

それにしても周辺環境がなー、10年くらいたてば多少いまの倉庫街ぽさが薄れるのだろうか。
とはいえ丸八倉庫が消えるわけないし。

[20: 匿名さん]

そんなに安い事はないでしょう。最近の強気相場から考えると、
恐らく２４０－２９０万円坪位にはなるのでは？

[21: 匿名さん]

平均260万/坪くらいですかね。
駅からも遠いし、周りの環境も特別よくないし、賃貸と混合になるのならもう少し安いかと思ったのですが。
ここは地味な場所だし、何が売りなんでしょうね。

[22: 匿名さん]

250〜290、平均270と予想しています。周辺環境は良くないものの大きな競合もなく、門仲・清澄間は高く売れますので。

[23: 物件比較中さん]

＞２１

特別な利点がなくても私的都合でここにしたいという人もいると思いますから、
一概に表示上の情報だけで判断できないかもしれないですねぇ。

例えばすぐ近所に住んでいて新築がいい、
というのならタイミング的にここが目に入ると思います。

私的には、昔から知っている場所からはあまり出たくない性分があり、
前からここに住んでいれば選んだと思いますよ。

[24: 検討中の奥さま]

水天宮は下町という感じでいい町ですよね。
昔からあるお店（駄菓子屋さんなど）が結構あったりして、
子供の教育にも良さそうな場所です。

[25: 匿名さん]

>>24さん
水天宮は結構おいしいお店などが多くあり、昔からよく行っていました。
何だか落ち着く雰囲気があるんですよね。戌の日なんかはすごい人で、できたら
避けたいですが。私のお気に入りは、うな富です。ロイヤルパークホテルの隣に
ある小さなお店ですが、味は間違いないです。水天宮にはなぜか鰻屋さんが多く
あるんですよね。

[26: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

水天宮あたりのお店は日曜休業が多いからイマイチ使えない

[27: 匿名さん]

賃貸混合とは、実に残念です。

[28: 匿名さん]

確かにこの辺りの外食は日曜は休みですよね…。
まあ、しょうがないですね。
日曜はこの辺りってあまり人がいないですから。

賃貸と混合なんですね…。
修繕積立金とかはどうなっているのでしょう。
賃貸部分の持ち主から出ると解釈してよいのでしょうか？
そのあたりもきちんとしておきたいですね。

[29: 匿名さん]

事業協力者戸数64戸が賃貸になるのでしょうか？
地権者住居だと思ってました。

28さん
管理費、修繕積立金は所有者に支払い義務が発生すると思うので、
賃貸部分についてもその所有者から出ると考えて良いのではないかと思います。
でないと、おかしな話になってしまいます…。

[30: 匿名さん]

29さん
地権者と言っても、>>15にあるように現地在住者はなく法人と思われますから
賃貸になるでしょう。（権利を売るなら全部分譲になるはず）

恐らく、デベと同じ三井系で借りる人を集めるのでは？

もちろん、（棟を分けない限り）同一の基準で管理費等は課せられるのでしょうね。

[31: 匿名さん]

どこか法人が持っているということは、
管理費や修繕費の未納のリスクは低いということになりそうですね。
賃貸ということで、きれいに共用部が保たれないかもしれない、という可能性もありますが
別の面では良い面もあるということなのですネ。
いろいろと勉強になります。

[32: 匿名さん]

何回も事前案内会のハガキが届くのですが、
人気ないんでしょうかね？
来週行く予定ですが、
行った方、どのような印象でしたか？

[33: 匿名さん]

ここの検討版は静かですね〜〜^^;
立地も静かな場所で。
川岸の土地は、大きな建物は建てられないのでしょうか？
向かって右方向に、白い7階？程の建物たってますよね
あの位の物を建てられてしまう可能性もあるのでしょうか？
質問ばかりですみません。
分かるかた、いらっしゃったら、教えて下さい。

[34: 匿名さん]

周りに何もないので買い物はちょっと困る。
清澄白河か門仲の赤札堂まで歩かないと。
これだけコンビニが無いところも珍しい。

清澄庭園・公園が近くなのと隅田川の景色がいいところか。
ホームセンターがあるけど毎日使うものでなし…
亜州食堂へ歩いていけるのがいいかな。

水天宮へは橋を渡らないといけなくて結構距離感あり。
川の上は、雨、台風の時は渡るとき悲惨なことになりそう。
通勤は清澄白河メインにした方がいいかも…

[35: 匿名]

ちょっとした買い物ができるところが近くにないのは残念ですが静かでよさそうです
南西向きなんですね　朝は日が差し込まずゆったり起きれそう　夏のあさは涼しそうだけ
ど夕方は夏は暑いかな　対策しないとですね

[36: 購入検討中さん]

＞34
私もコンビニを探してみて近くにないことを確認しました。近くにあることの便利さに慣れてしまっていると住む前はこんなにも不安になるものなんだなーという気持ちですが、もうひとつ、コンビニそのものが無かった時代があった、と考えるようにもなってきました。

ここ清澄白河の地は、無くしてはいけない継承したほうが良い雰囲気があると思いますので、土地の由緒を感じつつ利便性の多少の足りなさは許容する。こんな価値観で住む場所かもしれない、そう思うようになってきています。

[37: 匿名さん]

確かに今の家の前にもコンビニがありますが全く使っていません。
土日の買い出しでほとんど全てをまかなっていてコンビニ無しで生活しています。

あとは駐車場代がリーズナブルだったら検討対象にしてもいいかと思います。
物件の価格はいわずもがなですが。

[38: 匿名さん]

いや、コンビニはあると便利だよ。
いざという時、やっぱり助かるからね。

[39: 匿名さん]

もちろんコンビニは近くにあった方が便利。
でも（怠惰な生活してなければ）近くに無くても生活はできる。

コンビニが無いわけじゃないんだから、本当に困ったら10分歩いて買いに行けばよい。

[40: 匿名]

その10分の不便に感じるかどうかは人次第ですが、
一般的に近くにスーパー、コンビニがあるかは、
物件の価値、値段に跳ね返ってきますよね。

このあたりは静かではありますが、
倉庫街で決して雰囲気のよい一角ではありませんし。
良心的な価格設定に期待！

[41: 匿名さん]

周りに何も無いし利便性も良くない。
決して住みやすいところでは無いですよね。

スレッドも人気無いみたいだし、相応の価格じゃないと売れなさそうですね。

[42: 周辺住民さん]

いちばん近いコンビニは歩いて3分ぐらいのところにありますよ。
高速の福住IC下のファミリーマートです。
ただ、最寄りのスーパーは清澄か門仲の赤札堂ですね。
歩いて10分はかかるので、何か足りないものを買いに走るには面倒な距離です。

西側の通りも南側の道も、割に交通量はあります。
近くのコンクリート工場のトラックとかが通るので、昼間は結構騒がしい感じです。
それに、タクシーの運転手がよく休憩していて路駐が多いです。

３LDK4600万からってこの辺の相場ですよね。
近所に住んでいて、いいところも悪いところも知っているので検討中ですが、正直微妙なラインです。
どの駅からも遠くて利便性は高くはないし、マンションの設備も最低限のようです。
もう少し安かったら購買意欲が上がるのですが。

[43: 匿名さん]

物件の紹介の中では整備された隅田川沿いが掲載されていますが、そこまでのアクセスは雑草がぼうぼうでガッカリです。
川方向真向かいも汚ならしい建物が数件あり、立地は良くないなあ。

[44: 匿名]

立地だけが非常に残念すぎる印象。コンクリート会社の強烈さは言うまでもありませんが、そのほかも完全に倉庫街といった雰囲気。
清澄公園も昼はありがたいのですが、夜は真っ暗。帰り道が心配です。

[45: 匿名さん]

せめて近くにミニスーパーがあれば良かったのですが。
買物は赤札堂になってしまいますか。
ちょっと距離がありますね。
水天宮周辺にも買い物をする場所があるわけではないので（ミニスーパーはあったかもしれません…）
水天宮前を利用する場合は
買物は宅配に頼ってしまった方がむしろ楽かもしれません。

[46: 匿名さん]

そうですね…ちょっと日常生活を想像してしまうと、やはり不便さを感じますね。

また、清澄・深川の歴史性、伝統性はもちろん認めますが、
でも、それを感じられるのは、このあたりの場所では無い気もします。

やはり深川七福神周辺あたりに住まわないと
祭りや御寺・神社、文化的に見てもちょっと物足りないかな、と。

[47: 購入検討中さん]

元々、近所の賃貸に住んでいたので、興味があり説明会行ってきました。

個人的にはこの辺りの静かさ、清澄公園、隅田川沿いの景観などが気に入っています。

階数や部屋タイプにもよりますが、大体250～270位っぽいですね。

以前に、プレミスト、ロワールと見ましたが、断然ここが良いと思いました。

リバービューか南側でかなり迷いますね～。

[48: 匿名]

あの立地で　リバービューっていうのは　ちょっとキツイと思いました・・・

[50: 匿名さん]

シャリエの方が眺望はいい。
立地はこちら。
周辺環境はどっこいどっこい。
価格はこちらの方が高いかな。

一長一短だったのでどちらも見送りました。