パークホームズ清澄白河について

[マンコミュファンさん]

公式：http://www.31sumai.com/mfr/X1117/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6321

所在地：東京都江東区佐賀2-22-1
交通：半蔵門線水天宮前駅徒歩9分、同線・大江戸線清澄白河駅徒歩10分、東西線・大江戸線門前仲町駅徒歩12分
総戸数：159戸（事業協力者住戸64戸含む）
間取り：2LDK～4LDK、53.42～92.29m2（総販売戸数95戸に対応）
入居：2015年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工:三井住友建設
管理：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

期待してHP見ましたが、リバーサイドっぽいですね。
地盤も空気も悪そうだなあ。

[2: 匿名さん]

江東区で100戸切るような小規模マンションはすぐ売り切れちゃうよ。

[3: 匿名さん]

ここは総戸数159戸なんだけど。
4割が地権者。多い。

[4: 匿名さん]

4割地権者？
じゃ、良い部屋はその方々に持ってかれちゃうんですね。
このあたり、買いたいと思う新築マンション、なかなか出ないですねえ。

[5: 匿名さん]

確かにこの手のマンションで４割も地権者がいたら、
中～低層階以外は残らないでしょうね。

ちなみに２０１４年の１１月竣工なのに、
２０１５年３月入居って随分開きがありますよね。
どういう事なんでしょう？

[6: 周辺住民さん]

すでに工事は始まってる感じでしたから、地盤改良などの工事に時間をかけるのかも。

しかし、ここはセメント工場や水道局の排水施設のエリアなので
個人的にはマンションにはちょっと寂れてるかなぁと思っています。

コンビニもスーパーもちょっと歩きますしね。
水天宮が近いので、割り切って「もっとも東京に近い門仲・清澄」と考えれば
いいのかもしれませんが。

[7: 物件比較中さん]

確かにセメント工場、倉庫、排水機場、、、あまり住居エリアって感じがしませんね。
清澄公園の横の道は夜は人通りも少なく、緑が生い茂る中、真っ暗です。
女性のひとり歩きには、ちょっと怖いかな、と思いました。

[8: 匿名さん]

でもこのあたりは便利ですよ。

[9: 匿名さん]

返す返すも15階建てなのは残念。
天井高期待していたので…
中層棟も合わせるでしょうね。

[10: 匿名さん]

その分安いと考えればいいじゃん。

[11: 周辺住民さん]

その分、安けりゃいいですがｗ
パークホームズ（三井物件）で「お得物件！」っての見た事ないですからねぇ。
近くのパークホームズ森下も妥当な価格でしたから。

ま、三井さんの売り出し価格を待ちましょうか。
普通に坪230万円くらい出してきそうですが…。200切ったらお得ですかね。

[12: 匿名さん]

地権者は従前権利との等価交換ですから必ずしも単価の高い上層階は選びませんよ。逆に面積をとって低層階を選ぶ傾向が高いです。

[13: 匿名さん]

高層・低層問わず、条件の良い4割が事前に抑えられ、条件の悪い6割が残るということですね。

[14: 匿名さん]

条件の良い部屋は値段が高いのでそれを選ぶかどうかは地権者次第です。いい部屋から売れてくとは限らないということです。

[15: 匿名さん]

地権者といっても現地の利用状況からして恐らく法人だから
全部賃貸行きになるだろうね。

後はインカムと充足率のどちらを重視するかで決まるのでしょうが、
こういう場合、あまり分譲住戸との混合は好まないで分けるでしょう。

[16: 匿名さん]

賃貸が混在するマンションになりそうですか。。。
旧地権者さんに割り当てられる住戸は全部で64戸でしたっけ。
賃料も安くはないでしょうからおかしな人は入居しないでしょうが、
分譲に比べて住民マナーは落ちてしまうでしょうね。

[17: 匿名さん]

低い方の建物がちょうど地権者の保有世帯分にあたるから、
そこで分譲・賃貸と分けるのかも。

[18: 匿名さん]

つまりコスパ含めて条件の悪い部屋がのこるのですね

[19: 匿名さん]

相場的に考えると、230-255万/坪、でしょうかね。割高と思われないぎりぎりのライン的にも。永代橋の住友物件参考にするだろうし。
デベ的にも直近の決算書見る限りマンション用地、1年ちょっと分しかないから無理して売る理由もなさそう。

それにしても周辺環境がなー、10年くらいたてば多少いまの倉庫街ぽさが薄れるのだろうか。
とはいえ丸八倉庫が消えるわけないし。

[20: 匿名さん]

そんなに安い事はないでしょう。最近の強気相場から考えると、
恐らく２４０－２９０万円坪位にはなるのでは？

[21: 匿名さん]

平均260万/坪くらいですかね。
駅からも遠いし、周りの環境も特別よくないし、賃貸と混合になるのならもう少し安いかと思ったのですが。
ここは地味な場所だし、何が売りなんでしょうね。

[22: 匿名さん]

250〜290、平均270と予想しています。周辺環境は良くないものの大きな競合もなく、門仲・清澄間は高く売れますので。

[23: 物件比較中さん]

＞２１

特別な利点がなくても私的都合でここにしたいという人もいると思いますから、
一概に表示上の情報だけで判断できないかもしれないですねぇ。

例えばすぐ近所に住んでいて新築がいい、
というのならタイミング的にここが目に入ると思います。

私的には、昔から知っている場所からはあまり出たくない性分があり、
前からここに住んでいれば選んだと思いますよ。

[24: 検討中の奥さま]

水天宮は下町という感じでいい町ですよね。
昔からあるお店（駄菓子屋さんなど）が結構あったりして、
子供の教育にも良さそうな場所です。

[25: 匿名さん]

>>24さん
水天宮は結構おいしいお店などが多くあり、昔からよく行っていました。
何だか落ち着く雰囲気があるんですよね。戌の日なんかはすごい人で、できたら
避けたいですが。私のお気に入りは、うな富です。ロイヤルパークホテルの隣に
ある小さなお店ですが、味は間違いないです。水天宮にはなぜか鰻屋さんが多く
あるんですよね。

[26: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

水天宮あたりのお店は日曜休業が多いからイマイチ使えない

[27: 匿名さん]

賃貸混合とは、実に残念です。

[28: 匿名さん]

確かにこの辺りの外食は日曜は休みですよね…。
まあ、しょうがないですね。
日曜はこの辺りってあまり人がいないですから。

賃貸と混合なんですね…。
修繕積立金とかはどうなっているのでしょう。
賃貸部分の持ち主から出ると解釈してよいのでしょうか？
そのあたりもきちんとしておきたいですね。

[29: 匿名さん]

事業協力者戸数64戸が賃貸になるのでしょうか？
地権者住居だと思ってました。

28さん
管理費、修繕積立金は所有者に支払い義務が発生すると思うので、
賃貸部分についてもその所有者から出ると考えて良いのではないかと思います。
でないと、おかしな話になってしまいます…。

[30: 匿名さん]

29さん
地権者と言っても、>>15にあるように現地在住者はなく法人と思われますから
賃貸になるでしょう。（権利を売るなら全部分譲になるはず）

恐らく、デベと同じ三井系で借りる人を集めるのでは？

もちろん、（棟を分けない限り）同一の基準で管理費等は課せられるのでしょうね。

[31: 匿名さん]

どこか法人が持っているということは、
管理費や修繕費の未納のリスクは低いということになりそうですね。
賃貸ということで、きれいに共用部が保たれないかもしれない、という可能性もありますが
別の面では良い面もあるということなのですネ。
いろいろと勉強になります。

[32: 匿名さん]

何回も事前案内会のハガキが届くのですが、
人気ないんでしょうかね？
来週行く予定ですが、
行った方、どのような印象でしたか？

[33: 匿名さん]

ここの検討版は静かですね〜〜^^;
立地も静かな場所で。
川岸の土地は、大きな建物は建てられないのでしょうか？
向かって右方向に、白い7階？程の建物たってますよね
あの位の物を建てられてしまう可能性もあるのでしょうか？
質問ばかりですみません。
分かるかた、いらっしゃったら、教えて下さい。

[34: 匿名さん]

周りに何もないので買い物はちょっと困る。
清澄白河か門仲の赤札堂まで歩かないと。
これだけコンビニが無いところも珍しい。

清澄庭園・公園が近くなのと隅田川の景色がいいところか。
ホームセンターがあるけど毎日使うものでなし…
亜州食堂へ歩いていけるのがいいかな。

水天宮へは橋を渡らないといけなくて結構距離感あり。
川の上は、雨、台風の時は渡るとき悲惨なことになりそう。
通勤は清澄白河メインにした方がいいかも…

[35: 匿名]

ちょっとした買い物ができるところが近くにないのは残念ですが静かでよさそうです
南西向きなんですね　朝は日が差し込まずゆったり起きれそう　夏のあさは涼しそうだけ
ど夕方は夏は暑いかな　対策しないとですね

[36: 購入検討中さん]

＞34
私もコンビニを探してみて近くにないことを確認しました。近くにあることの便利さに慣れてしまっていると住む前はこんなにも不安になるものなんだなーという気持ちですが、もうひとつ、コンビニそのものが無かった時代があった、と考えるようにもなってきました。

ここ清澄白河の地は、無くしてはいけない継承したほうが良い雰囲気があると思いますので、土地の由緒を感じつつ利便性の多少の足りなさは許容する。こんな価値観で住む場所かもしれない、そう思うようになってきています。

[37: 匿名さん]

確かに今の家の前にもコンビニがありますが全く使っていません。
土日の買い出しでほとんど全てをまかなっていてコンビニ無しで生活しています。

あとは駐車場代がリーズナブルだったら検討対象にしてもいいかと思います。
物件の価格はいわずもがなですが。

[38: 匿名さん]

いや、コンビニはあると便利だよ。
いざという時、やっぱり助かるからね。

[39: 匿名さん]

もちろんコンビニは近くにあった方が便利。
でも（怠惰な生活してなければ）近くに無くても生活はできる。

コンビニが無いわけじゃないんだから、本当に困ったら10分歩いて買いに行けばよい。

[40: 匿名]

その10分の不便に感じるかどうかは人次第ですが、
一般的に近くにスーパー、コンビニがあるかは、
物件の価値、値段に跳ね返ってきますよね。

このあたりは静かではありますが、
倉庫街で決して雰囲気のよい一角ではありませんし。
良心的な価格設定に期待！

[41: 匿名さん]

周りに何も無いし利便性も良くない。
決して住みやすいところでは無いですよね。

スレッドも人気無いみたいだし、相応の価格じゃないと売れなさそうですね。

[42: 周辺住民さん]

いちばん近いコンビニは歩いて3分ぐらいのところにありますよ。
高速の福住IC下のファミリーマートです。
ただ、最寄りのスーパーは清澄か門仲の赤札堂ですね。
歩いて10分はかかるので、何か足りないものを買いに走るには面倒な距離です。

西側の通りも南側の道も、割に交通量はあります。
近くのコンクリート工場のトラックとかが通るので、昼間は結構騒がしい感じです。
それに、タクシーの運転手がよく休憩していて路駐が多いです。

３LDK4600万からってこの辺の相場ですよね。
近所に住んでいて、いいところも悪いところも知っているので検討中ですが、正直微妙なラインです。
どの駅からも遠くて利便性は高くはないし、マンションの設備も最低限のようです。
もう少し安かったら購買意欲が上がるのですが。

[43: 匿名さん]

物件の紹介の中では整備された隅田川沿いが掲載されていますが、そこまでのアクセスは雑草がぼうぼうでガッカリです。
川方向真向かいも汚ならしい建物が数件あり、立地は良くないなあ。

[44: 匿名]

立地だけが非常に残念すぎる印象。コンクリート会社の強烈さは言うまでもありませんが、そのほかも完全に倉庫街といった雰囲気。
清澄公園も昼はありがたいのですが、夜は真っ暗。帰り道が心配です。

[45: 匿名さん]

せめて近くにミニスーパーがあれば良かったのですが。
買物は赤札堂になってしまいますか。
ちょっと距離がありますね。
水天宮周辺にも買い物をする場所があるわけではないので（ミニスーパーはあったかもしれません…）
水天宮前を利用する場合は
買物は宅配に頼ってしまった方がむしろ楽かもしれません。

[46: 匿名さん]

そうですね…ちょっと日常生活を想像してしまうと、やはり不便さを感じますね。

また、清澄・深川の歴史性、伝統性はもちろん認めますが、
でも、それを感じられるのは、このあたりの場所では無い気もします。

やはり深川七福神周辺あたりに住まわないと
祭りや御寺・神社、文化的に見てもちょっと物足りないかな、と。

[47: 購入検討中さん]

元々、近所の賃貸に住んでいたので、興味があり説明会行ってきました。

個人的にはこの辺りの静かさ、清澄公園、隅田川沿いの景観などが気に入っています。

階数や部屋タイプにもよりますが、大体250～270位っぽいですね。

以前に、プレミスト、ロワールと見ましたが、断然ここが良いと思いました。

リバービューか南側でかなり迷いますね～。

[48: 匿名]

あの立地で　リバービューっていうのは　ちょっとキツイと思いました・・・

[50: 匿名さん]

シャリエの方が眺望はいい。
立地はこちら。
周辺環境はどっこいどっこい。
価格はこちらの方が高いかな。

一長一短だったのでどちらも見送りました。

[51: 匿名さん]

やっぱり、みんな考える事は似てますね。
うちも両方検討してますが、決め手にかける。。。

[52: 匿名さん]

こことシャリエなら、生活するにはシャリエの方が生活しやすそう

川沿いってのはどっちも一緒だが、前に友達住んでてこのあたりは夜はまじ暗い

周りが工場だからこれからマンションにかわればにぎやかになるかもね

[54: 購入検討中さん]

シャリエと比べると悩みますね。

駅からの近さや、資産価値（シャリエ周辺のマンション乱立）でみればココ、生活利便性や生活感のある環境を
取るとシャリエという感じでしょうか。

価格帯も殆ど同等な感じがするので本当に悩みます...

[55: 匿名さん]

こんな駅から遠いところ、ありえない。

清澄白河から遠いし、最寄りの水天宮前は台風のときや冬は風が強くて隅田川渡るの大変ですよ。

[56: 匿名さん]

そこまで言うほど駅から遠いとは思わないが、天気の悪い日の橋上は大変なことになるのは確か。
確かツルツルしてた気がするなあ。

でも橋からはスカイツリーがよく見えました。

[57: 購入検討中さん]

＞＞56
＞＞ツルツルしてた
それは隅田川大橋のことですか？

隣の清洲大橋は歩道ってありましたっけ、あちらもルートの1つに私は入れているのですけど、どちらの橋も足下が滑るとなると気をつけないといけないですね（汗）。川がある以上言っても仕方のないことですが、普通に道路で往来できるポイントがあれば良かったですね、少し離れるとあるのかな？？

[58: 匿名さん]

隅田川大橋ですね。
高速道路下を歩きます。
橋の前後は階段なので大荷物のときはちょっとつらい。
ＴＣＡＴまでタクシーだね…

＞清洲大橋
清洲橋のことかな？もちろん歩道ありますよ。
こちらは至って普通だった気がします。

[59: 購入検討中さん]

水天宮前を使う場合は隅田川大橋を使う方が早そうですね。多分徒歩９分はこちらのルートだと思います。
清洲橋通りを使ったルートですと徒歩１１分くらいになりそうですね。

[60: 匿名さん]

正直、駅からマンションまでのルートで
橋を渡る渡らないではだいぶ違ってきますよね。
数分のことなら、橋を使わない清澄白河駅へ
行った方がいいかなーって思います。

[61: 匿名]

ちょっと価格がたかいね。賃貸が入るのも難点

[62: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

都心に近くてこれだけの開放感があるのはいいですね
資産価値的にはどんな感じでしょう？
将来的に賃貸にするとか売却するとかしやすいでしょうか？

[63: 購入検討中さん]

実際に水天宮まで歩いてみました。途中階段の上り下りもあり、女性の足で20分はかかりました。実際に利用できる距離にはありません。また、清澄白河駅へのアクセスは、坂などもない平坦な道ですので、通勤はこちらの駅を使った方が格段に便利でしょう。しかし、夜間の道は本当に真っ暗です。公園も暗さに拍車をかけます。昼は平気だと思いますが、夜は犯罪にでも巻き込まれないか心配なほど、寂しい場所です。

[64: 匿名さん]

2LDK～4LDK
54.65m2～81.14m2
3968万円～7598万円

だいたい坪240万～309万ってとこですね。

水天宮9分、清澄白河徒歩10分にしては高いですねー。
アベノミクス価格？とか思っちゃいますね。

[65: 購入検討中さん]

でも、清澄白河駅までには、コンビニ1軒しかないし
必ず清洲橋か清澄いずれかの大通りを渡らなければならないので
不便に感じます。

[66: 購入検討中さん]

パークハウスを検討している時、パークホームズの情報を見てから決めようと思ってたらいつの間にか完売。
パークハウスも安くはなかったけど、利便性を考えたらパークハウスに決めておけば良かったのかなぁと少し後悔。

もちろん一長一短ありますから、パークホームズも良いマンションだと思います。

清澄白河も、利便性が認められつつあるのか、だんだん高くなって来ましたねぇ。

[67: 申込予定さん]

穴場だと思います
・再開発中の東京駅周辺から近い
・隣の門前仲町、中央区は高いし密集地帯
・まだそこまで高くない
・半蔵門線は空いてて通勤楽
・週末は日本橋が散歩コース
・清澄公園、隅田川の自然で癒される
・東の錦糸町は柄悪い
・スーパー、コンビニはそのうちできる

[68: 匿名]

ここは売れているんですか…

[69: 匿名さん]

70平米以上のファミリー向けの間取りがダメダメな気がする。
HPやSUUMOに公開されている以外のプランはあるのかしら。

[70: 匿名さん]

そのうちできるって言われても、計画がなければねぇ〜。
でも、担当さんからは相変わらず売れてる、来場お待ちしてますの留守電もらってるけど、ここはもう買う気しない。

[72: 不動産購入勉強中さん]

No69さん、確かにリバービュー側は間取りも含め、バルコニーも三角でファミリーには使いづらそう。。。
南側の3LDKのほうがよっぽどキレイですね。

[73: 匿名]

思ったより人気ないのねここは。地主がほとんど占領してほぼ賃貸マンション化していてファミリーには不向きな物件。
間取りも一人暮らしやカップル向きで夜は真っ暗で店は周りに何もない…倉庫ばかりでスーパーが無し。

[75: 匿名さん]

地主の占有は低層階４階くらいまでと５階の日当たりの悪い部屋一部だったかな。
あとは、これまた日当たりの悪い北東の高層階だったと思います。
人気の無い部屋を地主の占有分にしてたので、悪くは無いと思いました。

[76: 匿名]

いやそうでもないよ。
高層階角部屋55は賃貸占領だよ！

[77: 物件比較中さん]

隅田川側は間取りがいまいちですね。南向きと東向きは至って普通。駅から少し
歩きますが清澄白河の希少性からか南向きは結構売れてました。

[78: 物件比較中さん]

65㎡3LDK4700万台～なら少し小さいけど手が出せる価格かな。この辺だと70㎡越えると5200万はするし、と思って購入しようとするのは拙速でしょうか？

[79: 不動産購入勉強中さん]

No.78さん
考え方次第ですが、最近の間取りはアウトポール工法だったり、収納が細かくあったりと無駄に廊下の長い70平米とかよりいい65平米もあると思いますよ！固定資産税とかもたかがしれてますが、広いと高くなりますし。。。洋室は少し狭いですけどね…

[80: 物件比較中さん]

No.79さん
平米数だけじゃ確かに比較はできないですね。間取りがよければ体感的な広さもあるだろうし、管理費とかも安いからいい点もありますね。

[81: 匿名さん]

ここ気に入ったのですが、平日の倉庫街の雰囲気が気になります。
MRには週末に行ったので、寂しいぐらいに静かでしたが、
マンションの目の前（南側道路）に、数台のタクシーやトラックが休憩のために路駐。
真夏なので当然ながら、アイドリングしたまま。

平日は倉庫が稼働しているでしょうから、大型トラックの出入りも多いでしょうし、
排気ガス臭かったり騒がしいことも予想されますね。
平日の様子、どなたかご存知の方いらっしゃいますか。

[82: 匿名]

平日は隣の倉庫街から車の出入りは激しいよ！
子供さんいる人は気を付けた方がいい。
夜は物件の前に沢山のタクシーが止まり溜まり場？休憩所？になっております(笑)
アイドリングどころではありません。

[83: 匿名さん]

>82さん

貴重な情報ありがとうございます。
沢山のタクシーの休憩所にもなっているということは、
昼夜問わず季節によってはエンジンかけたままの車が停まっていたり、
路上でタバコを一服なんていうドライバーの方々がいたりするわけですよね。
想像通りで悩みます。

[84: 周辺住民さん]

近所に住んでますが別に気になりませんよ。倉庫街のイメージですが規模は小さいので大型車は通りません。ここでダメなら清澄通りや永代通り沿いの物件は絶対無理です。路上でタバコ吸ってるタクシーの運転手さんも見たことありませんし。タクシーがアイドリングしてても今の車ってほとんど音しないですよ。

[85: 匿名さん]

アイドリングは音じゃなくて排ガスが気になるのでは…

[86: 周辺住民さん]

最近のタクシーは電気、ハイブリッドで家の前に数台アイドリングしてたからといって健康には何の問題もないです。
それでも気になるようでしたらここに住むようになったらタクシー会社に苦情出せばすぐになくなりますよ。

[87: ご近所さん]

大通りでないのに、タクシーが良く通るから、タクシー乗る時はとても重宝するのでは？
近くのマンションの人もよく使ってますし。
悪いことは考えたらきりがないので、
悪い点が許容範囲なのかそうではないのかで
判断するのが一番じゃないでしょうか。
価値観は育った環境でそれぞれ違うので。

[88: 匿名さん]

スーモの当物件が掲載終了になってましたが、完売間近？？
公式サイトだと先着順で3戸販売中みたい。

[89: 匿名さん]

休憩中のタクシーは、大概乗せてくれませんよ。

[90: 匿名]

ここは多少の値引きには応じて貰えるんでしょうか？

[91: 契約済みさん]

三井に値引きは期待できません
しかも最近はどこのデベも強気です

[93: 匿名さん]

いくら三井でもこの立地では厳しいですよ。

[94: 匿名さん]

南向きの棟は間取りが普通（素直）なので、ほとんど売れちゃっていますが、
リバービューの棟は間取りが無理矢理すぎるので、まだ残ってます。

あと、ここは空気が悪いです。
南に首都高深川線、川をはさんで万年渋滞の箱崎JCがあるせいかな。
たぶん、洗濯物黒くなるんじゃないでしょうか。

[95: ご近所さん]

住んでみるといいとこなのですが周辺住民で売り切れるとみた営業戦略のミスですね。大した広告出さないで150も周辺住民だけじゃ売れないでしょ！まー、気長に広告費かけないで売るんでしょうかね？

[96: 匿名さん]

総戸数159戸ですけど、事業協力者戸数つまり賃貸が64戸あるので、販売総戸数は95戸なんですけどね。

[97: 匿名さん]

こういう賃貸住戸が多い場合、総会が機能しないから、資産価値は下がりやすそうだね

[98: ご近所さん]

なるほど。賃貸にしてこのあたりの賃貸需要はどうなんですかね？家賃は結構高そうですけど

[99: 匿名さん]

家賃はそれなりに取れると思います。
ここは賃貸として住むなら悪くないと思いますが、
ローン組んで自宅用に購入する物件ではないと思いました。

[100: ご近所さん]

近くにスーパーのひとつでもできてくれれば印象もだいぶ違うんですけどねぇ。