管理寺の修行場<part2>

[匿名さん]

前スレが1000件を越えていたため
新しく作りました。
今後はこちらで修行しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300139/

[801: 匿名さん]

管理組合の裁判は特殊と聞く。弁護士も少ない。原告は被害を立証して代理人弁護士に依頼。着手金は本当に１０万ですむでしょうか。成功報酬は賠償金が少ないし多くは望めないので弁護士はやる気を出すかどうかだ。議案書や議事録等の証拠をそろえて説明し理解してもらうだけでも５時間はかかる。説明するにもかなりの知識と思考力を要する。

[802: 匿名さん]

訴訟中は要請されても絶対理事長を引き受けない方がいい。
黒髪なら白髪増えるしフサフサなら剥げるか円形脱毛症になるよ。

[803: 匿名さん]

組合員も組合を告訴すろとは資金面で不利だがよっぽど自信があるのでしょうね。理事長個人を訴えたほうが良かったのではないですか。

[804: 匿名さん]

＞原告は被害を立証して代理人弁護士に依頼。着手金は本当に１０万ですむでしょうか。成功報酬は賠償金が少ないし多くは望めないので弁護士はやる気を出すかどうかだ。

仕事のない人だったら、受任するかもよ。仕事の内容は想像通りの内容で。

＞議案書や議事録等の証拠をそろえて説明し理解してもらうだけでも５時間はかかる

着手金１０万で、５時間も依頼者の話を聞く弁護士はいないな。

[805: 匿名さん]

>>803
個人としての理事長さんが組合員に損害や不利益与えたのか？
もしそうなら組合とか理事長は無関係だよね、個人同士で訴訟ですよ。

自信のある無しで訴訟ですか？　　可笑しな認識ですね。　漫才か。

[806: 匿名さん]

>個人としての理事長さんが組合員に損害や不利益与えたのか？

管理組合の業務上過失による不法行為の損害賠償請求訴訟。

[807: 匿名さん]

＞管理組合の業務上過失による不法行為の損害賠償請求

これじゃ、相手方は区分所有者ではないことになる。
なんのこっちゃ。

[808: 匿名さん]

ありえることだよ。
子供が中庭の池で遊んでて池に落ちて怪我をした。
池の周りに柵を設けて安全対策をしなかったのは管理組合の業務上過失。
だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払え。

[809: 匿名さん]

それでは理事長さん個人を提訴出来ないね。

[810: 匿名さん]

理事が共謀して理事以外の区分所有者を理事に招き理事の互選で理事長にして管理会社を変更した。管理会社から規約違反の理事長で理事長でない事の告訴がなされた。規約では理事会で理事を増員したい時又は欠員により補充したい時は選挙管理委員会を立ち上げ理事を公募する規定がある。公募も選挙もしないで理事会で理事を勝手に招いて、そのものを理事長に決める事は規約違反（不法行為）であるとの事である。管理委託契約の解約と契約又は当理事会は無効であるとの訴えである。このニセ理事長は他にも区分所有者と管理会社の元社員より慰謝料と損害賠償の求償をされている。（不法行為で告訴）。他の理事と監事に何でこんな事をしたのかの質問に　怖い　知らなかった、の返事である。合計３件の告訴である。もう住めないでしょうね。

[811: 匿名さん]

＞理事以外の区分所有者を理事に招き理事の互選で理事長にして管理会社を変更した

＞規約違反の理事長で理事長でない事の告訴

この日本語がよくわかりません。

[812: 匿名さん]

だから理事は輪番制で、理事長はその理事がじゃんけんで決める。
シンプルだが良い方法、そんな問題は起こらないしな。

[813: 匿名さん]

公募すれば問題なかったな。規約が間違いなく設定しているのなら問題だな。輪番制ならこんな問題起らない。理事長に立候補する人もいるんだね。理事会でよっぽど必要とした優秀な人間か、その他の目論みがあるかだね。管理会社の変更を急ぎすぎたための強引さも見えるね。区分所有法と標準管理規約ではＯＫだけど立候補制に対する選挙管理規定は初耳です。解約された管理会社と元社員と一区分所有者の三方からの告訴はしんどい。規約が本当ならこのニセ理事長は大変ではあるが、どうなるかは予想がつかない。いずれにしても理事会は良くない。

[814: 匿名さん]

互選でニセ理事長を選ぶ理事もアホだな。
相変わらず監事が機能してない。毎度のことだが。

[815: 匿名さん]

>>808
エレベータ事故で、原告の組合員は敗訴したが、実際に管理組合を訴えて裁判になった例がある。

[816: 匿名さん]

暇つぶしですよ、江戸川競艇で大負けしたおばちゃんでしょ。冗談冗談

[817: 匿名さん]

>>815

今後出てくるであろう既存不適格エレベーターにおける戸開走行事故（シンドラー製エレベーター事故で有名）は、必ず民事訴訟になるだろう。既存不適格エレベーターを法律に適合させる努力を管理組合は怠ったとして。

[818: 匿名さん]

今のエレベータはP波地震管制制御と戸開走行保護は法律で義務付けられている。
法改正前の既存エレベータはみな既存不適格なのだ。
法改正前の既存不適格だから法律違反は問えないが、現在の法基準に適合させる努力義務はある。
だから事故が起こると、管理組合のこの努力義務が民事で争点になる。

[819: 匿名さん]

怪我じゃなく、亡くなってから裁判しても無意味ですね。
そんな事、当然管理会社経由で改修整備の要請あるでしょう。
常識ある組合なら対応してるはず、出来ぬはボンビーマンションのみ。

[820: 匿名さん]

>>819
法改正は平成21年9月28日、お前とこのエレベーターは適合してるのか？

[821: 匿名さん]

私のとこは２階建て３階建て２７戸の複合住宅、エレベーターは有りません。
敷地の広い高級集合住宅にはエレベーターは無用です。

[822: 匿名さん]

＞だから事故が起こると、管理組合のこの努力義務が民事で争点になる。

自分で自分の頭を叩くに等しい。

[823: 匿名さん]

うちはエレベーターが８基あるから法に適合させるだけでも数千万かかる。
築３０年目の大規模修繕で籠取り換えの時までやるのは無理。

[824: 匿名さん]

可哀そうに、災害で８基もエレベーター使用不能になったら大変。
土地けちって高層にしたマイナス面ですね、災害でも動く機械は無いの？（笑）
馬鹿は高い所好きと言いますからね、高いとこ買っちゃったんでしょう。

住民同士で訴え合えば良いですよ、笑える光景ですね。

[825: 匿名さん]

>私のとこは２階建て３階建て２７戸の複合住宅、エレベーターは有りません。

エレベーターがなければ高齢者は住めないよ。
それと低層だと眺望が望めない。
一度高層マンションの上層階窓から眺めてみたら？

[826: 匿名さん]

>>825さん
高層が飽きたから買い換えました、快適ですよ。
マンション住まいさんには理解できないでしょう。

同じ集合住宅でも、もう庶民派マンションは住みたくありません。
ここ価格は同一地域で倍以上しますけど、その価値有ります。

[827: 匿名さん]

マンション住まいの私は将来戸建に住むこと考えて近隣に土地を買って所有しています。
戸建に移れば、マンションは売却するか賃貸にする予定です。

[828: 住まいに詳しい人]

賃貸にしても管理費・修繕積立金等の経費が３万くらいかかるから、その分家賃収入が減るね。家賃が２０万以上取れればいいけど。

[829: 匿名さん]

原発と高層マンションは地震国の日本の失敗作だね。
前者は放射能を撒き散らし人間に突然変異を、後者は都会に生活不能な孤島を作り出す。

[830: 匿名さん]

命は助かる率はたかくないですか。６２９さんの意見も尊重します。メリットとデメリットはありますね。

[831: 匿名さん]

８３０ですが、命が助かる率は高くなる。に訂正してください。

[832: 匿名さん]

阪神淡路地震の時も、中途半端に壊れたマンションに２割ほどの住人だけ居残ったり。
組合が上手く機能せずスラムになったマンションも多いとか、やはり意見の統一は無理。
個人的には建替えたくても、それどころか手放さなければならなくなったり、悲惨。
残ったローンだけ払うんでしょう。

[833: 匿名さん]

>組合が上手く機能せずスラムになったマンションも多いとか、やはり意見の統一は無理。

18年前のこと、今はまともな人が集まり健全になったよ。
貧乏人が淘汰された結果だよ。

[834: 匿名さん]

建替えたからだと思う。マンションも住民も心機一転。

[835: 匿名さん]

いや、町中は建ぺい率から不適格既存建物なので改修が殆ど。

[836: 匿名さん]

既存不適格建物でも改修となると建築確認申請はいるはず。
そうなると現法令に適合するよう指導を受けることになる。
そうしないと改修の工事許可は下りない。

[837: 匿名さん]

＞既存不適格建物でも改修となると建築確認申請はいるはず。

いいえ50％以上の改修に限ります。

[838: 匿名さん]

改修面積ではない。主要構造部に手を加えるか、または材質を変更するかで建築確認申請が必要。
既存不適格建物の改修に関しては市町村の建築指導課に相談した方がいい。

[839: 匿名さん]

いずれにせよ、災害等で被害を受けたマンションは対応が難しく、再建も大変。
やはり自身の意思で管理出来る戸建てが良いのでしょうね。

[840: 匿名さん]

今はマンション住まいだけど、将来は戸建に移ろうと思ってる。
そのために宅地を３か所に買った。３１坪と３２坪と２１坪。

[841: 匿名さん]

>>840
何でバラバラに買うの？まとめて１つの８０坪買えばいいのに。

[842: 匿名さん]

架空の話に良く付き合いますね。

[843: 匿名さん]

＞池の周りに柵を設けて安全対策をしなかったのは管理組合の業務上過失。
立ち入り禁止の柵を乗り越えて池に近づいた本人の単純過失に過ぎない。
＞だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払え。
だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払う必要はない。

[844: 匿名さん]

>>843

それらは裁判官が決めることになる。
原告は管理組合の安全対策の不備を指摘するし、被告は原告の不注意を指摘するだろう。
ただ、水景施設としての池に立ち入り禁止の立て札を立てていたのかどうか。
高級マンションや大型マンションには水景施設があるが、立て札立てるような無粋なことは一般にしない。

[845: 匿名さん]

架空で議論とはお目出度いね。

[846: 匿名さん]

少なくとも標準管理規約程度は規定しましょう。

[847: 匿名さん]

はい

[848: 匿名さん]

管理会社に都合の良い無能な役員を選出する規約だけは止めるべきです。

[849: 匿名さん]

さりとて立候補を募っても誰も応募しない。

[850: 匿名]

無能でない人とは現役で管理職に就き技術的知識も多少ある人をイメージするが、そういう人は間違いなく多忙であり必要な費用負担はいとわないから任せるよと言う。
結果毎日が日曜日で金はないけど口は出すわいなと言うお爺さんが跳梁跋扈する。
お爺さんは急に会社勤めの頃の気分がよみがえり若手の理事の方を『クンづけ』で呼んだりして顰蹙を買う。

[851: 匿名さん]

>無能でない人とは現役で管理職に就き技術的知識も多少ある人をイメージするが、そういう人は間違いなく多忙であり必要な費用負担はいとわないから任せるよと言う。

多忙を理由に逃げる様な人は無能をさらけ出すことを避ける理由に過ぎない。

[852: 匿名]

>>851
それは机上の論理。
有能であればあるほどマンション外での活動が多忙になるでしょう。
無能ゆえにマンション内しか活躍場所がないと言える。

[853: 匿名さん]

多忙って何？
夜警の見回りだって時間を決めているよ。

[854: 匿名さん]

忙中閑あり、有能な住民が管理業務やらないとマンションは資産価値が落ちるよ。働けよ。

[855: 匿名さん]

↑
高級マンション見習って良い管理会社に任せれば大丈夫。
所詮中途半端な素人理事が、思い込みで事に当たる方が危険だろ。

素人が出しゃばっても、ろくな事にはならんよ。

[856: 匿名さん]

管理組合の役員は仕事を含む日常生活の中で出来る業務であるので、脳が不足している人ほど多忙を理由に逃げる。

[857: 住まいに詳しい人]

つまらん管理会社はリベートの獲得がフロントに義務づけられている　事務所には棒グラフで成績が表示され好成績者は皆に拍手される　かたや成績の悪いフロントは居場所が無くなる
大規模修繕獲得では本人へキックバックがある　だから工事額は目いっぱい増やしたがるわけだ　時には借入金も斡旋しても

[858: 匿名さん]

すまい・る債買ったらいい。５月２０日から募集が始まる。

[859: 匿名さん]

うちは築浅の５００戸以上のマンションだけと修繕積立金が安いので、すまい・る債の修繕積立金額（表の金額以上）をクリアーできないので債権を買うことができない。

[860: 匿名さん]

高級マンションの様に、賢く良い管理会社に任せたら楽出来ますよ。
貧乏たらしく、自前で管理するのは面倒くさいでしょ、金勘定だけでＯＫだよ。
管理会社の内情なんか興味ないし、利益上げるの当たり前ですからね。
どうせ素人では無理。

[861: 匿名さん]

住宅支援機構の債権は積み立てておいた方がいいですよ。
災害時等の融資が（有利、スムーズ）かもね、ハッキリ言うのは不味いかな。
例えばの話、付き合いの無い銀行が金貸してくれないのと一緒ですよね。
各管理会社に聞いたら教えてくれますよ、損はまず無いし保険代わりにドーゾ。（笑

[862: 匿名さん]

>>861
総会決議がいる。
内のバカ管理組合は、過去に定期預金を理事会決議でやってしまってた。
組合員も管理規約違反なのに誰も意義申し立てしなかった。
後から入居して過去の議事録を調べて初めて分かった。

[863: 匿名さん]

＞大規模修繕獲得では本人へキックバックがある　だから工事額は目いっぱい増やしたがるわけだ　時には借入金も斡旋しても

やられる組合側もそれをチェック出来ない役員を選ぶ無責任の結果だ。

[864: 匿名さん]

管理会社の社内のことは分からない。

[865: 匿名]

管理会社の肩を持つつもりはないけど、キックバック自体はいろんな業界でもある事。
支払った額と受けたサービスなりがマッチしていればいいと思う。

[866: 匿名さん]

＞管理会社の社内のことは分からない。

当然、全ては管理委託契約書の内容に依る。

[867: 匿名さん]

共有財産とは言えどうして日本人は他人に財布を預ける様に簡単に他人である会社に委ねるのでしょうか？

[868: 匿名さん]

管理組合が自分で管理したらいいのでは？

[869: 匿名さん]

管理組合が自分で収納・支払をやればいいと思う。
担当は会計理事の仕事だ。がんばれよ。

[870: 匿名さん]

自分で管理すれば自分の責任。
みんなそれが嫌だから管理会社に委託すると思うけど。

[871: 匿名さん]

>管理組合が自分で収納・支払をやればいいと思う。

第三者の管理会社を介在させないと横領の危険が増大する。

[872: 匿名さん]

その第三者が横領したら？

[873: 匿名さん]

当然、契約次第です。

[875: 匿名さん]

質問ですが、区分所有者死亡で、相続人がおらず管理費の滞納が有り滞納税金もある場合
管理組合の持つ管理費等の先取特権と滞納税金は競売後、どちらが優先されますか。
やはり税が優先ですかね。

築４５年、事故物件（自殺）の為１００万でも売却は無理そうです。管理費＋税＝２７０万位です。

[876: 匿名さん]

↑
家裁に頼むんだろうけど、競売が成立しないかもね。　残念かな。
競売が成立したならその特定承継人が滞納管理費払う事になるけどね。
泣くしかないかな。

[877: 匿名さん]

（相続人の捜索の公告）
第九百五十八条 　前条第一項の期間の満了後、なお相続人のあることが明らかでないときは、家庭裁判所は、相続財産の管理人又は検察官の請求によって、相続人があるならば一定の期間内にその権利を主張すべき旨を公告しなければならない。この場合において、その期間は、六箇月を下ることができない。
（権利を主張する者がない場合）
第九百五十八条の二 　前条の期間内に相続人としての権利を主張する者がないときは、相続人並びに相続財産の管理人に知れなかった相続債権者及び受遺者は、その権利を行使することができない。
（特別縁故者に対する相続財産の分与）
第九百五十八条の三 　前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。
２ 　前項の請求は、第九百五十八条の期間の満了後三箇月以内にしなければならない。
（残余財産の国庫への帰属）
第九百五十九条 　前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。この場合においては、第九百五十六条第二項の規定を準用する。

[878: 匿名さん]

（相続財産の管理人の代理権の消滅）
第九百五十六条 　相続財産の管理人の代理権は、相続人が相続の承認をした時に消滅する。
２ 　前項の場合には、相続財産の管理人は、遅滞なく相続人に対して管理の計算をしなければならない。

[879: 匿名さん]

結局、国庫に入る分けだ。

[880: 匿名さん]

＞築４５年、事故物件（自殺）の為１００万でも売却は無理そうです。管理費＋税＝２７０万位です。

誰が売却出来るの？

[882: 匿名さん]

あり得ないことにだろうと想像するとは何と無知識なことよ。

[883: 匿名さん]

>>875
死んだ区分所有者に多額の税の滞納があるなら、国か自治体の公売を待ってたらいいよ。
管理組合が配当要求みたいな事できるから、やってみな、
誰か落としてくれたらラッキーだよ。
手続き解んなきゃ、近所の司法書士に頼んでみな、お値打ちですよ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[884: 匿名さん]

区分所有法では、「民法第255条の適用除外（第24条）」が規定されており、専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されているマンションにおいて、相続人なくして死亡した部屋の権利（区分所有権および敷地利用権）は特別縁故者へ分与されるか、または、国庫へ帰属することになるのだ。
家庭裁判所で特別縁故者として認めてもらう必要がある特別縁故者もいなければ最後は国有財産となるのだ。
組合員の１人が「日本国」という、珍しい現象が起こることになる。

[885: 匿名さん]

また無知ですか、国税租税など滞納したまま滞納者死亡、相続人無しなら
お国や自治体は単独で財産は公売するのよ、裁判や競売は民事での話。
お国や自治体はは裁判不要だろ。　組合は配当要求するだけですむのよ。

[886: 匿名さん]

組合員としてやるに過ぎない。

[887: 匿名さん]

亡くなった方（被相続人）に相続人がいない場合、管理組合、利害関係人や検察官の請求により、家庭裁判所は、遺された財産の管理・清算を行う「相続財産管理人」を選任します。　一般的には弁護士や司法書士等が選ばれます。家庭裁判所は、相続財産管理人が選任されたことを官報で公告し、もし相続人がいれば名乗り出るよう促します。

[888: 匿名さん]

↑
そんな、みんな知ってますよ、滞納税が有るなら公売されるの待てば楽でしょう。
家裁に頼むまで無いし、配当要求しとけば良いだけ。

どうせ税の滞納で行政に差し押さえされてるんだろうから、手ー出せないよ。
行政は裁判不要、強制執行ではなく強制徴収できるのよ、それも勝手に、乗った方が得。

[889: 匿名さん]

＞滞納税が有るなら公売されるの待てば楽でしょう。

滞納税がなかったらどうですか。

[890: 匿名さん]

>>889
今は>>875さんの質問への回答ですよ。

＞滞納税がなかったらどうですか。↓
>>887さんの言う通り、以後、相続財産管理人の手続きで競売、残があれば国庫へだべ。

[891: 匿名さん]

税は、国や地方公共団体の収入の大部分を占め、その活動の基盤となるものである。また、その徴収には大量性・反復性があり、徴収のために煩雑な手続を要するとすれば、効率的な行政の執行を妨げるおそれがある。
そのため、税の徴収にあたっては、私債権の実現には許されない自力執行権が認められている。自力執行権とは、履行されない債権を、債権者自らが強制手段を以って実現させる権限である。

[892: 匿名さん]

↑　
それを強制徴収って言うんだよ、差し押さえしてからだけどね。
税の債権より先に設定された抵当権には勝てないけどね。（ローン残等）が優先。

[893: 匿名さん]

おまえら競落したことあんの？

[894: 匿名さん]

↑
公売での落札は競落とは言わないのよ。素人

[895: 匿名さん]

↑
どっちが素人だよ。

[896: 匿名さん]

>>875
国税徴収法
（法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先）第20条　次に掲げる先取特権が納税者の財産上に国税の法定納期限等以前からあるとき、又は納税者がその先取特権のある財産を譲り受けたときは、その国税は、その換価代金につき、その先取特権により担保される債権に次いで徴収する。
4．登記をした一般の先取特権

国税徴収基本通達
第20条関係　法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先
1　法第20条第1項各号に掲げる先取特権（仮登記（保全仮登記を含む。）に係るものを含む。法第133条第3項、令第50条第4項参照）は、法第19条第1項各号に規定する先取特権とは異なり、一定の条件の下に質権又は抵当権に優先し、又は同順位であることから、先取特権の成立が国税の法定納期限等以前又は財産譲渡時以前であるときに限り、その被担保債権は、国税に優先する。
　なお、法第20条第1項各号及び法第19条第1項各号《不動産保存の先取特権等の優先》の先取特権に該当しない先取特権の被担保債権は、国税に劣後することはもちろん、滞納処分手続においては劣後配当も受けられない。

（優先順位等）
17　一般の先取特権の優先順位等は、次のとおりである。
(1)　一般の先取特権は、特別の先取特権には劣後するが、共益費用の先取特権だけは、その利益を受けた総債権者に対して優先の効力を有する（民法第329条第2項）。
　また、登記をした一般の先取特権と抵当権又は不動産質権とが競合した場合には、登記の早いものが優先する（民法第341条、第373条参照）。
（共益費用の先取特権とみなされる先取特権）
18　建物の区分所有等に関する法律第7条の先取特権は、（中略）その優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなされる（同法第7条第2項）。

[897: 匿名さん]

>>895
素人さん、それが如何したの？　説明してみな？

>>896
くだらんコピペいりませんよ、専門家はアホでも知ってます。

[898: サラリーマンさん]

裁判所が執行するのが競売で国・自治体等公的機関が執行するのが公売では？

[899: 匿名さん]

当然そうですが、このレスにはそれ自体理解出来ない方がいるんですよ。
なんせ修行場ですから。

[900: 匿名さん]

＞素人さん、それが如何したの？　説明してみな？
＞くだらんコピペいりませんよ、専門家はアホでも知ってます。

育ちが知れますね、気の毒としか言い様がありません。