管理寺の修行場<part2>

[匿名さん]

前スレが1000件を越えていたため
新しく作りました。
今後はこちらで修行しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300139/

[51: 匿名さん]

>安物買いの銭失いだろ、あれ、ちと違うか？

全く違う。

[52: 匿名さん]

なにがちがう？　　銭失いには違いないなあ。

[53: 匿名さん]

オーナーチェンジを狙え。

[54: 匿名さん]

何の事か？　　意味解らんくなってるわ。

[55: 匿名さん]

＞自分のマンションを隅から隅まで実見するのをお薦めする。
＞毎日が日曜日の理事長なら可能。
＞平日勤めに出てたらできないね。爺に命令して調べさせるしかない。
＞日曜日に見て回ればいいんだよ。せいぜい2～3時間もあれば一通りは頭に入るだろう。

実体験のないご意見です。
直接住民に頼むとエゴに走るので日頃から管理員を手懐けて置けばハードの不具合、住民の感心事は把握できる。
特に女房族は分譲マンションとアパートの区別が分からんので管理員に何でも苦情なり要望なりが集まるのでその中の正当なものを選んで再チェックすれば役員の守備範囲が広がる。

[56: 匿名さん]

管理員の業務内容を契約か規約に適用する事。分散管理を考えよう。

[57: 匿名さん]

安かろう悪かろう。
「安いマンションは、管理組合が低レベルなのでは？」といいたいのかな？
やる気ない人材いない管理組合ならば、理事長になり管理組合を牛耳るのはたやすいとは思うが、悪い事をするとお縄になるのはマンションでも同じ

[58: 匿名さん]

>>55
管理人に要望や苦情が集中する時点でお宅のマンションの民度が知れる。
少なくとも理事になったら自分たちのマンションを一回客観的に見る位当たり前だと思う。
実態を把握していなければ、管理会社の過剰な提案に反論出来まい。

[59: 匿名さん]

当番理事はなりたくてなってるわけではない。

[60: 匿名さん]

なりたくてなる訳ではなくても、なりたくないからとやらずに済むものでもない。

[61: 匿名さん]

>実態を把握していなければ、管理会社の過剰な提案に反論出来まい。

管理会社の提案とは？
そんな権利はないよ。
契約をしている主体は組合であって管理会社ではないことをご存知ないようです。

[62: 匿名さん]

>>61
どこの管理会社でも管理委託契約に基づき、施設や設備等の不具合や交換更新の報告提案はするものと思うが違うのかね？
勿論、提案を審議するのは理事会であるが。

管理会社は提案する権利はないとしても義務はある。

[63: 匿名さん]

管理会社に義務はあるが権利はない。組合員や役員には権利も義務もある事を忘れるな。はき違えている住民が多い。トラブルの元である。善管注意義務とはなんだ。

[64: 匿名さん]

＞どこの管理会社でも管理委託契約に基づき、施設や設備等の不具合や交換更新の報告提案はするものと思うが違うのかね？
と
＞勿論、提案を審議するのは理事会であるが。
は矛盾しています。
そこまで貴方は管理会社に洗脳されているのですね。
管理委託契約書は管理規約があってのものなのです。

[65: 匿名さん]

>>64
どこが矛盾していますか？

[66: 匿名さん]

６２さんの意見に矛盾などない。６４はマンション管理を理解していない。

[67: 匿名さん]

>64
矛盾と言うなら、その根拠を示さないと。
何故矛盾なのか、どうして矛盾と思うのか、それを述べましょう。

[69: 匿名さん]

管理会社は下記の通り全く関係ありません。
(総会の会議及び議事)
第47条
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議 決権総数の5分の4以上で行う。

[70: 匿名さん]

６８は失礼であろう。真面な意見を理解できないのか。？

[75: 匿名さん]

マンションの懐具合を知っている管理会社は、その資産状況をみて工事見積を提示します。その結果、工事費用が高くついたり、必要以上の修繕工事を行なわれてしまったり、貴重な修繕積立金を使いすぎることになります。そもそも資金計画の基になる長期修繕計画も管理会社が作成しているのですから、いかようにでも操作が可能です。
とくに大規模修繕工事は金額が大きく、目の色を変えて仕事を取りにきます。普段顔を見せない物件担当者が、大規模修繕の時に限って頻繁に訪れます。
管理会社任せのマンションは、「うまみのある」お客様なのです。

[76: 匿名さん]

７５さんに言うとうりです。わたしは、そのために管理会社から管理人を外してプロの管理人を雇用してチェックさせ、かなり節約をした。

[77: 匿名さん]

>>76
もしかして自分の事言ってる？
例の区分所有者で管理人という…

[78: 匿名さん]

それがどうした。だとすれば回答してみろ、

[79: 匿名さん]

管理員の一族が区分所有者で入居してる。

[80: 匿名さん]

>７５さんに言うとうりです。わたしは、そのために管理会社から管理人を外してプロの管理人を雇用してチェックさせ、かなり節約をした。

ドロボーを捕まえるのにドロボーを雇ったので、結果は眉唾です。

[81: 匿名さん]

ドロボー捕らえて縄をなう、泥縄式管理

[82: 匿名さん]

プロの管理員ってそれ程怖い存在なの。

[83: 管理侍]

>75
どんなレベルの管理会社と付き合っておられるのか知りませんが、
「管理会社」と一括りでそのような発言をなさるのは聞き捨てなりません。
全ての管理会社が貴方の言われるようなことをしていますか？

高いか安いかなど相見積を取れば簡単にわかること。
組合の資金状況に応じて工事見積額を操作したりなど、普通の会社はやりませんよ。

[84: 匿名さん]

財布の中身知られてるのだから、足元見られるのは確か。それがビジネスだ。

[85: 住まいに詳しい人]

知ってる管理会社は75に同じだね
まともな管理会社も知ってるが小規模な会社だね
管理会社の体質である　リベート　キックバック狙いは大手ほど変えない体質になってる
マンションの大規模修繕は魑魅魍魎の跋扈する格好の舞台だね
丸投げ組合はあっと気づいたら借入金を背負わされている

[86: 住まいに詳しい人]

84が殆どの管理会社の体質だ　この人は正直もんだね

[87: 匿名さん]

大手はまず駄目ですね。
独立系で非上場、中堅どころが割合まともな気がする。
出来ればオーナー社長。

全部管理委託なら管理組合の懐具合は嫌でも分かるから当然それを当てにして商売するのは当然。
管理侍氏は何処の管理会社勤務かね？
論評してしんぜよう。

[88: 匿名さん]

管理侍も勤務先知らないの。バカね白状した事あるよ。

[89: 管理侍]

工事でボッタくる管理会社なら解約すればよいこと。
相見積とれば高いか安いかなどすぐにわかる。

資金が潤沢だからと高い工事見積を提出して、信頼を損なっては工事を受注できない。
最悪管理業務も解約となる。
そんな頭の悪い経営者は少ないですよ。

本当に儲かる経営とは、適正価格で商売し、顧客の信頼を得て継続的に商売をさせて頂くこと。
管理会社は管理業務の解約が最も痛い。だから工事なんかで無茶はできない。

勿論、管理は破格値で受託し、工事で儲ける方針の会社が存在するのも事実ですけどね。

[90: 匿名さん]

管理侍に久々の真面な意見であるが、少々管理会社寄りである事は否めない。

[91: 匿名さん]

広がらないパイの中で食うしかないよ。
潤沢な資金のある管理組合はねらい目。

[92: 匿名さん]

>>89
お宅の会社は協力会社が工事や修繕を行えば名目はともかく、バックマージンを取りませんか？
工事業者が利益を取るのは額の大小があるにせよ当たり前。
しかし管理会社が工事業者からピンハネするのはおかしい。

[93: 匿名さん]

私のマンションは狙われて規約の立候補制を廃止した。よって管理会社と仲良し理事が永久に理事に留まれる。規約にある、総会において意思表示なき者は議長（理事長）に委任した者とみなすの伝家の宝刀を抜いた。内紛がおきている。私の意見は規約にあるのだから有効であると意見を述べている。告訴するのなら最高裁までの覚悟が必要。管理会社は都合の悪い案件は法律違反になる可能性があるとして理事長をコントロールしてきたが今回は解約の危険の無い理事長であるので伝家の宝刀を議長（理事長）に抜かせた。

[94: 匿名さん]

＞勿論、管理は破格値で受託し、工事で儲ける方針の会社が存在するのも事実ですけどね。

正直ですね。これって手抜き工事ですね。

[95: 匿名さん]

＞私のマンションは狙われて規約の立候補制を廃止した。よって管理会社と仲良し理事が永久に理事に留まれる。規約にある、総会において意思表示なき者は議長（理事長）に委任した者とみなすの伝家の宝刀を抜いた。

十数年前の考え方で今は流行らないよ。

[96: 匿名さん]

今はやっていると言ってるではないか。よく読め。ボケ

[97: 管理侍]

>92
バックマージン、ピンハネはありません。

>94
管理業務を安値で受託し、そこで稼げない利益を工事で確保する、という意味です。
手抜き工事をしているかどうかは別の問題です。
まあ、そのような会社は利益確保のためにあらゆる手段を講じているでしょうけど。

[98: もはや神理事長]

管理侍の会社は正規の契約の値段が高いのだ。
管理人ひとりに月50万円かかっているとおもう。

[99: 匿名さん]

管理侍の会社はどこですか？

[100: 匿名さん]

>>97
という事は協力会社も存在しないと？
では、逆に工事や修繕を管理会社主導でお願いしたいと言われても一切断るという事？
業者紹介もしないという事？

[101: 匿名さん]

９３さんの意見についての反論は。

[102: もはや神理事長]

管理侍の会社は
管理戸数業界10位以内の財閥系である。
三井、三菱、住友のいずれかであろう。

[103: 匿名さん]

トップの東急コミュニティーじゃないですか？

[104: 管理侍]

>100

ピンハネ、バックマージン
売上、原価、経費、利益
紹介、元請

言葉の意味を正確に理解・使用してください。

そして「管理会社は」と十把一絡げにしないこと。
世の中に管理会社は何社存在すると思ってるの？

[105: 住まいに詳しい人]

管理員一名に５０万円は大手の相場
実際に支払われる管理員給与は１５万円
管理会社のピンはねは大きい
更に高齢者雇用補助金が年間大手で５０万円ほどあり　新規に雇用して数年待たずしてどんどん解雇するということもやる管理会社もある

[106: 匿名さん]

ピンハネの最たる業界は建設業界。管理業界なんてかわいいもんだよ。

[107: もはや神理事長]

>>トップの東急コミュニティーじゃないですか？
三菱だとおもう！
新卒新人が全員マンカン持って入社するくらいなので、採用数が少ない高給の大手だとおもう！

[108: もはや神理事長]

たぶちゃんは本名を公開してるから管理侍より偉いとおもう！

[109: もはや神理事長]

たぶちゃんがコテハンを馬鹿にするのは当然だとおもう！
たぶちゃんは本名さらしてるから！

[110: 匿名さん]

たぶちゃんって誰？

[111: 住まいに詳しい人]

管理業界は建設業界より派生したところ　体質が同じなのは根が同じだから

[112: 匿名さん]

>>104
あなたと違いプロではないから用語の誤用は勘弁して下さい。
でも言わんとする事は分かりますよね？
あなたの会社は協力会社が存在するのかしないのか？
管理会社として工事修繕にタッチするのかしないのか？

[113: もはや神理事長]

アメリカの売り上げは
販売ー仕入額
だって！

[114: 匿名さん]

粗利が売りあげ？

[115: 匿名さん]

商社とか不動産屋の手数料ビジネスは、手数料が売り上げ。
かつて商社は取扱高を競う時代があった。商売の規模を誇示する。

[116: 前期高齢管理士]

多くの管理会社で常態化している（管理組合側からみて）不当に思える利益は存在します。
用語の使い分けは難しいですが、ピンはね・キックバック・バックマージン・リベート等々

管理会社が元請けとなっている場合は問題視されませんが、（どれだけ抜いているか判らない）
各種設備の保守修繕業者等、見かけは管理組合との直取引に見えるもので、管理会社が監理するわけでもないのに
当該業者から利益を得ている事例は枚挙にいといません。（小額で事実上容認されるものもありますが）


キックバック・バックマージン・リベートは直接の取引で授受されるものです。（管理会社が元請けのケース）
上記の様に取引関係にないケースにふさわしい用語は、印象は悪いですが「ピンはね」です。
業界内では「手数料」とでも云うのでしょうが…

当該管理会社と取引の無い業者に仕事を依頼しても、支払い指示書で判ると後付けで「手数料」を要求する
事例も多々あるやに聞きます。

[117: 住まいに詳しい人]

工事の後や保守業務新規契約の後に業者へ請求する管理会社
断れば当該マンション以外で同じ管理会社が受託するマンションで仕事が来なくなる

まぁ悪質なことだ

[118: 匿名さん]

管理組合には関係ない。業者間で解決してくれ。

[119: 住まいに詳しい人]

管理組合の管理費高騰の原因とは猿でも解ること

[120: 前期高齢管理士]

＞管理組合には関係ない。業者間で解決してくれ。

＞１１７の事例や、私の＞１１６の最後の事例は兎も角、常態化すると、本来あるべき契約額に
当該ピンはね額を上乗せされる…結局管理組合の支払額に含まれることになると考える
のが普通でしょう。

[121: 匿名さん]

管理委託費は業者コンペで下げさせるからいい。
コンペに独立系を入れると途端に下がる。
その独立系の価格をベースに現行の大手管理会社と交渉する。
これが管理組合として一番簡単な方法。

[122: 匿名さん]

正当な取り引きに基づいて手数料を得るのは商売なら当然だが、
『ただそのマンションを管理しているから』
と理由でリベートを得る管理会社はよくないし、支払いに応じる施工業者もよくない。何故ならそのリベートは結局マンションの支払いに上乗せされるわけだから。

[123: 管理侍]

>112
プロとか素人の問題ではないです。
書き込みなんですから「言葉」が全てです。
誤った言葉の使用は嘘につながります。

[124: 匿名]

>123
で、答えは？

[125: 山田]

たぶちゃんみたいに実名で議論すべきであろう

[126: 管理侍]

>118さんの言われる通りですね。

管理組合、若しくは区分所有者が管理会社から紹介された業者に何かを直接発注したとしましょう。
そしてその業者から管理会社はいくらかの金銭をもらったとします。
何が問題なのですか？

例えば1500棟、10万戸の管理をしている管理会社なら、それだけの顧客を業者に紹介できます。
業者が自らの力でそれだけの顧客確保をできるでしょうか？
やろうとすれば、広告宣伝費等かなりの経費負担、投資が必要でしょうね。
その分の経費相当として管理会社に金銭を支払う、という業者の判断はあると思います。
業者にしてみればその方が効率的且つリスクも少なく顧客を確保できるでしょうから。

では、管理組合または区分所有者が業者に直接支払う価格には、業者が管理会社に支払う金銭相当分が
上乗せされているのでしょうか？

これは業者とすれば経費として管理会社支払う必要があるのなら、当然価格に見込むでしょうね。
問題は、その経費が上乗せされた業者の価格が世間相場として高いのか安いのかです。
もし高いのであれば組合も区分所有者もわざわざ管理会社の紹介業者に発注しなければよいことですね。

一方、経費が上乗せされてても世間相場より安いのなら自然と皆さん発注することでしょう。

以上はあくまでも考え方の一例です。

[127: もはや糞理事長]

「もはや神理事長」も実名とマンション名出したらいいのに。
マンション名出したら多分「プッ！」と噴き出すようなマンションだろう。
だから「もはや糞理事長」に改名した方がいい。

[128: 前期高齢管理士]

＞経費相当として管理会社に金銭を支払う、という業者の判断はあると思います。

私の知る限りでは、大抵が管理会社の要求（強要）によるものが出発点ですが…。

管理侍さんの発想はゼネコン的ですね。（語源となった組織のようだ、とまでは言いません）
ピンはねの正当化のようで、チョッと残念。

＞もし高いのであれば組合も区分所有者もわざわざ管理会社の紹介業者に発注しなければよいことですね。

開き直りですか？　管理受託者の本分はどこに行ったのでしょうか。

[129: たぶちゃんファン]

たぶちゃんご苦労f^_^;

[130: 住まいに詳しい人]

管理会社の紹介する業者は高いということは区分所有者間での常識になりつつあるね
知恵のない区分所有者だけが管理会社の食い物にされるという現状だ
ネットも使えないのでは仕方が無いのか
マンションの掲示板にマンション管理士の連絡先でも貼るかな　すぐ管理会社が破るだろうが

[131: 匿名さん]

管理侍さんも所詮は管理会社の人間という事でしょう。
管理侍さんの管理会社は協力会社が存在するのか？
このお訊ねには結局はぐらかして明快な答えはありませんでしたね。
答えがないのが答えなんでしょうね。

[132: もはや神理事長]

そそー

[133: 管理侍]

>128
前期高齢管理士さん

>私の知る限りでは、大抵が管理会社の要求（強要）によるものが出発点ですが…。
ずいぶん偏ったご意見ですね。
WIN WINですよ。だから業者も支払うのです。
でないと業者も拒否します。

>開き直りですか？
>管理受託者の本分はどこに行ったのでしょうか
失礼ですね。
開き直りではありません。
スケールメリットによって安くてよい業者を紹介できる、という自信です。

[134: 管理侍]

>131

私が勤務する会社にも当然協力会社は存在しますよ。
無意味な質問でしたので答えなかっただけです。

[135: もはや神理事長]

管理会社は理事長の命令に従えばいいのだよ。
理事長を神として崇め奉れ、それがハンドルネームの「もはや神理事長」の由来だ。
分かったか！

[136: 匿名さん]

きれいごとを仰有るが、協力会社があれば当然管理会社は不労所得を得ている。
WinWin？
それこそ管理会社の驕りです。
工事を依頼する管理組合としては施工業者が適正利益をあげるのはもっともですが、何で管理会社がアガリを掠めるんだって話。
まさに893のショバ代と一緒ですね。

[137: 管理侍]

>136

ほら理解できてないでしょ。
協力会社ってことは下請けですよ。管理会社は元請。
不労所得な訳ないでしょう。
工事の担当者も置くし責任も負う。

>管理組合としては施工業者が適正利益をあげるのはもっともですが
施工業者って誰？
元請、下請、孫請がいたらどうなの？

繰り返しますが、嫌なら管理会社に工事を発注しなければよいのです。

業者紹介はまた全く別の話。

[138: もはや神理事長]

>工事を依頼する管理組合としては施工業者が適正利益をあげるのはもっともですが、何で管理会社がアガリを掠めるんだって話。

工事管理手数料とすればいい。管理組合と工事業者のブリッジだ。

[139: 前期高齢管理士]

＞スケールメリットによって安くてよい業者を紹介できる、という自信です。

仕事欲しさに泣く泣くついてくる業者が良い業者？　それは自信ではなく役割に対する過信では？

一般論として素人の管理組合に自ら「高いと思うなら発注するな」が開き直りでなくて何なんでしょう？
「失礼ですね」では返答にはなっていませんよ。

このテーマでは貴兄にしては珍しく業界改善の気概が感じられません。
（現状肯定の守りに入っては折角のポジションが泣きますよ）

[140: 管理侍]

>139
前期高齢管理士さん

>仕事欲しさに泣く泣くついてくる業者が良い業者？
仕事が欲しくても儲からないなら業者はついて来ない。
儲かるからついて来るのです。

>一般論として素人の管理組合に自ら「高いと思うなら発注するな」が開き直りでなくて何なんでしょう？
高いなら誰も発注しないし、そうなれば商売になりませんよ。
少し組合員をバカにし過ぎでは？
最近の管理組合・区分所有者は盲目的に管理会社やその紹介業者に発注したりしませんよ。
当然のように相見積を取ります。

安くできるから自信をもって紹介できるのです。
その自信があるから「高いと思うなら発注しなくてよい」と言えるのです。

[141: もはや神理事長]

そそー

[142: もはや神理事長]

↑たぶちゃんおはよー

[143: 匿名さん]

>一般論として素人の管理組合に自ら「高いと思うなら発注するな」が開き直りでなくて何なんでしょう？

管理組合を素人扱いするのがそもそも甘えの始まり。

[144: 住まいに詳しい人]

管理会社を通さない業者に発注する
管理員が管理会社に業者名　工事内容を報告する　これは強制
管理会社は自らの協力会社ではない当該業者へキックバックを要求する

こんな実態がまかり通る　千三つやたる管理会社

[145: 匿名さん]

だから全部委託ではなく管理を分散せよと言っているのだ。

[146: 住まいに詳しい人]

一つの目安
管理員と管理業務主任が別会社となっている管理会社はやめるべき

[147: 匿名さん]

管理員と管理業務主任者が別会社の意味を説明してください。

[148: 住まいに詳しい人]

別法人にすれば管理会社はピンはねし易い
管理員法人は高齢者雇用補助金の詐取がし易いのメリットがある
人道的に問題ありの別法人システムを採用する管理会社は悪徳であり契約を切るべき

[149: 匿名さん]

国交省が推し進めようとしてる第三者管理を言ってるのか？
これだと管理者はA管理会社で管理受託はB管理会社になる。

[150: もはや神理事長]

そうではなくて
長谷工コミュニティ（マンション管理業者）と長谷工ライフ（管理人派遣会社）の関係を言っていると思う。
管理人の所属会社をわけて子会社にしてるところはけっこうある。