管理寺の修行場<part2>

[匿名さん]

前スレが1000件を越えていたため
新しく作りました。
今後はこちらで修行しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300139/

[488: 管理侍]

>484
>管理会社に聞けば管理会社の利益の思惑の集団にされかねません
>素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
>民間企業の利益追求を逸脱し公序良俗にはんする

この表現だと管理会社は全て民間企業の利益追求を逸脱し暴利を貪っていることになる。
もしも特定の管理会社を指しているのであれば、「管理会社」を主語するのは間違い。

いずれにしてもデマであることに変わりない。
言葉は正確に使うこと。

[489: 住まいに詳しい人]

逸脱してないの？　ほんと？　へぇ～

[490: 匿名さん]

理解能力無い方は相手にしなくて良いですよ、ＨＮはインチキですしね。
相づちしか出来ないのでしょう。

[491: 匿名]

>>488
管理会社お勤めの方ですね？
おそらくまだ契約しているマンションで建て替えしたというケースはないと思いますが、これから嫌でも発生する事でしょうね。
建て替えに伴い管理組合解散すなわち契約終了、そののち新規契約であるなら管理会社としても放ってはおけないですよね。

管理会社は暴利の塊みたいな意見があるようですが、私はそうは思いません。担当次第の要素が大きいとは思いますが、きちんと説明があれば納得出来ると思います。何より我々勤め人が直接マンション管理には携わるのが不可能な現実、設備面で安心していられるのは管理会社の労あればこそと思います。

[492: 管理侍]

>491

管理会社に勤務している者です。
温かいお言葉ありがとうございます。

確かに「担当次第の要素」はありますね。
その是正は各社永遠のテーマだと思います。

[493: 匿名さん]

＞この表現だと管理会社は全て民間企業の利益追求を逸脱し暴利を貪っていることになる。 もしも特定の管理会社を指しているのであれば、「管理会社」を主語するのは間違い。
でも具体的に、
>素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
と條件をつけている。
この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実。
無知だと管理会社の有利なように誘導するのが管理会社であり、管理組合も無知に付け込まれないようにする事が必要なことも事実。

[494: 匿名さん]

マンカン持っていない素人が話し合ったところで出てくるものは、多少の経験談。
ややもすれば、とんでも管理話になる。つまり、間違った管理話に。
鵜呑みにはできない書き込みだらけだね。

[495: 匿名さん]

＞マンカン持っていない素人
とマンションに住んだこともないマンカンは
＞ややもすれば、とんでも管理話になる。つまり、間違った管理話に。
鵜呑みにはできない書き込みだらけだね。

[496: 匿名さん]

マンカンあっても立派な素人だよ。
簡単な試験受けただけだからね。

[497: 匿名さん]

>>493
無知に付け込む商売は何も管理会社に限った事ではなく、全ての商売に言える事。
高い安いはお金を出す人が判断するしかないが、値段だけで決まる訳ではないのも事実。
やらずぼったくりは論外だが、高ければ高いなりの価値があるか見極められる能力が求められる。
反対に安けりゃ安いで、安かろう悪かろうの落とし穴があるし。

[498: 匿名さん]

>無知に付け込む商売は何も管理会社に限った事ではなく、全ての商売に言える事。

一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる。
一方、管理会社は免許も資格も看板に悪用して無知に漬け込む商売をしている、全ての商売に言えることではない。

[499: 管理侍]

>493
私は「言葉は正しく使いましょう」と言っているのです。
そうでなければ発言が嘘やデマになってしまうからです。
本人に悪気がなくても。

>この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実
例えばこの表現。
「多い」とは何社？何%？
「事実」と言うがその根拠は？

仮に素人管理組合の無知に漬け込む会社が存在したとして、
その会社が暴利を貪っているという根拠は？

これらの説明が明確にできないのなら、「事実」という言葉は使うべきではない。

[500: 管理侍]

>498
>一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる
免許も資格も要らない商売って何ですか？

[501: 匿名さん]

飲食店は許可だけだな。　探偵、何でも屋、他、かなりあるね。

[502: 住まいに詳しい人]

管理会社の約款に誠実義務とか公序良俗に反しない　とかあるのかな

[503: 匿名さん]

>>498
この世に悪徳商法と呼ばれるものが多々あるのはご存知ないですか？
資格も免許もいらない商売は逆に言えば失うものがない強みがあると言えます。
資格や免許制の商売だとキズをつけなくないというストッパーが多少働く。
勿論全然気にしない場合もあるけど。

[504: 管理侍]

>一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる
>一方、管理会社は免許も資格も看板に悪用して無知に漬け込む商売をしている
免許も資格も要らない商売は顧客の無知に漬け込む商売はしないのですか？
飲食店なら船場吉兆はご存知？

[505: 匿名さん]

中古車販売店も古物商の許可だけだな。

[506: 匿名さん]

＞>この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実
＞例えばこの表現。 「多い」とは何社？何%？ 「事実」と言うがその根拠は？

管理会社の侍が言うと居直りそのものですね。
お客の預金を下ろす犯罪例はキリがないし、修理費の利鞘を抜くのも現実だ、その根拠はこの種の掲示板で十分よ。

[507: 匿名さん]

＞免許も資格も要らない商売って何ですか？
下記の販売業社でーす。
実家で生産した農作物
缶詰やスナック菓子
お茶やコーヒー
ブランデーケーキ
ラムレーズンアイス
酒まんじゅう
ウイスキーボンボン
奈良漬
熱帯魚などの魚類
カブトムシなどの昆虫
ペットのえさ

[508: 管理侍]

>506
犯罪と商売を同列に議論しないように。

利鞘の定義は？

根拠がこの掲示板？
それなら私の発言も貴方にとって根拠になるはずですよね。

[509: 匿名さん]

心配いらないよ、だれも本当に管理会社の社員なんて思って無いから。
だって、嘘つき放題の匿名掲示板なんだもんねー　　とうぜん。

会社名をHNにしたらいいよー

[510: 匿名さん]

>だって、嘘つき放題の匿名掲示板なんだもんねー　　とうぜん。

自分が嘘をついているからといって、他人も嘘を言っていると思わないように。

[511: 匿名さん]

↑　真の証拠は何処にもない、証拠の提示もせずに嘘では無いとは変態？

[512: 匿名さん]

管理会社の勤務終わってから、さらに管理組合スレに書き込みなのかい。
物好きだね、気が休まらんだろ。　
他が言うようにホントかウソかは知らんがね。

[513: 匿名さん]

事務管理費でみた場合、1戸当たりの事務費については、例えば同じ100戸のマンションであれば
そんなに大きく違わない筈なのに、大きく違うのはやはり管理会社が隙あらばできるだけ多くの
利益を貪りたいと思うからではないだろうか。
無知というか情報不足につけ込み、できるだけ多くの利益を得ようとする気持ちは分からなくも
ないが、商売とはそんなものかもしれない。
ただ、利益幅の許容範囲がどこまでなら、サービスとかの兼ね合いで許されるかということにはなるが。

[514: 住まいに詳しい人]

エレベーター保守費には2種類ある
フルとＰ契約
新築時はメーカーの保証も入るが
最初からフル契約を結ぶのが　たちの悪い管理会社というね

個人的には最初からＰ契約で充分と思ってる

[515: 匿名さん]

ここは素人の個人的感想とか、被害妄想的嫌悪感しか聞けないのかね。

[516: 住まいに詳しい人]

管理会社員は玄人なの　なんの玄人？

[517: 匿名さん]

↑　そんな人いるの？　　匿名なのに解るの？　超能力あるのかい？
　で、だれが玄人？

[518: 本当に住まいに詳しい人]

>>514

独立系メンテナンス会社のP契約だったら最高思っているのかな？

[519: 匿名さん]

エレベーターの保守点検はデベ系にしなさいよ。
安全性が求められるＥＶに対して、けちってはいけない。
独立系だと、１年目からでも、部品代とかがとられるよ。
それに、新しいうちは、形式的な点検しかしないからね。
デベ系だと、手を抜くことはなく、マニュアル通りの点検
をしてくれるからね。

[520: 匿名さん]

＞利鞘の定義は？

管理会社が権利もないのに関係マンションの修理費から仲介料をかすめ取る事です。

[521: 匿名さん]

建設・不動産業界では「口利き料」は当たり前の世界。
仕事紹介したらお礼するのは礼儀だぞ。

[522: 匿名さん]

成る程、侍の管理会社もその類の８９３と同列なんだ。

[523: 匿名さん]

紹介してやったから仕事取れたんだろ？
お礼するの当たり前だよ。この業界は。

[524: 匿名さん]

紹介料は受注金額で処理するとは限らない。
バックマージンだから会社の経理次第だ。

[525: 匿名さん]

管理侍は嘘。侍どころか泥棒。管理泥棒と改名しなさい。

[526: 住まいに詳しい人]

管理商売人へ　過去一度でも組合へ経費削減の提案をしたことは？

[527: 匿名さん]

値上げはあるが経費削減は商売にならないのでしない。

[528: 匿名さん]

最近、私は事務所付倉庫の賃借媒介の元付宅建業者として、１５年も何も手を入れてなかった賃貸人に、新な賃借人の募集をするにあたり外装・内装工事の提案をして建築業者を紹介して成約しました。
当然、建築業者に対しては受注金額の10%の紹介料を要求し、建築業者も承諾しました。
うちが紹介したため、その建築業者は何の営業活動もせずに見積コンペもなしに特命受注できたのですから。

[529: 匿名さん]

いまどき特命受注はありがたい。10%払ってもおつりがくるよ。

[530: 匿名さん]

それで賃借人は決まりましたか。仲介手数料と工事費の１０パーセントの利益はアイデア料ですね。賃借人が決まらなかったら詐欺まがい行為ですね。そんな事はしないでしょう。

[531: 匿名さん]

>建設・不動産業界では「口利き料」は当たり前の世界。 仕事紹介したらお礼するのは礼儀だぞ。

無知そのものですね。
組合独自で合見積で選定した業者に管理会社は関係ない。

[532: 匿名さん]

内装工事は旧借主が契約解約で退去したので、借主から今回の建築業者に原状回復義務で工事を特命発注してもらった。外装工事は当然のことながら貸主の義務で、今回の建築業者に工事を特命発注してもらった。
新たな賃借人募集は、客づけ業者が見つけるまでもなく自分で客を見つけてきたので、借主から新賃料の一か月分の媒介手数料をもらった。ただ貸主からは「広告宣伝料」として新賃料の一ヶ月分をもらった。
先に書いたように、今回の建築業者からは「内装工事費＋外装工事費」の10%を紹介料としてもらった。

[533: 匿名さん]

>>531

お前アホか？今回業者を決めたのは誰や？管理組合だろーに。
だから管理組合が業者からバックコミッションもらうのよ。
飲めや歌えや、理事会の役得か？

[534: 匿名さん]

＞お前アホか？今回業者を決めたのは誰や？管理組合だろーに。 だから管理組合が業者からバックコミッションもらうのよ。 飲めや歌えや、理事会の役得か？

ビンボウにはなりたくないね、脳ミソまでクサルんだね。

[535: 匿名さん]

よく読みなさい。組合との取引ではなく、個人取引と書いたあるでしょう。

[536: マンション住民さん]

個人なら売主が個人、買主は法人か個人しかない。
登記上は、所有権者になれるのは、法人格のある団体か個人。
管理組合は法人ならOK、自治会・町会なら自治体から地縁団体認可を受けてればOK。

[537: 匿名さん]

管理組合が取引の当事者でなければ、売買は無関係。個人の売買の話で関係ない。

[538: 匿名さん]

個人の取引なら書くな。ここは管理組合関係のスレだ。
顔洗って出直してこい。

[539: 匿名さん]

不動産は売買や建物建築しても登記の義務はないよ。
中古の戸建て物件扱ってると、特に戦後すぐに建てられた古家なんかは未登記が多い。

[540: 匿名さん]

売買の話はしていないでしょう。賃貸借とリフォーム工事の話でしょう。５３２をよく読みなさい。文字が解らないみたいね。小学生よりやり直しなさい。

[541: 匿名さん]

>>540
レスアンカーをつけろよ。
出来なきゃ書き込みしないで。

[542: 匿名さん]

なんか話がごちゃごちゃになってる。

[543: 匿名さん]

ここはマン管士と宅建主任が出入りしてるようだ。

[544: 匿名さん]

管理主任者も来てるよ。

[545: 匿名さん]

施工管理技士も来てるね。

[546: 匿名さん]

みんな偽物、わかったことよ。

[547: 匿名さん]

理事長で何らかの国家資格保有者っているの？

[548: 匿名さん]

失業者は理事長になれないので資格は要りません。

[549: マンション住民さん]

自動車運転免許がある。

[550: 匿名さん]

年金受給資格も資格に入れていいと思う。

[551: 管理侍]

>525
「管理侍は嘘」
何ですかその日本語は？意味不明。

泥棒？それなら110番されては？

[552: 匿名さん]

管理侍は嘘。侍どころか泥棒。管理泥棒と改名しなさい。

[553: 匿名さん]

管理寺の間違いでは？

[554: 前期高齢管理士]

＞５５１
他人の事は云えた義理ではありませんが、ＨＮにイチャモン付けられたぐらいスルーしては如何？
小学生のスカート捲りのように、相手にして欲しい丈でしょうから…

侍はここぞと云う時に丈、刀を抜くから値打ちがあると思いますが…
（珍しく暇ですか？年末決算の受託先の定時総会があるのでは？）

暇だからの書き込みです。

[555: 匿名さん]

>侍はここぞと云う時に丈、刀を抜くから値打ちがあると思いますが…

メンテしてないと抜いた刀が錆だらけ。

[556: 管理侍]

前期高齢管理士さん

まあまあ、暇つぶしですから。
ただ、最近は暇つぶしの相手にもならない方が多いのは残念ですね。

[557: 匿名さん]

>>556
議論では運営はできない。実践だよ、バカ管理侍。のぼせんなよ！

[558: 匿名さん]

基本は管理会社は理事長の指示命令に従うこと。
それがいやなら、ここでどくろ巻いてることだ。

[559: 管理侍]

ほらね、掲示版で「議論じゃなく実践だ！」なんて支離滅裂なこと言ってるでしょ。
私はここを「議論の場」だと思ってますけど。

そして、「議論」と「運営」を対極にあるものとでも思ってるんでしょうか。
私に言わせれば「議論無くして運営無し」です。

[560: 匿名さん]

うちは理事長の独裁ですよ。他の理事はイエスマンです。
だって「イエス」と言ってれば理事長がすべてやってくれます。
理事は何もしなくてもすみますから。

[561: 匿名さん]

議論ったて机上の空論ぽい。具体例を挙げて議論しないと。
具体例が挙げられないのは実務をやってない証拠。

[562: 匿名さん]

>>560
それなら理事会は不要。管理者方式に変更した方がいい。

[563: 前期高齢管理士]

管理侍さん他、レスご参加の方へ

私事ですが、お知恵を貸して下さいませんか？
今月の理事会で、総会（５月）準備もあり次期理事長を相談した際、今までの慣習（暗黙のルール）での
候補の方が超多忙を理由に辞退を表明されました。（確かに今までは奥さんが代理で出席されていました）

無理強いをするつもりもありませんが、上手く説得された事例をご存じでしたらレス下さい。

注）規約上は特に取決めはありません（理事は総会の承認、理事長は理事による互選）
　　総会議案には理事候補者には承認された場合との注釈付きで予定役職を（　）で表示しています
　　理事等は輪番制でもありません。慣習上は理事長は順番制？（理事の入居順）
　　理事会への奥さんによる代理出席は現時点では暗黙の了承（理事長には例がありません）

[564: 匿名さん]

辞退した人に理事長を頼む必要はないでしょう。頼むほどの器ですか？
理事の互選で立候補を募り、なければドングリの背比べだから理事の抽選。

[565: 匿名さん]

理事長に器が要るとは初耳、下らん役、だれがやっても一緒、問題無い。
暇な老人でも出来る、管理会社のサポートでＯＫ。

と言うと、管理会社に騙されるからとホザク被害妄想気味の老人登場かな（笑

[566: 匿名さん]

>>565
それはお宅のマンションの場合でしょう。
うちは理事長が代わってから一気に情報公開が進んで理事会が透明化されたよ。

[567: 匿名さん]

管理会社にとってはボンクラ理事長を歓迎する。
管理会社の言いなりにできる。

[568: 匿名さん]

理事長なんてボンクラで十分、問題有るのかな。
くどいよ。

[569: 匿名さん]

ボンクラ理事長だと組合費を無用に毀損する。訴訟をおこされるから注意。

[570: 匿名さん]

訴訟は好きなだけ起こしたらいいよ、国民の権利だしね。
ボサー　っとしてても理事長ちゃんは罪に問えないよ、よっぽど悪党じゃ無いとね～

こういうの知ってる、管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
ぼんくらでＧＯ！ＧＯ！

[571: 匿名さん]

アホ、組合員から理事長が提訴されるってこと。外部の第三者ではない。
知ったかぶりするなよ、ベンダコ！

[572: 匿名さん]

>>571
あほ！　ボンクラが理由で訴訟起こしてみろや、ボンクラ。
提訴する議によるが、善意の第三者の意味も解らんのか！知ったかクン。
組合員が管理組合を提訴か？　組合員がボンクラ理事長個人を提訴か？　良く考えろアホ。

[573: 管理侍]

>563
前期高齢管理士さん

まず、理事長職を依頼された方の多くは一旦お断りされますね。
すんなり引き受ける方のほうが少ないです。
何度か手を替え品を替えお願いすることになります。

そのマンションにおける「慣習」は、過去一度も破られることなく引き継がれていますか？
そうであるならば、そのことを前面にお願いするのがよいと思われます。

「過去、慣習に従って全ての方が理事長を引き受けてこられた」
「その慣習が途切れると今後の管理組合運営に少なからず影響を及ぼす」
といった感じでしょうか。

その慣習をその方自身が以前からご存知であったならば、それも説得材料になりますね。

慣習が過去にも守られていなかったのであれば説得理由は弱くなります。
その方自身の能力を多くの方が認めておられる状況であるならば、
周囲を巻き込んで多勢でお願いするのがよいでしょう。

ところで、こんなことは前期高齢管理士さんにとっては釈迦に説法では？

[574: 前期高齢管理士]

管理侍さん

コメント有難うございます。
個々の思いは兎も角、過去に慣習が破られた事はありません。
私の所は戸数の少なく、今迄皆さん運営には積極的です。

慣習の継続に拘る訳ではありませんが、共有者として社会勉強？の意味でも一度はひと汗かいて欲しいと…。
（当該の方は、現役のお立場からしても充分こなせると感じています…だから超多忙？）

釈迦に説法？　とんでもない。
過去に相談を受けた事例もありませんし、他所なら一般論を述べるだけで深入りしません（出来ません）
突っ込みを覚悟で云えば「紺屋の白袴」「医者の不養生」の様なものでしょう。

生きた知恵を増やしたいの思いでの質問でした。

[575: 匿名さん]

うちは理事の互選のときに選挙になったよ。
従来の慣例による留任内定理事長に対して構造改革を旗印にする新参者が旧体制を打破しようとして殴りこんできた。
結果は談合で留任内定理事長が理事長になったが、新参者は副理事長に自薦して理事長と対峙した。
その結果、副理事長が旧体制留任理事・理事長を駆逐した結果、翌期は副理事長が理事長に立候補し対立候補なしで理事長に就任した。
いまものすごい勢いで構造改革が進んでいる。

[576: 匿名さん]

>従来の慣例による留任内定理事長に対して構造改革を旗印にする新参者が旧体制を打破しようとして殴りこんできた。

普通のことです。
今までがおかしかっただけです。

[577: 匿名]

慣例とは暗黙の了解であり、過去の経緯を知らない人に取ったは
おかしな事をやってるな
と認識されます。
慣例自体が組合員の利益に沿うものならば規約化して運用すべきです。

[578: 匿名]

慣例とは暗黙の了解であり、過去の経緯を知らない人に取っては
おかしな事をやってるな
と認識されます。
慣例自体が組合員の利益に沿うものならば規約化して運用すべきです。

[579: 匿名さん]

それじゃあ、輪番理事全員でじゃんけん勝負で理事長決めるのも規約に入れようかね。

[580: 匿名さん]

規約に入れなくても「互選」と書いてあるからジャンケンでもビンゴで決めてもいい。

[581: 匿名さん]

二人変だね、一人は二回も書き込むし、他の一人は強がりの偏屈。

[582: 匿名さん]

なぜ理事長をやりたくないのか？強権、役得、特権、いっぱいだぞ！

[583: 匿名さん]

↑　全国的に普通は理事長はやりたくないだろ、やりたがるのはこの掲示板のマニア爺だけだよ。
　だけど、変わったマニアいるもんだね。

[584: 匿名さん]

＞↑　全国的に普通は理事長はやりたくないだろ、やりたがるのはこの掲示板のマニア爺だけだよ。 だけど、変わったマニアいるもんだね。

権利、義務の観念欠如の人には理解できないでしょう。

[585: 匿名]

権利と義務は理事長だけの物ではない。
むしろ理事長は全組合員の権利と義務をとりまとめ調整する役割だ。
理事長と言えど権利と義務は他の組合員と同等である。

[586: 匿名さん]

理事長を会社の社長と勘違いしているのがいるんだよな。
理事長には、人事権も命令権もない。

[587: 匿名さん]

＞権利と義務は理事長だけの物ではない。むしろ理事長は全組合員の権利と義務をとりまとめ調整する役割だ。理事長と言えど権利と義務は他の組合員と同等である。

何を勘違いしているの？
権利と義務は理事長の物と誰がどこで言ったの？
区分所有者のみがマンション管理に対して有する権利、義務ですよ。
冷静にね。