管理寺の修行場<part2>

[匿名さん]

前スレが1000件を越えていたため
新しく作りました。
今後はこちらで修行しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300139/

[401: 匿名さん]

＞管理者を区分所有者以外から迎え、理事会を廃止する。

USOを煽るのは止めましょう、管理者をチェック機関は必ず設置されるのです。

[402: 匿名さん]

管理者のチェック機関って外部委託するマンション管理士でしょ？
もし管理者とそのマンション管理士が結託してたらどうするの？

[403: 匿名]

やっぱりマン管先生か弁護士先生にお出まし頂きたいな

[404: 匿名さん]

＞管理者のチェック機関って外部委託するマンション管理士でしょ？

もっと勉強しましよう。

[405: 匿名さん]

>>400
別に推進はしていないね。
諸々の事情で管理組合役員のなり手がいなければ、第三者管理もある…というレベル。
基本的には『組合』だから当事者間で選任するのが筋だ。

[406: 匿名さん]

中高層管理業協会の理事長が怒ったくらい国交省は自前のマン管士を入れようとした経緯がありましたが、そんなことに管理組合は関心を持ちませんよ。

[407: 匿名さん]

中学生程度の学力で合格する様な資格など、要りませんよ。
国交省の役人の天下り先の確保で出来た団体、その資格、無意味。
国家資格と言っても、仕事は皆無、有るなら聞きたい。（笑

原付免許のほうが役に立つ。

[408: 住まいに詳しい人]

管理会社の社員は中卒にも負けるのか　きついね

[409: 匿名さん]

管理者管理方式
1 マンション管理に精通した第三者が管理者となる場合には、一般に、管理期間中の管理の責任主体の明確化、管理水準の向上、管理の安定化等が期待され、また維持管理等の委託先に対する専門的見地からの監督やチェックが可能になるとともに、区分 所有者にとって負担の軽減というメリットをもたらすことが期待できる。
しかしながら、管理者たる第三者に大きな権能が集中することにより、極めて効率的な管理の実現が期待される反面、チェック機能が十分働かなくなる危険性があるという大きな問題がある。特に、管理所有を活用した場合は、管理者は、共用部分の管理に関する事項について、共用部分の所有者として管理者の判断で行うことができ、かつ、自己の名で契約を締結できることから、さらに管理者に権能が集中することとなる。
2 また、現行法には管理者としての資格要件や業務へのチェック規定がないため、区分所有者が無関心のまま管理事務の負担軽減を安易に求めて本方式が導入されるのは、危険である。
3 特に、最も大切な管理組合の金銭等財産の保護という点については、管理者が共用部分等の保存行為を自らの判断で行うことができることとなることが、悪意のある管理者は過度な保存行為を行うことにより管理組合の金銭等財産を徒に浪費させることも可能となることに加え、管理組合の金銭等財産の保管業務も任せる(通帳と印鑑の双方を持つ)こととなるため、組合財産と管理者財産の帰属に問題が生じることが考えられ、管理者が倒産・破産等した場合は、管理組合の金銭等財産が保護されない可
能性が高いという問題がある。
4 さらに、管理コストの面でも、区分所有者から管理者を選任する場合は、一部で役員報酬が定められている管理組合はあるものの、無報酬でボランティア的に役員を務めることとなっている管理組合が多いことから、新たに第三者を管理者として選任した場合は、新たなコストが発生することとなる。また、管理業者が管理者となる場合でも、管理者としての義務は、管理組合との業務委託契約に基づき行っている業務に対する義務と比して、責任が加重されることから、区分所有者が負担すべき管理費が高額となる可能性が高い。

[410: 匿名]

インフォームド・コンセントで
複数のマン管、弁護士へ相談して意見を聞いて判断すればいいんですよ。

まさか、ここの掲示板だけで判断なんてしないと思いますが・・・
所詮、ここの方は素人。浅い経験の書き込み程度なのですから。

「掲示板で○○という話を聞いたのですが・・・」　
相談の話の切り出し程度にしか使えません。　
　

[411: 匿名さん]

＞インフォームド・コンセントで 複数のマン管、弁護士へ相談して意見を聞いて判断すればいいんですよ。

自己が皆無で全ては金による他人任せの思考力ゼロの人。役員には不適任者。

[412: 匿名]

>411　外部に相談することを思考力ゼロとは言わないでしょ。

[413: 匿名さん]

中卒程度の能力のマンション管理士に相談などしても無駄。
どうせ年寄りが暇で取った資格、何の意味も無い。

[414: 匿名]

ほら、話から逃げた。

　　>411　外部に相談することを思考力ゼロとは言わないでしょ。

[415: 住まいに詳しい人]

中卒以下の管理会社の社員はなおさらだね

[416: 住まいに詳しい人]

マンションを終の棲家と考える人は自らで管理する　三者管理なんぞとは無縁だ
しかし　賃貸ばかりのマンションでは三者管理が必要となる　ビジネスの場だ
マンションの分化だね

[417: 匿名]

また、話から逃げた。

　　>411　外部に相談することを思考力ゼロとは言わないでしょ。

[418: 匿名さん]

>411　外部に相談することを思考力ゼロとは言わないでしょ。

言いますよ。
マンションの管理如きで部外者に相談するとは思考力ゼロの証しそのものので、
共有財産とは言え自分の財産の管理を他人に相談するとは脳内構造が貧相で思考力はゼロです。

[419: 匿名]

荒らさないように

[420: 匿名さん]

それしか言えないの？
それこそ思考力ゼロですね。
自分の考えで責任を以って事に当たりましょう。

[421: 匿名]

外部に相談することを思考力ゼロとは言わないでしょ。荒らさないように。

[422: 匿名さん]

病気で医者に掛かるわけでなし外部に相談し対応するとは輪番の役員は駄目ですね。

[423: 匿名さん]

管理会社に頼る癖が自分で判断することが出来ない結果になっているのは気の毒だね。

[424: 匿名さん]

理事長＝管理者は下記の通りの職務権限がある。
第四節　管理者
（選任及び解任）
第二十五条 　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
（権限）
第二十六条 　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

[425: 匿名]

実際、マン管や弁護士（マンション関連が専門）は飯を食っているわけだから。
プロのアドバイスやお墨付きは重宝がられているんだよね。

[426: 匿名さん]

＞プロのアドバイスやお墨付きは重宝がられているんだよね。

そんな理事長は当事者能力無く選んだ方も悪い。

[427: 匿名]

ひとりでなんでもする人は無能なんだよ。

[428: 匿名さん]

管理委託契約しているよ。

[429: 匿名さん]

管理委託契約を実行させ、確認するのは理事長の業務。

[430: 匿名]

＞＞プロのアドバイスやお墨付きは重宝がられているんだよね。
＞そんな理事長は当事者能力無く選んだ方も悪い。
ひとりでなんでもする人は無能なんだよ。これに何か影響ある話？

[431: 匿名さん]

ひとりで何でもするとは？
理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事がいるのが普通だがね。
それとも管理者一人？と言うのもあり得るがね・・・。

[432: 匿名さん]

マンション雑談に塾の経営についてのスレッドがありますが、本当のところどうなのでしょうか？

[433: 匿名]

ふむふむ、修理積立金を持ち逃げする、というニュースがあったね。

[434: 匿名さん]

ここにも管理委託契約を連呼する無知な方おるんですね。
すきなんですねー　その契約　　何故ですか？

[435: 住まいに詳しい人]

自主管理も重要な選択肢の一つです
管理会社も更生する必要が大いにあります
自主管理にはマンション管理士を使いましょう　
高い金を管理会社へ払うより随分と経費削減になりますし
有効なアドバイスも得られます

[436: 匿名さん]

>>435
うん、それがいいかもね。
但し、会社組織ではない個人に依頼するのだから保証金というか供託金というか、万一の契約不履行等に備えて1000万円位デポジットしてね。

[437: 住まいに詳しい人]

契約不履行はありえない
管理会社では常態だがね

[438: 匿名さん]

＞４３２
日本語を理解できないのか、故意に曲解しているかのどちらかの塾経営者が、必死にゴマカシてますが、通常は住宅用マンションでは塾経営はできない。

しかし、管理組合が見逃し放置しているサロン経営があると裁判では勝てないかも。

[439: 匿名さん]

>>438
横レスですが、住居以外の用での使用禁止、との規約が有れば塾等の開設は出来ませんが、
商業地域などでは分譲マンションでも規約で規制せず、事務所や店舗への利用も有りますよ。
都心などは半数が事務所や店舗の分譲マンションも有ります、地方ではあまり無い事でしょうけど。

[440: 匿名さん]

その通り。すべては規約次第。

[441: 匿名さん]

規約で禁止していても、塾の経営をやめないなら訴訟が早いでしょう？

[442: 匿名さん]

提訴が確実、でもそんなの規約が有るなら調停で十分じゃないの。
金も時間ももったいないよ。

[443: 匿名さん]

規約が現状に即しているか検証が必要です。
例えば塾開設は一軒だけか、或いは他に事務所とかに転用しているケースはないか…
もし何軒もあるようなら、追認になるが規約変更も視野に入れるべき。
当然事前にアンケートを取るなりヒヤリングを行うなり全区分所有者の意向を踏まえた上で。
商用に使っている場合は別途『管理協力金』を払ってもらうとか。

[444: 匿名さん]

あっちのスレみたら、塾経営者側の当事者がいるようで
管理組合が間違っていて弁護士を立て訴訟を受けて立つようです。
スレ主のマンション塾と同じかどうか？

[445: 匿名さん]

細かい事情は知らないけど、もし誰も迷惑してなきゃ規約で制限する意味はないと思うけど。
それが受けて立つという意味じゃないかな。

[446: 匿名さん]

「誰も迷惑してない」訴訟までしないでしょ。
住宅専用マンションを事業所利用する場合と、もともと事業所併設マンションでは、管理規約は当然ながらメンテナンス計画から管理費も違って当たり前。

騒音やセキュリティは別で、管理費修繕費だけでも管理組合に多大な迷惑をかけていると考えられる。
管理組合は塾経営者に追加の必要経費を請求すべきだ。

[447: 匿名さん]

ひょっとして塾とはいえ、生徒が２～３人で日に２時間とかじゃないの。
もしそうなら、厳密にはいけないでしょうが…　　違いますかね。

[448: 匿名さん]

今、隣のその塾のスレ覗いたけど、あれだめだわ、法による命令が必要。
調停じゃ無く、さっさと提訴だろね。

[449: 匿名さん]

スレタイのモデルケースは３０名程を毎日教えていたようですが、
塾生の数が少なかろうと、他の区分所有者から苦情があり、管理負担を他の区分所有者に負わせて収益をあげることは理事会として、見過ごしてはならないと思います。

数が少ないからと目こぼしした時点から、他の事業の起業を許すことになります。
土曜日曜日だけ数人を対象にマッサージ経営していた例もありましたが、経営者側の敗訴か棄却かでしたよ。
問題は、数でも日数でもなく目的外使用による共有財産の侵害ではないでしょうか？

[450: 匿名さん]

規約次第だと思う。

[451: 匿名さん]

「規約が間違いだ」「管理組合が間違っている」「住宅で塾を開業するのは住宅利用していないことにはならない。」と、塾経営当事者多分♀がのたまわっている。

マンション雑談スレ覗いてみな。実際の管理組合、あんなのいたら大変だろう。
マンションから追い出すしかない。

[452: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

理事会で早急に対象できるかできないかが争点。

無能な理事会だと、住宅専用の分譲マンションが商業ビルに変わる。
立地によっては資産価値が上がるかな？

[453: 匿名さん]

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

[454: 匿名さん]

自室でネットショッピングサイト開設してる人いるよ。

[455: 匿名さん]

それマンション内じゃ無く、ネット上でしょうに。

[456: 匿名さん]

ネットショップの責任者の所在地がマンションになってる。

[457: 匿名さん]

会社なら登記してるけど、マンションが所在地？
個人商店？　商品倉庫にしてるとか？　人の出入りは？
ま～　どっちでも良いけど。

なんか、ＴＶで八代弁護士が状況によってはＯＫとか
昼の番組でやってたような～　　はっきり言えん、ゴメン。

[458: 匿名さん]

特定商取引の表示のことだろう。

[459: 匿名さん]

いや、マンションの使用方について。　出入りの人数とか。
マンションの自宅での占いの商売が、問題無いとか言ってたような？
クイズ方式で。八代さん確かOKだったような。
ほんとゴメン、ハッキリせん。

[460: 匿名さん]

使用法の問題だから明白。

[461: 匿名]

ひとりでなんでもする人は無能ですね。

[462: 匿名さん]

上野のマンションは、エステとかマッサージと表して、売春してた部屋がいくつもあり一斉検挙。

しかも、そのマンションには学習塾もあった。
駅前だから、上野のマンションは仕方ないかもしれないが、賃貸でも学習塾はお断りの物件が多い。学習塾は、近隣トラブルが多いからだそう。

[463: 匿名さん]

住宅専用の分譲マンションでのサロン営業。
特に学習塾、エステ、マッサージ、などのサロン営業をされると大変困ります。

管理組合は、住宅利用として保険に加入しています。
管理組合は、住宅利用として消防や警察、税務署に届けをしています。

管理組合は、住宅利用として清掃や点検などの管理をおこなっています。

管理組合は、住宅利用としと修繕計画を立てて積立ております。

住宅専用マンションを商業ビルとした場合、これら全て虚偽であり全面改正しなければなりません。

[464: 匿名]

うちの子が通っている英語塾はマンションでやっているな。
何か問題あるのかな？

[465: 匿名]

上野のマンションは、エステとかマッサージ、学習塾と表して、売春してた部屋がいくつもあり一斉検挙。
そりゃ、まずいね。

[466: 匿名さん]

>住宅専用の分譲マンションでのサロン営業。

理事長始め理事会、監事の職務怠慢。
適切な役員を選ばない組合の自業自得。

[467: 匿名さん]

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

[468: 匿名さん]

マンカン士による修行場があるといいな。
今の指南役は素人ばかり、そればかりか嘘を教えて遊んでいる、ときた。

[469: 匿名さん]

＞マンカン士による修行場があるといいな。

本物の資格証貼りつけて証明してからやれ、罪に成らないようにな。　くだらん…な

[470: 匿名さん]

マンション管理士ってマンション管理の経験なし、マンションを見たことも、住んだこともない人も資格取れるんだね。
信用できるわけないね。

[471: 匿名]

皆様のお知恵を拝借したい。
当マンションは出来てから既に35年経過しました。10年毎に大規模修繕を実施してきて次は40年目で行います。
50年目で建て替えをするとしてその前の10年間積み立てた修繕積み立て金は建て替え費用に充当して問題ないですか？
管理組合は建て替えの時点で解散し建て替え完了後に新たに結成するのですか？その場合は管理組合の財産等は組合員に分配というか返却するのですか？
分からない事だらけで困っていますが、まだ時価的に差し迫った訳ではないので弁護士等への相談の段階ではないと思っていますので、諸兄の見解をお聞かせ願います。

[472: 匿名さん]

↑ おっしゃる通りです、詳しくは管理会社に尋ねてみてはいかかですか。
　此処で素人の意見聞かれても現実には無理が有りますよ。

[473: 匿名]

>>472
すみません、言葉足らずでした。
このスレッドにはマンション管理士の方や管理会社勤めの方がいらっしゃるようなのでお訊ねしました。
素人の方は書き込み無用です。
これでよろしいですか？

あぁ、おそらく貴兄はド素人でしょうからもはや書き込み出来ませんね。
貴兄のレスは不要です。

[474: 匿名さん]

＞このスレッドにはマンション管理士の方や管理会社勤めの方がいらっしゃるようなのでお訊ねしました

このスレにはいませんね、他当たってはいかが。

[475: 前期高齢管理士]

＞４７１さん

①４０年目に大規模修繕を実施するとしても、将来の建替えが決定している訳では無いので
　修繕積立金は拠出を続けます。
②具体的に「建替組合」による建替工事開始時（管理組合解散時）の修繕積立金等の残余金は
　その時点の管理組合員に持ち分比で還元されます。
　建替参加者なら負担金・分担金の一部に充当するのが一般的でしょう。
③再建されたマンションは、新たに管理組合を結成します。（管理費等は新たに徴収します）
　（この時点で従前の管理組合財産等は存在しません）

余談ですが、個人的には建替てまで住みたいとは思いません。
建替事業に同意した後、権利を買い取らせて新たな住まいを購入するか、資金に余裕があり、
好条件の物件を得られるなら、権利変換を受けた新築物件を売却するのが好かろうと思います。

建替事業は難しい。容積率の余裕度合い・地域の不動産動向・建替同意の取付等丈でなく
参加者各自のエゴの嵐に曝されます。

[476: 匿名さん]

専門家では有りませんので、コピペしか出来ません。

自レスは意見、感想、希望ですね。　自分のとこの管理会社に聞くのが早い。

[477: 住まいに詳しい人]

管理会社に聞けば管理会社の利益の思惑の集団にされかねません
容積率を市に聞くのが最初でしょう
余裕があれば手出し0円もあり得ます
最近の同様のケースは福岡市の藤崎住宅です

[478: 住まいに詳しい人]

管理会社に聞けば管理会社の利益の思惑の集団にされかねません
容積率を市に聞くのが最初でしょう
余裕があれば手出し0円もあり得ます
最近の同様のケースは福岡市の藤崎住宅です

[479: 住まいに詳しい人]

集団でなく手段に訂正

[480: 住まいに詳しい人]

http://www.nishitetsu.co.jp/release/2012/12_100.pdf

福岡市藤崎住宅

[481: 前期高齢管理士]

＞管理会社の利益の思惑の手段にされかねません

管理会社に建替えに関する機能は有りません。
事業協力者（デべや建築会社）となり得る先に斡旋料稼ぎを期待して誘導を試みる事は考えられますが…
それも出来ない管理会社は、管理組合解散＝管理委託解消ですから、建替え反対派を煽るのかな？

[482: 住まいに詳しい人]

機能がないなら相談すべきではない　が正解　どうせ頭の不自由な輩しかいないのも事実

[483: 匿名さん]

素人さんの無責任なカキコ参考に成ると良いですね。
また、修繕も建替えも必ず何処かの業者が利益を得ます。
いやなら住人総出で建替えて下さい。

この素人は、利益確保を悪としか思わない被害妄想者です。
利益無ければどの業者も手掛けてくれませんよ。

[484: 住まいに詳しい人]

利益確保はあたりまえだ
ただ　素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
民間企業の利益追求を逸脱し公序良俗にはんする

公序良俗　管理業務主任試験にでるかな？

[485: 匿名]

>>475>>478
ありがとうございました。
実際建て替えが決まった訳ではなく、仮に建て替えになるとしてもまだ15年や20年は持つかなとは思っています。
むしろ、阪神淡路大震災や東日本大震災のようにいきなり建て替えの問題が起こる可能性があります。
つまりこの問題は老朽マンションだけでなく全てのマンションが理解しておくべく事かなぁと思いました。

[486: 匿名さん]

>>485
災害での大きな被害では、多くの団地マンションは資金不足で解散が多くみられます。
解体もままならず放置されている建物も有るみたいですね。　ローンだけ残りますよ。

管理組合自体が被災想定での、緊急時の融資先を確保したほうが良いですよ。
今のうち、住宅金融支援機構に相談してみて、災害起きてからではね。　備えあれば…

[487: 前期高齢管理士]

＞４８５さん

天災による倒壊等発生後の対応は戸建ても大変ですが多数の区分所有者がいるマンションは、合意形成の
観点から、なお大変でしょうね。
日頃の区分所有者間のコミュニケーション形成努力は大切です。

＞４７１にレスを付ける時に建替えに対する関心から何処かに具体的に相談される事を危惧しました。
発議は慎重に（原則は理事会が）。建替案が表に出た途端大騒ぎとなり、発案者（個人）が騒ぎの震源と
糾弾される恐れがありますから。（４８５を読み安心しました）

具体的に検討する時期がきたら、理事会として事業協力者となり得るデべや建築業者の意見を聞く事です。
彼らはビジネスとしてシビアに検討しますから、常識的な還元率でも難色を示すようなら、建替には
不向きな時期（又は物件）と云えましょう。

[488: 管理侍]

>484
>管理会社に聞けば管理会社の利益の思惑の集団にされかねません
>素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
>民間企業の利益追求を逸脱し公序良俗にはんする

この表現だと管理会社は全て民間企業の利益追求を逸脱し暴利を貪っていることになる。
もしも特定の管理会社を指しているのであれば、「管理会社」を主語するのは間違い。

いずれにしてもデマであることに変わりない。
言葉は正確に使うこと。

[489: 住まいに詳しい人]

逸脱してないの？　ほんと？　へぇ～

[490: 匿名さん]

理解能力無い方は相手にしなくて良いですよ、ＨＮはインチキですしね。
相づちしか出来ないのでしょう。

[491: 匿名]

>>488
管理会社お勤めの方ですね？
おそらくまだ契約しているマンションで建て替えしたというケースはないと思いますが、これから嫌でも発生する事でしょうね。
建て替えに伴い管理組合解散すなわち契約終了、そののち新規契約であるなら管理会社としても放ってはおけないですよね。

管理会社は暴利の塊みたいな意見があるようですが、私はそうは思いません。担当次第の要素が大きいとは思いますが、きちんと説明があれば納得出来ると思います。何より我々勤め人が直接マンション管理には携わるのが不可能な現実、設備面で安心していられるのは管理会社の労あればこそと思います。

[492: 管理侍]

>491

管理会社に勤務している者です。
温かいお言葉ありがとうございます。

確かに「担当次第の要素」はありますね。
その是正は各社永遠のテーマだと思います。

[493: 匿名さん]

＞この表現だと管理会社は全て民間企業の利益追求を逸脱し暴利を貪っていることになる。 もしも特定の管理会社を指しているのであれば、「管理会社」を主語するのは間違い。
でも具体的に、
>素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
と條件をつけている。
この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実。
無知だと管理会社の有利なように誘導するのが管理会社であり、管理組合も無知に付け込まれないようにする事が必要なことも事実。

[494: 匿名さん]

マンカン持っていない素人が話し合ったところで出てくるものは、多少の経験談。
ややもすれば、とんでも管理話になる。つまり、間違った管理話に。
鵜呑みにはできない書き込みだらけだね。

[495: 匿名さん]

＞マンカン持っていない素人
とマンションに住んだこともないマンカンは
＞ややもすれば、とんでも管理話になる。つまり、間違った管理話に。
鵜呑みにはできない書き込みだらけだね。

[496: 匿名さん]

マンカンあっても立派な素人だよ。
簡単な試験受けただけだからね。

[497: 匿名さん]

>>493
無知に付け込む商売は何も管理会社に限った事ではなく、全ての商売に言える事。
高い安いはお金を出す人が判断するしかないが、値段だけで決まる訳ではないのも事実。
やらずぼったくりは論外だが、高ければ高いなりの価値があるか見極められる能力が求められる。
反対に安けりゃ安いで、安かろう悪かろうの落とし穴があるし。

[498: 匿名さん]

>無知に付け込む商売は何も管理会社に限った事ではなく、全ての商売に言える事。

一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる。
一方、管理会社は免許も資格も看板に悪用して無知に漬け込む商売をしている、全ての商売に言えることではない。

[499: 管理侍]

>493
私は「言葉は正しく使いましょう」と言っているのです。
そうでなければ発言が嘘やデマになってしまうからです。
本人に悪気がなくても。

>この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実
例えばこの表現。
「多い」とは何社？何%？
「事実」と言うがその根拠は？

仮に素人管理組合の無知に漬け込む会社が存在したとして、
その会社が暴利を貪っているという根拠は？

これらの説明が明確にできないのなら、「事実」という言葉は使うべきではない。

[500: 管理侍]

>498
>一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる
免許も資格も要らない商売って何ですか？

[501: 匿名さん]

飲食店は許可だけだな。　探偵、何でも屋、他、かなりあるね。

[502: 住まいに詳しい人]

管理会社の約款に誠実義務とか公序良俗に反しない　とかあるのかな

[503: 匿名さん]

>>498
この世に悪徳商法と呼ばれるものが多々あるのはご存知ないですか？
資格も免許もいらない商売は逆に言えば失うものがない強みがあると言えます。
資格や免許制の商売だとキズをつけなくないというストッパーが多少働く。
勿論全然気にしない場合もあるけど。

[504: 管理侍]

>一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる
>一方、管理会社は免許も資格も看板に悪用して無知に漬け込む商売をしている
免許も資格も要らない商売は顧客の無知に漬け込む商売はしないのですか？
飲食店なら船場吉兆はご存知？

[505: 匿名さん]

中古車販売店も古物商の許可だけだな。

[506: 匿名さん]

＞>この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実
＞例えばこの表現。 「多い」とは何社？何%？ 「事実」と言うがその根拠は？

管理会社の侍が言うと居直りそのものですね。
お客の預金を下ろす犯罪例はキリがないし、修理費の利鞘を抜くのも現実だ、その根拠はこの種の掲示板で十分よ。

[507: 匿名さん]

＞免許も資格も要らない商売って何ですか？
下記の販売業社でーす。
実家で生産した農作物
缶詰やスナック菓子
お茶やコーヒー
ブランデーケーキ
ラムレーズンアイス
酒まんじゅう
ウイスキーボンボン
奈良漬
熱帯魚などの魚類
カブトムシなどの昆虫
ペットのえさ

[508: 管理侍]

>506
犯罪と商売を同列に議論しないように。

利鞘の定義は？

根拠がこの掲示板？
それなら私の発言も貴方にとって根拠になるはずですよね。

[509: 匿名さん]

心配いらないよ、だれも本当に管理会社の社員なんて思って無いから。
だって、嘘つき放題の匿名掲示板なんだもんねー　　とうぜん。

会社名をHNにしたらいいよー

[510: 匿名さん]

>だって、嘘つき放題の匿名掲示板なんだもんねー　　とうぜん。

自分が嘘をついているからといって、他人も嘘を言っていると思わないように。

[511: 匿名さん]

↑　真の証拠は何処にもない、証拠の提示もせずに嘘では無いとは変態？

[512: 匿名さん]

管理会社の勤務終わってから、さらに管理組合スレに書き込みなのかい。
物好きだね、気が休まらんだろ。　
他が言うようにホントかウソかは知らんがね。

[513: 匿名さん]

事務管理費でみた場合、1戸当たりの事務費については、例えば同じ100戸のマンションであれば
そんなに大きく違わない筈なのに、大きく違うのはやはり管理会社が隙あらばできるだけ多くの
利益を貪りたいと思うからではないだろうか。
無知というか情報不足につけ込み、できるだけ多くの利益を得ようとする気持ちは分からなくも
ないが、商売とはそんなものかもしれない。
ただ、利益幅の許容範囲がどこまでなら、サービスとかの兼ね合いで許されるかということにはなるが。

[514: 住まいに詳しい人]

エレベーター保守費には2種類ある
フルとＰ契約
新築時はメーカーの保証も入るが
最初からフル契約を結ぶのが　たちの悪い管理会社というね

個人的には最初からＰ契約で充分と思ってる

[515: 匿名さん]

ここは素人の個人的感想とか、被害妄想的嫌悪感しか聞けないのかね。

[516: 住まいに詳しい人]

管理会社員は玄人なの　なんの玄人？

[517: 匿名さん]

↑　そんな人いるの？　　匿名なのに解るの？　超能力あるのかい？
　で、だれが玄人？

[518: 本当に住まいに詳しい人]

>>514

独立系メンテナンス会社のP契約だったら最高思っているのかな？

[519: 匿名さん]

エレベーターの保守点検はデベ系にしなさいよ。
安全性が求められるＥＶに対して、けちってはいけない。
独立系だと、１年目からでも、部品代とかがとられるよ。
それに、新しいうちは、形式的な点検しかしないからね。
デベ系だと、手を抜くことはなく、マニュアル通りの点検
をしてくれるからね。

[520: 匿名さん]

＞利鞘の定義は？

管理会社が権利もないのに関係マンションの修理費から仲介料をかすめ取る事です。

[521: 匿名さん]

建設・不動産業界では「口利き料」は当たり前の世界。
仕事紹介したらお礼するのは礼儀だぞ。

[522: 匿名さん]

成る程、侍の管理会社もその類の８９３と同列なんだ。

[523: 匿名さん]

紹介してやったから仕事取れたんだろ？
お礼するの当たり前だよ。この業界は。

[524: 匿名さん]

紹介料は受注金額で処理するとは限らない。
バックマージンだから会社の経理次第だ。

[525: 匿名さん]

管理侍は嘘。侍どころか泥棒。管理泥棒と改名しなさい。

[526: 住まいに詳しい人]

管理商売人へ　過去一度でも組合へ経費削減の提案をしたことは？

[527: 匿名さん]

値上げはあるが経費削減は商売にならないのでしない。

[528: 匿名さん]

最近、私は事務所付倉庫の賃借媒介の元付宅建業者として、１５年も何も手を入れてなかった賃貸人に、新な賃借人の募集をするにあたり外装・内装工事の提案をして建築業者を紹介して成約しました。
当然、建築業者に対しては受注金額の10%の紹介料を要求し、建築業者も承諾しました。
うちが紹介したため、その建築業者は何の営業活動もせずに見積コンペもなしに特命受注できたのですから。

[529: 匿名さん]

いまどき特命受注はありがたい。10%払ってもおつりがくるよ。

[530: 匿名さん]

それで賃借人は決まりましたか。仲介手数料と工事費の１０パーセントの利益はアイデア料ですね。賃借人が決まらなかったら詐欺まがい行為ですね。そんな事はしないでしょう。

[531: 匿名さん]

>建設・不動産業界では「口利き料」は当たり前の世界。 仕事紹介したらお礼するのは礼儀だぞ。

無知そのものですね。
組合独自で合見積で選定した業者に管理会社は関係ない。

[532: 匿名さん]

内装工事は旧借主が契約解約で退去したので、借主から今回の建築業者に原状回復義務で工事を特命発注してもらった。外装工事は当然のことながら貸主の義務で、今回の建築業者に工事を特命発注してもらった。
新たな賃借人募集は、客づけ業者が見つけるまでもなく自分で客を見つけてきたので、借主から新賃料の一か月分の媒介手数料をもらった。ただ貸主からは「広告宣伝料」として新賃料の一ヶ月分をもらった。
先に書いたように、今回の建築業者からは「内装工事費＋外装工事費」の10%を紹介料としてもらった。

[533: 匿名さん]

>>531

お前アホか？今回業者を決めたのは誰や？管理組合だろーに。
だから管理組合が業者からバックコミッションもらうのよ。
飲めや歌えや、理事会の役得か？

[534: 匿名さん]

＞お前アホか？今回業者を決めたのは誰や？管理組合だろーに。 だから管理組合が業者からバックコミッションもらうのよ。 飲めや歌えや、理事会の役得か？

ビンボウにはなりたくないね、脳ミソまでクサルんだね。

[535: 匿名さん]

よく読みなさい。組合との取引ではなく、個人取引と書いたあるでしょう。

[536: マンション住民さん]

個人なら売主が個人、買主は法人か個人しかない。
登記上は、所有権者になれるのは、法人格のある団体か個人。
管理組合は法人ならOK、自治会・町会なら自治体から地縁団体認可を受けてればOK。

[537: 匿名さん]

管理組合が取引の当事者でなければ、売買は無関係。個人の売買の話で関係ない。

[538: 匿名さん]

個人の取引なら書くな。ここは管理組合関係のスレだ。
顔洗って出直してこい。

[539: 匿名さん]

不動産は売買や建物建築しても登記の義務はないよ。
中古の戸建て物件扱ってると、特に戦後すぐに建てられた古家なんかは未登記が多い。

[540: 匿名さん]

売買の話はしていないでしょう。賃貸借とリフォーム工事の話でしょう。５３２をよく読みなさい。文字が解らないみたいね。小学生よりやり直しなさい。

[541: 匿名さん]

>>540
レスアンカーをつけろよ。
出来なきゃ書き込みしないで。

[542: 匿名さん]

なんか話がごちゃごちゃになってる。

[543: 匿名さん]

ここはマン管士と宅建主任が出入りしてるようだ。

[544: 匿名さん]

管理主任者も来てるよ。

[545: 匿名さん]

施工管理技士も来てるね。

[546: 匿名さん]

みんな偽物、わかったことよ。

[547: 匿名さん]

理事長で何らかの国家資格保有者っているの？

[548: 匿名さん]

失業者は理事長になれないので資格は要りません。

[549: マンション住民さん]

自動車運転免許がある。

[550: 匿名さん]

年金受給資格も資格に入れていいと思う。

[551: 管理侍]

>525
「管理侍は嘘」
何ですかその日本語は？意味不明。

泥棒？それなら110番されては？

[552: 匿名さん]

管理侍は嘘。侍どころか泥棒。管理泥棒と改名しなさい。

[553: 匿名さん]

管理寺の間違いでは？

[554: 前期高齢管理士]

＞５５１
他人の事は云えた義理ではありませんが、ＨＮにイチャモン付けられたぐらいスルーしては如何？
小学生のスカート捲りのように、相手にして欲しい丈でしょうから…

侍はここぞと云う時に丈、刀を抜くから値打ちがあると思いますが…
（珍しく暇ですか？年末決算の受託先の定時総会があるのでは？）

暇だからの書き込みです。

[555: 匿名さん]

>侍はここぞと云う時に丈、刀を抜くから値打ちがあると思いますが…

メンテしてないと抜いた刀が錆だらけ。

[556: 管理侍]

前期高齢管理士さん

まあまあ、暇つぶしですから。
ただ、最近は暇つぶしの相手にもならない方が多いのは残念ですね。

[557: 匿名さん]

>>556
議論では運営はできない。実践だよ、バカ管理侍。のぼせんなよ！

[558: 匿名さん]

基本は管理会社は理事長の指示命令に従うこと。
それがいやなら、ここでどくろ巻いてることだ。

[559: 管理侍]

ほらね、掲示版で「議論じゃなく実践だ！」なんて支離滅裂なこと言ってるでしょ。
私はここを「議論の場」だと思ってますけど。

そして、「議論」と「運営」を対極にあるものとでも思ってるんでしょうか。
私に言わせれば「議論無くして運営無し」です。

[560: 匿名さん]

うちは理事長の独裁ですよ。他の理事はイエスマンです。
だって「イエス」と言ってれば理事長がすべてやってくれます。
理事は何もしなくてもすみますから。

[561: 匿名さん]

議論ったて机上の空論ぽい。具体例を挙げて議論しないと。
具体例が挙げられないのは実務をやってない証拠。

[562: 匿名さん]

>>560
それなら理事会は不要。管理者方式に変更した方がいい。

[563: 前期高齢管理士]

管理侍さん他、レスご参加の方へ

私事ですが、お知恵を貸して下さいませんか？
今月の理事会で、総会（５月）準備もあり次期理事長を相談した際、今までの慣習（暗黙のルール）での
候補の方が超多忙を理由に辞退を表明されました。（確かに今までは奥さんが代理で出席されていました）

無理強いをするつもりもありませんが、上手く説得された事例をご存じでしたらレス下さい。

注）規約上は特に取決めはありません（理事は総会の承認、理事長は理事による互選）
　　総会議案には理事候補者には承認された場合との注釈付きで予定役職を（　）で表示しています
　　理事等は輪番制でもありません。慣習上は理事長は順番制？（理事の入居順）
　　理事会への奥さんによる代理出席は現時点では暗黙の了承（理事長には例がありません）

[564: 匿名さん]

辞退した人に理事長を頼む必要はないでしょう。頼むほどの器ですか？
理事の互選で立候補を募り、なければドングリの背比べだから理事の抽選。

[565: 匿名さん]

理事長に器が要るとは初耳、下らん役、だれがやっても一緒、問題無い。
暇な老人でも出来る、管理会社のサポートでＯＫ。

と言うと、管理会社に騙されるからとホザク被害妄想気味の老人登場かな（笑

[566: 匿名さん]

>>565
それはお宅のマンションの場合でしょう。
うちは理事長が代わってから一気に情報公開が進んで理事会が透明化されたよ。

[567: 匿名さん]

管理会社にとってはボンクラ理事長を歓迎する。
管理会社の言いなりにできる。

[568: 匿名さん]

理事長なんてボンクラで十分、問題有るのかな。
くどいよ。

[569: 匿名さん]

ボンクラ理事長だと組合費を無用に毀損する。訴訟をおこされるから注意。

[570: 匿名さん]

訴訟は好きなだけ起こしたらいいよ、国民の権利だしね。
ボサー　っとしてても理事長ちゃんは罪に問えないよ、よっぽど悪党じゃ無いとね～

こういうの知ってる、管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
ぼんくらでＧＯ！ＧＯ！

[571: 匿名さん]

アホ、組合員から理事長が提訴されるってこと。外部の第三者ではない。
知ったかぶりするなよ、ベンダコ！

[572: 匿名さん]

>>571
あほ！　ボンクラが理由で訴訟起こしてみろや、ボンクラ。
提訴する議によるが、善意の第三者の意味も解らんのか！知ったかクン。
組合員が管理組合を提訴か？　組合員がボンクラ理事長個人を提訴か？　良く考えろアホ。

[573: 管理侍]

>563
前期高齢管理士さん

まず、理事長職を依頼された方の多くは一旦お断りされますね。
すんなり引き受ける方のほうが少ないです。
何度か手を替え品を替えお願いすることになります。

そのマンションにおける「慣習」は、過去一度も破られることなく引き継がれていますか？
そうであるならば、そのことを前面にお願いするのがよいと思われます。

「過去、慣習に従って全ての方が理事長を引き受けてこられた」
「その慣習が途切れると今後の管理組合運営に少なからず影響を及ぼす」
といった感じでしょうか。

その慣習をその方自身が以前からご存知であったならば、それも説得材料になりますね。

慣習が過去にも守られていなかったのであれば説得理由は弱くなります。
その方自身の能力を多くの方が認めておられる状況であるならば、
周囲を巻き込んで多勢でお願いするのがよいでしょう。

ところで、こんなことは前期高齢管理士さんにとっては釈迦に説法では？

[574: 前期高齢管理士]

管理侍さん

コメント有難うございます。
個々の思いは兎も角、過去に慣習が破られた事はありません。
私の所は戸数の少なく、今迄皆さん運営には積極的です。

慣習の継続に拘る訳ではありませんが、共有者として社会勉強？の意味でも一度はひと汗かいて欲しいと…。
（当該の方は、現役のお立場からしても充分こなせると感じています…だから超多忙？）

釈迦に説法？　とんでもない。
過去に相談を受けた事例もありませんし、他所なら一般論を述べるだけで深入りしません（出来ません）
突っ込みを覚悟で云えば「紺屋の白袴」「医者の不養生」の様なものでしょう。

生きた知恵を増やしたいの思いでの質問でした。

[575: 匿名さん]

うちは理事の互選のときに選挙になったよ。
従来の慣例による留任内定理事長に対して構造改革を旗印にする新参者が旧体制を打破しようとして殴りこんできた。
結果は談合で留任内定理事長が理事長になったが、新参者は副理事長に自薦して理事長と対峙した。
その結果、副理事長が旧体制留任理事・理事長を駆逐した結果、翌期は副理事長が理事長に立候補し対立候補なしで理事長に就任した。
いまものすごい勢いで構造改革が進んでいる。

[576: 匿名さん]

>従来の慣例による留任内定理事長に対して構造改革を旗印にする新参者が旧体制を打破しようとして殴りこんできた。

普通のことです。
今までがおかしかっただけです。

[577: 匿名]

慣例とは暗黙の了解であり、過去の経緯を知らない人に取ったは
おかしな事をやってるな
と認識されます。
慣例自体が組合員の利益に沿うものならば規約化して運用すべきです。

[578: 匿名]

慣例とは暗黙の了解であり、過去の経緯を知らない人に取っては
おかしな事をやってるな
と認識されます。
慣例自体が組合員の利益に沿うものならば規約化して運用すべきです。

[579: 匿名さん]

それじゃあ、輪番理事全員でじゃんけん勝負で理事長決めるのも規約に入れようかね。

[580: 匿名さん]

規約に入れなくても「互選」と書いてあるからジャンケンでもビンゴで決めてもいい。

[581: 匿名さん]

二人変だね、一人は二回も書き込むし、他の一人は強がりの偏屈。

[582: 匿名さん]

なぜ理事長をやりたくないのか？強権、役得、特権、いっぱいだぞ！

[583: 匿名さん]

↑　全国的に普通は理事長はやりたくないだろ、やりたがるのはこの掲示板のマニア爺だけだよ。
　だけど、変わったマニアいるもんだね。

[584: 匿名さん]

＞↑　全国的に普通は理事長はやりたくないだろ、やりたがるのはこの掲示板のマニア爺だけだよ。 だけど、変わったマニアいるもんだね。

権利、義務の観念欠如の人には理解できないでしょう。

[585: 匿名]

権利と義務は理事長だけの物ではない。
むしろ理事長は全組合員の権利と義務をとりまとめ調整する役割だ。
理事長と言えど権利と義務は他の組合員と同等である。

[586: 匿名さん]

理事長を会社の社長と勘違いしているのがいるんだよな。
理事長には、人事権も命令権もない。

[587: 匿名さん]

＞権利と義務は理事長だけの物ではない。むしろ理事長は全組合員の権利と義務をとりまとめ調整する役割だ。理事長と言えど権利と義務は他の組合員と同等である。

何を勘違いしているの？
権利と義務は理事長の物と誰がどこで言ったの？
区分所有者のみがマンション管理に対して有する権利、義務ですよ。
冷静にね。

[588: 匿名さん]

なんでまた年取ってからそうゆう役やりたがるのかね、ゆっくりしろよ爺さん。
ボケも進行していくんだよ、能力わきまえろよ。　目立ちたいのか？

[589: 匿名さん]

権利と言うか権限と義務と罰則だろう。理事長にしかない権限はある。

[590: 匿名さん]

ありますね。緊急時の安全確保等で応急修繕したときの修繕積立金の取り崩し。
これは理事長しか出来ませんね。一般の組合員がしたら自腹です。
組合員に対する違反の勧告や指示も理事長の権限です。一般の組合員がしても無視されるだけです。
罰則も理事長にはあります。20万円以下の過料。一般の組合員には罰則はありません。

[591: 匿名さん]

だからなに、それが偉いわけか？　それで理事長になりたい？　くっだらねぇ～。
良い歳して、責任だ権限だこいてんじゃないよ、所詮住宅営繕組合なんだから。

現役時代の役職で飽きて無いのかい、役職経験無いのか。

[592: 匿名]

>>590
詭弁ですね。
一般組合員は修繕積み立て金の通帳も印鑑も保持していません。
従って一般組合員が修繕積み立て金を取り崩す事は不可能であり自腹になりようがありません。

もっともお宅様のマンションでは一般組合員が通帳も印鑑も保管しているならその限りではありませんが。

[593: 匿名さん]

「嘘情報」に対しては

掲示板のマンションコミュニティの管理人に修正依頼出してください
　
　

[594: 匿名さん]

＞なんでまた年取ってからそうゆう役やりたがるのかね、ゆっくりしろよ爺さん。

年寄りに理事長はいけないよ！
死んだら一時的にでも管理組合通帳預金が下ろせなくなるよ。

[595: 匿名さん]

会社勤めも６５歳まで再雇用して貰える様に成ったから、理事長も６５歳定年だろ。
それ以上は精神面、健康面に於いても迷惑を掛ける可能性が高いだろうからな。
辞退してもらった方が良いだろう。

[596: 匿名さん]

そうかと言って現役サラリーマンも切れる奴が見当たらないね、勿論時給や期間雇用者はもっと駄目だがね。

[597: 匿名さん]

>一般組合員は修繕積み立て金の通帳も印鑑も保持していません。
>従って一般組合員が修繕積み立て金を取り崩す事は不可能であり自腹になりようがありません。

一般組合員は自分口座のお金を取り崩すことになる。自腹は正しい。

[598: 匿名さん]

老人が現役世代より優れているとか？　まさか、お爺さん自意識過剰です。
自身の老化認めなさい、老人はいくら頑張っても老人、何十年も生きれませんよ。
知能の低下も自身では解らないのでしょうね。

管理組合の理事、理事長など切れ者の必要も有りませんよ、気合い入れ過ぎ。
それが生き甲斐無くした老人の…ですよ。　　孫と仲良くしてなさい。

[599: 匿名さん]

＞年寄りに理事長はいけないよ！ 死んだら一時的にでも管理組合通帳預金が下ろせなくなるよ。

当組合の理事長が入院中ですが、理由を説明してください。

[600: 匿名さん]

理事長の相続人がわれさきに預金を下ろすからじゃね？