管理寺の修行場<part2>

[匿名さん]

前スレが1000件を越えていたため
新しく作りました。
今後はこちらで修行しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/300139/

[101: 匿名さん]

９３さんの意見についての反論は。

[102: もはや神理事長]

管理侍の会社は
管理戸数業界10位以内の財閥系である。
三井、三菱、住友のいずれかであろう。

[103: 匿名さん]

トップの東急コミュニティーじゃないですか？

[104: 管理侍]

>100

ピンハネ、バックマージン
売上、原価、経費、利益
紹介、元請

言葉の意味を正確に理解・使用してください。

そして「管理会社は」と十把一絡げにしないこと。
世の中に管理会社は何社存在すると思ってるの？

[105: 住まいに詳しい人]

管理員一名に５０万円は大手の相場
実際に支払われる管理員給与は１５万円
管理会社のピンはねは大きい
更に高齢者雇用補助金が年間大手で５０万円ほどあり　新規に雇用して数年待たずしてどんどん解雇するということもやる管理会社もある

[106: 匿名さん]

ピンハネの最たる業界は建設業界。管理業界なんてかわいいもんだよ。

[107: もはや神理事長]

>>トップの東急コミュニティーじゃないですか？
三菱だとおもう！
新卒新人が全員マンカン持って入社するくらいなので、採用数が少ない高給の大手だとおもう！

[108: もはや神理事長]

たぶちゃんは本名を公開してるから管理侍より偉いとおもう！

[109: もはや神理事長]

たぶちゃんがコテハンを馬鹿にするのは当然だとおもう！
たぶちゃんは本名さらしてるから！

[110: 匿名さん]

たぶちゃんって誰？

[111: 住まいに詳しい人]

管理業界は建設業界より派生したところ　体質が同じなのは根が同じだから

[112: 匿名さん]

>>104
あなたと違いプロではないから用語の誤用は勘弁して下さい。
でも言わんとする事は分かりますよね？
あなたの会社は協力会社が存在するのかしないのか？
管理会社として工事修繕にタッチするのかしないのか？

[113: もはや神理事長]

アメリカの売り上げは
販売ー仕入額
だって！

[114: 匿名さん]

粗利が売りあげ？

[115: 匿名さん]

商社とか不動産屋の手数料ビジネスは、手数料が売り上げ。
かつて商社は取扱高を競う時代があった。商売の規模を誇示する。

[116: 前期高齢管理士]

多くの管理会社で常態化している（管理組合側からみて）不当に思える利益は存在します。
用語の使い分けは難しいですが、ピンはね・キックバック・バックマージン・リベート等々

管理会社が元請けとなっている場合は問題視されませんが、（どれだけ抜いているか判らない）
各種設備の保守修繕業者等、見かけは管理組合との直取引に見えるもので、管理会社が監理するわけでもないのに
当該業者から利益を得ている事例は枚挙にいといません。（小額で事実上容認されるものもありますが）


キックバック・バックマージン・リベートは直接の取引で授受されるものです。（管理会社が元請けのケース）
上記の様に取引関係にないケースにふさわしい用語は、印象は悪いですが「ピンはね」です。
業界内では「手数料」とでも云うのでしょうが…

当該管理会社と取引の無い業者に仕事を依頼しても、支払い指示書で判ると後付けで「手数料」を要求する
事例も多々あるやに聞きます。

[117: 住まいに詳しい人]

工事の後や保守業務新規契約の後に業者へ請求する管理会社
断れば当該マンション以外で同じ管理会社が受託するマンションで仕事が来なくなる

まぁ悪質なことだ

[118: 匿名さん]

管理組合には関係ない。業者間で解決してくれ。

[119: 住まいに詳しい人]

管理組合の管理費高騰の原因とは猿でも解ること

[120: 前期高齢管理士]

＞管理組合には関係ない。業者間で解決してくれ。

＞１１７の事例や、私の＞１１６の最後の事例は兎も角、常態化すると、本来あるべき契約額に
当該ピンはね額を上乗せされる…結局管理組合の支払額に含まれることになると考える
のが普通でしょう。

[121: 匿名さん]

管理委託費は業者コンペで下げさせるからいい。
コンペに独立系を入れると途端に下がる。
その独立系の価格をベースに現行の大手管理会社と交渉する。
これが管理組合として一番簡単な方法。

[122: 匿名さん]

正当な取り引きに基づいて手数料を得るのは商売なら当然だが、
『ただそのマンションを管理しているから』
と理由でリベートを得る管理会社はよくないし、支払いに応じる施工業者もよくない。何故ならそのリベートは結局マンションの支払いに上乗せされるわけだから。

[123: 管理侍]

>112
プロとか素人の問題ではないです。
書き込みなんですから「言葉」が全てです。
誤った言葉の使用は嘘につながります。

[124: 匿名]

>123
で、答えは？

[125: 山田]

たぶちゃんみたいに実名で議論すべきであろう

[126: 管理侍]

>118さんの言われる通りですね。

管理組合、若しくは区分所有者が管理会社から紹介された業者に何かを直接発注したとしましょう。
そしてその業者から管理会社はいくらかの金銭をもらったとします。
何が問題なのですか？

例えば1500棟、10万戸の管理をしている管理会社なら、それだけの顧客を業者に紹介できます。
業者が自らの力でそれだけの顧客確保をできるでしょうか？
やろうとすれば、広告宣伝費等かなりの経費負担、投資が必要でしょうね。
その分の経費相当として管理会社に金銭を支払う、という業者の判断はあると思います。
業者にしてみればその方が効率的且つリスクも少なく顧客を確保できるでしょうから。

では、管理組合または区分所有者が業者に直接支払う価格には、業者が管理会社に支払う金銭相当分が
上乗せされているのでしょうか？

これは業者とすれば経費として管理会社支払う必要があるのなら、当然価格に見込むでしょうね。
問題は、その経費が上乗せされた業者の価格が世間相場として高いのか安いのかです。
もし高いのであれば組合も区分所有者もわざわざ管理会社の紹介業者に発注しなければよいことですね。

一方、経費が上乗せされてても世間相場より安いのなら自然と皆さん発注することでしょう。

以上はあくまでも考え方の一例です。

[127: もはや糞理事長]

「もはや神理事長」も実名とマンション名出したらいいのに。
マンション名出したら多分「プッ！」と噴き出すようなマンションだろう。
だから「もはや糞理事長」に改名した方がいい。

[128: 前期高齢管理士]

＞経費相当として管理会社に金銭を支払う、という業者の判断はあると思います。

私の知る限りでは、大抵が管理会社の要求（強要）によるものが出発点ですが…。

管理侍さんの発想はゼネコン的ですね。（語源となった組織のようだ、とまでは言いません）
ピンはねの正当化のようで、チョッと残念。

＞もし高いのであれば組合も区分所有者もわざわざ管理会社の紹介業者に発注しなければよいことですね。

開き直りですか？　管理受託者の本分はどこに行ったのでしょうか。

[129: たぶちゃんファン]

たぶちゃんご苦労f^_^;

[130: 住まいに詳しい人]

管理会社の紹介する業者は高いということは区分所有者間での常識になりつつあるね
知恵のない区分所有者だけが管理会社の食い物にされるという現状だ
ネットも使えないのでは仕方が無いのか
マンションの掲示板にマンション管理士の連絡先でも貼るかな　すぐ管理会社が破るだろうが

[131: 匿名さん]

管理侍さんも所詮は管理会社の人間という事でしょう。
管理侍さんの管理会社は協力会社が存在するのか？
このお訊ねには結局はぐらかして明快な答えはありませんでしたね。
答えがないのが答えなんでしょうね。

[132: もはや神理事長]

そそー

[133: 管理侍]

>128
前期高齢管理士さん

>私の知る限りでは、大抵が管理会社の要求（強要）によるものが出発点ですが…。
ずいぶん偏ったご意見ですね。
WIN WINですよ。だから業者も支払うのです。
でないと業者も拒否します。

>開き直りですか？
>管理受託者の本分はどこに行ったのでしょうか
失礼ですね。
開き直りではありません。
スケールメリットによって安くてよい業者を紹介できる、という自信です。

[134: 管理侍]

>131

私が勤務する会社にも当然協力会社は存在しますよ。
無意味な質問でしたので答えなかっただけです。

[135: もはや神理事長]

管理会社は理事長の命令に従えばいいのだよ。
理事長を神として崇め奉れ、それがハンドルネームの「もはや神理事長」の由来だ。
分かったか！

[136: 匿名さん]

きれいごとを仰有るが、協力会社があれば当然管理会社は不労所得を得ている。
WinWin？
それこそ管理会社の驕りです。
工事を依頼する管理組合としては施工業者が適正利益をあげるのはもっともですが、何で管理会社がアガリを掠めるんだって話。
まさに893のショバ代と一緒ですね。

[137: 管理侍]

>136

ほら理解できてないでしょ。
協力会社ってことは下請けですよ。管理会社は元請。
不労所得な訳ないでしょう。
工事の担当者も置くし責任も負う。

>管理組合としては施工業者が適正利益をあげるのはもっともですが
施工業者って誰？
元請、下請、孫請がいたらどうなの？

繰り返しますが、嫌なら管理会社に工事を発注しなければよいのです。

業者紹介はまた全く別の話。

[138: もはや神理事長]

>工事を依頼する管理組合としては施工業者が適正利益をあげるのはもっともですが、何で管理会社がアガリを掠めるんだって話。

工事管理手数料とすればいい。管理組合と工事業者のブリッジだ。

[139: 前期高齢管理士]

＞スケールメリットによって安くてよい業者を紹介できる、という自信です。

仕事欲しさに泣く泣くついてくる業者が良い業者？　それは自信ではなく役割に対する過信では？

一般論として素人の管理組合に自ら「高いと思うなら発注するな」が開き直りでなくて何なんでしょう？
「失礼ですね」では返答にはなっていませんよ。

このテーマでは貴兄にしては珍しく業界改善の気概が感じられません。
（現状肯定の守りに入っては折角のポジションが泣きますよ）

[140: 管理侍]

>139
前期高齢管理士さん

>仕事欲しさに泣く泣くついてくる業者が良い業者？
仕事が欲しくても儲からないなら業者はついて来ない。
儲かるからついて来るのです。

>一般論として素人の管理組合に自ら「高いと思うなら発注するな」が開き直りでなくて何なんでしょう？
高いなら誰も発注しないし、そうなれば商売になりませんよ。
少し組合員をバカにし過ぎでは？
最近の管理組合・区分所有者は盲目的に管理会社やその紹介業者に発注したりしませんよ。
当然のように相見積を取ります。

安くできるから自信をもって紹介できるのです。
その自信があるから「高いと思うなら発注しなくてよい」と言えるのです。

[141: もはや神理事長]

そそー

[142: もはや神理事長]

↑たぶちゃんおはよー

[143: 匿名さん]

>一般論として素人の管理組合に自ら「高いと思うなら発注するな」が開き直りでなくて何なんでしょう？

管理組合を素人扱いするのがそもそも甘えの始まり。

[144: 住まいに詳しい人]

管理会社を通さない業者に発注する
管理員が管理会社に業者名　工事内容を報告する　これは強制
管理会社は自らの協力会社ではない当該業者へキックバックを要求する

こんな実態がまかり通る　千三つやたる管理会社

[145: 匿名さん]

だから全部委託ではなく管理を分散せよと言っているのだ。

[146: 住まいに詳しい人]

一つの目安
管理員と管理業務主任が別会社となっている管理会社はやめるべき

[147: 匿名さん]

管理員と管理業務主任者が別会社の意味を説明してください。

[148: 住まいに詳しい人]

別法人にすれば管理会社はピンはねし易い
管理員法人は高齢者雇用補助金の詐取がし易いのメリットがある
人道的に問題ありの別法人システムを採用する管理会社は悪徳であり契約を切るべき

[149: 匿名さん]

国交省が推し進めようとしてる第三者管理を言ってるのか？
これだと管理者はA管理会社で管理受託はB管理会社になる。

[150: もはや神理事長]

そうではなくて
長谷工コミュニティ（マンション管理業者）と長谷工ライフ（管理人派遣会社）の関係を言っていると思う。
管理人の所属会社をわけて子会社にしてるところはけっこうある。