今の借換えは長期？

[なおりん]

10年前に、公庫　3.6％　35年固定(恐怖のステップ返済）で2700万借り入れを　　　　　　　　　　　　
5年前に、紀陽銀行　2.8％　15年固定（固定後の優遇なし）で借換えました。

固定期間が10年残っていますが、
①金利上昇傾向で、固定期間終了後の優遇がない
②現在の低金利を利用したい
理由から、再度借換えを考えています。

現在、残債が2000万円。現ローンの完済は19年後の予定。
子供は、高①、中①で、9年後には教育費がなくなる予定。
大学の学費として（1人500万必要？）、学資保険と子供名義の貯金で
二人合わせて650万程度は用意している。主人は42歳。

この条件で、住信で、現在の支払額と同じで
期間を短縮する方向で考えています。
本来、この時期は、長期で借りることが鉄則だと思うのですが、
6年後には、子供1人の学費が要らなくなり、低金利を利用したく

①5年短期固定　1.55％
　固定終了後2.8％（0.8％優遇なので、実質3.6％）と試算して、
　2年短縮。
②2年短期固定　0.6％
　固定終了後2.8％（0.8％優遇なので、実質3.6％）と試算して、
　3年短縮。
③3年短期固定　0.9％
　固定終了後2.8％（0.8％優遇なので、実質3.6％）と試算して、
　3年短縮。

のどれでいくかを思案しています。
金利上昇の傾向といえども、2,3年の間に変動が3.6％まではいかない
のではないだろうか？というのは、読みが甘いでしょうか？
アドバイスいただけると幸いです。

[2: 匿名さん]

「3.6% 以上になると国債をかかえてる国もしんどいと思うので、そこまで急にはあがらない」
に一票

[3: 匿名さん]

先の事は分かりませんが、あくまでも数年先ということなら、私も急激な金利上昇は無いだろうと予想します。

[4: 匿名さん]

>>02
ローン金利3.6％のときの国債の利率ってそんなに高いでしょうかね〜
それだけ金利があがるということは企業業績も消費も安定しているでしょうから
税収増でそんな影響ないっしょ。あんま関係ないんじゃないかなぁ

ま、でも01さんは当初６年間しのげばいいんでしょ？
その後の１０年間はそれ以上になってもいいってことなんでしょ？
じゃ〜やめなさいって言う人はいないでしょうね

[5: なおりん]

急激な金利上昇は、ここ数年ではない、と
考えても、あながち間違いではないのですね。
>>04
その後10年間は、それ以上になってもいい、
のかと聞かれれば、「仕方ない」のですが…。

長期の安全パイを狙うか、短期つなぎで低金利の
恩恵を受けるか、という迷いがあったもので、
皆さんのご意見をお聞かせいただきたかったのです。

[6: 匿名さん]

バブル時期に住宅購入した者です。
その後　諸事情から３軒の住み替えをしました。
銀行金利はバブル期でも変動で４％ですから
今後数年間にそこまで金利が上昇するとは考えにくいです。
ステップを乗り越えられる体力があるなら、短期固定を選択するのも有りでは？

ところで、住み替えは諦めたのですか？

[7: 匿名さん]

>>06
バブルが終了した頃（１９９１年）に土地と借地権の買戻しをした者です。
当初の金利は変動で６．９％（長プラ連動）でした。（当時は都市銀行では固定のローンが組めませんでした。）
短プラ連動では７．６２５％（＋１％）です。
４％なんてどこの銀行かは知りません。
１９８０年代は長プラ連動が主体で、当時は９．５％〜４．９％（大半の時期が７〜８％台）でした。
短プラ連動が出てきたのは１９８０年代の終わり頃からです。

１９９０年にはかなりバブルが弾けていましたよ。

[8: ０６]

７さんへ
利用したのは関西の地銀です。

[9: なおりん]

>>06

他の板だったのに、よくわかりましたね（笑）！
まだ、諦めたわけではないのですが、
あせらないことにしました。
とにかく、今は、ローン返済に励み、少しでも
ローンを減らすことを優先させることにしました。
ローンが減れば、住み替えも見えてくるかな…と。

>>07
という事は…？
バブルのような金利は、もうやって来ないと
思うのですが…。

[10: 04]

バブル抜きにしても５〜６％は当たり前にあることです。
定期預金が３〜４％ってバブルじゃなくても普通に想像できるでしょ？
諸外国でもそれくらいの金利がざらですし。
ローン金利はそれより当然高くなりますから。

でも、0.8優遇はそれだけで安心感が違いますね

[11: 匿名さん]

>>09
＞という事は…？
＞バブルのような金利は、もうやって来ないと
＞思うのですが…。
なぜ、そう考えるのですか。
逆です。７％や９％になっても全然おかしくはないということです。
１９９４年の金利自由化から色々なローン商品が出来て、今は低金利の上に銀行間の競争が激しく続いているから、このような状況なだけです。
企業の設備投資がようやく上向いてきました。
これからは資金需要が増えて、長期的には金利の上昇が見込まれます。

[12: 04]

ゼロ金利政策開始後も短期固定金利は変動金利と変わらないくらい（2.5くらい）でした。
それが量的緩和政策により資金が余り、企業貸し出しだけじゃ運用しきれず
住宅ローン獲得競争がはじまったのが、現在の短期固定１％以下につながっています。
今年量的緩和政策が解除され、また資金需要も増え、資金余剰が解消されてくれば
まずは短期固定金利が上昇するのではないでしょうか。
でも変動金利が上昇し始めるのはもう少し先だと思います。

[13: 匿名さん]

公定歩合が引き上げられればインフレですから、金利上昇とベア引き上げは連動するといのがプロの見解です。
なおりんさんは数年後に教育費の負担がなくなりますから、団塊ジュニア世代の家計とは違います。
ステップ返済で破綻していない堅実な家計です。今までよく頑張られましたね。
短期固定でも変動でも目先の低金利を利用されるのが得だと思いますよ。

お子様の手が離れられたら、奥様がパート収入を増やし、年間１００万以上の一部繰上げ返済をされたらよいのでは？
元本を減らすと高金利も怖くないです。
ちなみに、変動金利の繰上げ返済手数料は各行安く設定されていますからガンガン返しても大丈夫。

うちは３年固定が今年終わり、そのまま変動にします。−０．７％優遇で、まだまだ１％台の超低金利です。
仮に３％に上がったら、繰上げして元金を減らします。

バブル金利になる？

５年後議論したいものです。

[14: なおりん]

>>13
ステップ返済で、破綻せずに来れたのは、無知だったからかも。
でも、貯金ができていません…泣。
アドバイスどおり、2年後ぐらいに、私の仕事の量を増やして、
繰り上げ返済できるようにがんばりたいと思っています。

先日、5年固定の仮審査の申し込みをしてきました。
通るかどうかが不安ですが。
最後の最後まで、3年固定と悩みました。

3年固定が終わって、そのまま変動にされるんですね。
カウンターでは、やはりこの時期は長期を選ぶ人が多い、と
言われました。でも、低金利のメリットも利用したく…。

3年後、5年後、今の自分の選択を喜んでいるか落ち込んでいるか…（笑）ですね。

[15: 匿名さん]

５年固定は、良い選択だと思いますよ。
私なら、今の低金利が次にいつ来るかわからない、ということで10年固定と
悩むくらいです。

万が一どころか億が一のハイパーインフレが08年に来ても、11年には沈静化
しているだろうし。

３年後、５年後の金利は誰にも解らないですが、今の低金利はそうそう
再びやってこない、ってことは、かなり確かだろうと思います。
この先何％になるってことに関心高い人は多いですが、その点を
見落としがちなような・・