年収４００万 売却損６００万 買い替え可能ですか？

[匿名さん]

現在所有のマンションを売却し少しでも広い戸建てもしくはマンション
（中古、新築問わず）への買い替えを検討しています。
昨年の年収４３０万
現在の住宅ローン残１８００万（借入時返済期間３５年で現在７年目　遅延等なし）
売却希望価格　１２００万（周辺の相場から必ず売れると判断している最低価格）
次回購入頭金なし

です。

この状況で仮に１２００万で売却できたとしても６００万の損失が出ます。
これを次の購入物件価格に上乗せしてローンを組むとして次の購入物件価格は
ローン可能額およそ２３００万−６００万＝１７００万程度と単純に割り出せますが
実際には可能なのでしょうか？
１７００万の一戸建てとなるとほぼ皆無なので中古マンションしかないと思って
おりますが、そもそも６００万の売却損がある状態でローンが借りられるのか
疑問です。
ある不動産屋に行ったところ年収にまるで見合わない３０００万以上の新築物件
を勧められて困ってしまいました。

この状況で買い替えなどそもそも無謀なのでしょうか？
どなたかアドバイス頂けたら幸いです。

[2: 匿名さん]

無謀でしょ。

[3: 匿名さん]

買い替えローンは年収の8倍まで可能と前不動産屋のにいちゃんが言ってたが。
3000万の物件を勧められたということはそういうことか？

[4: 匿名さん]

銀行によっては購入物件査定額の２５０％まで融資してもらえるよ
ってことは購入物件価格１５００マン、査定額１０００マンであれば
ローン融資額は２５００万円
売却損６００万円とあわせて２１００万円

[5: 匿名さん]

住宅情報ナビに買い換えローンについて載ってますよ。
返済率が年収の25〜30％ってことは、2200〜2500万位までなら借りれるんじゃないですかね。
返せるかは別問題ですが・・・。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/126106.html

頭金がないって書いてますが、仲介手数料や登記費用、引越し費用などは別に用意されているんですよね？
今の家を売る時と中古を買う時の仲介手数料だけで100万くらいしますよ。

[6: 匿名さん]

手付金１００万円は最低必要

[7: 匿名さん]

その前に売却損まで出して売らなきゃならない理由って何なの？

[8: 匿名さん]

『少しでも広い』っていうんだから狭いんでしょ。

[9: 匿名さん]

なんかトラブった？
上下階の騒音とか

[10: 匿名さん]

スレ主です。
やっぱり手数料っていうか、１００万位の現金は必要なんですね。
でもやってやれないことはない気がしてきたので希望が持てました。

＞０７さん
はい。０８さんのおっしゃる通り狭いんです。今思うとなぜこんな狭い物件を
買ってしまったのかと後悔しておりますが。二人で住むにはよかったのですが
子供ができて、２ＤＫ４８平米は正直つらいです。
そもそも２ＤＫが売れるのか心配なのですが。

[11: 匿名さん]

2DKは売りにくいね
２LDKだと売りやすいんだけど
あと５０㎡以下というのもネックだな

貯金まったく無いの？？
これで買い替えはかなりの冒険だと思う
ちなみに自分の場合、買い替えではないけど
物件価格、諸費用（引越し、税金、新しい家具その他もろもろ）すべてローン組みました
貯金はあったけど、いざと言う時のために使わなかった
すべてローンにするにしてもとりあえず手付金として現金１００万円は最低必要です
すべてローン組むわけなので後でこのお金は戻ってくる形になりますけどね

そうそう、この前おもしろい体験本を見たよ
やはりスレ主さんと同じ５０㎡以下のマンションかかえてて
子供が出来たから一戸建てに買い替えたって話
売れなくて、業者に買い取ってもらったけど
マンションの売却損がなんと１５００万円
買い替え物件の価格に上乗せして、トータル３４００万円のローンを組んだんだって
多額な車のローンもあったけど、融資してもらえたらしい
年収は６００万円だったかなたしか

[12: 匿名さん]

スレ主です。
＞１１さん
やはりそうですよね。５０㎡以下って売れなそうで心配。だって今の自分だったら
絶対買わないもん。って７年前はあまりに無知でほとんど衝動買いだったから・・。
その代償は大きいですね。
そもそも５０㎡位の２ＤＫって分譲よりは賃貸物件ですよね。
ただ駅近（徒歩５分）物件だったので売れたのかなぁ。
もし売れなかったら賃貸に出して、自分もどっかの賃貸に住むという手段もやむを得ない
かなぁとも思っています。

[13: 匿名さん]

>>12
手持ちが無ければ買えないよ。

５０平米超（５０平米以下の反対）というより、登記簿面積で５０平米以上ないと売却は損です。
中古でもまだ７年ですから、買う側は登記簿面積で５０平米以上だと住宅ローン減税の恩典を受けられます。
つまり、登記簿面積で５０平米未満の物件より多少高く買っても、買う側はおつりが来るのです。

＜賃貸にだしたら＞
４８平米は壁芯面積ですか？内法寸法で求める登記簿面積だと、もっと少ないんではないですか。
４４平米くらいだと、母子家庭か一人者、ＤＩＮＫＳでは厳しいかな。中途半端ですね。
もう少し小さいか、もう少し大きくないと。場所にもよりますが。
そのあたりは調べたんですか。

ローンは住宅金融公庫ですか？公庫だと借換が必定です。
金融機関のローンだと、予め承諾をもらう必要があります。優遇金利適用だと、条件見直しも発生することが多いです。
この確認はされていますか？

「安易に賃貸に回せばいいや。」で購入して、借り手が付かないと直ぐに破綻します。

[14: 匿名さん]

>>13
煽りレスはよしてくれないか？
荒れるのが目に見えてるから。

[15: 匿名さん]

もし賃貸にする場合には、しばらく借り手がつかなかった場合に対応できる資金力はありますか？
余程の人気物件でないとすぐに借り手がつくというのは難しいと思いますし、
人の入れ替わり時には掃除や修繕をする時間も必要のでその期間は収入が入りません。
また、賃貸に出した物件の ローン額+管理費+修繕積立金+固定資産税+修繕費用(設備故障や経年劣化修繕など)+不動産への手数料 を計算して、
近隣の同じような条件の賃貸相場と比較してみて賃貸にして生活が大丈夫かどうかシミュレーションする必要があります。
７年目とのこですので、数年後に行われる大規模修繕の際にはまとまったお金が必要になる可能性もありますし、
10年を越えると修繕積立金も上がる場合が多いのでそのあたりも検討した方がいいと思います。

また、住宅ローンは本人が居住することが要件になっている場合がほとんどですので、
アパートローンとかセカンドハウスローンなどに借り換えが必要な可能性があります。

[16: 匿名さん]

>>14
煽りレスはよしてくれないか？
「何がどういうふうに」かを書かない投稿は、何も生み出さないよ。

[17: 15]

>>16
別に煽る気はないのだけどなぁ〜。
「何がどういうふうに」って具体的に何を聞きたいの？
安易に賃貸にするのは危険だから、ちゃんと考えた方がいいよって言いたかっただけなんだけど・・・。

[18: １３]

>>15
私と同じような内容の投稿をしていますね。
＞しばらく借り手がつかなかった場合に対応できる資金力はありますか？
０１投稿で「次回購入頭金無し」と書かれているので、資金は無いんでしょう。
よくスレ主の投稿をお読みください。

＞人の入れ替わり時には掃除や修繕をする時間も必要のでその期間は収入が入りません。
私は複数箇所の大家をしていますが、入れ替わり時に期限一杯まで住んでいる人は少ないです。
「空家率」（「空室率」とも言います）をどのくらい見ておくかの問題です。
１３投稿に書いたように、部屋の広さが中途半端な所が気にかかります。
内法で５６（３ＤＫ）とか４０（２ＤＫ）とかが標準です。
地方か都心かで人気の広さというのもあります。

[19: 匿名さん]

レスが異常に伸びるときは煽りレスが入ってるとき。
自分の文体に煽りが入ってることに気付けよ。
せっかく良い感じだったのにもうこのスレも終わりだな。

[20: 匿名さん]

ちなみに>>13の煽り部分を指摘してやろうか？

＞・・・買う側はおつりが来るのです。
＞・・・ＤＩＮＫＳでは厳しいかな。中途半端ですね。
＞・・・借り手が付かないと直ぐに破綻します。

もし煽りじゃないんならもう少し言葉の言い回しに気を使えよ。

[21: 15]

>>18
>０１投稿で「次回購入頭金無し」と書かれているので、資金は無いんでしょう。

頭金がないのはわかってますよ。
ただ、ローン増額を検討されており、>>10にて売却＆購入時の仲介手数料(100万)や引越し費用等は用意できそうな発言だったので、
家を賃貸にして自分も賃貸に住んだ場合には月々＆ボーナスにどの位の余裕ができそうなのかを聞きたかっただけです。
今住んでいる所をこれから賃貸に出すということは、借り手が見つかってから自分達が引っ越すことを想定されているのかと思いましたので、
最悪は次の借り手が見つからなかったら、また自分達が住むということも可能かなっと。
ただ、できるだけそれは避けたいだろうから、今後、貯蓄ができそうかを聞きたかったんです。

>「空家率」（「空室率」とも言います）をどのくらい見ておくかの問題です。

私の親も複数箇所の大家をしていますが、建っている場所によって空室率は全然違いますね。
ただ、私が書いたのは人気物件の場合はすぐに借り手がつく(実際にうちの人気物件もまだ前の人が住んでいて室内を見ていない状態なのに借り手が見つかります)、そんな人気物件でも掃除や修繕のために人が住まない期間が必ずできると言いたかっただけです。
賃貸に出すと言うと、毎月の収支だけで考えてしまう人がいるので・・・。

[22: 15]

>>20
それは全て13さんのお言葉ですよね・・・(^^;
私の発言はどの辺が煽ってますかね？
全然煽ってるつもりがなかったので、ビックリしてしまいました。
今後、気をつけますので、参考に教えてください。

[23: 匿名さん]

>>22
はいはいあんたの意見が一番
だからもういいだろ。
ここへは来るな。

[24: 15]

読み返してみたら、16さんの14さんに対する発言を私への発言だと勘違いしてました(^^;
スレ主さん、スレを混乱させてしまい、すみませんでした。
では、もう書き込みしません。がんばってくださいね〜。

[25: 匿名さん]

>>20
全然煽りでもなんでもないじゃないか。

＞買う側はおつりがくる。
登記簿面積が５０平米以上だと税額控除の対象になりますから、少し高く購入しても税額控除でお金が返ってくることをモジッタだけです。

＞ＤＩＮＫＳでは難しいかな
入居をしてもらうお客さんのことを言っています。
広さが中途半端なため、賃料が高くてももっと広い部屋を欲しい人達と、逆に多少狭くても生活出来るんでもう少し狭い（賃料が安い）所を求めることが多いから「難しい」と言っているのです。

＞借り手が付かないと直ぐに破綻します
１５さんと同じで資金力が少ない（仮に１００万円くらいの諸費用が払えても、それで手持ちは殆ど終わりですよね）から、二重のローンは年収４００では直ぐに払えなくなることを言っています。

なにがどう、煽りなのですか？

[26: 匿名さん]

>>25
スレ主は>>12で自分も賃貸に住むと言っており、
二重ローンじゃない。
もしも部屋を借りる人がいなくなっちゃったら
自分がまた住めばなんとかなると思う。

[27: 匿名さん]

>>25
>>20の言いたいことは「言葉の言い回しに気を使えよ」ってことなんじゃないの？

[28: 匿名さん]

>>27
煽りとは違うし、文面を良く読んでいるとは思えんな。
言葉の言い回しとも違うな。

[29: 匿名さん]

>>26
狭い現在の住まいを売らずに賃貸に出す。そこまでは共通認識。
広い物件に引っ越す。これも認識は同じ。

広い物件が賃貸であれば賃料を払う。そして従前のローンも払う。
広い物件が分譲であれば（今、欲しがっている物件）、二重のローンを背負う。（アパートローンにすると、住宅ローン審査から払う能力の審査から外されます。）
どっちにしても、負担増は同じこと。
引っ越さなければ賃貸に出せないからね。引っ越さなくても、賃貸を借りれば賃料は払わなければいけない。
借り手が付くまでひっこさなければ、益々借り手は付かないしね。賃貸を借りる方も待ってはくれない。

[30: 匿名さん]

じゃぁ、買い換えを検討した方がいいってこと？
それとも、何も打つ手はなく今のままでガマンするしかない？

[31: 匿名さん]

打つ手はあります。
まずは資金を貯めること。狭くても生活が出来ないことはないから暫くは我慢ですね。
無理して今は広い物件に移りたいんだから、その気持ちに惑わされることなくひたすら我慢です。

どうしてそうなるかと言えば、「今ある物件を購入したのはどうしてなのか。」ということに帰結します。
買って７年間返済してきました。今までの道を覆すような事件です。
それを超えられる状況ではないのですから、しょうがないね。
買換えまでは程遠いような気がしますが、今の時点で出来ることはそれだけです。

広い所に早く移りたければ、今の物件を損切りして借金を作ってでも、賃貸で広い物件を借りることです。

[32: 匿名さん]

スレ主です。
みなさま、いろいろな意見を聞かせて頂きました。
ありがとうございます。
やはりそうですね。今この狭い家に住まなければいけないのは７年前に自分が
よく調べもせずに安易にマンションを購入してしまった事による為です。
しかも当時も年収が少ないのにたいした頭金も用意せずに限度額いっぱいの
ローンを組んでしまいました。
当然この７年間繰り上げ返済など出来るわけも無く現在も生活はぎりぎりで
やっています。
このような状況でまた新たにローンを組むというのは非常に危険だし前回の
反省ができていない証拠ですね。また同じ過ちを繰り返すことになります。

前回の失敗をいかす為にも今度はがんばって自己資金を用意してみようと思います。

たしかにある不動産屋には言われました。「自己資金を用意されてはどうですか？」と。
でもある不動産屋には、「自己資金を貯める間にも所有物件の価値は年々下がっていきます。
５年後にせっかく貯めた資金が帳消しになる可能性もあります。急ぐべきです。」
とも言われました。
でもよく考えれば後者の「今買わないと損します。」のような言葉は前回にも聞きました。
それで前回は失敗しています。
なので今回はとにかく時間をかけてあせらず自己資金を貯める事に専念したいと思います。
みなさまありがとうございました。

[33: 匿名さん]

結局のところ、買い替えは断念するの？

[34: 匿名さん]

＞３３さん
はい。現時点（頭金０の状態）での買い替えは断念するしかないと思っています。
最低でも売却損分近い資金を貯めてからでないと・・・。
ただし、貯蓄額が売却損にとどくのかは時間が経ってみないとなんとも言えません。
マンション査定額が予想以上に下落しているかもしれませんし、ある程度の価格で
落ち着いているかもしれません。
ただ、どっちにしてもその時にある程度の自己資金があれば、またいろいろな選択肢が
出てくるのではないかと思っています。

[35: 匿名さん]

そうなんですか
でもおそらくマンションは更に値下がりしていくだろうから
売却損が貯蓄ペースを上回って増えていくようにも思う
５０㎡以下だと数年後には数百万の価値しかないような気もする
更に下げても下げても買い手がつかない状況というのも考えられる・・・リゾートマンションのように

[36: 匿名さん]

スレ主です。
そうですかぁ〜、がっくりです。まあ確かに自分でも５０㎡以下なんて
買おうと思わないんで買い手がいないかもって不安はあります。

ただ一つ可能性としてあるのは投資目的として買う方がいてくれればと
思っております。周辺で３０㎡位のマンションが８万円台で賃貸されて
います。６０㎡クラスの３ＬＤＫは１３万位で賃貸が出ています。
なのでうちは４７㎡２ＤＫでおそらく９万円台で賃貸として貸し出せる
のではないかと予想しています。仮に物件価格１２００万とした場合
家賃９万として表面利回りは７．５％です。（築７年）
これって投資物件として魅力はあるでしょうか？

[37: １３]

>>36
＞ただ一つ可能性としてあるのは投資目的として買う方がいてくれればと思っております。
＞周辺で３０㎡位のマンションが８万円台で賃貸されています。
＞６０㎡クラスの３ＬＤＫは１３万位で賃貸が出ています。
＞なのでうちは４７㎡２ＤＫでおそらく９万円台で賃貸として貸し出せるのではないかと予想しています。
大家してますが、残念ながら魅力無しです。
１８投稿に書いたように、中途半端な広さと間取りなんですよ。
ＤＩＮＫＳでも金がある人は５６平米以上を望むし、金が無い人は４０平米以下を一般的に好むんです。
家賃を８万円に下げても広すぎる２ＤＫは、冷暖房費が嵩んだり掃除が大変だったり。

勿論、場所により駐車場が必須の地域ならその確保も必要です。（２ＤＫだと最低１台、３ＤＫだと２台確保されないとダメな地域もあります。）
その辺りはいかがですか？

建築から１０年と１５年は修繕の周期にあたり、これから管理維持費が増えていきます。
先に書きましたように、税額控除（ローン減税）の関係で登記簿面積５０平米未満は、売却にも相対的に不利です。

[38: １３]

>>36
細かいことですが、マンションの専有部分の床面積表示には、壁芯面積と内矩面積があります。
販売などで使われるのは壁芯面積ですが、税制上等で扱われるのは内矩面積の方です。
租税特別処置法で、住宅ローン残存金額に関する所得税の税額控除が規定されていますが、建物の専有床面積では登記簿面積（内矩面積で登記）で５０平米以上が適用条件です。
従って、内矩面積で５０平米未満は適用対象になりません。
壁芯面積ではその建物の壁厚によっても異なりますが、５３〜５５平米くらいが境界になります。（４８平米ではいずれにしても適用条件を満たせず。）

境界値を意識した表現ですが、「以下」「以上」は丁度を含み、「未満」「超」は丁度を含みません。

[39: １３]

>>38　訂正
×　租税特別処置法
○　租税特別措置法

[40: 匿名さん]

>>36

私も大家していますが、相場で賃貸に出せるでしょう。
うまくいけば、10年で1200万くらい取り戻せるのではないですか。

借りる方は、同じ値段なら広い方が良いという人が多いはずです。
無理して売る必要もない気がします。
私も、購入したマンションは貸していて、自分は賃貸に住んでいます。

[41: １３]

>>40
＞借りる方は、同じ値段なら広い方が良いという人が多いはずです。
それは２０か３０〜４０というベースだね。
ワンルーム志向の人が借りる場合に、そのような選択をする。
都心は高いんで２０程度でも入っているが、地方だと３０から４０になる。

分譲物件だと最近は５０を少し超えるものを作っているのが多いんだよ。
それはどっち付かずでも何とかなるからなんだよ。（例の税額控除の問題もあるから）

内法で５６というのは古い公団（今はＵＲ）仕様の３ＤＫ標準広さ。

東京２３区内と地方都市で貸家やアパートを複数持っているけど、４５〜５５という広さはあまり無いし、評判もいい話は聞かないよ。

どういう根拠で勧めているの？

[42: 匿名さん]

今住んでいる部屋を賃貸しして、広くて安い部屋を借りる手があると思っただけです。
そこまでして、広い部屋に住みたい場合ですけどね。

私も自分が借りている部屋の方が安く、不動産収益も出ているので、
それもありかと言いたかっただけです。

[43: １３]

>>42
借りてくれなきゃどうなるんだい？
借りてくれそうな物件かどうかが、一つの判断基準になるんじゃないのかな。
場所とその地域独特の特徴があるから、何とも言えない部分があるけれど。
貸すことを考えるんなら、まずそのあたりの調査くらいはすべきことなんだと思うけどね。

[44: 匿名さん]

さあ、スレ主さん。
どうするつもりなんでしょうか。
壁芯４８平米。築７年。
バーゲンセールでしょうか？
それとも、賃貸に出す？
ご注文はどっち！

[45: 匿名さん]

スレ主です。
＞４４さん
はい。えー、いろいろ考えましたけど、近いうち売りに出してみます！
１４００万位からで。
１３００万以下でも買い手が付かなかったら一旦あきらめます。
賃貸はやはり借り手がいない期間があることを考えるとちょっと怖いです。

駅徒歩５分、大型デパート（すぐ裏）、大型ショッピングモール徒歩２分、総合病院、役所徒歩１０分以内。
老夫婦の方々におすすめなんだけどなぁ〜。