年収４００万 売却損６００万 買い替え可能ですか？

[匿名さん]

現在所有のマンションを売却し少しでも広い戸建てもしくはマンション
（中古、新築問わず）への買い替えを検討しています。
昨年の年収４３０万
現在の住宅ローン残１８００万（借入時返済期間３５年で現在７年目　遅延等なし）
売却希望価格　１２００万（周辺の相場から必ず売れると判断している最低価格）
次回購入頭金なし

です。

この状況で仮に１２００万で売却できたとしても６００万の損失が出ます。
これを次の購入物件価格に上乗せしてローンを組むとして次の購入物件価格は
ローン可能額およそ２３００万−６００万＝１７００万程度と単純に割り出せますが
実際には可能なのでしょうか？
１７００万の一戸建てとなるとほぼ皆無なので中古マンションしかないと思って
おりますが、そもそも６００万の売却損がある状態でローンが借りられるのか
疑問です。
ある不動産屋に行ったところ年収にまるで見合わない３０００万以上の新築物件
を勧められて困ってしまいました。

この状況で買い替えなどそもそも無謀なのでしょうか？
どなたかアドバイス頂けたら幸いです。

[2: 匿名さん]

無謀でしょ。

[3: 匿名さん]

買い替えローンは年収の8倍まで可能と前不動産屋のにいちゃんが言ってたが。
3000万の物件を勧められたということはそういうことか？

[4: 匿名さん]

銀行によっては購入物件査定額の２５０％まで融資してもらえるよ
ってことは購入物件価格１５００マン、査定額１０００マンであれば
ローン融資額は２５００万円
売却損６００万円とあわせて２１００万円

[5: 匿名さん]

住宅情報ナビに買い換えローンについて載ってますよ。
返済率が年収の25〜30％ってことは、2200〜2500万位までなら借りれるんじゃないですかね。
返せるかは別問題ですが・・・。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/126106.html

頭金がないって書いてますが、仲介手数料や登記費用、引越し費用などは別に用意されているんですよね？
今の家を売る時と中古を買う時の仲介手数料だけで100万くらいしますよ。

[6: 匿名さん]

手付金１００万円は最低必要

[7: 匿名さん]

その前に売却損まで出して売らなきゃならない理由って何なの？

[8: 匿名さん]

『少しでも広い』っていうんだから狭いんでしょ。

[9: 匿名さん]

なんかトラブった？
上下階の騒音とか

[10: 匿名さん]

スレ主です。
やっぱり手数料っていうか、１００万位の現金は必要なんですね。
でもやってやれないことはない気がしてきたので希望が持てました。

＞０７さん
はい。０８さんのおっしゃる通り狭いんです。今思うとなぜこんな狭い物件を
買ってしまったのかと後悔しておりますが。二人で住むにはよかったのですが
子供ができて、２ＤＫ４８平米は正直つらいです。
そもそも２ＤＫが売れるのか心配なのですが。

[11: 匿名さん]

2DKは売りにくいね
２LDKだと売りやすいんだけど
あと５０㎡以下というのもネックだな

貯金まったく無いの？？
これで買い替えはかなりの冒険だと思う
ちなみに自分の場合、買い替えではないけど
物件価格、諸費用（引越し、税金、新しい家具その他もろもろ）すべてローン組みました
貯金はあったけど、いざと言う時のために使わなかった
すべてローンにするにしてもとりあえず手付金として現金１００万円は最低必要です
すべてローン組むわけなので後でこのお金は戻ってくる形になりますけどね

そうそう、この前おもしろい体験本を見たよ
やはりスレ主さんと同じ５０㎡以下のマンションかかえてて
子供が出来たから一戸建てに買い替えたって話
売れなくて、業者に買い取ってもらったけど
マンションの売却損がなんと１５００万円
買い替え物件の価格に上乗せして、トータル３４００万円のローンを組んだんだって
多額な車のローンもあったけど、融資してもらえたらしい
年収は６００万円だったかなたしか

[12: 匿名さん]

スレ主です。
＞１１さん
やはりそうですよね。５０㎡以下って売れなそうで心配。だって今の自分だったら
絶対買わないもん。って７年前はあまりに無知でほとんど衝動買いだったから・・。
その代償は大きいですね。
そもそも５０㎡位の２ＤＫって分譲よりは賃貸物件ですよね。
ただ駅近（徒歩５分）物件だったので売れたのかなぁ。
もし売れなかったら賃貸に出して、自分もどっかの賃貸に住むという手段もやむを得ない
かなぁとも思っています。

[13: 匿名さん]

>>12
手持ちが無ければ買えないよ。

５０平米超（５０平米以下の反対）というより、登記簿面積で５０平米以上ないと売却は損です。
中古でもまだ７年ですから、買う側は登記簿面積で５０平米以上だと住宅ローン減税の恩典を受けられます。
つまり、登記簿面積で５０平米未満の物件より多少高く買っても、買う側はおつりが来るのです。

＜賃貸にだしたら＞
４８平米は壁芯面積ですか？内法寸法で求める登記簿面積だと、もっと少ないんではないですか。
４４平米くらいだと、母子家庭か一人者、ＤＩＮＫＳでは厳しいかな。中途半端ですね。
もう少し小さいか、もう少し大きくないと。場所にもよりますが。
そのあたりは調べたんですか。

ローンは住宅金融公庫ですか？公庫だと借換が必定です。
金融機関のローンだと、予め承諾をもらう必要があります。優遇金利適用だと、条件見直しも発生することが多いです。
この確認はされていますか？

「安易に賃貸に回せばいいや。」で購入して、借り手が付かないと直ぐに破綻します。

[14: 匿名さん]

>>13
煽りレスはよしてくれないか？
荒れるのが目に見えてるから。

[15: 匿名さん]

もし賃貸にする場合には、しばらく借り手がつかなかった場合に対応できる資金力はありますか？
余程の人気物件でないとすぐに借り手がつくというのは難しいと思いますし、
人の入れ替わり時には掃除や修繕をする時間も必要のでその期間は収入が入りません。
また、賃貸に出した物件の ローン額+管理費+修繕積立金+固定資産税+修繕費用(設備故障や経年劣化修繕など)+不動産への手数料 を計算して、
近隣の同じような条件の賃貸相場と比較してみて賃貸にして生活が大丈夫かどうかシミュレーションする必要があります。
７年目とのこですので、数年後に行われる大規模修繕の際にはまとまったお金が必要になる可能性もありますし、
10年を越えると修繕積立金も上がる場合が多いのでそのあたりも検討した方がいいと思います。

また、住宅ローンは本人が居住することが要件になっている場合がほとんどですので、
アパートローンとかセカンドハウスローンなどに借り換えが必要な可能性があります。

[16: 匿名さん]

>>14
煽りレスはよしてくれないか？
「何がどういうふうに」かを書かない投稿は、何も生み出さないよ。

[17: 15]

>>16
別に煽る気はないのだけどなぁ〜。
「何がどういうふうに」って具体的に何を聞きたいの？
安易に賃貸にするのは危険だから、ちゃんと考えた方がいいよって言いたかっただけなんだけど・・・。

[18: １３]

>>15
私と同じような内容の投稿をしていますね。
＞しばらく借り手がつかなかった場合に対応できる資金力はありますか？
０１投稿で「次回購入頭金無し」と書かれているので、資金は無いんでしょう。
よくスレ主の投稿をお読みください。

＞人の入れ替わり時には掃除や修繕をする時間も必要のでその期間は収入が入りません。
私は複数箇所の大家をしていますが、入れ替わり時に期限一杯まで住んでいる人は少ないです。
「空家率」（「空室率」とも言います）をどのくらい見ておくかの問題です。
１３投稿に書いたように、部屋の広さが中途半端な所が気にかかります。
内法で５６（３ＤＫ）とか４０（２ＤＫ）とかが標準です。
地方か都心かで人気の広さというのもあります。

[19: 匿名さん]

レスが異常に伸びるときは煽りレスが入ってるとき。
自分の文体に煽りが入ってることに気付けよ。
せっかく良い感じだったのにもうこのスレも終わりだな。

[20: 匿名さん]

ちなみに>>13の煽り部分を指摘してやろうか？

＞・・・買う側はおつりが来るのです。
＞・・・ＤＩＮＫＳでは厳しいかな。中途半端ですね。
＞・・・借り手が付かないと直ぐに破綻します。

もし煽りじゃないんならもう少し言葉の言い回しに気を使えよ。

[21: 15]

>>18
>０１投稿で「次回購入頭金無し」と書かれているので、資金は無いんでしょう。

頭金がないのはわかってますよ。
ただ、ローン増額を検討されており、>>10にて売却＆購入時の仲介手数料(100万)や引越し費用等は用意できそうな発言だったので、
家を賃貸にして自分も賃貸に住んだ場合には月々＆ボーナスにどの位の余裕ができそうなのかを聞きたかっただけです。
今住んでいる所をこれから賃貸に出すということは、借り手が見つかってから自分達が引っ越すことを想定されているのかと思いましたので、
最悪は次の借り手が見つからなかったら、また自分達が住むということも可能かなっと。
ただ、できるだけそれは避けたいだろうから、今後、貯蓄ができそうかを聞きたかったんです。

>「空家率」（「空室率」とも言います）をどのくらい見ておくかの問題です。

私の親も複数箇所の大家をしていますが、建っている場所によって空室率は全然違いますね。
ただ、私が書いたのは人気物件の場合はすぐに借り手がつく(実際にうちの人気物件もまだ前の人が住んでいて室内を見ていない状態なのに借り手が見つかります)、そんな人気物件でも掃除や修繕のために人が住まない期間が必ずできると言いたかっただけです。
賃貸に出すと言うと、毎月の収支だけで考えてしまう人がいるので・・・。