年収４００万 売却損６００万 買い替え可能ですか？

[匿名さん]

現在所有のマンションを売却し少しでも広い戸建てもしくはマンション
（中古、新築問わず）への買い替えを検討しています。
昨年の年収４３０万
現在の住宅ローン残１８００万（借入時返済期間３５年で現在７年目　遅延等なし）
売却希望価格　１２００万（周辺の相場から必ず売れると判断している最低価格）
次回購入頭金なし

です。

この状況で仮に１２００万で売却できたとしても６００万の損失が出ます。
これを次の購入物件価格に上乗せしてローンを組むとして次の購入物件価格は
ローン可能額およそ２３００万−６００万＝１７００万程度と単純に割り出せますが
実際には可能なのでしょうか？
１７００万の一戸建てとなるとほぼ皆無なので中古マンションしかないと思って
おりますが、そもそも６００万の売却損がある状態でローンが借りられるのか
疑問です。
ある不動産屋に行ったところ年収にまるで見合わない３０００万以上の新築物件
を勧められて困ってしまいました。

この状況で買い替えなどそもそも無謀なのでしょうか？
どなたかアドバイス頂けたら幸いです。

[26: 匿名さん]

>>25
スレ主は>>12で自分も賃貸に住むと言っており、
二重ローンじゃない。
もしも部屋を借りる人がいなくなっちゃったら
自分がまた住めばなんとかなると思う。

[27: 匿名さん]

>>25
>>20の言いたいことは「言葉の言い回しに気を使えよ」ってことなんじゃないの？

[28: 匿名さん]

>>27
煽りとは違うし、文面を良く読んでいるとは思えんな。
言葉の言い回しとも違うな。

[29: 匿名さん]

>>26
狭い現在の住まいを売らずに賃貸に出す。そこまでは共通認識。
広い物件に引っ越す。これも認識は同じ。

広い物件が賃貸であれば賃料を払う。そして従前のローンも払う。
広い物件が分譲であれば（今、欲しがっている物件）、二重のローンを背負う。（アパートローンにすると、住宅ローン審査から払う能力の審査から外されます。）
どっちにしても、負担増は同じこと。
引っ越さなければ賃貸に出せないからね。引っ越さなくても、賃貸を借りれば賃料は払わなければいけない。
借り手が付くまでひっこさなければ、益々借り手は付かないしね。賃貸を借りる方も待ってはくれない。

[30: 匿名さん]

じゃぁ、買い換えを検討した方がいいってこと？
それとも、何も打つ手はなく今のままでガマンするしかない？

[31: 匿名さん]

打つ手はあります。
まずは資金を貯めること。狭くても生活が出来ないことはないから暫くは我慢ですね。
無理して今は広い物件に移りたいんだから、その気持ちに惑わされることなくひたすら我慢です。

どうしてそうなるかと言えば、「今ある物件を購入したのはどうしてなのか。」ということに帰結します。
買って７年間返済してきました。今までの道を覆すような事件です。
それを超えられる状況ではないのですから、しょうがないね。
買換えまでは程遠いような気がしますが、今の時点で出来ることはそれだけです。

広い所に早く移りたければ、今の物件を損切りして借金を作ってでも、賃貸で広い物件を借りることです。

[32: 匿名さん]

スレ主です。
みなさま、いろいろな意見を聞かせて頂きました。
ありがとうございます。
やはりそうですね。今この狭い家に住まなければいけないのは７年前に自分が
よく調べもせずに安易にマンションを購入してしまった事による為です。
しかも当時も年収が少ないのにたいした頭金も用意せずに限度額いっぱいの
ローンを組んでしまいました。
当然この７年間繰り上げ返済など出来るわけも無く現在も生活はぎりぎりで
やっています。
このような状況でまた新たにローンを組むというのは非常に危険だし前回の
反省ができていない証拠ですね。また同じ過ちを繰り返すことになります。

前回の失敗をいかす為にも今度はがんばって自己資金を用意してみようと思います。

たしかにある不動産屋には言われました。「自己資金を用意されてはどうですか？」と。
でもある不動産屋には、「自己資金を貯める間にも所有物件の価値は年々下がっていきます。
５年後にせっかく貯めた資金が帳消しになる可能性もあります。急ぐべきです。」
とも言われました。
でもよく考えれば後者の「今買わないと損します。」のような言葉は前回にも聞きました。
それで前回は失敗しています。
なので今回はとにかく時間をかけてあせらず自己資金を貯める事に専念したいと思います。
みなさまありがとうございました。

[33: 匿名さん]

結局のところ、買い替えは断念するの？

[34: 匿名さん]

＞３３さん
はい。現時点（頭金０の状態）での買い替えは断念するしかないと思っています。
最低でも売却損分近い資金を貯めてからでないと・・・。
ただし、貯蓄額が売却損にとどくのかは時間が経ってみないとなんとも言えません。
マンション査定額が予想以上に下落しているかもしれませんし、ある程度の価格で
落ち着いているかもしれません。
ただ、どっちにしてもその時にある程度の自己資金があれば、またいろいろな選択肢が
出てくるのではないかと思っています。

[35: 匿名さん]

そうなんですか
でもおそらくマンションは更に値下がりしていくだろうから
売却損が貯蓄ペースを上回って増えていくようにも思う
５０㎡以下だと数年後には数百万の価値しかないような気もする
更に下げても下げても買い手がつかない状況というのも考えられる・・・リゾートマンションのように

[36: 匿名さん]

スレ主です。
そうですかぁ〜、がっくりです。まあ確かに自分でも５０㎡以下なんて
買おうと思わないんで買い手がいないかもって不安はあります。

ただ一つ可能性としてあるのは投資目的として買う方がいてくれればと
思っております。周辺で３０㎡位のマンションが８万円台で賃貸されて
います。６０㎡クラスの３ＬＤＫは１３万位で賃貸が出ています。
なのでうちは４７㎡２ＤＫでおそらく９万円台で賃貸として貸し出せる
のではないかと予想しています。仮に物件価格１２００万とした場合
家賃９万として表面利回りは７．５％です。（築７年）
これって投資物件として魅力はあるでしょうか？

[37: １３]

>>36
＞ただ一つ可能性としてあるのは投資目的として買う方がいてくれればと思っております。
＞周辺で３０㎡位のマンションが８万円台で賃貸されています。
＞６０㎡クラスの３ＬＤＫは１３万位で賃貸が出ています。
＞なのでうちは４７㎡２ＤＫでおそらく９万円台で賃貸として貸し出せるのではないかと予想しています。
大家してますが、残念ながら魅力無しです。
１８投稿に書いたように、中途半端な広さと間取りなんですよ。
ＤＩＮＫＳでも金がある人は５６平米以上を望むし、金が無い人は４０平米以下を一般的に好むんです。
家賃を８万円に下げても広すぎる２ＤＫは、冷暖房費が嵩んだり掃除が大変だったり。

勿論、場所により駐車場が必須の地域ならその確保も必要です。（２ＤＫだと最低１台、３ＤＫだと２台確保されないとダメな地域もあります。）
その辺りはいかがですか？

建築から１０年と１５年は修繕の周期にあたり、これから管理維持費が増えていきます。
先に書きましたように、税額控除（ローン減税）の関係で登記簿面積５０平米未満は、売却にも相対的に不利です。

[38: １３]

>>36
細かいことですが、マンションの専有部分の床面積表示には、壁芯面積と内矩面積があります。
販売などで使われるのは壁芯面積ですが、税制上等で扱われるのは内矩面積の方です。
租税特別処置法で、住宅ローン残存金額に関する所得税の税額控除が規定されていますが、建物の専有床面積では登記簿面積（内矩面積で登記）で５０平米以上が適用条件です。
従って、内矩面積で５０平米未満は適用対象になりません。
壁芯面積ではその建物の壁厚によっても異なりますが、５３〜５５平米くらいが境界になります。（４８平米ではいずれにしても適用条件を満たせず。）

境界値を意識した表現ですが、「以下」「以上」は丁度を含み、「未満」「超」は丁度を含みません。

[39: １３]

>>38　訂正
×　租税特別処置法
○　租税特別措置法

[40: 匿名さん]

>>36

私も大家していますが、相場で賃貸に出せるでしょう。
うまくいけば、10年で1200万くらい取り戻せるのではないですか。

借りる方は、同じ値段なら広い方が良いという人が多いはずです。
無理して売る必要もない気がします。
私も、購入したマンションは貸していて、自分は賃貸に住んでいます。

[41: １３]

>>40
＞借りる方は、同じ値段なら広い方が良いという人が多いはずです。
それは２０か３０〜４０というベースだね。
ワンルーム志向の人が借りる場合に、そのような選択をする。
都心は高いんで２０程度でも入っているが、地方だと３０から４０になる。

分譲物件だと最近は５０を少し超えるものを作っているのが多いんだよ。
それはどっち付かずでも何とかなるからなんだよ。（例の税額控除の問題もあるから）

内法で５６というのは古い公団（今はＵＲ）仕様の３ＤＫ標準広さ。

東京２３区内と地方都市で貸家やアパートを複数持っているけど、４５〜５５という広さはあまり無いし、評判もいい話は聞かないよ。

どういう根拠で勧めているの？

[42: 匿名さん]

今住んでいる部屋を賃貸しして、広くて安い部屋を借りる手があると思っただけです。
そこまでして、広い部屋に住みたい場合ですけどね。

私も自分が借りている部屋の方が安く、不動産収益も出ているので、
それもありかと言いたかっただけです。

[43: １３]

>>42
借りてくれなきゃどうなるんだい？
借りてくれそうな物件かどうかが、一つの判断基準になるんじゃないのかな。
場所とその地域独特の特徴があるから、何とも言えない部分があるけれど。
貸すことを考えるんなら、まずそのあたりの調査くらいはすべきことなんだと思うけどね。

[44: 匿名さん]

さあ、スレ主さん。
どうするつもりなんでしょうか。
壁芯４８平米。築７年。
バーゲンセールでしょうか？
それとも、賃貸に出す？
ご注文はどっち！

[45: 匿名さん]

スレ主です。
＞４４さん
はい。えー、いろいろ考えましたけど、近いうち売りに出してみます！
１４００万位からで。
１３００万以下でも買い手が付かなかったら一旦あきらめます。
賃貸はやはり借り手がいない期間があることを考えるとちょっと怖いです。

駅徒歩５分、大型デパート（すぐ裏）、大型ショッピングモール徒歩２分、総合病院、役所徒歩１０分以内。
老夫婦の方々におすすめなんだけどなぁ〜。