マンションを購入しました

[ケン]

年収600万円　家族構成　私と妻の二人。
子供は二人欲しいですが、今はまだいません。

まだローンの正式契約はしていませんが（事前審査のみ）
借入額は　住宅2.580万円+諸費用180万円＝2.760万円（頭金０のローン）
金利のことはよくわからないので、不動産屋にひとまず短期の
2年固定、そのご金利の動向を見て、長期固定がいいのではと言われました。

２年固定　金利1.300％　35年
住宅2.580万円　　返済額　76.492円

２年固定　金利1.600％　35年
諸費用180万円　　返済額　5599円

管理費・修繕積立金・駐車場等　15.563円

月々支払い額　100.654円（均等）

そのほかに車のローン　月々17000円あります。

現在妻はパートで毎月７〜９万稼いでいます。

こんな感じですが、ローンの組み方間違っていますでしょうか？
今現在はアパートに住んでいます。（家賃9.5万）
マンション入居時期は８月で、ローンの支払いもそれからです。

結構ギリギリかもしれませんが、アドバイスあればお願いします。

[2: ケン]

ちなみに私は年齢２９歳。短距離トラックドライバーで、収入は歩合が占めています。
それでも安定してここ３年間の年収は６００万円超です。下がったとしても５５０万円は約束されます。
審査がおりた銀行は「りそな銀行」「三菱東京UFJ銀行」です。

[3: 匿名さん]

まず諸費用ローンは止めといた方がいいと思う。あくまで自分の考えですが、
①180万を35年で返済なんてとても＊＊らしい。
②180万すら貯められずに購入するなんて先が思いやられる。

[4: 匿名さん]

いわゆる頭金ゼロローンとお見受けします。プランも、業者が勧めてくる典型的な
パターン。伺う限りの条件だと、かなり厳しいと思われますが…。
現在貯蓄はおいくらぐらいありますか？それと今後の貯蓄は年間いくらぐらいの
ペースで積み増し可能でしょう？
それとお子さんはいつ頃ご予定されてます？当然将来的な教育費その他もローン
支払いにリンクさせて検討する必要あり。
マンションの場合、修繕積立金は将来必ず値上がりします。毎年の固定資産税・
都市計画税の支払いは考慮されてますか？
金利固定明けの3年目以降の支払いシュミレーションもぜひ必要。業者が提示して
くるローンプランで即決するのではなく、フラット35も含めて広く色んなローン
をじっくり検討されることをおすすめします。今の時期、基本は長期固定で考え
られた方がよろしいかと思います。

[5: 04]

×シュミレーション
○シミュレーション

[6: 匿名さん]

返せるとは思うけど、つらそう。。

優遇金利が低いようです。0.7%でしょうか。金利上昇に弱いですよね。
もう少し、優遇のとれる業者の物件を検討しなおすのもありですよ。
あと、諸経費のローンはやめましょう。
将来的にどうなのかはわからないのだけど、
繰り上げ返済が難しいと見受けたので、利息だけで2000万近く支払う
そんなローンの組み方ですよ。

[7: 匿名さん]

２年固定　金利1.300％　35年
住宅2.580万円　　返済額　76.492円

２年固定　金利1.600％　35年
諸費用180万円　　返済額　5599円

って最初の２年だけ。３５年間その金利のわけないジャン。まず勉強しなよ。

[8: 匿名さん]

そうだね、貯金しだいだね、29才で直近3年600万超の年収
でどれくらい貯められたか、毎年どれくら貯金できてるか
というのが目安になると思う。
今までできなかったことが、これからできるかというと
なかなか生活スタイルを変えるのは難しいので。

[9: ケン]

いろいろな意見ありがとうございます。
＞07　それは分かっています。


金利が上昇するのは間違いないとは思うのですが、私の考えでは
まず２年固定でローンを組んで、貯金額を多くし２年後に諸費用を完済する予定です。
そのあと長期固定でのローンを予定しているのですが、その頃だと金利もかなり
あがっていると思われるでしょうか？そのあたり不安ですが・・・。

今年の金利はもう下げ止まりだと聞きますし、思い切って購入を決めました。
１０月に結婚してから今月まで貯金０から初めて７０万円です。

上記の書き込みの金利等返済シミュレーションは、まだ審査内定する前に業者が提示した概算の
返済計画の一部です。内定がおりてからは金利１％の優遇をするといわれました。

計画では毎月１０万円の貯金で年間１２０万を予定しています。

確かに諸費用ローンは私としてもやめたほうがよいかと思ったのですが、その費用もないので
とりあえずフルでローンを組んで早めに返す方法を選びました。

[10: ケン]

＞０８　確かに・・・おっしゃるとおりです。今まで車が好きで、妻と出会う前まではかなりの額を使って
いました。結婚直前まで車（改造費含む）のローンだけで２０歳〜２８歳まででは総額６００万
くらいありましたが、結婚前までに完済できました。
考え方はだいぶかわり、車も今は軽ワゴンで満足しています。生活スタイルも小遣いをもらった分だけで
できるようになりましたし、無理もありません。

[11: ケン]

将来的に子供が二人できたとしたら、やはり妻も働くのが当然でしょうか？
産休は仕方ないにしても、落ち着いたら働いたほうがよいでしょうか？
マンションの目の前に保育園・幼稚園があり、保育士の資格もあるので進めてはいるのですが・・・。
今はコンビにでバイトしています。

[12: 08]

なるほど、若いし、ローン払いながら確実に年間120万貯金していけて、
奥さんも働いているということなら
それほど無理はないかもしれませんね。
短期固定でいくのなら、リスクヘッジのため
繰り上げ返済したくなるところをぐっとこらえて
年収分くらいまで貯金して、常にもっておきたい。
そこからさらに貯まってから繰り上げに回すのが良いと思う。
あとは貯金がある程度できるまで車を買い換えないこと
（おれも車好きなので気持ちはわかるが(^^; )。
がんばれー。

[13: 匿名さん]

ケンさんの意気込み良くわかります。
自分も３０まで貯金もせず、とことん遊びました。
ですので、今は遊びをしたいという気は１０年間まったく起きていません。
大丈夫でしょう。

[14: 匿名]

３０年間の管理費、駐車場、修繕費は１４００万（安く見積もって）
子供の養育費、etc

払って行けそう？

[15: 匿名さん]

2年後に金利4％で、子供ができたとき、
どのくらいお給料が上がっているかですよね。

[16: 匿名]

脅す訳ではないですが、こどもが病気もせずに健康で、奥さんが
これまで通り働ける状態にあるのが前提になっちゃいますね。
奥さんが働けたとしても、子供を保育園に入れたりすると、その
収入がぶっ飛んじゃうことも考慮されてローンを組まれた方が
良いと思います。（奥さんが有資格者と言うことですので保育料
の相場はご存じかと思いますが）

金利も底打ちと考えられるのなら、半分ぐらい長期固定で組んで
リスクヘッジされてはどうでしょうか？

[17: 匿名さん]

２５８０万で、家族４人で住めるマンションで、
管理費駐車場が１万５千て、都市圏ではないのかな？
それにしては年収２９歳で６００万てうらやましい
環境です。その年収が維持できるのであれば、金利がやばそうになってきたら
固定に変えることにして、子供ができるまで、短期で早めにがんばって返却
したらいいのではないのかな？

[18: 匿名さん]

>>16
共働きも可能で
現在の金利で毎月の返済が10万程度ということなので、金利が上がったとしても
それほど危険は無いように思うけどね。
心配なのは毎月の返済が多い家庭。絶対額20万以上とか。

[19: 匿名さん]

現時点での返済額が10万円、金利上昇の可能性は高いので２年後に長期（10年以上）だと優遇後2％半ばから後半だと思われます
逆に超長期（20-35年）は3％は超えている可能性が高いでしょう
そうなると、2年だけなんてかなり危険だと思うのですが
恐らく５・10年毎に管理費の上昇があるでしょうし（長期修繕計画書？に予定額が書いてあるはずです：計画書が無いマンションは将来の資産価値は要注意）
２年では元金も減っていないでしょうから長期を組み合わせるか・長期のみの方が良い気がします

結婚後５ヶ月で７０万円の貯金はそれなりだと思うのですが、妻のパート分がいつからかにもよります
妻のパート分は全て貯金（103万以下？）で夫とあわせて年間２００万の貯金を目指して、２年以内に諸費用を完済し
子供が生まれるまでに返済用ではなく、育児用などに2-300万程度の貯金は必要ではないでしょうか？
歩合制のドライバーなので、一般サラリーマンのような給与上昇はそれほどないと思いますので（大手の運送会社の正社員であれば別）
２年後は諸費用を完済しても、金利上昇で月の支払いは11万台になる可能性が高いでしょうから
それを見越して2年の短期をする必要があるのではないでしょうか？

２年などの超短期固定を利用する方は、固定期間後に４−６％でも返済可能な方が利用する種類のローンだと思います
特にドライバーなので、体を壊すとすぐに響きますからね

[20: 匿名さん]

なるほどね、たしかにこの返済額だからこそ、
もうちょっと固定期間を増やすべき、というのもわかる。