自分の見通しは甘いでしょうか

[匿名]

３２００万の借り入れ　３５年
超長期（２．８％）１０年固定（デベ提携２．４％）２年固定（デベ提携1％）
その組み合わせなど迷っています。
今のところ、２年固定で行こうかと思っています。金利の上昇が心配ですが
２年後金利変動で３．２％くらい、１０年くらい経っても最高で５％くらい。
期間中ずっとマイナス1％なので４％以内でいける。しかも今後の金利上昇が
思ってるより鈍いのではとも思っています。（上がることは上がるんでしょうけど）
６％〜７％いく事は、もう無いのではないかと思っています。根拠なしですが。
安い金利だと元金も減るし、繰り上げもしやすいし。
やっぱり、自分の考え間違ってるのかな。

[22: ０３]

私も長期固定信者かもしれません（笑

というのも２０年ぐらいの期間で借りて
はじめに前倒しで返済して１０年とかに減らすのなら良いのですが
３５年からどう頑張って減らしても２０年にするのがやっとでは？
そんなに前倒しで返せるならはじめから毎月の支払い金額を増やした方が良いのでは？

世間の風潮として手当てカットや消費税増税
ましてや給料が上がるなんていう保障はどこにもない
このご時世で会社の資金は減る一方
景気回復してもそっちの回復を優先で
結局給料が上がるのは当分先の話かと

今返済出来るなら固定の方良いと思う
もし、給料上がってゆとりが出来れば前倒しも可能

それとご自分の年齢等考えてローンを組むように
５０歳超えたら給料はそこから減ると思って下さいね。
あなたの会社が倒産するかもしれませんし
リスクは余裕を持って考える方が良いかと

住宅ローンで想定外ほど怖い物はないかと
>>21さんの言う通りネガティブ面にスポットをあてすぎかもしれませんが
メリット、デメリットをきちんと把握しておく必要はありますよ
私の場合、デメリットを最小限に抑えたつもりです。

[23: 匿名さん]

１０年前に購入した最初の物件は“安心”の長期固定で購入しました。
その頃は２５年３．５％でした。
結果、１０年で完済し、全期間の支払いを見直した結果
支払初期の利子は、未だに自分の選択に納得がいかない額です。
（自分が不勉強だったし、シュミレーションも甘かった）
なので今度購入した物件は短期（３年）固定の０．８％、
その後全期間１．２％優遇の３０年で組みました。

これも１０年完済目標です。
「なんで月々の返済額を増やさないか？」というのは
それこそ「何が起きるかわからない世の中」の想定分です。
固定期間終了後の金利ＵＰに対するバッファでもあります。

初めての高額ローンはいろいろ勉強しつつも、契約まで悩みますよね。
でも、これだけはひとりひとり条件・環境・考え方が違うので
正解は当人しか導きだせないと思います。

私も次のローン完済後に検証し、「もっとこーだったら、あーだったら」と
思うに違いないと思います。

[24: 匿名さん]

>>23
１０年完済ということは、借り入れ額がそこそこってことですね。
額を提示しなければ、トピ主の３２００万の気休めにはならないのでは？

[25: 匿名さん]

あそっか！ごめんなさい。
２，８００万です。

[26: 匿名さん]

>21
給料上がることより、税金上がることを考えましょう。
だから可処分所得は簡単には増えません。
結論、5年後どうなるかは神のみぞ知る。
インフレ期待の長期固定の方が、投資に二の足を踏むような安全思考の人には向いてると思う。

[27: 主]

いろいろな意見大変参考になります。以前デベの話だと、７〜８割の
型が短期固定にしてますよ。うち、１〜２割が変動。と言ってたけど
ここの板を見てると、圧倒的に長期ですね。
しかも、長期を選んでいる人の方が迷わずって気がします。

２２様
住宅ローンで想定外ほど怖い物はないかと
ほんと、その通りだと思いました。

２１様
短期で組まれたのですか？

１０さんと２３さん以外で短期で組んだ方の話も
聞いてみたいです

[28: 匿名さん]

自分は短期派です。
しかし中途半端に１０年固定（１．８％）ですが。

長期の方の言う金利上昇リスクですが
上がりっぱなしって事はまずないです。
今後上がる可能性は高いと思いますが
その後、また下がる可能性も十分高いです。
短期で、その時々の金利をみて更新時にうまく
超短期と５〜１０年を繋げば最終平均利率が
現在の長期固定（２．９％くらい）下回る可能性のが高いと考えました。

[29: 匿名さん]

今、この時点でも悩んでるじぶんが、「その時々の金利をみて更新時にうまく超短期と５〜１０年を繋ぐ」のは無理かな
と感じてるオレは超長期一本派

[30: 匿名さん]

あちこちのスレで
短期固定を選んでおき、やばくなったら超長期にかえる

というのを見かけますが、その　やばくなった　という判断基準に自信がないな私は。
今も十分やばい金利上昇場面だとも思うしね。

短期固定がやばくなったときは、超長期金利も今より高いでしょうし。

[31: 匿名さん]

金利が上がったからって、短期固定より超長期固定が大きくなることってあるんですか？
例えば、現在、基準金利で短期固定が2.3％くらいで、超長期固定が4.8％くらいですよね。
これが、短期固定が5％になったときの超長期固定って何％なんだろ。

[32: 31]

↑すみません。
逆でし。
短期固定の方が超長期固定より大きくなることがあるのかなと思いまして。

[33: 匿名さん]

私も超長期にしようと思っていましたが、
東京三菱ＵＦ●２．８％

利用条件として
当行にて給与振込（当行規定による）をご利用中のお客さま

とありました。
今すでに給料振込みしてないといけないのでしょうか？
金消後じゃだめなんですか・・・

[34: 匿名さん]

>>33
いや、私も同じ疑問を抱いて同行に問い合わせたら、今後給与振込みをするケースでもOK、と言ってました。
但し、金消と実行と翌月の給料日との関係で、ケースによっては念書（給料振込みしますという）を提出しなければならんそうです。

[35: 33]

＞＞３４
有難うございます。ホッとしました。

[36: 匿名さん]

23さんは10年前に高い長期固定を選び、この金利上昇局面に3年固定を選んだんですか。
世の中には恐るべき間の悪い人がいるんですね。

（参考）
今週発売、週刊エコノミスト
”金利の復活・量的緩和解除間近、その後の展開”

””バブル崩壊後”の終焉で長期金利上昇の必然”

[37: 匿名さん]

みなさん、今の金利に完全に慣れてしまってますね。
勘違いしているようですが、今の金利は”異常”です。
何故か？？　ゼロ金利政策のせいです。
この政策を解除すればまたいつもの金利に戻りますよ。
５％いかない？？　どうしてそう思うのですか？
私は７％超えることもあると思います。
金利はいわば、需要と供給です。
７％の頃に家を買った人は、まさか１％の時代が来るなんて
思っていなかったでしょうね。今の１％の時代に家を買う人は
まさか７％になると思っていないでしょうね。
絶対上がりますよ。

[38: 匿名さん]

>37

ぜったい上がるし、ぜったい下がるよね。
絶対上がる派の人は３年後のことしか言わないのが、３５年ローンが一般的な中で　議論に手落ちがある気がする。
３５年ずっと　上がりっぱなしと考えられるわけがないよね。
今から金利はだんだんあがって、でも１５年後（年数は適当）は政策上今と同じゼロ金利してるかもしれんし、
そのときは短期金利３％（優遇後２％）かもしれんし。

[39: 匿名さん]

「かもしれん」で破綻予備軍にはなりたくない・・・。

[40: 匿名さん]

>>39
でもその「かもしれん」に賭けることで、１０年後の元本の残額が
全然異なりますよ。

元本が減っていれば、金利上昇の対応がしやすくなります。
ま、ヘッジとして株式も持っていますが。
金利の変化以上にプラスアルファがありました。
そろそろ一部利益確定をしようと思います。

[41: 匿名さん]

１％金利が上がると、国の年払いの利息が5兆円増えるんだよね。
いま、元利あわせて、25兆（だったと思う）払っているのだし、
予算が少なくなってきている今、そんなことをやるような人間を日銀に置くような事はしないと思うんだけど。

とにかく小泉総理になってから、国の借金が250兆増えているからね。

[42: 匿名さん]

２５年ほど前の当り前の住宅ローン金利。
都市銀行は固定金利で８．４％。
ノンバンクも固定金利で９．０〜１１．０％。
サラリーマン金融は日歩２５〜３０銭。（年利換算で９０％強〜１１０％弱）
はい、自分も８．４％で１０年程借りていました。更地のローンで。

当時のサラ金コマーシャルの謳い文句、「１０万円借りても毎日コーヒー一杯分（２５０円）の利息。」
「サラ金」で問題が多かったので「消費者金融」に名称変更。

今でも利息制限法の許容金利は、最高でも２０％。
貸金業法の最高金利との隔たりは未だ変わらず。

銀行ローンは上がっても４〜５％までだと思うのは、大違いですよ。
外国の例や過去の金利をお勉強されたらいかがでしょうか。

[43: 匿名さん]

>>41
日銀は国立銀行ではありません。
政府の対応と日銀の対応が微妙に違うことを理解してないな。
アメリカの中央銀行と政府の対応が異なるのと、そういうところは小泉政権が似ている所です。

金利を上げると国債価格が暴落するのです。だれが困るんか？

[44: 匿名さん]

>>42
確かに２５年前は高い固定金利がありましたね。でもそのときの
日本の成長率は何％だったのでしょうか。高度成長期は１０％は
当たり前。今の名目１−２％とは大違いです。

金利は過去の平均に収束するのではなく、国の成長率が
一番重要なFactorです。

[45: 匿名さん]

>>44
もうこの当時は高い成長率などではなく、第二次オイルショック後の低迷期です。
当時と今の大きな違いは、賃金上昇が当時は伴っていたことや東南アジアとの競争がまだ無かったこと。
外国の住宅ローン金利は、低成長でも高い所が多いですね。勿論市場金利も高いし、アメリカみたいに財務省証券を大量発行しているところもある。
どう説明するんですか？

[46: 匿名さん]

>>45
興味があったので調べてみました。
まず日本の住宅ローン金利の推移について。昔はメジャーだった住宅金融公庫の
推移。2番目は日本ＧＤＰ成長率。
http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html
http://www2.ttcn.ne.jp/~honkawa/4400.html
日本の成長率（実質）は、平均すると確実に落ちてきています。当たり前ですね。
人の増加が減れば生産性をあげなくてはいけない。でも人の増加が減れば、
成長しずらくなります。
このような中金利ががるためには、インフレしかない。
（金利は長期的には名目成長率に連動する。名目＝実質＋期待インフレ率）

さてインフレとはなんでしょうか。実質価値は変わらず、額面だけ増えることです。
この時給料があがらないとどうなるか。買えるものが減ります。

大企業ではインフレ率をベースアップの基準としています。（労働組合も
ＣＰＩも見ながらベースアップを議論することが多い）

だから実質成長率が低い場合、金利が上がれば収入が連動してあがるし
体感的にそれに近くなるのです。

もう一つ、海外では日本ほど名目成長率が低いところはありません。
http://www.nsspirit-cashf.com/foreign_info.html
上記のそれぞれの合計値が名目成長率。

日本でも高いインフレが起こる可能性はありますが、極めて低い。
なぜなら財務省が困るからです。万一起こっても、給与があがるから
心配ない。

[47: 匿名さん]

>>46
風呂敷を広げるのは勝手ですが、何を言いたいのかをはっきりさせないと。

＞人の増加が減れば、成長しずらくなります。
子供を生み辛い環境を政策的に作っていますね。
それと、東南アジアとの競争・日本企業の多国籍化が進んでいますね。
この辺りが２５年くらい前と違う大きな鍵だと思いますが。
あなたの書いていることは結果であって、どうしてそうなるかをもっと考えないと。

[48: 匿名さん]

>>47

わかりずらくて、すみません。
人の増加が減ると、国としての成長（実質成長率）を上昇させずらくなると
いうことです。そのような環境下では、金利が上昇しずらくなるということです。

この手の議論は、同程度の知識がないとかみ合いませんね。失礼しました。

[49: ４７]

>>48
だれも人の増加が減ると成長しずらくなることは否定していません。
どうしてそうなったかを４７投稿では書いていますが、それについての意見は無いんですか？
多国籍化のこと、子供を生み辛くする色々な政策を取っていること。

同程度の知識より、結論だけ言って論理を何も言わないあなたの投稿態度に問題があるとは思いませんか？

[50: ３８]

だから　３５年のスパンも考慮にいれないと

不景気、好景気が何度か複数訪れるはず。
鍵は最初のこれからの１０年は、高金利、低金利　どちらの期間が長いか　を各自どう読むか　ですね
元本が減った２０年後以降は金利がどうなろうと、あまり影響ないとおもうので。

[51: ２３]

ちょっと見ない間に盛り上がってる！
そして３６さんに「恐るべき間の悪い人」と指摘されちゃった。（笑）
まぁ、前回の「間の悪さ」でも取り合えず破綻はしなかったし、返済も無事終了しました。
次も無事予定通り返済できるよう応援していただけると嬉しいです。（笑）

いろんな意見がありますね。
そしてみなさん、自分の考えに自信をお持ちですね。
たいしたもんだ！（素直に）

[52: 匿名さん]

だから3年前と今では一緒のように見えて違うんだって。
キャンペーンで安くなってるだけで金利自体は上がってるよ。
3年後に金利が上がってキャンペーンがなくなってても知らないぞｗ

[53: 匿名さん]

さて、短期か長期が良いかなんて
正直、ローンが払い終わるまで誰も分からないんですよ（笑

結果的に短期が総支払金額で少なくなるかもしれませんし
逆に長期固定が少なくなるかもしれません

私が長期固定にしたのは
ずっと同じ金額　この一言につきます。

確かに長い目で見れば日本経済も浮き沈みがあると思います。
仮に運が悪くて短期の金利見直し時期が浮きの時かもしれません。
これから少子化が進み金利自体は上がらないかもしれません。
逆にその事で増税が加速して収入が減るかもしれません。
さらにさらに金利が上昇して且つ増税も重なるかもしれません。
うちらが歳を取った時に年金があるとも限りません。

つまり、長期固定のメリットは上記のような時に
急に生活水準が低くなったり、思わぬ出費で困る事が少ない
と予想出来るからです。

簡単に言うと長期的に計画を立てやすい
だた、それだけです。
短期金利だと言い方が悪いかもしれませんが
行き当たりばったりという感じがするからです。

短期を選ぶ方は少しでも支払い金額を少なくしたいという
気持ちが長期を選ぶ人よりも強いというだけの事ではないでしょうか？
確かに、私も支払い金額が少ない事に越した事はないと思いますが
金額が上がった時になんとなく損した気分になると思うからです。

それと長期を選ぶ人はこれ以上下がる事はないだろうという思いもあると思います。
ただ、それだけの事なんですよ（笑

経済がどうのこうのというよりも考え方と気持ちの問題ではありませんか？

[54: 匿名さん]

>>53
確かに安心感は大切ですね。

短期は変動リスクをとっている分、総支払い額は少なくなる可能性が
高いと思います。というのは株式にしても、不動産にしても
リスクが高いものは、リターンが大きいからです。もしその関係が
成り立たないなら、裁定が働き、リーズナブルな水準に落ち着きます。

私は中期（10年当初固定）を選びますが、長期固定を選択する場合、
確実にいえることは超長期は必要ないということです。15年か20年で
十分でしょう。
普通繰り上げ返済をするし、20年後の元本は極めて小さくなっており、
金利リスクは取るに足らないレベルになっているでしょう。

35年ローン組んでも繰り上げ返済分、早く返済した分だけ長期固定の
ために払った費用を捨てることになります。
これは確実に損です。

[55: 匿名さん]

＞５３
>仮に運が悪くて短期の金利見直し時期が浮きの時かもしれません。
>これから少子化が進み金利自体は上がらないかもしれません。
>逆にその事で増税が加速して収入が減るかもしれません。
>さらにさらに金利が上昇して且つ増税も重なるかもしれません。
>うちらが歳を取った時に年金があるとも限りません。

このような事態になった時には長期だろうが生活レベル維持できませんよね？
私は逆に長期の金利で３５年の支払いならば
短期で２８年にして月々の支払い額は一緒にしています。
リスク回避に１番有効なのは、金利の動向もありますが
それ以上にいかに元本を減らすかだと思ってます。

[56: 匿名さん]

追記
短期選ぶ時の低金利メリットとリスクで
金利が５〜６％でも支払いに耐えられる事と
３５年期間にとらわれず、金利払い少ない分元本にあて
借り入れ期間短くするなどすれば、さらに有効に
メリット受託できますよね。
これで金利の上昇が緩やかだったりすればさらにメリットいきますし。

[57: 53]

>>54
超長期は不要との事ですがそんな私は超長期です（笑

２０年と３５年の金利差が１％ちょっと
借入れ金額にもよると思いますが毎月で言うと1000円程度だったと思います。
総額にすると数十万の違いにはなると思うのですが毎月レベルでは誤差の範囲だと思っています。

つまり、ずっと変わらない。
毎月この金額なら払える。
今の賃貸とほとんど変わらない

この安心感で選びました。

それと繰り上げ返済を基本に考えられては困ります（笑
確かに、住宅購入の平均年齢から話をするとそうなると思いますが
私の場合はほんの数回するだけで６０歳までに支払い終わります。
それにこれから繰り上げ返済が出来るかも分かりませんから。
子供が成長すれば教育費も思わぬ出費になると思っています。
そうなれば計画通りに繰り上げ返済出来るか分からない訳ですよ
未来の事は分からない。だからリスクをどこまで下げられるかで考えました。
保険も同じです。掛け金高ければ手厚い保証

この手の話題がはやり
年齢、家族構成などによってリスクが違ってくるので
一概に短期とか長期とは語れない部分があると思っています。

確かに５４さんの意見は
利にかなっていると思いました。
リスクと保障をどっちも取ったバランス型と言えると思います。

[58: 53]

>>55

>>57を読んで頂ければ分かるのですが
今の家賃とほとんど変わりません。
つまり、そのような事態になった時
賃貸でも同じだという事です。

そもそも皆さんは発想がまったく違うので申し訳ないのですが
早い話が無理しないで払っていける金額か？というのが最大のポイントなんです。

長期固定であればこの先、今の水準から上がる事はないんです。

つまり、わざわざ短期にして将来上がるかもしれないという
リスクを選択する必要がないという訳です。

そんな訳で普通の方なら
>>54　さんの中長期がオススメなのかもしれません。

こういう考え方もあるという事です。

[59: 匿名さん]

中長期って　さほど違わないんですよね

当方２２００万借り入れでシミュってみました。
住信 20年固定/35年払い 2.68% → 80,787/月
住信 30年固定/35年払い 2.73% → 81,387/月
三菱 35年固定 2.85 → 82,230/月

諸費用、繰り上げ手数料まで考えないと差が出ない感じ（そこまで考えるのはあたりまえ？　笑）。

みなさんなら、上記３点なら　どれを選びます？

[60: 匿名さん]

三菱ですね。。。

[61: 58]

月１５００円違うと
３５年では１５００×４２０回で６３万円の差になります。

この金額をどう思うかですかね（笑

[62: 匿名さん]

>59
住信 20年固定/35年払い 2.68% → 80,787/月
固定期間終了後の15年間の金利はどのようにお考えですか？

回答は自ずと決まると思います。　60さんの三菱が正解だと思います。

[63: 匿名さん]

20年固定期間終了後は元本がかなり減ってるよね。
今の「超長期と比べた短期の上昇リスク」ほど月々の支払いに差はでないかな？と思い
ギャンブルしやすいかなとも思うな。

今は３年後の金利上昇はもろに効くから（元本さほど減ってないから）ギャンブルする勇気ないけど。

[64: 匿名さん]

三菱は35年 ２．８％だよ

[65: 匿名さん]

短期・長期の利子より　３０年・３５年で払うことを想定する方がすっと怖い。

[66: 58]

>>65
一般的な年齢からいうとそう思いますが
一概にそう決めてしまうのもどうかと思いますよ？

２０代で購入する人もそれなりに居ますから
２０代であれば３０年、３５年で考えて良いと思いますよ
現に２０歳で購入している人もいるみたいですから

[67: 匿名さん]

すいません。
「自分だったら」が抜けてました。

[68: 匿名さん]

＞６６
年齢は関係ないでしょう
何歳で病気になるか分からないし、会社の倒産や
社会情勢の変化に対し借り入れ期間は短い方が良いですし
支払い総額の面からも
３０００万の借り入れとして
１年短縮するだけで、金利０．２５％分の差がでます。
５年短く借りれば支払い総額で金利１％の差があります。

なので短期の低金利分で借り入れ期間短くすれば
金利上昇のリスクも軽減できます。

もちろん長期固定も現在の３％弱の金利は十分低いですし
長期固定を選ぶ価値も十分ありますね。

ようは余力ある人ならば短期固定がメリット大きい。
余力ない人には長期のメリットが大きいってことでしょう。

[69: 58]

いえいえ、こちらこそ
実際、２０代の私でも３５年と思うとぞっとしますから（笑
銀行で４２０回と聞いて苦笑いしましたから

ここからどこまで減らせるか不安なんですよ（笑

[70: 58]

>>68
間違いなく借入期間が短い方がいいですよね

ただ、実際問題
年齢に比例して一般的には収入も低いわけですから
おのずと回数増えてしまうんですよ
これが一番の理由でしょうか？

それにバブルの時期に基本給が上がった人達と比べ
同じ歳になった時に同じ基本給になっているのか？という
不満とも不安とも言える状況なので
毎月の支払金額を下げるという意味でも長期にならざるを得ないんです。
また、ここ数年は金利が低水準という事もあり
長期のメリットが大きいって事ですね

[71: 匿名さん]

結局は「綱渡りの買物」をしてるってことですね