ブリリアときわ台ソライエレジデンス（前野町ペンタックス跡地）

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.t-329.jp

＜全体概要＞
所在地：板橋区前野町2－36－6
交通：東武東上線ときわ台駅徒歩10分、都営三田線本蓮沼駅徒歩16分
総戸数：329戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：61.05～106.76m2
入居：2014年11月下旬予定

売主：東京建物、東武鉄道
設計・施工：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[641: 匿名さん]

そんなことないよ、それ以上の世帯ででも閉店してたり、無くなったりしてるもの。

共用部ってどうしてもついてきてしまうもの。
部屋を気に入って購入した人でも
共用部はいらないものと考える人も結構いるみたい
入居後とか共用部に対してダメだしや
廃止求めて活発に要望書出してきたりするんだよね。

[642: 匿名さん]

そのマンションの共用施設を気に入って買った人はたまったもんじゃないね(笑)
別のマンションだけどコンシェルジュがやり玉に挙がってた

[644: ご近所さん]

確かにね。


それにしても4000万～って、前野町も高くなったもんだ！

[645: マンコミュファンさん]

ガーソサが攻勢かけてきたぞ！

[646: 購入検討中さん]

マンションマニアのブログによれば140戸ちょいが契約済みと書いてますね。
これって売れ行き良いの？悪いの？

[647: 匿名さん]

悪いです。こういう大規模は後が辛くなるから、1期で半分位は行きたいところですからね。
ちなみに現場も事前開始前は1期230戸が当初の目標と言ってました。
間違いなく竣工前完売は無理でしょう。

[648: 購入検討中さん]

マンションマニアさんがどこからネタを仕入れたかは不明だが、140しか売れてないのが事実であれば、大苦戦ではないが苦戦しているほうですね。
ただ、現状ではまだ値引きはないでしょ。

[649: 匿名さん]

売り急いでないから、値引はないな。

ガーソサは急ぎ始めたよ！

[650: 匿名さん]

初心者なものでお伺いしたいのですが、竣工前完売しないと住人にとって都合が悪い事が出てくるのですか？
入居後に売れ残っていても管理費や修繕積立金を負担する必要はありませんし、あまり影響がないように思えますが。
前述した様に管理費は売主負担なので、共用施設の維持が難しくなってくる訳でもありませんよね。

[651: 購入検討中さん]

管理費とか修繕費は心配ないですよ！
ただ駐車場がスカスカだと、駐車場代は保証してくれないので心配ですね！

駐車場代が何割り埋まっている計算での管理費なのかにもよりますが。

後は大幅値引きがあると一概には言えませんが住民層に影響があるかもしれません。

[652: 匿名さん]

有明では一割引ここはどう？

[653: 匿名さん]

>>650
竣工後、入居後となると、共用部も人に使われ始めるため
早く売りさばきたい売主は、値引きを始めます。
そうすると、同じ部屋でも数百と差がつくと
同じ部屋を定価て買ってる人はその分損してることにもなりますし
値引きは今後の資産価値に影響があるため
売れ残れば売れ残るほど
住人は気が気じゃなくなる場合もあることも…

[654: 匿名さん]

売れ残りの管理費や積立金をデベが負担すると言うことは、そのぶんが元々の価格に上乗せされている
後から、値引きで買った人の管理費を負担してると思うと、あまりいい気はしないね

[655: 匿名さん]

＞＞６５１さん
駐車場がうまらない状態で、機械式だと大変ですよね。ただここはオール平置きなので
別にうまらなくてもそんなに管理費や修繕費に影響はないでしょう。
最初機械式だと安いのでいいなとは思っていたのですが、結局修繕費の事など考えると
平置きの方がいいのかもなんて最近思っています。

[656: 匿名さん]

平置きも修繕費管理費かかりますよ。建物なんですから。機械式、勘違いしてる人多いけど、そんなに高くないんだよね、実際は。天秤にかければ多少の違いはあるでしょうけど。それより、平置きだとその分土地を広く取らないといけません。車を乗らないものからしたら、その土地が広過ぎれば広すぎるほど、固定資産税に響くのでそっちの方も痛い代物です。結構目先の金額しか心配されない人多いですが、共用部分の固定資産税は各家庭の部屋の広さに応じて共用部分も振り分けられるんです。カフェ、ドッグランなどの共用施設分の固定資産税も。まだ、それぐらいなら良いですが、平置きみたいに土地広く使えば、その分振り分けられる固定資産税も高くなります。車利用者じゃない人にももちろん振り分けられます。機械式は修繕費が…と気にするなら、平置きは固定資産税が…とも気にとめてた方がいいですよ。

[658: 匿名さん]

そろそろ決算期だから値引き開始に期待しています

[659: 匿名さん]

東京建物の決算月、知ってるのかな？

[660: 匿名さん]

平置き駐車場が「建物」とはこれ如何に？？
656さんの目一杯の知ったかぶりも悲しいかな的外れも甚だしいですね。。
きっと平置きにした理由も知らないんですね。

[661: 匿名]

>>660
あなたが知らなさすぎるんだよ。
共用部分の固定資産税は各家に振り分けられ徴収される。
駐車場の広さ分も固定資産税として振り分けられる。

[662: 匿名さん]

>>660
656の言ってる通りなんだけどね。

それにしても、ガーソサも蓮根のシティテラスも平置きにしてかなりガラ空き状態で、今後の管理費修繕積立金など問題視されてる中、よく平置きにしたな。

いらない施設多いね。ドッグランなんているのかな？

[663: 匿名]

固定資産税は建物だけにかかるんじゃないってこと知らないのかな？
廊下、マンションの敷地にもかかってるんだけどね。

[664: 匿名さん]

平置きだと土地を広く取らなくてはってところが？？？なんじないの？
デベは出来るものなら土地いっぱいに建物を建てたいんだから。
平置きだろうと機械式だろうと土地の広さは変わらないから土地の固定資産税も変わらない。
平置きは固定資産税が・・・なんて言われてもね。

[665: 匿名さん]

平置きはある程度広さを確保しないとできないからじゃないの？

はたからみてても、660が明らかにおかしい

[666: 匿名さん]

固定資産税は土地の広さだけじゃなく
例えば2階3階と階ををふやしたとしたらその床の面積も必要になってくる。

[667: 購入検討中さん]

ガーソサは機械式だよ・・・

[668: 働く女子さん]

メリーガーデンもね。。。

[669: 匿名さん]

平置きのために土地を広くしたんじゃないって事。
656、662とかは説明が足りないんだよ。

[670: 購入検討中さん]

ドックラン。。。　いるでしょ！！！

[671: 匿名さん]

犬飼ってない人でもいります？

[673: 匿名さん]

とはいえ、その平置きスペースの部分にも固定資産税がかかるわけで、各家に振り分けられるみたいだけど、車持ちじゃないものからしたらどうなんだろうね。ドッグランも犬飼ってないものからしたらどうなんだろ。税金系はどうにもならないのでしょうがないとしても、ドッグランは各家庭からの管理費からではなく、飼ってる人しか使わないんだから買ってる人からの会費などでまかなって欲しいね。

[674: 購入検討中さん]

購入を検討しています。
近年中に新築されるマンションの中では比較的値段設定がマシじゃないかと考えています。むしろ今値段が公表されていない物件を狙うのは怖すぎる気がします。
理由は下のとおりなんですが、他に情報ある人があれば教えてください。

私は建設業界の者ですが、(売る側ではありません、作る側です。マンションは作ってません)
東京で考えると鉄やコンクリート、アスファルト等の資材の高騰が止まりません。
来年４月にまた値上げがあると聞きます。役所も２，３か月前に労務価格の見直しをしたそうです。
また今年は役所工事が多いので、儲からない民間工事をやめて官庁工事にシフトしている業者がたくさんいます。
間違いなく施工にかかる原価は上昇しており、これからも上昇すると思います。

知り合いのマンション作ってる人も、デベロッパーに価格の見直しをお願いしていると言っていました。そんな状況で、ここも売れないからと値下げなんかするんでしょうか。
近くのスカイなんとかなんて、どんな値段で発表されるのか楽しみです。とんでもない金額になるんじゃないかと。
マンションを買うなら今がぎりぎりの気がします。

[675: 購入検討中さん]

そうだと思う。ガーソサは、ちょっと高すぎるけど、ここは高くないと思う。
これから後、びっくりする値段のマンションが、どんどん出てきそうな気がする。

[676: 匿名さん]

びっくりならいいよこれから出るマンション
ここが東京3大ガッカリマンションなら辛いよ

[677: 匿名さん]

>676
何言ってるのかな、ちゃんと理解してる？

[678: 匿名さん]

オリンピックもあるし、自民党政権で、ミニバブル
新築マンションはジリジリ値上がりするかもね

[679: 匿名さん]

建築資材が震災以来高騰していると言われていますしね。
でもあまりに経済の実情と比べて高くしてしまうと売れなくなってしまうので
そこまで高くはならないのでは？と思いますけれども。
マンションはコレ！と思った時が買い時かな～と思いますよ。

[680: 物件比較中さん]

この辺のマンションは価格と間取り面積、だいたいこれぐらいが多いでしょうかね。そんなに広くはないんだなあという第一印象があって価格が見合っているかどうかがまず気になるところ。逆に「広さはこれぐらいでいい」と既に思って検討している方の、他に見出しているメリットを伺いたいです。「この点が良くて価格に躊躇しません」といった感じの。

[681: 匿名さん]

>>680
ここら辺は70平米台4000万前後が多いですよね。
今現在80平米台に住んでますが
正直田舎の戸建て育ちには狭くてたまりません。
値段は気にしないといっても広さのあるマンションが圧倒的に少ないので
逆にひろさをもとめるものからしたら探すのが大変なエリアでもあります。
ここは確か結構広めの御宅がありましたよね。
とはいえ、広ければ広いなりに値段がつきもの
リセールの際、結局高いと買い手がつかないので
お手頃な値段、広さが圧倒的に多いんだと思いますが
家族4人となると70平米は狭すぎると思ってしまいます。
ましてや親との同居をマンションでは無理ですよね。
メリットはリセールのしやすさじょないでしょうかね。

[682: 匿名]

>>673
言いたいことは分かるけど、こういうマンション開発の場合、土地の面積は最初から決まってるから。
平置きならその分建物高くして容積率消化し、立体なら建ぺい率をより多く使って建物を低くするとか。
居住部分の延べ床面積はどっちにしても同じとこへ修練するので、トータルで一戸あたりへの振り分け
面積は大きく変わらない。
平置きにすると容積率使い切れない土地であれば、普通のデベは平置きにはしない。

>>674
自分もスカイティアラあたりから、価格がやばいと見てます。
結果的には、苦戦気味のここやシティテラス加賀は、定価で売り抜けることになるかも知れません。

[683: 匿名さん]

金額そのものの上限は上げられないから普通に部屋を狭くするのでは？
例えば70㎡ない3LDKとか

[685: 匿名さん]

なんで、モデルルーム大山駅に移転なんだろ？
全く関係ない駅に…
大山商店街に近いとかって売りにしたいのかな？

[686: 周辺住民]

土日でも全く客がこないマンションギャラリーだからでしょ？

[687: 購入検討中さん]

全然違うよ。今ある場所は公園を作る約束を板橋区と結んでるから、作り始めるため。
大山は、ブリリア大山のモデルルームの場所を使いまわし。

[689: 匿名]

大山のブリリアが３つともあっさり完売したから、そのまま改装するんじゃない？
縁起の良い場所だよね。途中からの移転で新しい場所を調達するのは、さすがに非効率か。

[690: 検討中]

先日、ギャラリーに行きました。
半分程の成約なのですね。
少し様子を見ようと思います。

[691: 匿名さん]

何故に？？

まさかの値引き期待？？？

[692: 検討中]

>691さん
いえ値引きは、どの物件でも期待してません。
不動産業界は、今バブル期のようです。
ゆえに供給物件が多数あるので、他の物件も
じっくりみようと思った次第です。
この物件、価格も立地も悪くないと思ってますし、
ときわ台の、セントラルフィットネスには
週三回は通っているので、土地柄も
わかっているつもりです。
成約数が、予想よりも少ないのは
ちょっとひっかかりましたが。
第四期含めれば、完売はするかもしれませんが。。。

[693: 匿名さん]

実情はまだ130戸ぐらい。
取り立てて特徴がないから厳しいだろうね。

[694: 検討中]

>693さん

なるほど。確かに130戸くらいだったかもしれません。
駅前は栄えてますが、マンション周辺はサントクと
セントラルがある商業施設があるくらいですかね。
部屋によりますが4000～6000万の価格設定が
ある部屋が多いのはちょっと高めかなとも思いました。

他の物件を見ながら検討したいとは思います。

[696: 匿名さん]

出来上がればこっちの方が存在感でますから

[697: 匿名さん]

ガーソサはやっぱりいいマンションでしたね。

[698: 匿名]

>>697
そんなことをなぜ他物件に来てわざわざ言う意味って何？
良いマンションならどんだけ戸数があろうと早く完売するものです。
もちろんガーソサも確かに悪くはないですが
完売までに5年かかったことは事実として残って行きます。

[700: 匿名さん]

高過ぎだよ。
この値段出せるなら、坂上のプラウドやパークホームの方検討するもん。

[701: 匿名さん]

おいおい（笑）
いくらなんでも三田線物件と価格で比べちゃいかんよ。
貴方の好き嫌いは知らんが常識で考えて高くはない。
まあ、特筆したメリットは少ないかもしれないけど。

[702: 購入検討中さん]

高くはないよな。いいかどうかは別として。

[703: 匿名さん]

>>701
700のいう三田線物件より立地悪いよねここ。
駅から遠いしアドレス前野町
前野町なら三田線エリアでもあるし。
何を持ってそんなこと言ってるのかは知らんが。

三田線エリアとして見ても高くはないと思うが。
ここで高いって言ってたらこれからのマンション
消費税アップや各種の高騰など影響も増え始めるからどこも買えなくなるよ。

[704: 匿名さん]

東上線駅徒歩10分の用途地域が工業地域に建つマンションの割には、ていう事じゃない？
価格はガーソサほど法外ではないけど、今一つ決め手になる特徴はないよな。

[705: 物件比較中さん]

「大規模」という意味では、最近発表になったスカイティアラも気になります。
常盤台と小豆沢では土地の価値が違いますが・・・

[706: 匿名さん]

だから、ここは土地で言うと前野町。小豆沢とそう変わらないですから。

[707: 物件比較中さん]

流石に小豆沢とは同じではないでしょw
小豆沢は、かなりだよ。一応、駅はときわ台だからね。

この２つが、凄いいいわけでは全然ないけど
小豆沢のまわりは、住みにくいでしょ。

[708: 匿名さん]

駅は常盤台でもアドレスは前野町。
だから、前野町として検討しないとね。

[709: 匿名さん]

板橋出身の旦那は常盤台っていうと高級というイメージがあるみたいですけど、
ときわ台駅が最寄というだけで、実際は前野町ですからね。
もう少し安かったらな真剣に検討するのに・・・って夫婦で話してます。

[710: 匿名さん]

駅よりアドレスが重要ですからね。
駅もアドレスも同じなら高めでも納得できますけど
駅は常盤台でもマンション自体が前野町となると
この値段は高すぎるかなと思いますね。

[711: 匿名さん]

皆さん駅より住所重視するんですね？？？

自分は間違いなく、毎日使う駅を最優先しますが。。。

車は土日しか使わないしな。

通勤場所にもよりますが、巣鴨に出る三田線と池袋に出る東上線の
利便性は東上線優位と思うのは自分だけ？

[712: 匿名さん]

大手町、日比谷は大きい

[713: 匿名さん]

>>711
駅は利用するだけの場
住む場所が家であり財産。
住所が重要でしょう

[714: 購入検討中さん]

なんといってもメリーガーデンは坪単価160でしたからね。

[717: 匿名さん]

ここが高いって言われてるのはただ単に値段を言われてるんじゃないと思うけど。
前野町なのに常盤台かのように見せかけた値段だからじゃないの？前野町でこの値段が適正？
何を持ってそんなことが言えるの？

あと、23区、板橋ででもここより安いとこは沢山ある

[718: 匿名さん]

住友のよりは安いけどね。

[719: 購入検討中さん]

メリーガーデンは割安だった。
ブリリアは割高だった。
適正価格は平均坪単価185万。

70m 2で3800万（中層階）
がいいとこでしょ？

なにか意見ある？

[720: 匿名さん]

俺は坪200が適正かと。
安くて属性いまいちな人がいるとあんまりだし。。

[721: 匿名さん]

メリーガーデンは中古物件
ここは新築物件、比較対対象じゃないと思うけど。
メリーガーデンの話がしたいなら
中古検討板でしてください。

[723: 購入検討中さん]

メリーガーデンが新築時に坪160万円だったんですよ！
比較しないとかありえないでしょ。

まぁ値引きは時間の問題。

東京建物は1割引きからスタートです。
だいたい。

[724: 匿名さん]

だからさ、ここは新築物件用の検討スレ
メリーガーデンは中古物件
それぞれ新築スレと中古スレで分かれてるんだから
それにしたがおうよ。
あと、メリーガーデンが出ていた時代の状態や状況 物価
建物の質や資産価値は10年以上前の時代と全然違う
だから、そんな中古と比較にはならないんだよ。
それに、標準設備自体、昔と今とでは性能や機能が全然違います。
これからできる新築物件と10年以上前の中古では
比較対象にならないし、新築を買うことを検討してる方々が
予算が足りないとかという結果にならない限り中古は検討しないよ。
たまにやたらとメリーガーデンの話を出してきてるけど
スレチです。中古スレでやるか個々でやってください。

[725: 匿名さん]

マニアさんの適正価格はいくらなの？

[726: 匿名さん]

ここは前野町にも関わらず、ときわ台駅最寄というプレミアを乗っけているから割高に感じるんでしょ。
ガーソサも、ここ以上に乗っけたから完売まで5年近く要したし。

他の方が言われる通り、年内（竣工後数ヶ月以内）の完売を目指すなら今後はサービスが必要だと思います。
定価にこだわると、ガーソサの二の舞になりかねません。

[727: 匿名さん]

最寄り駅ってだけで値段上乗せされてもね。
ただ、一番利用する駅が常盤台ってだけで
住む場所は前野町なんだから。

[729: 匿名さん]

そんなコト書いても値引きしてくんね〜ぞ。
何とかの遠吠えみたいでみっともないねぇ。
欲しければ買う、買えないなら諦める。

[730: 匿名さん]

>>728
時代のが違えばものも違うので。
新築を買う方がわざわざ古い建物、古い設備仕様を選ばない。
だから、中古を引き合いに出してこられても話にならない。
時代の情勢だって違う。
中古宣伝は他でやりましょう。

[731: 匿名さん]

メリガーデンなんて13年近く前の物件でしょ。
悪い物件ではないと思うけど
もうすでにデザインも中身も古いよね。
なぜそれを新築物件で褒めたて比較してるのか少々理解不能です。
まだ、ガーソサや坂上方面の新築と比較されるならまだしも。

[733: 匿名さん]

中古は確かに近隣の中古も参考にされるが
買った当時の値段と仕様も関係するから
ものが違ったら査定もそれなりに違う
参考にするなら分かるけど比較対象にするのはおかしい。

[734: 匿名さん]

中古になったら仕様はほとんど関係ないですけどね。

[735: 匿名さん]

>>729
あんた、偉そうだな。



・・・・・当ってるけど。

[739: 匿名さん]

過疎ってますね…ブリリアって結構有名なのに…販売中とは思えないほどの過疎さですね。

ドッグランなんていらないだろうと思ってましたが
最近、犬を飼い始めまして
まだ、赤ちゃんなので散歩など出来ませんが
ドッグランの必要性がわかるようになってきました。
ペットを飼ってる人には素敵な施設ですね。
たけど、飼ってない人にはホントいらないのかもしれませんが
使う人使わない人がはっきり別れる施設も共用部として
管理費で賄われるんでしょうか？
飼ってるものからしても不条理なような…

[740: 購入検討中さん]

犬に興味ない人からしたらドッグランは迷惑。
犬買ってる人って世の中みんなが犬好きだと思ってるでしょ？
喫煙者と同じ考えだから嫌い！