パークホームズ川口ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

-駅3分の、真価。 目指すべき住まいの姿が、ここに。-
場所は駅東口、書泉ブックドーム（かつての丸井インテリア・スポーツ館）の跡地です。閉鎖から4年半放っておかれた末取り壊されて、その場所にできます。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1124/

所在地＝埼玉県川口市栄町3-121-1
交通＝京浜東北線川口駅徒歩3分
総戸数＝104戸
間取り＝2LDK～3LDK（54.82～70.23平米）
入居＝2014年12月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
設計・施工＝川口土木建築工業
管理＝三井不動産住宅サービス

[761: 購入検討中さん]

マンションの目の前も暴走族走りますよ！

深夜に確認したほうが良いと思います。

[762: 購入検討中さん]

暴走族なんて少し大きい道路ならどこだって走るでしょ。
嫌なら西口のイニシアとか、通りとは無縁で入り組んだところにすべきですね。

契約者早いですよね。
あと残ってるところはどの辺りですか？

[763: 匿名さん]

産業道路って片側一車線だし本当に暴走族走るんですか？中山道とか広い道路ならともかく。
それとも川口の暴走族は単車5台とか、小規模なんですか？

[764: 匿名さん]

暴走族批判は職業差別？
ガクガクブルブル

[765: 暴走族さん]

中山道も一車線ですよ

[766: 匿名さん]

それどこの中山道ですか

[767: 匿名]

多少の騒音は折り込み済みでしょうよ！
ガクガクブルブル

[768: 匿名さん]

まあ、駅近しかメリットがない物件だからね。

駅近っていっても幹線道路沿いで嫌悪施設の隣だけど。

[769: 匿名さん]

第１期６次で足踏みしましたね。

予告広告で最多価格帯が4600万円台なので割高住戸になりましたね。
ここからの30戸が厳しそうですね。
売りが駅近しかないから、低予算の人達は駅近だけで飛びつくけど、高予算の人達は
選択肢が多いから駅近だけでは食いつかないからね。

これからが厳しいですね。

[770: 匿名さん]

三井は安いところだけ一気に売れて失速したからな。
駅近以外は何も無い物件だからね。

[771: 物件比較中さん]

川口の場合は、駅近栄町幸町にすべて集約されるからね。
それだけでも十分でしょう。

[772: 物件比較中さん]

駅近物件はなかなか出てこないし、貴重ですよね。
グローベルがいくらの値段つけるかですが、パークホームズのほうが立地的には便利な場所ですよね。

[773: 匿名さん]

構造かHPに掲載されてないと思ったら、床スラブがボイドスラブで25㎝しかないんですね。

無垢のコンクリートスラブでいったら15㎝位の性能しかないですよ。
上階の足音大丈夫ですかね？

[774: 匿名さん]

構造がHPに掲載されてないと思ったら、床スラブがボイドスラブで25㎝しかないんですね。

無垢のコンクリートスラブでいったら15㎝位の性能しかないですよ。
上階の足音大丈夫ですかね？

[775: 匿名さん]

たしかに薄い。
でも単身者やDINKSが多いマンションな感じなので問題ないのでは？
ファミリー層特に子供がいるうちが上に住まれるときついですが。

[776: 匿名さん]

安いだけあって壁や床は薄いですね。

設備は安物でもリフォームできますが、構造までケチられるとどうしようもないですね^_^;

HPに構造を載せない理由が分かりました。

[777: 物件比較中さん]

HPに床スラブ載ってないのってそんなに問題ですか？
レーベンやサウスゲートタワーのHP見に行ってきましたが、どちらも載ってませんでした。

他のマンションはどのくらいなんでしょう。
土建屋の知り合いに聞いたんですが、最近は200mm～300mmが一般的なようです。昔はもう少し薄かったって。

[778: 購入検討中さん]

うすいよー

[779: 匿名さん]

DINKSや単身者だと子どもに対する理解が薄いから、子どもが騒いだりしたら少しでもピリピリしそう…。
やはり、立地ともにファミリー向けではないですね。

[780: 匿名さん]

ボイドスラブは無垢のコンクリートスラブの6割位の性能だからね。

ボイドスラブなら最低300mmは必要。ここは250mmしかないから賃貸マンションや10年前の物件よりも下です。
サウスゲートもボイドスラブだけど350mmありました。
しかも鹿島建設開発のスーパーなんちゃらスラブって名前付いてたよ（笑）

[781: 匿名さん]

川口土建の安普請マンションと鹿島のタワマンを比較すること自体ナンセンス。
ここは、ともかく駅からの距離だけにメリットを求めるマンション。

[783: 契約済みさん]

契約の諸費用は良く分からないで、どなた教えて頂けませんか。
特に、①登記費用（所有権保存登記等）470,000円
②固定資産税・都市計画税等精算金 280,000円

①について、なぜそんなに高いのでしょうか
②について2015年入居なので、未だ入居してないのに、なぜ28万円（一年間）の固定資産税の支払いが必要でしょうか。

以上二つの費用、売主一切負担しなく、全て買主の負担になりますでしょうか？

[784: 匿名さん]

戸田～大宮、いや上尾くらいまでだったかな？
中山道一車線

[785: 匿名さん]

>783
営業マンに聞いたほうがいいよ
でも、事前に調べないでマンション契約しちゃったの？

[786: 匿名さん]

駅近コストカットマンション…言い得て妙（笑）
でも、優先順位一位が立地（駅近）な人には素晴らしい物件だと思うし、考え方と好みの問題なので。
駅近は魅力だけど、その他は魅力無いというか、全体のバランスが悪い物件なんですよねぇ。

[787: 匿名さん]

賃貸マンション以下の新築マンションかぁ。
自分で確認しなきゃだけど、ちょっと引いちゃったな。
購入した人は、そういう面は納得して買ったのかなあ？

[788: 購入検討中]

２０年後も資産価値を維持出来る物件でしょうか？
外観などは管理会社、管理組合で維持出来ると思いますが、人口減少時代に突入しても、三井ブランドと駅前立地だけで大丈夫でしょうか？
都内ではなく川口の物件である事等不安を感じております。
5000万出すなら都内の中古の方が良いのか？
マンションに詳しい皆様の忌憚のないご意見をご教授頂けたら幸いです。
当方は真剣に購入を考えております。

[789: 購入検討中さん]

5000万あるなら川口に固執せずに、
安い中古かって当面暮らして、
老後にかいかえたら？

[790: 匿名さん]

＞788
予算５０００万で２０年後の価格維持率を第一に考えるなら２３区か東京市部しかないと思います。
例え県で検討するにしても埼玉よりは神奈川でしょう。
２３区だったら北区・板橋区あたり。
もうちょっとオシャレな沿線がお好みでしたら武蔵小杉や府中のあたりオススメですね。

[791: 物件比較中さん]

いま23区内に住んでます。
5000万円で川口駅周辺の利便性や部屋の広さに住める所は無いんじゃないですか。

あと、あまり参考にならないかもしれませんが、suumoに載ってたので。
・東京の資産価値が落ちない町上位３駅
　↓駅名(株価純資産倍率)
　三鷹台(1.09)、柴崎(1.06)、西調布(1.02)
・埼玉の資産価値が落ちない町上位３駅
　川口(1.04)、三郷中央(0.96)、浦和美園・ふじみ野(0.95)

[792: 物件比較中さん]

791です。
東京23区が別にあった。すみません。
表参道(1.42)、品川(1.31)、田町(1.25)でした。
北区、板橋区は載ってなかったので1.07以下です。
府中は0.97、武蔵小杉はランク外(0.90以下)です。

[793: 匿名さん]

価格：Ｓ
デベ：Ｓ
利便：Ｓ
環境：Ｅ
仕様：Ｅ
構造：Ｅ
間取：Ｃ

[794: 匿名さん]

価格と利便のＳは褒めすぎだろ。

[795: 匿名さん]

利便のＳは駅直結のこと。

ここは徒歩３分なんでＡだね。

[796: 匿名さん]

ボイドスラブは無垢のコンクリートスラブの6割位の性能だからね。

ボイドスラブなら最低300mmは必要。ここは250mmしかないから賃貸マンションや10年前の物件よりも下です。
サウスゲートもボイドスラブだけど350mmありました。
しかも鹿島建設開発のスーパーなんちゃらスラブって名前付いてたよ（笑）

[797: 匿名さん]

改定

デベ：Ｓ　価格：Ａ 利便：Ａ　環境：Ｅ　仕様：Ｅ　構造：Ｅ　間取：Ｃ

[798: 購入検討中さん]

駅近使用捨マンション

[799: 契約済みさん]

>NO796
【ボイドスラブなら最低300mmは必要。】とはうそです。
http://mansion.1lager.com/kouzou6.html

ボイドスラブ工法のスラブ厚さは250～350ｍｍ程度です。
このマンションは範囲内です。

[800: 匿名さん]

標準は、ボイドスラブは300mm、普通のスラブは200mmというところ。これ以下の場合は要注意。

[801: 匿名さん]

計算式なんてあてにならないよ。
車の燃費と同じ。カタログ数値なんて絶対でない。

標準は、ボイドスラブは300mm、普通のスラブは200mmというところ。これ以下の場合は要注意。

[802: 物件比較中さん]

300mmてどこから出てくるんだろ。
言い方変えてるし根拠なさげ。
799みたいにソース出さないとただのネガティブキゃンぺーンになるね。

サウスのスレッド見ててわかるけど、人気のマンションは荒らされるから大変だね。

[803: 匿名さん]

周辺の売れないマンションの契約者の妬みでしょ。
哀れんであげましょ。
パークホームズは早期完売。

[804: 契約済みさん]

オリンピック東京に決まりましたね。
これで2020年迄は不動産業界も強気で土地取得と
分譲を行いそうです。
特に選手村が予定されてる豊洲辺りは今後の
地価がどうなるか気になりますね。

[805: 匿名さん]

楽しみな反面、金利が心配だね。
今後の長期金利が上がると固定金利やフラットが上がってしまう。

[806: 匿名さん]

明示的な景気上昇の裏付けがないと金利もあげられないと思いますよ。
オリンピック開催決定おめでとう。

[807: 匿名さん]

株と不動産に資金流れるから国債は下がるんじゃないかな。
国債下がると長期金利上がっちゃうから固定金利やフラット金利は上がる。
長期金利は相場と同じだからコントロールできない。
変動金利は政策金利連動だから実態経済の底上げがないと上がらないだろうけど、不動産価格が上がれば0金利は解除する。

日本は消費増税があるから0金利解除は先だろうけど、半年くらいはご祝儀相場で長期金利上がっちゃうんじゃないか。

パークホームズ引き渡しの頃にご祝儀相場が落ち着いてるといいね。

[808: 契約済みさん]

ここを契約する前に、いろいろサイト見てみましたが、ボイドスラブは250mmが最低値のようです。
だから、ここは基準は満たしています。
ただ、あくまでも最低値は確保しているということであって、300mmはないと音は気になるそうです。
そんなギリギリの次元の話をしなければいけないというのがちょっと寂しいとは思いました＾＾；
設備や構造に関してはサウスゲートタワーの方が遥かに上なのは認めざるを得ませんが、こちらにはサウスにはない利便性という最強の売りがありますから。
我が家はＤＩＮＫＳなので環境も気にしません。

[809: 物件比較中さん]

サウスはボイドスラブ工法で350mm
グローベル、レーベン、イニシアは通常のスラブ工法で200mm
ここは中空ボイドスラブ工法で250mm

サウスだけ頭一つ抜けてる感じですね。
タワマンは機密性が高いしマンション中央に駐車場あるし、そのくらい必要なのかな。

特別ここだけ劣っているようには見えないけど、確かに音はするかも。
ここから先は住人のマナーの問題ですね。

[810: 匿名さん]

799の人が貼ったサイトによると、ボイドスラブ250はスラブの200に相当するらしいので、サウス以外の他の物件と同じ程度ということですね。
だから、サウスが特別抜けているだけで、他の物件に劣っているわけではないことが分かります。
タワマンと普通のマンションを構造面で比較するのは野暮だから、サウスのは気にする必要ないですね。

というか、マンションマニアさんは、工事に詳しいらしいから、サウスを荒らしてなんかいないで、ここでこういうことを説明してくれればいいのに。

[811: 匿名さん]

＞ボイドスラブ工法のスラブ厚さは250～350ｍｍ程度です。
このマンションは範囲内です。

そりゃ、範囲内でしょうけど、最低限であって、もっと厚いほうが望ましいってことでしょう。
範囲内だから安心って訳ではないので、注意が必要です。

[812: 匿名さん]

サウスの契約者さん必死ですね。。。
噂通り売れてないんですかね。。。

[813: 契約済みさん]

立地しか重要視してないので仕様が最低でも問題ないです。
それを理解して購入してますから。
10年くらい住んで賃貸に出す予定。
住み心地がよければ賃貸に出しませんが。

[814: 匿名さん]

808さんのレスが、他物件比較の要約でしょうね。
在宅時間が短ければ、音漏れしても就寝時にうるさくなければ割り切れると思います。
うちは、子どもがいるけど共働きでだいたい20時過ぎまでは不在となるし、何かと多忙なので利便性は捨てがたいです。
でも、建物の構造や育児環境を考えると、この物件はやはり一歩引いてしまって…。
何を取るかですが、難しいです。

[815: 購入検討中]

皆様ご意見ありがとうございました！
やはりここは三井と利便性のみなんですね。
悩ましいです。

[816: 匿名さん]

815
え…インターネット掲示板の情報で買うかどうか決めるの？
せめて自分で調べるなり専門家に相談するなりしないと失敗するよ？

[817: 匿名さん]

別に双方の契約者が喧嘩している訳じゃないのに喧嘩しているように仕向ける愉快犯的な荒らしが一部にいるだけだと思いますよ。
多くの人が言っていますが、パークホームとサウスはターゲットが違いますから。
なぜ川口がこういうのに狙われるのかと不思議に思っていましたが、23区の板や千葉の板でも同じような惨状でした。
結局、匿名掲示板でまともな意見交換は無理です。日本人の国民性でしょうね。顔が見えないとここまで残酷にもバカにもなれるという。
寂しい方がストレス発散にそういう事をやってるだけですよ。

[818: 購入検討中さん]

というか815さんは、このレスの流れでなんでそんな見方になったんでしょう？
もっと視野を広げて考えたほうがよいのでは。。

[819: 物件比較中さん]

サウスいいですよね。
マンションの麓に商業施設。近場に河川敷とD2。
スーモのサウスの広告見て川口検討し始めたんですが、調べてたらパークホームズが出てきました。
二つとも現地を歩いていろいろ見たんですが、やっぱパークホームズはすごいところに建てるんだなと。

[820: 匿名さん]

こういうところは利用者自身の情報の取捨選択が重要なんですよね。
たとえばスラブの件なんかは、いくつも投稿ありますけど、おそらく８０８あたりが的確な感じで、これを参考にすればいいわけですから、どれを参考にして、どれをスルーするかが大事だと思います。

サウスはシェアの半分が三井です。
デベもターゲットが違うことを見越して同時期に出してきたのでしょうから、競合もしてないでしょうしね。
まあ、２ＬＤＫとかで多少はあるかもしれませんが。

[821: 購入検討中]

もちろん情報収集したり、現場も見に行かせて頂きました。
その上で皆様のご意見も参考にさせて頂きたかったんです。

[822: 匿名さん]

808さんみたいに、色々調べて納得した上の購入ならいいけど、駅前の三井で割安と思って飛びついちゃったら後悔する人もいるかも？
でも、前の住居が賃貸アパートなら質の悪さも気にならないかもしれないし、こだわりなければ問題ないかな。

[823: 匿名さん]

過疎ってきましたね～

一応上げときます

[824: 匿名さん]

ちょっとグレードの高い賃貸って感じですかね。

[825: 契約済みさん]

まあでも川口でリセールや賃貸も計算出来る、
駅近三井のこの物件が早期完売しないようでは
全体的に川口のマンション需要も今後は厳しい
感じがするので、川口市の発展や他物件にも勢い
づけられるように早く完売して欲しいですね。
自分もこの前の土日に無事契約できましたが
薔薇を見ると契約済7割、商談中含めて8割と言った
所でしたね。

[826: 物件比較中さん]

未契約30件を切ってました。
人気のCタイプは売り切れ寸前。

[827: 不動産購入勉強中さん]

市のHP見ると、学区の幸町小学校も29年に改築完了予定だね。
これからのファミリー層にも需要あるかもね。

[828: 匿名さん]

えっ‼
この立地でファミリー層？

[829: 匿名]

都内にも比較的値段のこなれた駅前物件出てるし、都内に近い川口でもやはり所詮は埼玉県なのかな。
それにしても新築マンションの数凄いですね。
この物件だけじゃなく他のマンションも人口減少時代に上手くリセール出来るのだろうか？

[830: 匿名さん]

オリンピックによる資材価格高騰やアベノミクスによる物価上昇の可能性は、既存マンションにはいずれ当初計画以上の人件費管理費修繕費の上昇に繋がるのかね。リーマン以降物価が安かった2010年前後販売のマンションは、見直し時期に計画外のコストが増えるかも。今後予定される分譲マンションもコスト高の影響が販売価格に上乗せされるのかな。いずれにしてもデベや管理会社には住宅ローンの金利負担もあるので、どの物件もその辺勉強して欲しいですね。
本当のとこその辺どうなんでしょうか。

[831: 匿名]

829、830の難しいお題目にスレが凍りついた(笑)
みなさんの解答が楽しみです。

[832: 匿名さん]

明日の1期6次は6戸販売予定。

[833: 匿名さん]

831他でやって下さい。

[834: 検討中の奥さま]

違うでしょ、そりゃそーだで、おわってるだけ。

[835: 匿名さん]

検討板では戸田と川口が熱い。
埼京線と京浜東北線の違いあれど
何か似てるよね

[836: 匿名さん]

年内完売しちゃうかな。
５０００万台の間取りも普通に申込み入っているし。

[837: 匿名さん]

1期6次で83戸の申込み。
まだ販売して1か月。
すごいね。

[838: 匿名]

5000万買えるなんて私にはセレブにみえます。

[839: 物件比較中さん]

838さん
一人の稼ぎならそうでしょうけど、共働きの方もいらっしゃると思いますよ。

[840: 匿名さん]

全部で104戸ですよね。
いよいよ完売が近づいて来ましたね。

[841: 匿名さん]

販売ペースから予測すると9月中に90戸程契約。
10月に残り14戸程販売して完売。
後はキャンセル物件のみって感じかね。
販売1ヶ月の数字での凄さはもちろん、竣工前1年超
残してだから、確かに人気だね。

[842: 匿名さん]

モデルルームオープンして2週間後に第1期1次だからね。
モデルルーム来て契約する人の率が高い証拠。
事前案内会だけで半分くらいで売れてしまったんだろうな。

[843: 匿名さん]

ここ4、5年の川口では一番の人気物件である事は疑い無い。
駅チカ三井のブランドもさることながら、書泉ブックドーム、旧マルイの
跡地っていう所がミソでしょうね。
もうこんな物件川口では出ないでしょう。

[844: 匿名]

もう迷う時間がなくってきたので、今月中に判付きます！

[845: 匿名]

グローベル、ライオンズが価格発表してもこの勢い、結局、川口駅前マンション戦争は三井の勝利でしたね！！

[846: 入居予定さん]

結局はマンションは立地と利便性を一番に優先される人が多いって事でしょうね。
個人的には川口でここ以外に魅力を感じたのは、すでに分譲されているイーストゲートタワー
位しか無かったです。
ただタワマンは管理修繕費の将来予測がしづらく、定年迎える頃にローン以外に
5万以上払い続ける気持ちが無いので、ここに決めました。

[847: 匿名さん]

HPに1期7次の募集が出てるね。今までの流れだと19日抽選かな。
申込は順調みたいだね。
今後2期とかやるのかね、それともいきなり最終期とか、先着順？

[848: 匿名さん]

凄い販売ペース。
検討者がパークホームズに集中しちゃってるね。

[849: 匿名]

固定資産税高いですね。

[850: 匿名さん]

栄町、幸町辺りは川口の中でも一番地価が高いから
でもまだ5年間は建物部分が半分減税になるからマシ
5年後は建物部分が2倍になる

[851: 匿名さん]

>>845
これだけ競争の激しいエリアでこの販売ペースは凄い。
他の周辺物件も見てパークホームズに決めてるのだろうから人気は本物。
残りも少なくないから早いもの勝ちだね。

周辺マンション営業さんはパークホームズ完売待ちじゃないかな。

[852: 匿名さん]

残りも少なくない×
残り少ない○

もう残り20切った感じた。

[853: 購入検討中さん]

先週行きましたが、残りは少ないこと間違いありません。20切った感じでした。

[854: 匿名さん]

連休初日のMRは混んでましたか?
明日明後日どちらか行く予定なので
行かれた方いたら教えて欲しいです

[855: 匿名さん]

見て即決しないと次の週には売れてしまう物件。
週1回以上の登録抽選ペースって凄いよね。

[856: 匿名さん]

ライオンズはそれなりの値段だったけど、グローベル思い切り下げてきたね。
グローベルとここが完売するまでは他の物件は苦しいだろうなぁ。
駅前でこの値段で勝負されたら、京浜東北＆埼京沿線の他駅で検討してた人も流れてくるでしょ。
ターゲットがちょっと違うタワマンの類は別として、レーベンとか蕨のシティーハウスあたりは
値下げしないとキツイやろなぁ。。。

[857: 購入検討中さん]

総戸数、間取りや価格からの売れ残り物件も考慮して
三井 10月完売ペース
グローベル 値下げ後の現行価格なら三井完売後に3月迄には完売
レーベン おそらく値引きを行い2014年度には完売
ライオンズ 三井同様竣工には時間あるので、他の動向見ながら現行価格でゆっくり竣工前完売
サウス 総戸数が多い割に立地が悪く、売れ残った間取りの完売に時間かかる。竣工後1年位内に完売すればタワマンとしては上出来でしょ。但し顧客層は市内外の他のタワマンとの比較もあり、思い切って値下げしないと後発物件にパイをくわれるかも。

もちろん上記全てのMRを実際に見学して感じた個人的な意見だけど、大体皆さんも同じ感想じゃないかな。当たり前だけど、どの売主からも話を聞く度に川口の元気を感じられて嬉しかった。

[858: 匿名さん]

そういった意味では川口はいい時期だよね。
徒歩３分の三井・グローベンにこの価格を提示された事を考えるとライオンズ竣工前に完売は微妙。
グローベンは戸数少ないしもっと早いと思う。
一番時間かかるのはサウスだろうけどネームがしっかりしてるからそういうのを気にする一定の層
には地味だけど少しずつ売れると思う。サウスは残り方にもよるけど、たぶん最後は坪１９０の部
屋を１７０位まで下げると思うんだよねー（都合良すぎかｗ）。そしたらちょっと気になる。

[859: 匿名さん]

857 何の根拠もないのに自信満々に予想書き込んで恥ずかしい。
858 グローベン連呼してるけどグローベルだよ。

[860: 検討中の奥さま]

恥ずかしいね。
グローベルはグローベルスだよ、
知ってる？