パークホームズ川口ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

-駅3分の、真価。 目指すべき住まいの姿が、ここに。-
場所は駅東口、書泉ブックドーム（かつての丸井インテリア・スポーツ館）の跡地です。閉鎖から4年半放っておかれた末取り壊されて、その場所にできます。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1124/

所在地＝埼玉県川口市栄町3-121-1
交通＝京浜東北線川口駅徒歩3分
総戸数＝104戸
間取り＝2LDK～3LDK（54.82～70.23平米）
入居＝2014年12月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
設計・施工＝川口土木建築工業
管理＝三井不動産住宅サービス

[211: 物件比較中さん]

悩みポイント
西向きに耐えられるかやってみないとわからない
10階くらいまで向かいの建物が気になる
駅前過ぎて解放感とかはない
駐車場当たらなかったら辛い
間取は特に可もなく不可もなくレベル

これらと徒歩三分の利点を天秤にかけるわけだが…

何を重視するか、難しいですね

[212: 匿名さん]

ひょっとしてグローベルを意識した価格？

[213: 匿名さん]

駅前物件だから駐車場は充分じゃない？

[214: 匿名さん]

この物件で、良いと思うのは駅前で三井ってことだけかなぁ。
駅前で幹線道路沿いの騒がしさは便利さと表裏一体なので仕方ないけど、建物は間取りも普通な感じだし、西向きだけとlow-eガラスじゃない。（西側の建物があるから西陽は気にならないってこと？）
あと、部屋前のサイクルポートは建物内への自転車持込み＝廊下やエレベーターにキズ•汚れがつくのも気になるところ。

建物の質はイマイチだけど、それより駅前の希少価値をとるかどうか…。
と言っても、間違いなく人気高だろうけど。

[215: 匿名さん]

low-eガラスじゃないの？
価格を安くしている分、やっぱそういう所を削っているんだね。

[217: 匿名さん]

西向きだからlow-eガラスかと思っていましたが念のため聞いたら、違うと言われました。
複層ガラスらしいですけど。
そういう面からして、仕様は高くないと思います。

モデルルームのリビングに網戸が無かったので聞いたら、「実際には普通の網戸があるけど、モデルルームでは見栄えの関係で外しています」とも言われました。
そういう姿勢はいかがなものか、と思います。
細かい点ではあるけど、スッキリしない気分…

[218: 匿名さん]

思ったより盛り上がらないね。
意外に人気ないのかも。

[219: 匿名さん]

網戸を外しているMRは多くない？
それよりもOPをいくら分つけているかの方が気になるかな。
前に見に行ったタワマンなんて1000万以上付けていたから、OPをどれだけつけているか気になる。

[220: 広告代理店さん]

過去に何度もモデルルームの撮影をしていますが、今まで網戸がある物件はタワー物件だけしか見たことありません。

[221: 匿名さん]

どのぐらい要望ついてますかね？以外に不人気？

[222: 匿名さん]

いやー、人気だと思いますよ。
開始２日目にＭＲに行きましたが壁に各部屋番号一覧が貼ってあり、希望者ありの部屋が結構ありました（花がついていた）から。
立地が良いし、三井のネームバリューの割に安いから、すぐ売れちゃう気がします。

[223: 匿名さん]

なぜ？安いんですかね？

[225: 匿名さん]

セットバックして植栽入れても、前の建物との距離はあまり離れていない。
商業地だし妥協の範囲ではあるけど。

[226: 物件比較中さん]

レースって一日中しない？

[227: 匿名さん]

217さん
そうなんですね。戸建だと、網戸がオプションなんて所もある様ですよ。
入居してはじめて、網戸がない事に気づくと。網戸なんてついていて当たり前と
思ってしまいますがね。マンションだとま、ついていて当たり前だとは思いますが。
駐車場の数が少ないのが気になっているのですが、駅からこれだけ近いし、車を
所有していない人も結構いるのかな。下手に駐車場の数を増やす為に、機械式などに
してしまうよりは将来の修繕費の事などを考えるといいのかもしれませんね。

[228: 匿名さん]

ここの前の産業道路は前にゲリラ豪雨で冠水したような気がするのですが、少しは高くしているのでしょうか。

[229: 匿名さん]

駅横の駐車場とイート川口の再開発が進めば、さらに日が当たらなくなりますね

[230: 検討中の奥さま]

真っ暗駅近く、パチンコ隣。前は車がたくさん。でも、駅は近い。でも飲み屋ろーど。

[231: 匿名さん]

ここ、チェーンのビジネスホテルが出来た方が嬉しかったな。
川口はまともなホテルが無い。

[232: 匿名さん]

大きな会社や工場もないのに、川口でビジネスホテルの需要あるか？

[233: 匿名さん]

川口は大手の工場とかけっこうあるんだよ。
荒川沿いに行くと、製薬会社の研究所とかもあるよね。

[234: 匿名さん]

前向きに検討しています
日が当たらない...ってほどではないような気がしますが、
前の道路の交通量の多さが気になります

[235: 匿名さん]

駅横の駐車場とイート川口の再開発が進めば、さらに日が当たらなくなりますね

[236: 匿名さん]

駅前の立地だけは動かせないから、それがここの最大のメリット。
日当たりは覚悟の上で買えばいいんじゃない？
そもそもそこそこ栄えている駅前で、日当たりとか飲み屋とか気にしていると買えないでしょ。

[237: by 匿名さん]

日が当たらないのは階によっては洗濯物など乾きにくくなるし結構問題ですね
飲み屋が近いとかは別に行かなければ問題はないですし駅が近くて大型ショッピング
センターが近くにあるのは暮らしやすくていいと思います。
他には交通量もここですと結構とおるのかとか排気・騒音とかが気になります。

[238: 匿名さん]

そもそもこのマンションの前にあるビルは６階建てでしょ。
陽なんてその程度だと当たるから。
駅前歩いてて、陽に当たらないことなんてある？日陰探して歩いたりしてんでしょ。

[239: 匿名]

値引きできそうね。三井で値引きは大丈夫？

[240: 匿名さん]

この立地でこの値段、そして三井じゃ、値引きはまず無いでしょう。

[241: 物件比較中さん]

三井は値引きが渋いです。
竣工後１年とか経たないと無理じゃないかと。

[243: 匿名さん]

エキチカミツイの低価格で人気爆発ですよ。

[244: 購入検討中さん]

既に半分位花が付いていましたので販売は好調のようです。
角部屋と２LDKが人気が無いようでした。

私は駅チカ、価格は魅力でしたが長く住める場所を探しているので
ちょっと違うかな？と思いました。１０年位住んで次を探す人にとって
は魅力的かもしれません。

[245: 匿名]

ぜんぜん人気ないです。

[246: 匿名さん]

三井で川口３分で角部屋5800万だったらすぐに売れるだろ。
安すぎるよ。

[247: 匿名さん]

売れてる証拠がないよ。。。
戸田のシティ、オハナより売れてるのかな？

[248: 匿名さん]

売れてる証拠も何も、まだ申込み提出の段階でしょ

[249: 匿名さん]

戸田は供給過剰だと思うな。

[251: 匿名さん]

>249
ここ川口だし。

[252: 匿名さん]

じゃ、選びたい放題で良かったじゃん。

[253: 匿名さん]

三井だからもうちょっとイクカナと思ったけどイカナイネ。

[255: 匿名さん]

私が逝った時は混んでましたけど…

[256: 匿名さん]

私の時も混んでいました。

[257: 匿名さん]

川口、戸田は好調ですね。
この辺りの三井、大京、住友、野村は人気あるから売れるでしょ！

[258: 物件比較中さん]

ここって液状化の恐れありが安い要因の一つと聞いたのですがそれもあるんでしょうか？

[259: 匿名さん]

サウス周辺よりは地盤はマシだと思います。
川口は確かに地盤はよくないですが、駅3分のこの物件はすぐに完売しますよ。

[260: 購入検討中さん]

安いのは向きが悪いからでは？
事実、近くの物件は高価格で販売されています。
サウスゲートは土手の真横ですからね。

[261: 匿名さん]

サウスの契約者は検討板張り付いちゃって。
土手裏たとパスされちゃうのは仕方ない立地ですからね。

幸町のライオンズは南向きですよね。立地もサウスに比べるといいし南だと高くなっちゃうんですかね。

ここは駅だけじゃなく樹モール、そごうにも近い。アリオも比較的近い
この立地は魅力です。

ライオンズとパークホームズの勝負になるんですかね。

[262: 匿名さん]

安い分仕様はあんまりよくないように感じました。
自転車もポーチにおかなくてはならないし・・・

[263: 購入検討中さん]

>>261
サウスはかわいそうですよね。
変なアンチにまとわりつかれて。

[264: 匿名さん]

サウスは契約者さんがネガ書かれる度に過剰反応し過ぎ。
あれじゃあ、検討者はひいてしまうよ。

パークホームズは仕様低いですかね。
でもこの価格は魅力なんですよね。
川口は幸町のライオンズと比べてどうですかね？

[265: 購入検討中さん]

>263
アンチってか、本当に事を書かれて過剰反応しすぎなんでしょ。

[266: 匿名さん]

サウスのタワーの良さはあるんですけどね。
共用施設もあるし。鹿島施工だし。

公開空地の公園が溜まり場になりそうなのと土手裏の立地でパスしたけど。

[267: 匿名さん]

川口土建は心配ですね。

一度潰れてますよね？

[268: 匿名さん]

スーゼネだとサウスになるけど、立地がな。
同じ駅から離れてるでも幸町ならありなんですが。

[269: 検討中の奥さま]

ハザードマップで対して変わらないのに、
地盤改良していないこの土地選びます？

[270: 匿名さん]

パチンコ屋と飲み屋の横で子育ては個人的には無理かな？たとえば浦高、一女に行くような子が育つイメージが出来ない！
まあ子供なしなら検討の価値ありかも

[271: 匿名]

でもこの価格ならサウスより先にあっさり完売しちゃいそう。

[272: 匿名さん]

面積が狭いんで、ファミリーはターゲットじゃないからサウスゲートとは競合しないんじゃないかな？

[273: 匿名さん]

サウスゲートは庶民版タワーマンションでしょ。
価格もそうだし、プレミアム住戸も無し。
好き好んで墓と土手の前なんかに住む気にならない。
スーパーの出来るような土地すら無い。
スーパー行くのにタワマンからチャリで買い物出動とかありえない。
東急と三井が売主だから、純粋な財閥系物件でもないし。

[274: 匿名さん]

狭くても駅近で利便性が高い方がいいというファミリーも多いから。
第一期何戸売り出すか注目。
のんびりしてると完売で間に合わないかもね。

[275: 匿名さん]

とりあえず、気味が悪いし、役に立たない話ばかりなので、アンチサウスの人は出て行ってくれないか？
この物件を買うように誘導してくれるのは、検討者としては嬉しいんだけどさ。

[277: 匿名さん]

普通にしてれば売れちゃう物件だからね。

[278: 匿名さん]

急いでも抽選だよ

[279: 匿名さん]

このスレッドの説明文、ここに以前建っていた書泉ブックドームについて
「閉鎖から4年半放っておかれた末取り壊されて、その場所にできます」に
思わず笑ってしまったのですが、何故そんな長い間ほったらかされていたんですか？
経営が傾いた事は、アニメイトに買収された事と関係があるのでしょうか。

[280: 匿名さん]

商業施設として高く買ってくれるとこ探してたんじゃないかな。
でも見つからず三井が買ったと。

[281: 匿名さん]

隣や裏で土地を売却してくれるように交渉でもしていたんじゃないのかな。
書泉の跡地と合わせて大きな土地にして、もっと大型マンションにしたかったとか。違うかな。
今の広さだと、１階に商業施設とか難しいもんね。

[282: 匿名さん]

金銭的な価値はあるけど利用価値がない不動産だったからとでもいうか・・・・

建物取り壊すには立派だけどあれを一括で使える業種って何？
家電量販店にはいいけど駅前店だと新宿、池袋、秋葉原と日本の激戦区と真っ向勝負しないといけないし、駐車場が少なく車が入りにくいから郊外からのお客は来ない。
細かく区切って飲みやビルにするにも広すぎるのでかなりの部屋数になりテナント集めるの大変だし、構造上それ向きじゃ無い。
スーパーやパチンコ屋はもう既にいっぱいあるし。
マンション？人が住む所ではないでしょ。

というような感じで駅前の良い所にはあるけどじゃあ何に使えるかというと何も使えないよと言うことで放置され続けた。厳密に言えば何回か所有者が変わっているし、買ってくれる所と借りてくれる所を探し続けていたけど見つからなかったって事。

なぜ三井が買ったのかは知りません。勝算があったのか、何らかの事情で安く買えたのか。マンションの売値を見ると、恐らく結構安く買えたのではないかと思いますが。

[283: 匿名さん]

第一期で全て売れてしまいますかね？

[284: 匿名さん]

>>282
確かにあの場所だと何の店にしても勝算はなさそう。
だから、マンションという選択にしたんでしょうね。
駅近だから需要はあるだろうし。
仕事に忙しいＤＩＮＫＳなら周辺環境はあまり関係ないですしね。

[285: 匿名さん]

幸町のライオンズと迷いますよね。
でも利便性が良いから万が一売るときも考えるとパークホームズかな。
幸町も早く値段だしてほしい。

[286: 匿名さん]

リセール考えたら、駅前立地はやっぱり強いでしょうね。

[287: 物件比較中さん]

5分位内は強い。

[288: 匿名さん]

>282
上モノが残っていると、なかなか進まないものなんだよ。
あれだけのビルを撤去するだけでも相当の金がかかるからね。

[289: 匿名さん]

南浦和のプ〇ウドが激高みたいなので、こちらを第一候補として話しを進めます。

[290: 匿名さん]

坪単価で見ると、そんなに高くないんじゃないかな？
プラウド南浦和は駅から離れている分、間取りも余裕があるでしょう？

[291: 匿名さん]

南浦和は面積が広いから高く感じるんだよね。

ここが安く感じるのは面積が狭いからだよ。

[292: 物件比較中さん]

駅近で便利そうなので、モデルルームにはこれからいく予定ですが、どなたか安い理由を聞かれた方はいらっしゃいますか？
この物件の1番知りたいポイントです。

[293: 匿名さん]

西向だからじゃないでしょうか？
どこのマンションも南以外は安くなりますよね。

[294: 匿名さん]

293さん
それも一理あると思います。
営業がどういう説明をするのか興味深いです。

[295: 匿名さん]

営業さんに聞きましたが、「安いですか？ありがとうございます」とはぐらかされた？感じでした。
違う担当者は、何て答えるのでしょうかね？

[296: 匿名さん]

なんか怪しいですね。
以前川口ではないのですが、ライオンズマンションを検討しており、相場より少し安い物件がありました。
理由を聞いたところ、建設会社が元々所有していた土地でその建設会社の事務所が一階に入ることとマンションをその建設会社が建築することを条件に契約した経緯があるから安いとのことでした。
具体的かつ納得できる理由がありました。
だからこそここの安い真意が知りたいのです。
駅からの距離は申し分がないのでなかなかない物件だとは思いますが。

[297: 匿名さん]

東口でこれだけ駅近物件は希少ですよね。
希少価値と利便性を優先するか（リセールも強い）、落ち着いた住環境を優先するかって、ところでしょうか。

[298: 匿名さん]

西向きだけど、良くも悪くも向かい側のビルのお陰で西陽直射率は低いと思われます。
道路幅があるから真っ暗な日陰にもならないし、日照的にはそんなに悪くないのかも？

[299: 購入検討中さん]

本件は違いますが、ゼネコンの土地持ち込みはよくあることです。例えば、あれだけ悪評高い長谷工が供給戸数で他を圧倒してるのは、持ち込みをやってるからですし。

まぁ本件は純粋に地主が損切りしたってことじゃないですかね？何年も塩漬けにして金利払い続けるよりは得策ですから。
三井ならグループ銀行から土地情報が入ってきて、そんな塩漬け物件を差し値で買ったのだろうと思います。完全に想像ですが(笑)

[300: 匿名さん]

財閥系はすぐに資金を用意できるので良い立地を押さえられるそうですよ。
中堅が資金を用意しているうちに財閥系がおさえてしまうそうです。
だから駅前は財閥系が多いのだそうです。
昔営業さんに聞きましたよ。

[301: 匿名さん]

300さん
もちろんそのような理由もあると思いますが、
四年くらい放置されていた土地なので本物件はそれに該当はしない気がします。

皆様いろいろと参考になりました。
営業にも直接聞いてみます。

[302: 匿名さん]

安いのは、①目の前の道路がいつも混雑している②西向きしかない③南側がごちゃついていて雰囲気が悪い④一部屋あたりを小さくしてグロス額を抑えている、といったところでしょうかね。

[303: 購入検討中さん]

モデルルームは結構にぎわってるみたいだけど
まだ花は全部ついてなかったですね。
一期完売しないかも。。この立地でこの値段だったらありかなと思ったけど
そこまでお得感ないのかなぁ。

[304: 検討中の奥さま]

それは、良くも悪くもこの立地だからじゃないですか？
帰宅途中にパチ屋が2件あるので。
道路も休みの日に窓を開けて静かに過ごすって
わけにはいかなさそう。

[305: 匿名さん]

駅前物件というのはそういうもの。
それでも利便性を重視する人が購入するのだから、パチ屋なんてどうでもいい。

[306: 購入検討中さん]

先日行ったら７割くらい花ついてました。
この時期にこの仮予約なら人気ある方では？

[307: 匿名さん]

駅近の狭い物件で気になるのは天井の高さだね。
もともと低かったり、梁がけっこう食い込んでいたりすると、よけいに狭い感があるから。
そのへんどう？

[309: 申込予定さん]

とりあえず仮申し込みしました。
やっぱり価格が思った以上にお買い得だったのが最後の決め手でした。
場所によってはもう抽選のところもあるみたいで、

ざっと見たところABCは結構埋まってますね。
Dはまだポツポツってところでした。高いからなあ。
あ、抽選はまだなのでこれから増えるかも

[310: 匿名さん]

全戸申し込み入ってから売り出すか、80戸くらい申し込み入ったら売り出すか。
注目だね。