変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[882: 匿名さん]

住宅ローンのヘッジを住宅ローンでしようとしてる人の意味がよくわからない。
固定に借り換えとかミックスにしてる人、それで安心とか思うんだろうか。
実際何の意味も無いのに。10年固定が変動より金利が安くなった、とかなら別だろうが。

[883: 匿名]

不安だからこのスレが続いてるわけで、
固定でヘッジするのは気持ち的によくわかるけどね。
こんなこと言うと怒られちゃうけど事実かと。

[884: 匿名さん]

逆に固定を選んだ事が不安な人が変動スレに書き込むからこのスレが続くんだよ。

以前、固定の荒らしが酷いから固定のスレを立てたら結局過疎って変動スレに書き込んでるんだから。

変動スレも固定さんが書き込まないとあっという間に過疎るもんね。

[885: 匿名]

よくわかんないけどここは融資の種類は違えど
お互い不安な者同士のコミュニティとしての
位置付けってことなのね。

[886: 匿名さん]

＞881
実際は
長期固定＝毎月変動
団信込み1.8～2.17

変動、短期固定＝半期～年単位の優遇幅見直し
0.65～0.775

＞882
10年固定が、団信込み1.0～1.15%な今、
数年前、変動借入で借り替えて無い人は
逆転してるのでは？

[887: 匿名さん]

不安な者のコミュニティってことに固定がしたいんでしょ。
固定と比べるとあまりに金利が動かなすぎて、過疎スレになりがちだから
適当なことばかり言って荒らす固定に反論してスレ進行を進めているだけかと。

[888: 匿名さん]

不安といえば、あまりにも順調過ぎるのは不安かも。借り入れの時はもうちょっと早く利上げが有る事を想定してたから。

このままだと予定より早く完済してしまいそう。

[889: 匿名さん]

金利が3%くらい上がっても払えるから現在金利が安い変動を選んでるんでしょ！8%くらいまでは全然大丈夫。
何も問題ないじゃん！
固定の方も払えばいいだけです。一喜一憂する必要なし。

[890: 匿名さん]

ここ数ヶ月の株価急上昇で返済が瞬く間に終わりそうな人続出しとるからな。
REITも凄いし。まさにボーナスステージだったわ。これからは難しいかもだが。

[891: 匿名さん]

低金利大幅優遇時代に家を買えた事に感謝。

[892: 匿名さん]

低金利でラッキーだけど注文住宅の場合、坪単価も上がってるからな〜、

[893: 匿名さん]

最近では去年一昨年位に建てた人がローン減税とか考えればラッキーでしょ、HM値引きしていたし。
これから益々建築費は上がるよ。増税にも成るし。

[894: 匿名さん]

こうやってインフレが起こっていくんだな。

[895: 匿名さん]

材料費、建築費など、住宅価格が上昇し出してるけど、結局高くなった住宅を買ってくれる人がいないと結局価格は下がるんだよね。

要するに継続してインフレが続くにはそれに追いつく所得の上昇が不可欠。

[896: 匿名さん]

そしていずれ変動金利も上がって行くのかと。

[897: 匿名さん]

マネタリーベース倍増で計算上２年後に名目成長３％越えの見込みらしいが、３％成長ってどんな世の中になってるんだろう。
２０年間もマイナス成長だったから、急にプラス３％成長といってもどれくらい景気が良くなってるか想像がつかない。

[898: 匿名さん]

そして、まるで最終回のような下りが続く。

[899: 匿名さん]

まあ、いつかは上がるんじゃない？
ただ固定さんがヤキモキしすぎｗ

[900: 匿名さん]

この景気も参議院選挙までだろな。
しかし、固定は大変だな。
変動が上がらなかったら気に入らない。
固定が下がったら、もっと気に入らない。

[901: 匿名さん]

数年前はここの情報さんって株や投資信託で運用でウハウハとか
言ってたけど最近はまったく聞かないね。

この株高のトレンドに乗り損ねたのかウハウハ言ってない。
経済や金融に詳しいが口癖だったのに。

[902: 匿名さん]

数年前って一体あなた何％の固定で借りてるの？

いい加減変動に借り換えとか考えたら？

[903: 購入検討中さん]

低金利変動で借りて月々の支払いを低く抑えたうえで貯金に回す
いざとなればその貯金分で繰り上げ返済

固定はちょっと馬鹿らしいですね
利息払いすぎ

[904: 852]

残債は2000万円くらいです
どちらを選んでもそれほど大きな差にはならなさそうな気はしてますが
色気が出てしまい判断を迷わせます
ありがとうございました

[905: 匿名さん]

>897
>３％成長ってどんな世の中になってるんだろう。
景気がどうなっているかは、誰にも分らないけれど、
インフレが２％になっていれば、

経済原則（過去の経験則）では分かることは、
インフレ率（２％）＜誘導金利＜変動金利ローン＜長期金利ローン

これが崩れたことは世界でもほとんど実例がない。

[906: 匿名さん]

インフレ率２％、成長率３％になってれば相当な好況感だろうね。

おそらく、住宅はかなり高騰して高い金利でも普通のサラリーマンが頑張って買えるくらいの所得増が続いてて、車もエコカーとか軽より高級車がバンバン売れて正月ゴールデンウィークには海外に出かける人が大勢いてどこも人手不足で好条件出さないと人材確保出来ないくらいな勢いだろうね。

そんな状況がずっと続くくらいじゃないとインフレ率２％、成長率３％を維持出来ないでしょう。

過去の経験則からして
「インフレ率（２％）＜誘導金利」
この部分が当てはまる先進国は現状ゼロ。

[907: 匿名さん]

因みに2006年のいざなみ景気で成長率は2%、バブル時で6%くらい。

[908: 匿名さん]

因みにアメリカは成長率2%、インフレ率2%（2011年は3%）、株価史上最高値、政策金利ゼロ。

[909: 匿名さん]

相反する金融政策の同時進行が近い将来、求められる。

特にこの国ではね。
まずはアメリカさんを見てみるか…

[910: 匿名さん]

ミサイルの脅しでさらなる円安
さらに輸出関連株上昇

偉大なる首領様、作戦通りですな。
＊＊＊＊

[911: 入居予定さん]

固定の方が心が落ち着いて居られる、とか言うけど、
それは人間ができた人の話だと思う。
俺とか人として間違ってる側の人間が固定で借りると、
明日にも「変動金利爆上げしろっ」って思ってしまうかも。
そして年々変動で借りた場合との利息差額を検証してしまい、
どんどん後悔を積み重ねて行ってしまうかも。

[912: 匿名さん]

まあ、このスレに来る固定さんの本音はその辺でしょう。

[913: 匿名さん]

固定なんて貧乏人のやること

[914: 匿名さん]

固定とのわずかな差額が気になるぐらい家計に逼迫感ある人なら確かにそうだと思う。

[916: 匿名さん]

まあ、このスレに来る固定さんの本音はその辺でしょう。

[917: 匿名さん]

>908
それば事実ですが
異常事態です。

今のイールドは
http://markets.on.nytimes.com/research/markets/overview/overview.asp
で長期は３％を超えている。

[918: 匿名さん]

>>917

３％超えてるって30yearの事？
どこが異常なんだろう？

アメリカの長期金利が1.8でインフレ率2だから１０年国債買うと実質マイナス運用だからそういう意味では異常かもしれないけど。長期金利はもうちょっと高いほうが正常だね。

[919: 匿名さん]

しかしここは実行者たちのサロンに割りには話題が冴えないね。
もっと元気になるような話題をお願いします。

[920: 匿名さん]

>>911
だいたい心落ち着いていたら、こんなスレに来ないよね。

[921: 匿名さん]

2年後に2%インフレになって消費税上がったら実質物価は5%の上昇。

所得が5%以上上がってないと実質所得減。
さらに翌年は通常の物価上昇と二回目の消費税増税があるので2015年にはものの値段が今より10%上昇してる事になる。
もちろんその後も毎年2%上昇が続くわけだ。所得が上がらない（現状維持）の人は3年後に一割減ってその後も毎年2%づつ減り続けることになるね。

そんな状況を想定して固定にしてるわけだから、ギャンブラーだなって思う。

[922: 匿名さん]

なぜそんなに自分に言い聞かせるように毎日「固定はギャンブラー」と煽る必要が
あるのか？とまぁ理由はさておき固定が気になるのはそうだろう。
なんたってボーナスステージだからな。
よく悩み苦しむたまえ。

[923: 匿名さん]

実際ギャンブラーだから。

だって可能性の限りなく低い方に大金掛けるわけだし。

[924: 匿名さん]

安部ちゃんのことだから、消費税は付帯条項の緊急停止でズルズル先延ばしして、消費税アップ前の駆け込み需要の引き延ばしを利用して一挙に景気回復を狙ってるな。

[925: 匿名さん]

聞きたいんだけど、今の時代というか、この２－３年の間で固定を選択した人は、自己保有金融資産における、株式・債権・投信の保有比率は何パーセントぐらいなのかな？
考えるに０～２０％未満ぐらいかな？

そもそも何しにこのスレきてるの？　変動に借り換えするか迷っていると素直に言えば納得なんだけどね・・

[926: 匿名さん]

目先の低金利に目がくらんだ雑◯ども。
何を言っても無駄だよ。
景気が大幅に良くなっても大幅に悪くなっても
ダラタラ停滞しても
遅かれ早かれ君たちの運命は決まっている。
崩壊寸前のダムと同じだよ。

◯鹿の一つ覚えだろうから
先に言っておくけど根拠示さないよ。お馬◯さん。

[927: 入居予定さん]

変動金利、通期優遇金利が▲1.7%の場合は、この先店頭金利は上がる可能性あるけど、▲1.7%は変わらない訳でしょ？
銀行間の競争バランスが崩れて、優遇金利が変わらない内に借入したいものです。

[928: 匿名さん]

日本のGDPが500兆円で3%成長だと15兆円。GDPの7割が個人消費だから約10兆円。これを国民一人当たりに換算すると8万円くらい。よって、3人家族の家庭は去年より今年のほうが24万円多く消費すればいい。一昨年より来年は48万円、てな具合を継続すれば3%成長を維持出来るから金利も上がるよ。

そんなに難しい事でもないよ。

[929: 匿名さん]

４人家族だと３２万ｄすね、毎月の定常的な支出が毎年３万増えるとかびんぼうなわたしには考えられない世界です。

[930: 匿名さん]

実際は物の値段が去年よりも2%上がってるから名目月3万円の支出増でも実質は1万円くらい。そう考えるとそんなに無理な数字ではないでしょ？

当然そうなればGDPの個人消費以外、例えば設備投資なんかも消費増を見込んで増えるだろうし。

[931: 匿名さん]

今年はいい線行くと思うんだよね。補正で10兆円組んでるから。

ただ、来年以降どうなるかって話。来年も景気対策で税金使う？来年使ったとして再来年は？

成長戦略が今一見えて来ないんだよね。来年その辺が見えないまま予算も付かず、増税に進めば普通に考えて株価のピークも今年までで、来年から景気は下降するんじゃないのかな？増税前の駆け込み需要って話も有るけどそれって需要の先食いだから増税後が最悪だし。