変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[822: 匿名さん]

>818
インフレにして、またデフレに戻してから利上げするのか？
わけわからん。

>819
インフレターゲット政策の考え方は、土地や株式の価格上昇は考慮せず、あくまで一般物価の上昇率で金融政策運営をしていく。この考え方からすると過去の日銀のバブル潰しの引き締め（バブル時の一般物価のインフレ率は１～３％）は金融政策の誤りだったことになる。バブルを止めるには土地と株式の規制強化や増税で十分だった。
よって土地が暴騰しても一般物価水準が２％に達していなければ政策金利引き上げなどの引き締めがなされることはないかと思う。
まあ、日本の土地の価格はデフレの長期化とリーマンショックでそうとう落ち込んでいるのが現状だから、元に戻るかというのが先決で、今から暴騰を気にするのもどうかと思うが。

[823: 匿名さん]

>822
日銀のバブル潰し政策の失敗で日本が深刻なデフレ（一般物価水準の持続的な下落）に陥ったということを書き忘れた。

[824: 匿名]

もう借りてるやつは大丈夫
これから借りるやつは優遇減るかも
って感じであって金利自体は上がらないと思うわ
変動だろうが固定だろうが、購入済みの人はみんな勝ち組
これがアベノミクス

[825: 匿名さん]

既に相場は動いてますからね。これからの不動産屋価格は更に上がりますよ。
日本人は常に同じ動きをするから間違いない！

[826: 匿名さん]

て言うか、うちのマンション価格が暴騰中。マジで買い替えたくなって来た。

[827: 匿名さん]

826
実際売るとなったら値切られますから大丈夫です。高値出して売りものあるか探ってるだけですよ。

[828: 匿名さん]

>826
暴騰しているマンションは、今はほとんどないのですが、どこですか。
まさか新船橋ではないでしょうね。

[829: 匿名さん]

近所なので狙ってたマンションは、12月2960→2月3300→4月3450と推移してる。
ほぼ同じ広さの別々の部屋の売り出し価格で部屋の条件は、4月>12月>>2月って感じ。
※4月と12月は同間取りの1階違いで、2月の部屋は低層階で向かいに同じ高さのマンションありという条件。

値切りは当然あるだろうけど、売り手がどんどん強気になってるのは事実だと思う

[830: 匿名さん]

829です。
でも、よく考えたら暴騰ってほどではないですね。すいません。

[831: 匿名さん]

>829
それは、売り手の希望価格です。
レインズを見ると、居住用住宅は値上げの傾向はあるものの、
ほとんど上昇していません。

価格が上昇しているのは、投資用だけです、

[832: 購入経験者さん]

実際には値引きされるのが常識のようですし、仲介業者に３％程度持って行かれます。

[833: 匿名さん]

仲介手数料
売主、買主双方からそれぞれ税込3.015%
計250万ぐらい、中抜きされたなぁ

登記費用50万は別途だし、

[834: 匿名さん]

でも買った値段より500万くらい高い値段で売りに出てるからどんなに値引きしても買った値段以上にはなるでしょ。

[835: 匿名]

831
レインズ見られるならホントは最近の活況ぶりわかってるでしょ？
829みたいな極端な動きはしてないが1月より2月、2月より3月とジリジリ上がってる
半年前と比べたら100万200万上がってる成約事例ザラにあるよな？

[836: 匿名さん]

ありますね。
長期金利が下がれば、更に上がる事は間違いありません。不動産関連株は急騰してますから、投資家はその辺りは詳しいですね。

[837: 匿名さん]

「お前らはギリ変！」と叫んでた固定さんは、慌てて固定に切り替えてるのかな？簡単に借り換えられるといいですけど。

[838: 匿名]

一握りの金持ちが動いても景気回復は上っ面だけ！
すぐしぼむ！

底辺まで金がまわらないと。

[839: 匿名さん]

>>838
逆な気がする
金持ちがお金を使ってくれるから流れができる

貧乏人の自由に使えるお金なんてたかが知れてる
だから貧乏なんだし

[840: 匿名さん]

でもね、世の中の大多数は貧乏人なんですよ。

[841: 匿名さん]

お金の大多数は一部のお金持ちが持ってますよね！

[842: 匿名さん]

その通りです。
高級品はバンバン売れているし、
海外旅行は、倍増のようですね。

そうなると、百貨店や旅行会社は儲かる。
それで労働者の賃金も上がる。

元っとも賃金が上がらなくても、
2%のインフレになると今日の10000円が一年後は9800円になるのだから
消費活発になるのは間違いないでしょう。

[843: 匿名]

貨幣価値が下がるのに消費が活発になるの？インフレ期待が株価と消費活動を下押しするという意味なら分かるけど。当たり前だが実質成長を伴わない名目成長は歓迎できないな。

[844: 匿名さん]

金持ちが消費やインフレ期待を牽引するのはいいけどそれが庶民にも浸透しないとデフレ脱却も実質成長率もあがらない。

結果金利もあがらない。

そんな例が小泉構造改革

[845: 匿名さん]

何言ってもおみゃーらには一ヶ月先も予測できないよ。
理屈こねて最低4年は金利上がらんとか笑える。
アベチャンミクスでこんなに急激に円安になるなんて予測できたか？
株価がここまで回復すると予測できたか？
予測してなけなしの現預金を投資したかよ？え？
長期金利がここまで下がることは？
逆も起こり得る。
おみゃーらにはわからんよ。

[846: 匿名さん]

株価も為替もリーマンショック前になった訳じゃない。

[847: 匿名さん]

海外旅行倍増？円安の意味解ってんの？ばか？

[848: 匿名]

逆も起こりえるって。自分も予測できてないんじゃ？インフレちらつかせりゃ株価があがり長期金利が下がるのは一般的な事象ですが。わからにゃーのかにゃん。まぁ個人的にはここらで売るのが無難だと思いますがね。

[849: 匿名さん]

＞845
株価が上がるのは上がることを予想して買った人が多いから。根本で違ってるよね。

[850: 匿名]

842はインフレを全く理解してないな。

[851: 匿名さん]

誰も予測できないよ。もちろん自分も含めて。
ましてやあんたらじゃってことで。
もっとも顔してるだけで。

[852: 匿名]

変動金利で組んで、テンプレを実行し、15年くらいでの返済計画ですが、
こんなご時世なため、非常に不安になってきました。
3～4年は変動金利上がらないとしても、その先の上がり幅が全く読めなくて。
10年くらいは固定したほうが安心が得られそうな気がして迷ってます。
10～15年くらいの返済計画なら変動金利
というセオリーのままで良いのかどうか、ご意見お願いします。

[853: 匿名]

>852
残債がどれくらいか知らないけど
ちゃんとテンプレ実行できてるなら今は動かなくてよい

[854: 匿名]

10年位で返済なら10年固定で良いのでは。減税で概ねゼロ金利でしょ。色気出さないなら堅実だよ。

[855: 匿名さん]

本当にインフレの意味がわかってる人は変動が怖くない事も理解してる

[856: 匿名さん]

じゃなんで固定金利のほうが、変動金利より金利が高いか知ってる？

[857: 匿名さん]

>>856
そのうち金利が下がってきて、10年固定の方が変動金利より金利が安い時代が来るよ。
その時は10年固定に変えるかどうか考えてみてもいいかもね。
変動金利の方が安い間は変動で問題無い。

[858: 匿名さん]

すごく難しいターニングポイントだよな～。
アベノミクスが成功したら固定が勝ちだし、失敗したら変動の勝ち

[859: 匿名さん]

842みたいなレベルの奴でも生きてられるんだな。

[860: 匿名さん]

最近爆発的に固定の問い合わせが増えてるって言ってたが。
なんか景気よくなってきてるのにフラットだに10年固定が超低金利だからかな。
昔みたいに差がなくなってるからそうなってるのかもな。

[861: 匿名さん]

変動組んでる人は固定との比較を支払額とかの「勝ち負け」で見る傾向。
固定の場合は変動との比較を「安全危険」で見る傾向。

固定クラスタの場合は最終的に変動より支払額が多くても無事に辿り着けることを
重視するから、ひたすら損得勘定に勤しむ変動クラスタとは話が合わないのではないか。

[862: 匿名さん]

優遇金利はプラン変更時点で変わるケースがあるが、変動プランを選んでる人は金利がナンボになったら変更するつもりですかね？

[863: 匿名さん]

大丈夫でーす～。

[864: 匿名さん]

>>862
変えない
変える意味がない

だって、返済期間が短いんだもの
だから変動で借りてるんだし

まだ数年は利上げの見込みがないし、固定が1％割り込まないと変更する意味がないと思う
それですら損得勘定という点では変動に軍配が上がりそうだけど

[865: 匿名さん]

みんな既に利上げ一回分くらいの所得上昇が今年起きてるでしょ？

実際利上げされる頃にはかなり収入上がってるでしょ。アベノミクス成功したところでいつかは景気の谷が来るんだからその頃には金利も下がる。

変動って理にかなってる借方だよね。

固定っていい時だけを先取りして悪い時も無駄に金払って、よくなんなきゃ永遠に無駄だし、さらに良くなったらそれが永遠に続く前提なんだよね。結局全てが無駄。

[866: 匿名]

>865
素敵すぎです。

[867: 匿名さん]

>>865
よくワイドショーとかで主婦の節約術みたいなのやってるけど、
あれでワクワクする人は変動向き。とにかく安く無駄を省いて。

せこいこと気にせず大局的見地からグローバルに人生をエンジョイする人は
フラットが向いていると思うよ。性格でしょうね。

[868: 契約済みさん]

無駄な出費を抑えて、グローバルに人生をエンジョイしたいです。
ミックスがいいでしょうか？

[869: 購入検討中さん]

今地政学リスクが起きた場合為替は円高に振れますか？

[870: 匿名さん]

＞せこいこと気にせず大局的見地からグローバルに人生をエンジョイする人は

ちょっと違うと思う。
リスクヘッジにかかるコストを意識しないような鷹揚な人と言うだけで、固定を選ぶ人に大局的見地は見出せない。

[871: 匿名さん]

見いだせないから固定したんじゃないの？