変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[582: 匿名さん]

短～中距離走が好きな人は変動。
長距離走が好きな人は固定。

[583: 匿名さん]

>>578
＞変動って大体が半年型、例えば今月から借りて金利が毎月上がり出してもすぐに固定に変更は出来ない。

変動は半年毎の金利改定なんだから、例えにしたって毎月の金利上昇は無理があるでしょ。
こういうのが金利の仕組みを知らない無知って言われるんだよ？

[584: 匿名さん]

長距離走になることを想定してレースを開始しますが、
出来る限り飛ばしてタイムを縮めたいと思ってます。
こんな僕はどっちがいいの？

[585: 匿名さん]

>>583
「金利が毎月上がりだしても」というのは政策金利のことじゃないの？

[586: 匿名さん]

だから長期とごったにするなっての。

[587: 匿名さん]

>>584
結局短～中距離想定なんだから、妥協して
１０年固定にでもしたらどうかな。３５年間も高い金利で縛る必要はないかと。

[588: 匿名さん]

株式等の投資をしている人は、基本的には「変動」を選択すべきですよ。長期金利に目をくばったり、日経平均や為替、世の中の出来事に、「より敏感」になること間違いなしです。
勉強だと思って、怖いと思ったとしても、変動にすべきですね。
いろいろな「リスク」をとらないと、「リターン」はないですよ。安住の地なんてありえないんですから。
そもそも、「円」で積立していること自体、投資をしていることにかわりないんですから。

[589: 匿名さん]

12年,13年位で返そうと思えば出来る人なら変動がおすすめってこと。

[590: 匿名さん]

自分の場合、全額自己資金でしようと思っていましたがローン減税も有り、金融機関も貸したいみたいだったので半額を変動で借りましたが、もし金利が急激に上がれば一括返済しますよ。

[591: 匿名さん]

>>586
おまえこそ解ってないようだなｗ

[592: 購入検討中さん]

590
そうしてるメリットか全く思いつかないんだけど、なんでわざわざ半額借りたの？

[593: 匿名さん]

ヒント、昨年完成入居、長期優良住宅。

[594: 匿名]

だから？逆ザヤだからとか言っちゃう気？

[595: 匿名さん]

>>594
593じゃないけど逆ザヤなら、充分ローンを組む理由になるんじゃない？
それにたとえ一括で買えたとしても残りの貯蓄が僅かになってしまうということも考えられる。
普通にローンを組む人だって、貯蓄全額頭金にぶっこむ人は少ないんじゃない？

[596: 匿名]

まあギリギリの人なら分かるけどね。ただ手数料や諸費用を払った挙げ句に登記を汚すことになるよ。593は、少なくともリアルで一括を検討した人の発言ではない気がする。

[597: 匿名さん]

登記を汚すって戸籍じゃないんだから・・・。

長期優良住宅のローン減税の上限が400万円だから
8000万円の家買って4000万円くらい借りたってことでしょ。
普通に考えてそれなりの年収あるなら一括で払うほうが損だ。

家は複利をうむようなものじゃないんだから。

[598: 匿名さん]

登記を汚す？？？

[599: 匿名さん]

596ではないが、諸費用は？計算した上で得なの？
汚すっていうのは抵当に入れてまでやる意味があるのかってことだろ。すごく普通の感覚だと思うけど。

[600: 匿名]

戸籍とか言ってる人の感覚が分からないですね。抵当権の設定がされてない状態を綺麗、逆に抵当権が沢山設定されてる状態を汚いって表現するのは一般的では？それより本当に得するからって理由で借入れを実行した人はいるんですか？死亡リスクとか運用とかは抜きで。

[601: 匿名さん]

うちは一括でも買えるけど借りたよ。
住宅ローン減税＋まとまった資金の運用収入が複利で入ってくるから諸費用加味しても得です。

諸費用っていっても変動金利ならば保証料加算でも1％に収まるし、
いつでも一括返済できるから一番低利の変動金利以外は考えなくていいし。
登記費用や取得税とかは借りても借りなくてもかかる。

団信は保険としても使えるから生命保険料も浮くしね。

[602: 匿名さん]

無謀なローンの人がいる代わりに余裕のローンの人も居るってことでしょ。
ローンを組む平均世帯の残貯蓄額は８００万～１０００万だからそれ以上の人も当然居るってこと。

[603: 匿名]

まぁ。一括で買った人はここを見ないからね。

[604: 匿名さん]

確かに。
うちも全額一括返済は出来ないが、ローンの2/3は返済出来る資金がある。
でも住宅ローン減税が終了するまでは繰り上げしない。
それにもしもの事があった場合、ローンがチャラになるから、残された家族は安心。

[605: 匿名さん]

＞604
事故でポックリならいいけど、
医療技術が上がって、そう簡単には死なない

働けないけど、高度障害でもない、
ローンはあるし教育費用もって考えると、
所得補償保険もある程度はいると思う

[606: 匿名]

２/３しか返せないなら余裕を持って借りるしかないよね。

[607: 匿名さん]

抵当権について綺麗汚いとかねーわ

[608: 匿名さん]

>>599
「抵当にいれてまで」って、資金があるなら抵当にいれてなんかデメリットある？
死ねばチャラになるメリット、
余裕資金を運用などに回せるメリット、
逆ザヤのメリット考えれば諸費用分考えても十分選択肢としてありだと思うよ。
登記が汚れる云々の話については一般的って言われてももう全く理解出来ない。
戸籍や中古車や古着なら分かるけれども。
登記が汚れるもくそもあるかいな。

[609: 匿名さん]

登記が汚れるという感覚は分かりますよ。まぁ気分の問題だから分からん人も当然だと思います。ゲン担ぎみたいなもんかな。ローン減税、余裕資金の運用、生命保険代わりなど考えたら、実際はローン借りたほうが得でしょうね。なので、個人の好きにしたら良い。

[610: 匿名さん]

履歴謄本で登記が汚れてるとか分かるからね、

[611: 匿名]

607と608は同一人物だろうがただのバカだな。

[612: 匿名さん]

>>610
で、登記が綺麗だとどんないいことがあるの？
具体的に。

[613: 匿名]

610ではないですが、抵当権があろうがなかろうが土地の価値は全く変わらないが、仮に売りに出した場合は敬遠されることは多いですよ。登記簿からは残債わからないしね。まぁ解除してから売れば問題ないし、そもそも売らなければ関係ないですけど。どっちが良いかと聞かれれば設定ない不動産の方が良いのは間違いないですね。時々返済終わっても解除しない方がいるのできちんとやった方が良いですよ。

[614: 匿名さん]

汚れてるっていうのは貸し手側が使う言葉だからね。一般の借り手はあまり気にしなくても大丈夫。

[615: 匿名さん]

>>605
そんな場合こそ現金を手元に置いておいた方がいいんじゃない？

[616: 匿名]

-1.7優遇後の金利が、あと5年は1％前後、その後30年は2％前後って予測(願望)を銀行とFPに言ってみた。銀行には「結構、慎重な予測。まあその想定で借りれば安心でしょう」と言われ、FPには「上がるしかない局面にきてますからね。安易過ぎますよ」と言われた。

[617: 匿名]

まぁ銀行はそう言うよね。本音はどうあれ基本客商売だからお客さんを良い気分にさせるのが第一。FPは人によって意見が違うから参考にならないでしょ。というより短期はまだしも長期を正確に予想するのは誰でも無理。

[618: 匿名さん]

そうか？銀行は資金需要ないし、低金利の辛さを知っているから優遇後のレベルで
その数字なら結構高いと感じたんじゃないの？

分かってないのはFP
優遇後で2％台なら、変動が3.7％以上ということでしょ？
政策金利何％？それを実現するためにどんだけ物価が上がり続けないといけないの？

単純に現状3％なら、72の法則で24年で名目値が2倍になるんだけど

[619: 匿名さん]

来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

[620: 購入経験者さん]

固定が下がるなら、変動も下降傾向ですよね。そして、固定より絶対値で低い。だから、ばかばかしくはならない。

[621: 匿名さん]

固定は期間内は同金利だが、変動は違うでしょ？ずっと低金利かわからないと思います。

[622: 匿名さん]

＞来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

結局、一番ばかばかしいのは、高い金利で借りてしまった
固定の既契約者。

[623: 匿名さん]

そうなら、変動に変更するとか、借り換えるとか手はあるよ。

[624: 匿名さん]

変動に変えるにも元々の金利が高い場合でないと
手数料を考えると損になるよね。

[625: 匿名さん]

>>621
計算すれば分かるけど、金利は残債に対してかかるから、固定が変動よりも＋になるのは結構難しい

30年とか必要な人はしょうがないけど、固定で20年くらいで完済できる人は変動の方が良い
と言われ続けて何年経つかな

固定で借りた人は全員損してる

[626: 購入経験者さん]

621

変動も固定に借り換えられます。それも、固定より高くなる前にね。

[627: 匿名]

ほんともう少ししたら短期固定に変えるかな。そっちの方が美味しそう。

[628: 匿名さん]

不動産市場が上がる前にローン組んだ方が得ですか？

[629: 匿名さん]

>>621
変動金利がずっと低金利のままなんて思ってる人は少ないよ。ただ、もし10年後に変動金利が今の30年固定の金利より高くなったとしてもほとんどの人は変動のほうが総支払額は少なくなるんじゃないかな。

[630: 匿名さん]

銀行は変動から固定は簡単に変更出来るのに固定から変動へは基本的に出来ない。

銀行にとってどっちが得でおいしい客かこれでわかるよね？

そしてフラットは銀行が貸すに値しないそれ以下の人にしか勧めない。

[631: 匿名さん]

>630
あれ？私が借りる予定の銀行は、全期間固定から変動と変動から短期固定には出来るけれど、長期固定への変更は不可ですよ。