変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[551: 匿名さん]

高い金利なら低い固定に借り直せばいいだけです。そんなに困らないです。
来月あたり絶好のチャンス？

[552: 匿名さん]

例えば3000万借りて金利が3%になっても返済は8万から12万くらいでしょ？

どこが危険なの？こんなんで払えなくなるやつなんていないでしょ？

[553: 匿名さん]

>>551

フラットで借りてる人は元本減ってなくて借り換え出来ない人が多いらしいよ。元々甘い審査で無理してる人達ばかりだし。

[554: 匿名さん]

そうだね。ギリの固定は危険。
低金利なのに借り換えできないんだから。
まあ、ギリの変動は論外だけどね。

[555: 匿名さん]

また名目金利と実質金利を理解出来てないあほ固定が湧いてる。

[556: 匿名さん]

やっぱり変動は恐いです！

[557: 匿名さん]

固定にしたけど怖いので変動にします！

[558: 匿名さん]

ここで暴れてる固定さんって、やっぱり今年も賃金上がらない人達？

[559: 匿名さん]

賃金も低いまま固定されているのですか？

[560: 匿名さん]

ここに常駐してる固定は皆ギリなのでは？
余裕な固定は、変動スレなんて興味ないでしょ。
高金利のギリ固がここで「変動怖い」って連呼してるんだよw

[561: 匿名さん]

怖い怖い
変動さんの将来を考えると怖い！

[562: 匿名]

ギリ変とギリ固ならギリ変の方がさすがにやばい。

[563: 匿名さん]

>561 >562
ギリギリの固定さんですか？

[564: 匿名さん]

ギリである以上、どちらもやばい。
ギリでない場合は、これまでは変動で正解だったのは間違いない。
これからは、変動はそうとうやばい。
まだ金利が低い固定への借り替えも検討すべきでしょう。
では、いつがするのか。
今でしょう。

[565: 匿名さん]

最後から2行目　失敗・・・

[566: 匿名さん]

そこ噛んじゃ駄目でしょｗ

[567: 匿名さん]

実際は銀行は最も利息の高い長期固定で審査しているので、銀行の審査に通っている変動にギリはいないはずなんだよね。
変動金利が上がって結果的にギリになる可能性はあるし、金があると使ってしまう人は固定変動に関わらずギリになるけど。

[568: 匿名]

>564
あなたの職業はＦＰですね(笑)

[569: 匿名さん]

ＦＰは基本固定をすすめます。後で文句言われたくないから。
固定にした場合（変動にしなかった場合）の機会損失は最大でも固定金利－変動金利で上限がありますが、変動金利にして金利上昇した場場合は変動金利－固定金利で上限がありませんので。

[570: 匿名さん]

いい加減なFPや週刊誌に騙されて固定なしちゃった人を心の底から哀れだと感じる。

[571: 匿名さん]

金の損得だけを重要と考えている人ばかりじゃないよ

[572: 匿名さん]

>570

そこまで哀れとか言わなくても。。。

人それぞれ考えかたありますし。
結果、変動のほうが圧勝かもしれ
ないですけど。例えは10年末固定
1.1％、10年後優遇1.6ぐらいの人は
素直によいと思いますけど。

[573: 匿名さん]

>>572

分かってて固定にしてる人はいいんだよ。
固定のメリットデメリットを理解した上であえて固定を選んでるんだから。

何も分からず、信用していいかどうか分からないFPや週刊誌などを鵜呑みにしちゃった人が哀れなだけ。

[574: 匿名さん]

>573

なるほど。ろくに調べも考えもせず
鵜呑みにしてしまってる人ってこと
ですね。

しかし変動有利だなぁ。10年固定、
0.85％ぐらいが出てきたらそっちに
移るけど、手数料無料だし。

[575: 匿名さん]

変動は返済総額が確定していないので、もしもの時に対処出来る体力が有る人に向いている。

[576: 匿名さん]

変動は恐いです。
変動だから上がったり下がったりするんでしょう？
今は底だから上がるしかないじゃないですか。
そういえば、会社の先輩がローンを組んだ頃は5％超えていたらしいです。
怖い

[577: 匿名さん]

固定でも全期間固定以外は上がったり
下がったりするわけだが。無知とは恐ろしいね。
むしろ最近では変動金利が1番動かない金利なのに。

[578: 匿名さん]

変動って大体が半年型、例えば今月から借りて金利が毎月上がり出してもすぐに固定に変更は出来ない。

[579: 匿名さん]

過去振り返って見ると一番変動してないのが変動金利

[580: 匿名さん]

金利上昇してから煽ったらいいのに。今煽っても虚しく聞こえるだけ…

[581: 匿名さん]

固定でも低金利と云えば低金利。返済額を確定させたい人は固定。

[582: 匿名さん]

短～中距離走が好きな人は変動。
長距離走が好きな人は固定。

[583: 匿名さん]

>>578
＞変動って大体が半年型、例えば今月から借りて金利が毎月上がり出してもすぐに固定に変更は出来ない。

変動は半年毎の金利改定なんだから、例えにしたって毎月の金利上昇は無理があるでしょ。
こういうのが金利の仕組みを知らない無知って言われるんだよ？

[584: 匿名さん]

長距離走になることを想定してレースを開始しますが、
出来る限り飛ばしてタイムを縮めたいと思ってます。
こんな僕はどっちがいいの？

[585: 匿名さん]

>>583
「金利が毎月上がりだしても」というのは政策金利のことじゃないの？

[586: 匿名さん]

だから長期とごったにするなっての。

[587: 匿名さん]

>>584
結局短～中距離想定なんだから、妥協して
１０年固定にでもしたらどうかな。３５年間も高い金利で縛る必要はないかと。

[588: 匿名さん]

株式等の投資をしている人は、基本的には「変動」を選択すべきですよ。長期金利に目をくばったり、日経平均や為替、世の中の出来事に、「より敏感」になること間違いなしです。
勉強だと思って、怖いと思ったとしても、変動にすべきですね。
いろいろな「リスク」をとらないと、「リターン」はないですよ。安住の地なんてありえないんですから。
そもそも、「円」で積立していること自体、投資をしていることにかわりないんですから。

[589: 匿名さん]

12年,13年位で返そうと思えば出来る人なら変動がおすすめってこと。

[590: 匿名さん]

自分の場合、全額自己資金でしようと思っていましたがローン減税も有り、金融機関も貸したいみたいだったので半額を変動で借りましたが、もし金利が急激に上がれば一括返済しますよ。

[591: 匿名さん]

>>586
おまえこそ解ってないようだなｗ

[592: 購入検討中さん]

590
そうしてるメリットか全く思いつかないんだけど、なんでわざわざ半額借りたの？

[593: 匿名さん]

ヒント、昨年完成入居、長期優良住宅。

[594: 匿名]

だから？逆ザヤだからとか言っちゃう気？

[595: 匿名さん]

>>594
593じゃないけど逆ザヤなら、充分ローンを組む理由になるんじゃない？
それにたとえ一括で買えたとしても残りの貯蓄が僅かになってしまうということも考えられる。
普通にローンを組む人だって、貯蓄全額頭金にぶっこむ人は少ないんじゃない？

[596: 匿名]

まあギリギリの人なら分かるけどね。ただ手数料や諸費用を払った挙げ句に登記を汚すことになるよ。593は、少なくともリアルで一括を検討した人の発言ではない気がする。

[597: 匿名さん]

登記を汚すって戸籍じゃないんだから・・・。

長期優良住宅のローン減税の上限が400万円だから
8000万円の家買って4000万円くらい借りたってことでしょ。
普通に考えてそれなりの年収あるなら一括で払うほうが損だ。

家は複利をうむようなものじゃないんだから。

[598: 匿名さん]

登記を汚す？？？

[599: 匿名さん]

596ではないが、諸費用は？計算した上で得なの？
汚すっていうのは抵当に入れてまでやる意味があるのかってことだろ。すごく普通の感覚だと思うけど。

[600: 匿名]

戸籍とか言ってる人の感覚が分からないですね。抵当権の設定がされてない状態を綺麗、逆に抵当権が沢山設定されてる状態を汚いって表現するのは一般的では？それより本当に得するからって理由で借入れを実行した人はいるんですか？死亡リスクとか運用とかは抜きで。

[601: 匿名さん]

うちは一括でも買えるけど借りたよ。
住宅ローン減税＋まとまった資金の運用収入が複利で入ってくるから諸費用加味しても得です。

諸費用っていっても変動金利ならば保証料加算でも1％に収まるし、
いつでも一括返済できるから一番低利の変動金利以外は考えなくていいし。
登記費用や取得税とかは借りても借りなくてもかかる。

団信は保険としても使えるから生命保険料も浮くしね。

[602: 匿名さん]

無謀なローンの人がいる代わりに余裕のローンの人も居るってことでしょ。
ローンを組む平均世帯の残貯蓄額は８００万～１０００万だからそれ以上の人も当然居るってこと。

[603: 匿名]

まぁ。一括で買った人はここを見ないからね。

[604: 匿名さん]

確かに。
うちも全額一括返済は出来ないが、ローンの2/3は返済出来る資金がある。
でも住宅ローン減税が終了するまでは繰り上げしない。
それにもしもの事があった場合、ローンがチャラになるから、残された家族は安心。

[605: 匿名さん]

＞604
事故でポックリならいいけど、
医療技術が上がって、そう簡単には死なない

働けないけど、高度障害でもない、
ローンはあるし教育費用もって考えると、
所得補償保険もある程度はいると思う

[606: 匿名]

２/３しか返せないなら余裕を持って借りるしかないよね。

[607: 匿名さん]

抵当権について綺麗汚いとかねーわ

[608: 匿名さん]

>>599
「抵当にいれてまで」って、資金があるなら抵当にいれてなんかデメリットある？
死ねばチャラになるメリット、
余裕資金を運用などに回せるメリット、
逆ザヤのメリット考えれば諸費用分考えても十分選択肢としてありだと思うよ。
登記が汚れる云々の話については一般的って言われてももう全く理解出来ない。
戸籍や中古車や古着なら分かるけれども。
登記が汚れるもくそもあるかいな。

[609: 匿名さん]

登記が汚れるという感覚は分かりますよ。まぁ気分の問題だから分からん人も当然だと思います。ゲン担ぎみたいなもんかな。ローン減税、余裕資金の運用、生命保険代わりなど考えたら、実際はローン借りたほうが得でしょうね。なので、個人の好きにしたら良い。

[610: 匿名さん]

履歴謄本で登記が汚れてるとか分かるからね、

[611: 匿名]

607と608は同一人物だろうがただのバカだな。

[612: 匿名さん]

>>610
で、登記が綺麗だとどんないいことがあるの？
具体的に。

[613: 匿名]

610ではないですが、抵当権があろうがなかろうが土地の価値は全く変わらないが、仮に売りに出した場合は敬遠されることは多いですよ。登記簿からは残債わからないしね。まぁ解除してから売れば問題ないし、そもそも売らなければ関係ないですけど。どっちが良いかと聞かれれば設定ない不動産の方が良いのは間違いないですね。時々返済終わっても解除しない方がいるのできちんとやった方が良いですよ。

[614: 匿名さん]

汚れてるっていうのは貸し手側が使う言葉だからね。一般の借り手はあまり気にしなくても大丈夫。

[615: 匿名さん]

>>605
そんな場合こそ現金を手元に置いておいた方がいいんじゃない？

[616: 匿名]

-1.7優遇後の金利が、あと5年は1％前後、その後30年は2％前後って予測(願望)を銀行とFPに言ってみた。銀行には「結構、慎重な予測。まあその想定で借りれば安心でしょう」と言われ、FPには「上がるしかない局面にきてますからね。安易過ぎますよ」と言われた。

[617: 匿名]

まぁ銀行はそう言うよね。本音はどうあれ基本客商売だからお客さんを良い気分にさせるのが第一。FPは人によって意見が違うから参考にならないでしょ。というより短期はまだしも長期を正確に予想するのは誰でも無理。

[618: 匿名さん]

そうか？銀行は資金需要ないし、低金利の辛さを知っているから優遇後のレベルで
その数字なら結構高いと感じたんじゃないの？

分かってないのはFP
優遇後で2％台なら、変動が3.7％以上ということでしょ？
政策金利何％？それを実現するためにどんだけ物価が上がり続けないといけないの？

単純に現状3％なら、72の法則で24年で名目値が2倍になるんだけど

[619: 匿名さん]

来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

[620: 購入経験者さん]

固定が下がるなら、変動も下降傾向ですよね。そして、固定より絶対値で低い。だから、ばかばかしくはならない。

[621: 匿名さん]

固定は期間内は同金利だが、変動は違うでしょ？ずっと低金利かわからないと思います。

[622: 匿名さん]

＞来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

結局、一番ばかばかしいのは、高い金利で借りてしまった
固定の既契約者。

[623: 匿名さん]

そうなら、変動に変更するとか、借り換えるとか手はあるよ。

[624: 匿名さん]

変動に変えるにも元々の金利が高い場合でないと
手数料を考えると損になるよね。

[625: 匿名さん]

>>621
計算すれば分かるけど、金利は残債に対してかかるから、固定が変動よりも＋になるのは結構難しい

30年とか必要な人はしょうがないけど、固定で20年くらいで完済できる人は変動の方が良い
と言われ続けて何年経つかな

固定で借りた人は全員損してる

[626: 購入経験者さん]

621

変動も固定に借り換えられます。それも、固定より高くなる前にね。

[627: 匿名]

ほんともう少ししたら短期固定に変えるかな。そっちの方が美味しそう。

[628: 匿名さん]

不動産市場が上がる前にローン組んだ方が得ですか？

[629: 匿名さん]

>>621
変動金利がずっと低金利のままなんて思ってる人は少ないよ。ただ、もし10年後に変動金利が今の30年固定の金利より高くなったとしてもほとんどの人は変動のほうが総支払額は少なくなるんじゃないかな。

[630: 匿名さん]

銀行は変動から固定は簡単に変更出来るのに固定から変動へは基本的に出来ない。

銀行にとってどっちが得でおいしい客かこれでわかるよね？

そしてフラットは銀行が貸すに値しないそれ以下の人にしか勧めない。

[631: 匿名さん]

>630
あれ？私が借りる予定の銀行は、全期間固定から変動と変動から短期固定には出来るけれど、長期固定への変更は不可ですよ。

[632: 匿名さん]

＞そうなら、変動に変更するとか、借り換えるとか手はあるよ。

問題は、借換の審査が下りるかどうかだね。
ここに張り付いている一部の固定君たちは、
物件の価格が下がって、オーバーローンの可能性がある。

変動とか、今の安い固定に借り換えたそうなんだけど、
借り換えられない。だから変動は危険とかあおってみる。

とれないぶどうは酸っぱいに違いない、と合理化している
イソップのキツネみたいに。

[633: 匿名]

＞630
固定から変動に変えられない銀行ってあるのか？どこ？ちなみに金利上昇リスクを考えれば銀行は35年とかの長期固定を一番嫌がるよ。調達でのヘッジは限界があるからね。労金とか一部の金融機関なんかは違うみたいだけど。フラット以上の金利を設定する銀行もほぼないし。変動は借り手が上昇リスクを負うからこそ金利が安いし、面白い。株の運用みたいなもん。

[634: 匿名さん]

>630
固定から変動へは違約金を支払えば出来るんじゃなかったっけ？
固定貸出にあたっては銀行がリスクを回避するために市場から固定で調達してそこに利鞘を乗っけるから、返済途中で繰り上げ返済されると新たな運用先を見つける必要があるが、新たな運用先が調達先より利回りが低くなる場合もあり得るので違約金の存在があったはず。あと銀行が調達先の金利をスワップするにしてもコストが発生するので、やはり違約金が必要。
別にどっちが得でおいしいとかいう問題ではない気がするが。

それからフラットは、申請が面倒な割に銀行には手数料収入しか入らないため旨みが少ない。銀行員にとっても、フラットは融資ではない（融資残高とならない）ためノルマと関係のないフラットは奨めたがらない。

[635: 匿名さん]

返済途中での、金利プラン変更は
初回優遇金利が適用されないところが多いですよね？

変動→固定で、当初10年固定1.15%とかできますか？
固定期間後の変動も0.775%とかできますか？

そう考えると、返済途中での変更は現実的ではなく、
繰上げ返済で調節するのがよいと思いますが・・

[636: 匿名]

633ですが630は同一銀行での変更ってことか。借り換えじゃないのね。了解しました。

[637: 匿名さん]

総返済額を決めて長期生活設計をしたい人は全期間固定、思惑に反し金利上昇した時に対応出来る人は変動。鼻から１０年１５年ローンの人以外で中期固定を選ぶ人は今一分からないけど。

[638: 匿名]

中期固定を選ぶ人は数年間はまだ変動リスクに対応できないがそれ以降に余裕ができるとかじゃないの。
子育て終了とか。

漠然と変動は不安だけど長期は高いし…っていうだけの人もいると思うけど。

[639: 匿名さん]

＞６３３
＞銀行は35年とかの長期固定を一番嫌がるよ
銀行が嫌がるって、意味分かんない。
銀行が嫌がるローンを自ら販売してるの？
フラット以外に３５年固定ローンがあるかは知らないけど、銀行ってリスクを取って固定で貸してるの？

[640: 匿名]

リスクを取りたくないから超長期固定の商品はなかったりする。調達コストに利鞘を乗せるとどうしても金利が高くなる。民間が長期固定の低金利を実現できないからこそフラット35があるわけで。逆ザヤのリスクも長期国債やスワップで調達しても35年をヘッジしきれない。逆の立場になったら分かるでしょ。なんのリスクヘッジもいらない商品とリスクが高い商品、どっちを売りたいよ。
別に固定有利って言ってる訳じゃないからね。うちは変動だし。ただの一般論。

[641: 匿名さん]

銀行がリスクを取りたくないから変動金利を勧めるならばそれは借り手が金利上昇リスクに耐えられる前提。なら銀行は金利が上がっても返せる人にしか絶対貸さないだろうね。だってリスク取りたくないから変動金利なんだから。銀行にとって不良債権になるのが最大のリスクだから。

そしてリスクの高い人にはフラットを勧める。

[642: 匿名さん]

>641
おっしゃる通り、審査の段階では実際は変動も固定も関係ない。審査が通りさえすれば変動でも固定でも自由に選択できる。変動では審査下りず、固定では下りるということもないし、その逆もない。

フラットはリスクがどうこうより、そもそも公庫の融資制度なので、銀行では取り扱いがあっても金利収入はないし勧めたがらないだろうね。

[643: 匿名さん]

>>642

フラットは手数料収入だけだから貸し倒れリスクが無いので銀行の審査に通らなくても銀行は貸す。

[644: 匿名さん]

フラットは銀行にとってはもうかんない商品ってこと。

[645: 匿名さん]

フラットも窓口の銀行担当と信用会社担当が審査するんだよね。

[646: 匿名さん]

でもフラットなが審査が甘い。

[647: 匿名さん]

安倍政権から景気が上がりインフレに成るのか否か、
また５年先１０年先、、３０年先の金利状況は誰にも読めないから変動か固定か一長一短あるね。
資産を流動的な株式運用してるような感じでいくか、元金保障の預金みたいな感じで運用するか

[648: 匿名さん]

変動でローン組んでいる人で金利が上昇した時は一括で返済するのか？
それとも固定に変更するのか？その場合、３、５、１０、１５年固定の何れを選ぶのか？その後はまた金利情勢で選択するのか？

[649: 匿名さん]

住宅ローンを投資と同じに考えてる時点でピントがズレてる。

インフレは負債を目減りさせるし、金利上昇と景気回復、所得の上昇、住宅価格の上昇と相関がある。

変動金利は金利上昇に伴い負担が増えるかもしれない。固定金利は金利上昇を先取りして負担を最初から多く強いられているので金利上昇がそれほどでも無ければ無駄になる。どちらもメリットデメリットが有るのだから自分に有った好きな方を選べはいい。

[650: 匿名さん]

変動選んでる債務者は或る意味、固定の債務者と比べて現時点迄は投資で利益を得ている感覚で借り入れてるんでしょう。