変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[362: 匿名さん]

上から目線で語る３５４だが、人生を楽しんでいる人はここを覗かないし
もし覗いたとしても書き込みはしない
そして＞３５７はくだらないことを書き込んでしまう理由にまったくなってないばかりか
無駄な煽りをいれてまで返答レスを欲してますね。
結論として、＞３５４は自己紹介してるということですね。

[363: 匿名さん]

いいね、盛り上がってるね。

携帯から連投大変だろうけどがんばってな。

>匿名

[364: 匿名]

ごめん。360はおいらだわ。357は別人。ちなみに358も別人。

[365: 匿名さん]

わざわざ変動スレに書き込む固定さんを見て楽しんでる俺は人生も普通に楽しんでるけど？

[366: 匿名さん]

357は変動じゃない？書きっぷりからして。どう？正解？

[367: 匿名さん]

354です。あらためてお答え申し上げます。
そもそも前回の利上げは2006年、確か日経平均が1.5マンションぐらいの時に0.25、
1.8万の時に更に0.25じゃなかったか？

あの利上げは失敗だったともっぱらだが経済も減速でまた利下げするはめに。
あの時の日銀の金融政策決定会合で最後まで反対したのが今度の副総裁候補の
岩田さんだろ？

しかもアベノミクスの政策見てみろよ。インフレターゲット2％だろ？
あれ簡単に言うけどかなり無理目な目標だよな。

つまり2％まで引き締めないってことだろ。
継続的な物価上昇を目指すアベノミクスが無理目な目標の中利上げするか？
瞬く間に経済失速だろ。

それでも心配なんだろうけど、天敵フラットへの借り換えもあれだろうし
落ち着く安定剤でも飲んでリラックスだ。

[368: 匿名さん]

ごめんな。1.5マンションって買いちゃった。
君らが悶々と心配してるところ悪いけど
こっちはちょっと今ワイン飲んでるから多めにみてね。(高級なやつ)

[369: 匿名さん]

やっぱり変動かー。

[370: 購入経験者さん]

368

高級なやつって？国と産地とヴィンテージとセパージュは？スティルワイン？

[371: 匿名さん]

それ聞いてどうすんの？
俺も詳しいぞって言いたいだけなら続きはブログで

[372: 匿名さん]

＞３６７
物価目標２％ってそんなに難しいことじゃないだろ。

年収３００万円の人は年収３０６万円
時給９００円が９２０円
日経平均なら１年で２５０円の上昇
５０００万円の不動産が５１００万円
上記のように資産インフレ２％がクリアーできれば、物価上昇も簡単に受け入れられる。

すでに輸入物価は昨年比１０％以上上昇している。

よく日本のバブル時の物価を引き合いに出す人がいるけど今とは状況が違いすぎる。

[373: 匿名さん]

ちょっとー、372が無知すぎて恥ずかしいです。

[374: 匿名さん]

>>372

短年で見たら大したことないように見えるけど2%が10年続いたら今よりモノの値段が２０％以上上がる事になるんだけど？
80年代からバブルに掛けて大卒初任給は1.5倍になってるし、もっと遡れば月給1万なんて時代もあった。

ようするに2%の物価上昇が10年続けば借金も20%目減りする。

10年後は我々の時代よりも2割も高い価格と金利でも家が売れ続けて価格が常に上がり続けているような時代になってるはず。

[375: 匿名さん]

単年ならあるだろう。
それが継続するのは難しい。
年収500万なら、ほぼ全員が5年後に年収600万以上ってことです。
これ以上になりそうだという状況になって
ようやく出口が見えてくる。

[376: 匿名さん]

この四月以降の変動金利はさらに下がると思いますか?

[377: 匿名]

固定は上がるね。変動はまだいけそうだがどこまで逃げれるか正直読めない。

[378: 匿名さん]

物価上昇ってお金持ちが一番得するよね。預金金利も上昇するから貯蓄が豊富にあるお金持ちはいいけど、庶民は逆に宅ローンの金利がずいぶん多くなる。給料がちょっと上がっても間に合わない。ましてやお金持ちはローン金利が高いなら一括で買える。

[379: 匿名さん]

>>377
日銀の金融緩和がようやく始まるのに固定が上がる？

[380: 匿名さん]

>>378

物価が上がったらお金の価値が下がるんだから一概に金持ちが得とは言えないだろ？当然借金も目減りするから庶民が損ってのもおかしい。

むしろデフレの方が金持ちは得する。ほっといてもお金の価値が上がっていくんだから。

[381: 匿名さん]

物価が上がっても賃金が、上がらないって言ってる人って一体どんな仕事してんの？派遣？

政府が、デフレ脱却には賃金の上昇が不可欠って言ってるし。

物価だけが上がり続ける理由が思い当たらないし、賃金が上がってないって事は消費は低迷してるはずなのにそこで利上げってなんの効果があるのかも分からない。

[382: 匿名さん]

377さん
その理由は？

[383: 匿名さん]

固定は下がるよ。次期黒田総裁はより長めの国債買い入れをすると言ってるから。1%以下の10年固定とか現実味おびてきた。

[384: 匿名さん]

このタイミングでも変動は勝ち組でしょうか？
変動よりも金利の安い固定が出たらどうしますか?

[385: 匿名さん]

そんな事ありえるのか、、、ｺﾞｸﾘ

[386: 匿名]

最近株価が好調だから金利はもう少しさがるのかな～。

[387: 匿名さん]

あり得るのでは？

[388: 匿名さん]

国家公務員はあがらないかもね

[389: 匿名]

＞381

医療関係の仕事は給料上がらないと思う。

[390: 匿名さん]

＞＞３８９

医療関係は安倍政権が成長分野として規制緩和すると言ってます。しかし、現状は各団体の既得権益で雁字搦めです。そしてそれら団体は自民党の族議員とベッタリです。

農業分野もそうですが、こういう古い政治から脱却して改革出来るかがデフレ脱却のキーではないでしょうか？

むしろ、医療農業部門が日本の成長を主導するくらいにならないといつまでたってもダメでしょうね。

[391: 匿名さん]

＞＞３８１
給料が上がるのは、儲かってる業界だけだよ
そんな業界がどんだけあるかと言う―と・・・コンビニの元締めくらいかも？

[392: 匿名さん]

>>384
＞このタイミングでも変動は勝ち組でしょうか？
＞変動よりも金利の安い固定が出たらどうしますか?

万が一そんなアホな事態になったら固定に借り換えればいい。
それだけの話。

[393: 匿名さん]

近いうちに10年固定の方が変動金利より安い、逆転現象が起きると思う。
その場合は変動で借りてるつもりで10年固定で借りればいいだけかな。

[394: 匿名さん]

黒川さん、でかい花火上げそうだね

[395: まさ]

>>393さん
そこの判断が難しいところですよね！
現状、3年固定なんてのが最低金利で当面3年は、1％以下の金利を謳歌できますが、3年後に変動で2％超なんてことになったら、いま10年固定1.5％で借りた方がトータルの返済額は少なくなる…
変動で行くなら金利上昇局面をヘッジする繰り上げ資金が重要ですね。

[396: 匿名さん]

皆さん十分儲けたのでは？

[397: 匿名さん]

>>395
その逆だよ。10年固定が0.8%以下になる。変動はもうこれ以上下がりようが無いけど
10年固定はまだまだ下げ余地が充分残されているから。

[398: 匿名さん]

アベノミクスの政策金利マイナスってどういうこと？
変動金利に影響ありますか？

[399: 匿名さん]

＞395さん
それはいつごろを予想しますか？

[400: まさ]

>>395さん
10年固定0.8％以下ありますかね？
あれば、最高なんですが…
確かにここに来て長期金利下がりましたけどね。
この1、2年での下げの余地という認識ですか？

>>399さん
わかりません。が、一応、10年1.5％での返済額と、3年固定で4年後からの金利がどの程度で、10年固定より返済額がオーバーするのかシミュレーションしてみようかと思っています。

[401: 匿名]

バカ？
国際買わないで、変動で預金するよ。

[402: 匿名さん]

三井住友信託は今キャンペーンで三年固定が0.65%だから変動より低いね。
これからローン組む人は先ずはこれがいいのでは？

[403: 匿名]

金融機関は0.65%では利益は出ないし、やって行けない。
固定期間終了後の金利は？

[404: まさ]

おそらく、固定終了後の、金利引き下げ幅が小さいやつかもしれないですね。
3年後も0金利政策が続いていれば、3年固定で行きたいですね。

[405: 購入検討中さん]

どうも、最近変動より、3年固定の方が金利が、低いのが多いですが、その後、金利上昇で調整してやろうなんてな営業手法のような気がして…

[406: 購入検討中さん]

結局はどう借りようと賭けでしかないよね
金利の小数点以下の上下に限れば、未来の金利なんか誰ひとり正しい予測はできないんだからさ～

[407: 匿名さん]

>>404
気になったのでホームページを見たのですが、三井住友信託の３年固定は、固定期間終了後の金利優遇が最初から変動を選んだときと変わらないようですね。
それなら、３年固定のほうがお得ですよね。何かカラクリや落し穴があるのでしょうか？

[408: 匿名さん]

>407
変動より安い固定は0.1％変わるよ。

　全期間変動→全期間優遇金利1.7％
　当初3年固定→残り期間優遇金利1.6％

[409: 匿名さん]

>>408
407です。本当ですね。下記のページでは、両方とも1.6％優遇になっていたので勘違いしてました。

http://www.smtb.jp/personal/campaign/house/index.html

[410: まさ]

かなり頑張ってますね三井住友は！
手数料や保証金を含めたトータルコストで検討してみよう！

[411: 匿名さん]

いよいよ変動君敗北の日がきましたか?

[412: 匿名さん]

>>411
え？

[413: 入居予定さん]

当初5年0.94％　以降15年間1.34のフラットで実行しました。（20年）
これって変動よりお得？

[414: 匿名さん]

>>413
旧Sと比べて全くお得で無いし、ましてや変動と比べたら。
フラットの場合は団信分があるので単純な比較は出来ない。

[415: 匿名さん]

たぶんだけど損

[416: 入居予定さん]

旧Ｓってなに？

[417: 匿名さん]

たぶん普通に損。

[418: 匿名さん]

旧Sを知らないのならそのままの方がたぶん気分を害さずに済むと思う。
たぶん自分ではかなり安くローンが組めたと思ってるのだろうから。

[419: 匿名さん]

いやいや、旧Sが申し込めた頃は金利は殆ど1%超えててすでに失敗濃厚だから。

[420: 匿名]

しかし旧Sって今考えたら凄まじくバリューあった
ローンだったよな。アベノミクスで株価もリーマン
前まで戻ってさらに上昇。

あの時あれ選んでればって人がここの参加者にも
結構いそう。もう遅いけどね。

[421: 匿名さん]

そうか？
あの時変動で組んでる人の方が
まだまだ支払い額安いでしょ。
しかも４年前の実行の場合には、旧Sだとあと６年で金利が１％UP確定してるし・・・

[422: 匿名さん]

本当、当時旧S選んだのは明らかに失敗。

[423: 匿名さん]

>410
"信託"が、抜けてる。

元金均等返済が、保証料約２割安い
ワンライティングミックスもお得
自動繰上返済も便利そう。
給与振込口座必須で無い

保険が必要な人は、sbiへ

[424: 匿名]

株価上げてきたね。まだ金利は上がらないと思うが、５年後は読めないね。借り換え検討してる人はいるのかな？

[425: 匿名さん]

変動への借り換えを検討してます。

[426: 匿名さん]

5年目だけど、借り換え手数料タダでも借り換えしないなぁ
10年固定が1％切ったら借り換えて10年後完済するか検討するけど

[427: 匿名さん]

四月の金利っていつ頃発表されるの？

[428: 匿名さん]

え？4月の変動金利を聞いているの？

[429: 購入経験者さん]

最近、固定さんの攻撃がめっきりなくなりましたね。

どうした！頑張れ！

歯ごたえないぞ～

[430: 契約済みさん]

口も固定されたかな*･゜ﾟ･*:.｡..｡.:*･'(*ﾟ▽ﾟ*)'･*:.｡. .｡.:*･゜ﾟ･*

[431: 匿名さん]

変動さんが固定に切り替えたら固定さんに負けたという事でいいのかな?

[432: 匿名さん]

428さん
そうです。

[433: 匿名さん]

>>431
何故？
今現在の金利では固定より変動有利と思ってるだけで、
万が一固定に切り替えた方が有利になるケースが出て来たら当然俺は借り換える。
その場合最初から固定にしていた人より支払額が多くなったら負け、というならわからなくもないけど。

[434: 匿名]

リスクヘッジは勝ち負けでやるもんじゃないしね。

[435: 匿名]

やっぱり株価が上がりだして本格的な金融緩和が
始まりそうになるとファイナンシャルプランナーの
ブログは「ハイパーインフレ」「国債暴落」の文字
が一気に増えたね。

この文字入れる方がアクセスがいいんだろうな。
基本的に悩んでるや不安な人対象の仕事だろうし。

[436: 匿名さん]

対象的に市場参加者は将来の金利低下を見込んで長期金利は下がる一方。

[437: 匿名]

ハイパーインフレだのはどんどん煽れば良い
実際にそんなことになるわけはないが、アナウンス効果はある
キャッチーな単語につられて人々のマインドが変わる

人は得より損が嫌いな生き物だから、長持ちさせて節約より、今買わないと損を選ぶ
あと数ヶ月うまく乗りきったらホントにインフレ時代が来るかもしれない

[438: 匿名さん]

兆とローン金利が上昇傾向に合ったが、今月の長期国債の利回りも落ちた、貯金金利も又落ちた、当分ローンは変動でOKそうだ。

[439: 匿名さん]

国債暴落、ってことは日本国債の信用がなくなり金利が上がると言う事だな、５年前位の金利に戻れば預けるけどな〜

[440: 匿名さん]

３年前の20~35年ローン金利より０．５６％今は低い。逆に今後１年で上がったってたかが知れている。

[441: 匿名]

>440
下がるペースと上がるペースが同じだと思っているなら火傷するよ

ま、今の情勢なら変動で何ら問題はないが

[442: 匿名さん]

三井住友信託の三年固定はどうですか?
メガバンクの変動より低くて、その後の優遇もメガバンクと同じですが。

[443: 匿名さん]

いいんじゃない？
ローンは組める時に組んどけ。

[444: 匿名さん]

なんか、中古マンション価格が上がり出してるね。

我が家も結構高くなり始めてる。今売ればかなり頭金上乗せ出来るからいっそ買い換えようかと思ってしまう。

[445: 匿名]

株価も上がり続けてるね。怖い。

[446: 匿名さん]

株価が上がってちょっとだけビビってそろそろ固定と思ったりしたけど。
固定金利も落ち着いてるしまだ変動でいいな。
消費税は上がるのかね。

[447: 匿名さん]

>>444
REITは超上がってる
それに比べれば現物の不動産は全然上がってない

REIT相場がおかしいのか、それとも先行して…？

[448: 匿名さん]

>>446
途中で固定に変えるのは無駄じゃないか？
そもそも短期金利と長期金利は性質が違うし、借り換えを考える人は変動向かないと思う

以前、固定で借りた人は、早く変動に借り換えた方が良いとは思う

[449: 匿名]

借り換えを考えられない人が変動に向かないんだよ。常に流れをみて借り換え等の決断時期を見定めるから面白いのに。何も考えたくないなら固定にした方が良いよ。

[450: 匿名さん]

＞449
高金利で借りた人なら、借り替えは有効だけど

今の低金利は下がっても、手数料負け
ミックスのほうが、今どきと思います

[451: 匿名さん]

REITは利回りから考えれば上がって当然。

中古マンションは成約数は増えてるがデータ上は別に値上がりはしてないと思うが。
値上がりというより下がらなくなったので少し元に戻ってきた印象。

[452: 匿名さん]

まだまだ変動で大丈夫とたかを括っていると、一気に上がるよ。下げ代は少ないけど上げ代は多いからね。

[453: 匿名さん]

>>452
その話は10年以上続いているけど、未だに実現したことがない

その書き方だと変動金利の仕組みを理解できてないみたいだし、そういう人は固定で良いと思う

だから借り換え～とかいう話が出るんだろうね
変動から固定に借り換えるなんてあり得ないのにね

[454: 匿名]

はぁ。変動から固定があり得ないなら実質固定じゃん。仕組みを理解してない人なんていないし。いつまでもゼロ金利が続くと思うのが間違い。そんなことならどこの国もゼロ金利にしてるよ。そういう甘い読みの人はなんでも国のせいにするんだろうけどね。変動のメリットは情勢を見極めて動けること。それを否定する意味がわからない。政権変わったばかりだし、当分動く必要はないとは思うけどね。

[455: 匿名さん]

一気に上るって言ってる時点で煽りだし、そこまで言うならば理論的に皆が納得するような一気に上る理由を述べよ。

過去の例からすると国債暴落バブル到来くらい？

[456: 契約済みさん]

予測不能では？
世の中は全て自己責任です。
定石は金利が低い時は長い固定期間で、
高い時は短い期間ですよね。

[457: 匿名さん]

予測不能なことに対して
固定さんが一番不安がってるよね。

[458: 匿名さん]

いい加減、定石が通用しなくなっていることを
認めましょう。

[459: 匿名さん]

>>454
>>455の言うとおり。

そもそも変動金利が一気に上がることなんてあり得ないと思うんだけど、
それがあると言うなら説明よろしく

それが説明できないなら理解できてないということ
（理解できているなら「変動金利が一気に上がることはない」ということが理解できているはず）

未だに短期金利と長期金利の仕組みが理解できていないと感じるね
わざとなのか本当に無知なのかはよく分からないが

[460: 匿名さん]

確かに「金利が低い時は固定で借りるのが定石です」とよく聞きますが、
過去に一度も固定で借りた方が変動より有利だったことが無いのに
なんで「定石」になってるんだろう。

私もこのまま何十年もゼロ金利が続くとは思ってませんが、
金利が上がり続けるとか、上がったまま何十年も下がらないとも思えません。

金利上昇局面では固定が有利になる可能性もおおいにある事は解りますが、
「定石」とは言い過ぎのように思います。

[461: 匿名]

さすがに金利は一気には上がらないね。変動金利はそういう性質のものじゃないから。ただ上昇局面を迎えた時の準備は必要。過去に例がないって言ってる人はバブルの時に土地の価値が下がったことはないって言ってる人と同じことを言っている。あの時もそんな人ばかりだったわ。なんでもうまく売り抜けるタイミングが一番大事。