変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[322: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

よく考えるとまだまだあまり景気よくなりそうにないですね。金利上昇はまだ数年先の話になりそうですね

[323: 匿名さん]

賃上げ要請出てるけど数％のアップじゃ
社会保険の値上りで相殺されそうな額。

高齢者が激増してるのにそれより数が少ない
現役世代が生活を支えてる構造を変えない限り、
デフレも低金利も終わらない。

[324: 匿名さん]

みんなデフレ脱却までのプロセスを全く分かっていない。

賃上げも期待インフレじゃなくて、実際のインフレが起こってから本格的に上がり始める。
まだ日銀の本格的な緩和が始まってない段階では、賃上げ期待するには早すぎる。

[325: 匿名さん]

政府・日銀が、２年で物価上昇２％と言ってるが、
達成するか、しないか、とりあえず秋以降に注視でしょう。

世界経済への（からの）影響もなかなか難しいが、
「具体的な理由はいりません」とあるので、とりあえず予想。

1．あがるかどうか　→　あがる（下げ幅ないし、いつかはあがる）
2．何年後 →　じりじり下がったりあがったり繰り返して、３年後ぐらいに大きめにあがる
3．どれくらいまで →　これは難しいが、とりあえず長期金利２％こえるのではないか

結局、アメリカ、中国、ブラジル次第というところも。
欧州は、しばらくあんな感じのまま、世界経済におんぶに抱っこじゃないかな。活躍に期待はしてない。

[326: 匿名さん]

長期金利の話だったの？

[327: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

このスレもずいぶん落ち着きました。

[328: 匿名]

つまんないね。

[329: 匿名さん]

長期金利２％くらいだったら、
政策金利はあまり上がらないね。
1，2回ぐらい？

[330: 匿名]

>320
古い
日本には高度成長期のような勢いは２度とやってこない

[331: 匿名]

うん。そう思ってる人が沢山いると絶対こないね。景気なんてそんなもん。

[332: 匿名さん]

>>329
たぶんゼロ。
だって、安定してインフレ率が2％超えるまでゼロ金利なんでしょ？
リスクプレミアム付きの長期金利が2％じゃ、短期金利は上げられないよ。

デフレが定着している中で、継続的にインフレ率2％というのもピンとこないけどね。

[333: 匿名]

政権交代前から民間シンクタンクはインフレ見込んでるんだよね。有名どころはほとんど。なんで？

[334: 匿名さん]

円安頼みのインフレだからな。
緩和が止まったらインフレも止まるのは見えてる。
そんな状態で金利上げは厳しい。

[335: 匿名さん]

以下、岩田氏の日銀副総裁所信なんだけど、

将来の金融政策の出口戦略に関しては、日銀が保有国債を市場に売却するよりも、当座預金に付されている金利（付利）の引き上げによって「銀行の信用創造を抑えるのが最初の常道」と指摘。出口戦略をスムーズに進める観点からも、インフレヘッジとなる物価連動国債の発行を「是非、再開してほしい」と語った。

これって、２年以内に２％の目標達成したあとインフレ率がまだ上昇する場合は変動金利が上がるってこと？

[336: 匿名さん]

その頃には変動金利も出口戦略ですね。
どこにも出口ないけど。

[337: 匿名さん]

>336

残念ながら、日本の金融政策にも、今のところ出口なんてないんだよね。
未だ入口に入れたかどうかも不明確であるし。

その頃って。。。万が一2年後に2％を達成できたとして、
すぐに出口戦略の話になると思っているのかしら。

あたま大丈夫？

[338: 匿名]

＞337
336ではないですが、あなたの文の方が無知。同じ変動派として恥ずかしい。

[339: 匿名さん]

>>338
>>337じゃないですが、金融政策だけでは出口が無いのは当たり前では？
アメリカと同じで金融緩和頼みのインフレにするんだからさ。
日本の場合は人口減だから、更にお先真っ暗。
何もしないだけで、インフレが止まる。

まさに出口の無い緩和だよ。

[340: 匿名さん]

デフレは貨幣現象です。

[341: 匿名]

国のねらいはインフレを意識させることによる足下の消費の増。消費増税はデフレ脱却には絶好のチャンスでもある。ちなみに金融緩和ばかりではないですよ。社会資本整備事業をはじめ公共投資にも力を入れてるしね。まぁ入口がどうの言ってては分からないでしょうが。

[342: 匿名さん]

金融緩和、財政出動もいいですがプライマリーバランスも重要ですからね。
消費増税も致し方ないでしょう。

[343: 匿名さん]

>335
付利0.1%廃止されれば変動金利も0.1%下がると皆さん言ってましたよ。
その逆も然りですね。

[344: 匿名さん]

まだ始まってもいないのに出口戦略の話ですか？

アメリカを見てみると物価は2%超えててNYダウは史上最高値を更新したけど雇用の改善が見られないので金利はゼロのままです。
日本が仮に2年後に物価2%を達成して日経株価が40000円を突破したとしても雇用（所得）の改善が見られなければ金利は上がらないと思いますよ。

特に安倍政権は首相自ら企業に対して所得を上げるように指示を出したりしているわけです。しかもそれに答える企業も出てきているわけです。デフレ脱却達成への最大のポイントは個人所得の向上と個人消費の拡大だって政策当事者が言っててそれを実現するための政策を行うって言ってるわけです。

今から出口戦略の話をするのも変ですが別にいいと思いますよ？金利が上がっても。その時は所得も個人消費も上昇しているはずですから。

[345: 匿名さん]

なんだかインフレ否定派ばかりだな。できない。ならない。って言ってばっかり。
民主党かｗｗｗｗｗｗｗｗｗ

[346: 匿名さん]

んー、実際問題難しいと思う。
そんなに簡単にできるなら、もうとっくにインフレになってるでしょう。

デフレ歓迎（？）してた民主党は論外ですが、その前何年も自民政権で実現できてないわけだし。

[347: 匿名さん]

>344
米国はＰＣＥデフレーターがインフレ率２％までは緩和を許容してるけど、それを超えると引き締め圧力になるかも。２月のＰＣＥデフレーターは確か１．６％で１月の１．２％から直近では上昇してきてるね。
日本の場合、インフレ率の指標はやっぱコアＣＰＩになるのかな。

>346
デフレ脱却のチャンスを潰したい勢力が日銀以外に自民内にもいるということですな。

[348: 匿名さん]

＞３４７

日銀はコアCPIと言っているけど、２００６年の利上げの際、当時の安倍政権がGDPデフレータのマイナスを理由に利上げに猛反対したから、今回も同じ流れになるだろうね。

安倍さんは成長力の伴ったインフレでなければデフレ脱却とはいえないと言ってるからむしろコアCPIよりデフレーターを重視する可能性が高い。

[349: 匿名さん]

>341

だからさあ、聞いているのは、「仮に２年後に２％が達成できたとして、
すぐに出口戦略の話になると思っているのか。」

いい加減質問に答えたら。

[350: 匿名さん]

>338

出た。なんちゃって変動派。
無知だというなら、どこが無知か指摘してみ。

[351: 匿名さん]

>>347
>>348

米も日本も単純な物価上昇率ではなく、デフレーターを重視するという事は国内の企業の利益や労働者の賃金など所得が上がらないと利上げ出来ないって事ですね。

実際日銀は前回利上げでデフレーターが低いまま利上げに踏み切って経済は失速したわけですから。

思うに、日銀が利上げを急げば急ぐほど結果として低金利が長期化して経済が低迷したのですから、次回利上げはしっかり見極めて経済にとってプラスとなるような利上げをしてほしいところです。

[352: 匿名]

なんか下品な人ばっかり。ミックスローンのスレとは大違いだねぇ。

[353: 匿名]

>350
ドンマイ

[354: 匿名さん]

ここは基本的に具合の悪い方用のスレッドだからね。
そういう方々の押し問答を酒飲みながら苦笑しつつ眺めています。

[355: 匿名]

なるほど優雅ですね。マネさせてください。

[356: 匿名さん]

>354みたいなこと書き込む人って結構いるよね。
なんでこんなことくだらないこと書き込んじゃうんだろう。

[357: 匿名さん]

354です。ご指名のようなのでお答えいたします。
そもそも変動金利はどう見てもすぐには上がらないんだから
ここで一日無駄作業せずに仕事にプライベートに人生を楽しんだらどうか。

定年後振り返って今まで人生で一番打ち込んだことが「変動スレで金利の心配」
とか虚しすぎるぜ。そういうタイプはフラットSで組んでおけばよかったのにね。

[358: 匿名]

おお。なんかかっちょいーな。俺も真似していいですか。

[359: 匿名さん]

フラットSってすでにほぼ失敗が確定しつつあるじゃん。

唯一金利の心配しなくていいってめりっともここ見てる時点で(以下略

[360: 匿名]

＞359
やめときなよ。その読解力で喧嘩売っていい相手じゃない。

[361: 匿名さん]

>>360

事実から目を逸らさない努力しようよ。
負けを認めたくないから変動スレに張り付いてるんでしょ？

[362: 匿名さん]

上から目線で語る３５４だが、人生を楽しんでいる人はここを覗かないし
もし覗いたとしても書き込みはしない
そして＞３５７はくだらないことを書き込んでしまう理由にまったくなってないばかりか
無駄な煽りをいれてまで返答レスを欲してますね。
結論として、＞３５４は自己紹介してるということですね。

[363: 匿名さん]

いいね、盛り上がってるね。

携帯から連投大変だろうけどがんばってな。

>匿名

[364: 匿名]

ごめん。360はおいらだわ。357は別人。ちなみに358も別人。

[365: 匿名さん]

わざわざ変動スレに書き込む固定さんを見て楽しんでる俺は人生も普通に楽しんでるけど？

[366: 匿名さん]

357は変動じゃない？書きっぷりからして。どう？正解？

[367: 匿名さん]

354です。あらためてお答え申し上げます。
そもそも前回の利上げは2006年、確か日経平均が1.5マンションぐらいの時に0.25、
1.8万の時に更に0.25じゃなかったか？

あの利上げは失敗だったともっぱらだが経済も減速でまた利下げするはめに。
あの時の日銀の金融政策決定会合で最後まで反対したのが今度の副総裁候補の
岩田さんだろ？

しかもアベノミクスの政策見てみろよ。インフレターゲット2％だろ？
あれ簡単に言うけどかなり無理目な目標だよな。

つまり2％まで引き締めないってことだろ。
継続的な物価上昇を目指すアベノミクスが無理目な目標の中利上げするか？
瞬く間に経済失速だろ。

それでも心配なんだろうけど、天敵フラットへの借り換えもあれだろうし
落ち着く安定剤でも飲んでリラックスだ。

[368: 匿名さん]

ごめんな。1.5マンションって買いちゃった。
君らが悶々と心配してるところ悪いけど
こっちはちょっと今ワイン飲んでるから多めにみてね。(高級なやつ)

[369: 匿名さん]

やっぱり変動かー。

[370: 購入経験者さん]

368

高級なやつって？国と産地とヴィンテージとセパージュは？スティルワイン？

[371: 匿名さん]

それ聞いてどうすんの？
俺も詳しいぞって言いたいだけなら続きはブログで

[372: 匿名さん]

＞３６７
物価目標２％ってそんなに難しいことじゃないだろ。

年収３００万円の人は年収３０６万円
時給９００円が９２０円
日経平均なら１年で２５０円の上昇
５０００万円の不動産が５１００万円
上記のように資産インフレ２％がクリアーできれば、物価上昇も簡単に受け入れられる。

すでに輸入物価は昨年比１０％以上上昇している。

よく日本のバブル時の物価を引き合いに出す人がいるけど今とは状況が違いすぎる。

[373: 匿名さん]

ちょっとー、372が無知すぎて恥ずかしいです。

[374: 匿名さん]

>>372

短年で見たら大したことないように見えるけど2%が10年続いたら今よりモノの値段が２０％以上上がる事になるんだけど？
80年代からバブルに掛けて大卒初任給は1.5倍になってるし、もっと遡れば月給1万なんて時代もあった。

ようするに2%の物価上昇が10年続けば借金も20%目減りする。

10年後は我々の時代よりも2割も高い価格と金利でも家が売れ続けて価格が常に上がり続けているような時代になってるはず。

[375: 匿名さん]

単年ならあるだろう。
それが継続するのは難しい。
年収500万なら、ほぼ全員が5年後に年収600万以上ってことです。
これ以上になりそうだという状況になって
ようやく出口が見えてくる。

[376: 匿名さん]

この四月以降の変動金利はさらに下がると思いますか?

[377: 匿名]

固定は上がるね。変動はまだいけそうだがどこまで逃げれるか正直読めない。

[378: 匿名さん]

物価上昇ってお金持ちが一番得するよね。預金金利も上昇するから貯蓄が豊富にあるお金持ちはいいけど、庶民は逆に宅ローンの金利がずいぶん多くなる。給料がちょっと上がっても間に合わない。ましてやお金持ちはローン金利が高いなら一括で買える。

[379: 匿名さん]

>>377
日銀の金融緩和がようやく始まるのに固定が上がる？

[380: 匿名さん]

>>378

物価が上がったらお金の価値が下がるんだから一概に金持ちが得とは言えないだろ？当然借金も目減りするから庶民が損ってのもおかしい。

むしろデフレの方が金持ちは得する。ほっといてもお金の価値が上がっていくんだから。

[381: 匿名さん]

物価が上がっても賃金が、上がらないって言ってる人って一体どんな仕事してんの？派遣？

政府が、デフレ脱却には賃金の上昇が不可欠って言ってるし。

物価だけが上がり続ける理由が思い当たらないし、賃金が上がってないって事は消費は低迷してるはずなのにそこで利上げってなんの効果があるのかも分からない。

[382: 匿名さん]

377さん
その理由は？

[383: 匿名さん]

固定は下がるよ。次期黒田総裁はより長めの国債買い入れをすると言ってるから。1%以下の10年固定とか現実味おびてきた。

[384: 匿名さん]

このタイミングでも変動は勝ち組でしょうか？
変動よりも金利の安い固定が出たらどうしますか?

[385: 匿名さん]

そんな事ありえるのか、、、ｺﾞｸﾘ

[386: 匿名]

最近株価が好調だから金利はもう少しさがるのかな～。

[387: 匿名さん]

あり得るのでは？

[388: 匿名さん]

国家公務員はあがらないかもね

[389: 匿名]

＞381

医療関係の仕事は給料上がらないと思う。

[390: 匿名さん]

＞＞３８９

医療関係は安倍政権が成長分野として規制緩和すると言ってます。しかし、現状は各団体の既得権益で雁字搦めです。そしてそれら団体は自民党の族議員とベッタリです。

農業分野もそうですが、こういう古い政治から脱却して改革出来るかがデフレ脱却のキーではないでしょうか？

むしろ、医療農業部門が日本の成長を主導するくらいにならないといつまでたってもダメでしょうね。

[391: 匿名さん]

＞＞３８１
給料が上がるのは、儲かってる業界だけだよ
そんな業界がどんだけあるかと言う―と・・・コンビニの元締めくらいかも？

[392: 匿名さん]

>>384
＞このタイミングでも変動は勝ち組でしょうか？
＞変動よりも金利の安い固定が出たらどうしますか?

万が一そんなアホな事態になったら固定に借り換えればいい。
それだけの話。

[393: 匿名さん]

近いうちに10年固定の方が変動金利より安い、逆転現象が起きると思う。
その場合は変動で借りてるつもりで10年固定で借りればいいだけかな。

[394: 匿名さん]

黒川さん、でかい花火上げそうだね

[395: まさ]

>>393さん
そこの判断が難しいところですよね！
現状、3年固定なんてのが最低金利で当面3年は、1％以下の金利を謳歌できますが、3年後に変動で2％超なんてことになったら、いま10年固定1.5％で借りた方がトータルの返済額は少なくなる…
変動で行くなら金利上昇局面をヘッジする繰り上げ資金が重要ですね。

[396: 匿名さん]

皆さん十分儲けたのでは？

[397: 匿名さん]

>>395
その逆だよ。10年固定が0.8%以下になる。変動はもうこれ以上下がりようが無いけど
10年固定はまだまだ下げ余地が充分残されているから。

[398: 匿名さん]

アベノミクスの政策金利マイナスってどういうこと？
変動金利に影響ありますか？

[399: 匿名さん]

＞395さん
それはいつごろを予想しますか？

[400: まさ]

>>395さん
10年固定0.8％以下ありますかね？
あれば、最高なんですが…
確かにここに来て長期金利下がりましたけどね。
この1、2年での下げの余地という認識ですか？

>>399さん
わかりません。が、一応、10年1.5％での返済額と、3年固定で4年後からの金利がどの程度で、10年固定より返済額がオーバーするのかシミュレーションしてみようかと思っています。

[401: 匿名]

バカ？
国際買わないで、変動で預金するよ。

[402: 匿名さん]

三井住友信託は今キャンペーンで三年固定が0.65%だから変動より低いね。
これからローン組む人は先ずはこれがいいのでは？

[403: 匿名]

金融機関は0.65%では利益は出ないし、やって行けない。
固定期間終了後の金利は？

[404: まさ]

おそらく、固定終了後の、金利引き下げ幅が小さいやつかもしれないですね。
3年後も0金利政策が続いていれば、3年固定で行きたいですね。

[405: 購入検討中さん]

どうも、最近変動より、3年固定の方が金利が、低いのが多いですが、その後、金利上昇で調整してやろうなんてな営業手法のような気がして…

[406: 購入検討中さん]

結局はどう借りようと賭けでしかないよね
金利の小数点以下の上下に限れば、未来の金利なんか誰ひとり正しい予測はできないんだからさ～

[407: 匿名さん]

>>404
気になったのでホームページを見たのですが、三井住友信託の３年固定は、固定期間終了後の金利優遇が最初から変動を選んだときと変わらないようですね。
それなら、３年固定のほうがお得ですよね。何かカラクリや落し穴があるのでしょうか？

[408: 匿名さん]

>407
変動より安い固定は0.1％変わるよ。

　全期間変動→全期間優遇金利1.7％
　当初3年固定→残り期間優遇金利1.6％

[409: 匿名さん]

>>408
407です。本当ですね。下記のページでは、両方とも1.6％優遇になっていたので勘違いしてました。

http://www.smtb.jp/personal/campaign/house/index.html

[410: まさ]

かなり頑張ってますね三井住友は！
手数料や保証金を含めたトータルコストで検討してみよう！

[411: 匿名さん]

いよいよ変動君敗北の日がきましたか?

[412: 匿名さん]

>>411
え？

[413: 入居予定さん]

当初5年0.94％　以降15年間1.34のフラットで実行しました。（20年）
これって変動よりお得？

[414: 匿名さん]

>>413
旧Sと比べて全くお得で無いし、ましてや変動と比べたら。
フラットの場合は団信分があるので単純な比較は出来ない。

[415: 匿名さん]

たぶんだけど損

[416: 入居予定さん]

旧Ｓってなに？

[417: 匿名さん]

たぶん普通に損。

[418: 匿名さん]

旧Sを知らないのならそのままの方がたぶん気分を害さずに済むと思う。
たぶん自分ではかなり安くローンが組めたと思ってるのだろうから。

[419: 匿名さん]

いやいや、旧Sが申し込めた頃は金利は殆ど1%超えててすでに失敗濃厚だから。

[420: 匿名]

しかし旧Sって今考えたら凄まじくバリューあった
ローンだったよな。アベノミクスで株価もリーマン
前まで戻ってさらに上昇。

あの時あれ選んでればって人がここの参加者にも
結構いそう。もう遅いけどね。

[421: 匿名さん]

そうか？
あの時変動で組んでる人の方が
まだまだ支払い額安いでしょ。
しかも４年前の実行の場合には、旧Sだとあと６年で金利が１％UP確定してるし・・・