変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[181: 匿名さん]

厳密にいえば完全なゼロサムじゃないよ。
でも、個人投資家の平均は損してるのは間違いない

[182: 匿名]

>>181
そうですね。個人投資家が平均で損してるのは事実。そもそも勝率も低いからね。

[183: 匿名さん]

株がゼロサムw

[184: 匿名さん]

レベルの低い株の話はもういいよ

[185: 匿名さん]

利益を出している個人投資家は全体の20.6％に過ぎず、
72.4％の個人投資家が損失を出していることが判明。
損益ゼロ（イーブン）の人は7.0％

住宅ローンを繰上げせず、投資で運用しようなどとは考えないようにしましょう。
このスレのテンプレート通り、繰上げ返済してこそ確実にメリットを出せます。

投資本の作者や証券会社の社員にその気にさせられても、彼らを儲けさせるだけですよ。

http://moneyzine.jp/article/detail/204688

[186: 匿名さん]

>>177
懐かしいな。4308Jストリームが、凄かった
S高16連荘が、圧巻だった
10日目ぐらいに振り落とされたけど
昔話だなぁ

[187: 匿名さん]

>>185
2012年の8月だろ？
リーマン後、大震災後で日経平均8000程度をふらついてた頃だし儲かってる奴は少ない。
その時なら確かにゼロサムかもな。
いわば仕込みの時期。

今なら、その連中の大半が儲かってるよ。

[188: 匿名さん]

>>187
全くその通り。
というかその記事見るとあたかも個人投資家達だけが損しているかのような印象を受けるが、その時期は
個人投資家に限らずファンドマネージャーた達も大半はマイナスですからねぇ。

[189: まさ]

まあ～、プロは暴落時も空売りで儲けるからね、塩漬けになってる株借りてね。
私は暴落時買いは続けますよ。今は、買い増はお休み、売り時を探ります。でも、売り時逃してやられちゃうかも（怖）

[190: 匿名さん]

＞＞１８７

それを言ったら日本株なんて過去３０年大半の人が損失出してるわけだが。

[191: 匿名さん]

株って、本来は応援したい企業に投資するもので、儲けるためではないというのは理想論ですかね・・・
その会社がやってることは気に入らなくても、儲かりそうだから投資するという人が多くなると、日本はダメになる気がするのですが。私は株は素人なので、手を出さずに粛々とテンプレ実行します。

[192: 匿名]

>>191さん
あなたが一番賢い。

[193: 匿名さん]

>>188
プロもアマチュアも同じフィールドで戦ってるんだよ。
繰上げ返済にまわすかどうか程度の資金力の素人は、潤沢な資金を動かせるプロのカモになるだけ。

[194: 匿名さん]

資金力があればいいというものでもない。
余りに少ないと何も出来ないが、個人だからこそ
年度の締めもなければ、高い利回りも要求されない自由がある。

[195: 匿名さん]

>>194
せいぜい頑張ってね。

[196: 匿名さん]

>>191
むしろ皆が投資に否定的になった方が日本は駄目になりますよ

何故か日本は貯蓄崇拝、投資否定の考え方が根強く、
投資していると言っただけでせいぜい頑張ってだのカモになるだけだの追われるんですよね

個人ならではのメリットや、プロにカモにされない投資なんかもあるんですが、投資と聞いただけで脊髄反射のように批判してくるのは何故なんでしょうかねぇ

[197: 匿名さん]

>>193
いやいや、その時期のファンドマネージャーの成績も大抵マイナスですよと
ゼロサムじゃないんだからプロに勝つ必要もないわけでして

[198: 匿名さん]

前から気になってたのですが、ここでいうところの「テンプレ」って、どこかに記載されてますか？

[199: 匿名さん]

本文に書いてあるよ。

[200: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

天ぷら？

[201: 匿名さん]

199さん
ありがとうございました。

[202: 匿名さん]

テンプレってただの繰上げ返済を何となくロジカルっぽい観点から仰々しく
システマチックしたやつだよ。ほとんど流行らなかったけど。

基本的に人は決まったレールに乗ってる感あると少し落ち着くから。
なんかあの通りにしてると大丈夫な気がするとか、まあそういことだよ。

[203: 匿名さん]

まぁ固定にしていると大丈夫な気がする、に近いかもしれません

ロジカルもなにも繰り上げ返済の目安ですから

[204: 匿名さん]

>202

なんか、この書き込み自体が、気分に左右されている書き込みなんですけど。
もう少しロジカルに書いてもらえません？

[205: 匿名]

そうそう。結局なんだかんだ繰り上げしないもんだよ。金利安いし、まぁいいか。みたいな。

[206: 匿名]

ロジカルな固定君きたら叩きつぶすくせにー。いいじゃんゆるっとで。繰り上げのメリットも今の金利じゃしれてるし。

[207: 匿名さん]

ロジカルな固定？
趣味の固定は来るけど、そんなの来ねーだろ。

[208: 匿名さん]

住宅ローンの固定や変動について、いろいろ解説している人の記事が面白かったので乗せておく。
もし概出ならスマソ

http://blogs.bizmakoto.jp/h-ikegami/entry/6196.html

[209: 匿名]

概出

[210: サラリーマンさん]

繰り上げ君、元気ですか？

[211: 匿名さん]

>>205
＞そうそう。結局なんだかんだ繰り上げしないもんだよ。金利安いし、まぁいいか。みたいな。
>>206
＞繰り上げのメリットも今の金利じゃしれてるし。

繰り上げしない分を貯蓄しているなら良いが、そうでもないならギリ変と同じで非常に危険。そういう人は全期間固定にした方が良い。
［変動＋返済額軽減の繰上］というのは、金利が低い今だからこそ効果が高い、極めてロジカルな住宅ローン利用法だよ。

[212: 匿名さん]

そりゃそうだ。金利の話だけじゃなくて、ヘッジも含めて考えないとね。「変動」金利なんだから。
変動のこの低金利をさも固定かのように捉えてる人多いよね。

[213: 匿名さん]

んなやついねーよ

[214: 匿名さん]

＞んなやついねーよ
>>205-206が目に入らぬか？

[215: 匿名さん]

んなやついねーよ

[216: 匿名さん]

かくしてロジカル厨登場

[217: 匿名さん]

ロジカルな住宅ローンシミュレーションの一例
左から「変動＋固定３％との差額を返済額軽減で繰上」、「全期間固定３％」、「変動（繰上なし）」

[218: 匿名さん]

参考までに
金利低下が予測される緩和策だそうです
http://yf.allabout.co.jp/gm/gc/409429/

[219: 匿名]

そもそも先の金利が確定してないからロジカルに
シミュレーションしにくいっちゃしにくいよな

だから結構ここの常連さんは喜怒哀楽って言うか
言ってみればエモーショナルなわけなんだが

[220: 匿名さん]

>>214
誰も固定されてるなんて言ってないよね？
今低いと言ってるだけで。

固定君、エモーショナルにならずにちょっと落ち着けよ。

[221: 匿名さん]

>>219
そうは言っても、ロジカルな意見にはロジカルに対応できるが、
エモーショナルな意見にロジカルな対応してもアホらしいしね。

[222: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

私の結論:慌てずしばらく変動のままでいく。

[223: 匿名さん]

>219

＞そもそも先の金利が確定してないからロジカルに
＞シミュレーションしにくいっちゃしにくいよな

残念ですが、それは能力の問題。

[224: 匿名さん]

「変動金利というシステムから起因する過度なエモーショナルを嫌って、
テンプレでロジックっぽいのを作成してロジカル方面に軌道修正を試みて奮闘している」
が正解なのでは？

[225: 匿名]

>>224
なんかかっけーな。ロジカルな感じがでとる。

まあ言いかえれば
「先のことはわかんねーんだから安い変動でいいんじゃね？」ってことだけど。

[226: 匿名さん]

そうそう、先のことも仕組みもよく分からないから
目の前の金利が一番安かった変動にしてみた、
というのが正直なところだよね。

[227: 匿名さん]

まあ、本音を言えば先のことも仕組みもよく分からないから
とにかく勧められるまま固定にしてみた
というのが正直なところ。

[228: 匿名さん]

でも住宅メーカーの営業が「これから金利が上がるから」って言って
固定を勧めてきたから変動より得だと思って固定金利にしたのに
いつまで経っても金利は上がらずなんか損した気持ちになります。
早く金利上がればいいのに。私は損するなんて絶対に嫌です！

[229: 匿名さん]

逆に今後の見通しや、金融の仕組みを理解してれば変動一択で理解出来てないから不安で固定にしてる人が変動スレが気になって必死にかきこんでるって話。

[230: 匿名]

固定なんて親族からしか勧められなくね？銀行は変動でしょ？そもそも長期固定の自社商品がないとこもあるし。

[231: 匿名]

まあフラット勧める銀行はあまりないよね。経験者いる？

[232: 匿名さん]

銀行は審査に通らない人にフラット勧めるんだよな。

[233: 匿名]

取り次ぎ手数料だけのフラット勧める銀行員なんて
あんまりおらんでしょ。自社のローン商品がホントの
儲けどころなのに。

そんな銀行員だって自分はフラット利用してたりする
からな。笑い話しみたいだけど好みがあるからな。

[234: 匿名さん]

＞金融機関は金利が上がると踏んでる。だからこそ利益のために変動を勧めてくるんだし

とか言っていたバカがまた降臨した。。。？

[235: 匿名さん]

>233
いくら儲けどころでも破綻リスクが高ければ自銀のローンは勧めない。ってか審査が通んなきゃ無理。
そういう人にフラット勧めるんだけどね。

[236: 匿名さん]

銀行もフラットより良い長期固定を売りだせば良いのに。

[237: 匿名]

金利上昇リスクを負いたくないってことでは銀行も変動にしてもらいたいだろうね。まぁ手はうつから別にいいんでしょうが。上がるかどうかは誰にも分からないことに違いはない。ってことでいいんじゃないですか？どちらにしろ超低金利で変動がお徳なのは事実だし。

[238: 匿名さん]

銀行にとって、変動だろうが固定だろうが、ローン残高が同じであれば、
利益も変わらない。理由は>73のレスの通り。当たり前のことだが、
金利が上昇しようが、下降しようが、銀行にとっては、損でも得でもない。

銀行が変動を勧めるとすれば、契約数を増やして、ローン残高を積み上げたいという
意図があるかもしれない。現時点では変動の方が低金利だからね。たくさん借りてくれる方が、
その分利益は上がる。

よって、銀行の利益やリスクと、将来の金利上昇の可能性を結びつけているレスは、
明らかな間違いといえる。勉強のし直しが必要だね。

[239: 匿名]

銀行の儲けなんてどっちでもいい
ギブ＆テイクで利用しあってるだけでしょ

[240: 匿名さん]

銀行に搾取されてるだけなのにギブ＆テイクはないだろ。
銀行から搾取してこそテイク。

[241: 匿名]

住宅ローンだと一人で何千万もテイクしていくヤツいるよな

[242: 銀行員]

>>238
あなたが勉強しな。
全く合ってない。

[243: 銀行員]

一通り読みましたが、まぁ残念な感じですね。一部正しい人もいますが。ちなみに固定でfixって何？辞書ひいてみな。

[244: 匿名さん]

こういう偉そうに否定だけして消えちゃう人って何なんだろうね。
いやもし本当に間違ってるなら、情報としては大変ありがたいことなんだし、せめて正しい考え方というものを示していけばいいのに。

[245: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

とりあえず変動でいいです。しかし、マスコミの報道だと固定を勧めていますが、何か理由があるんでしょうか？

[246: 匿名さん]

マスコミの報道は理由もなく固定を勧めているのですか？

[247: 匿名さん]

その通りです。危機を煽ったほうが売れるからです。

[248: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

いまのマスコミの固定を勧めます的な報道は偏った感じもします。

[249: 匿名さん]

金利が上がる確信があるから固定を勧めてるんじゃなくて、
このスレとかで一日中固定がどうのこうのと無駄作業してる常連さんを見て、
「固定実行でスマートにワークライフバランス」を推奨してるんじゃないのかな。

[250: 匿名さん]

趣味が固定は言ってることが意味不明すぎて通訳が必要だな。

[251: 匿名さん]

>>250
お前の頭が悲し過ぎるだけだろ

[252: 匿名さん]

アベノミクス終了かも？

黒田東彦(晴彦)絶対ダメ!!!!ODA七兆垂れ流したシナポチだよ
http://politiceconomy.blog28.fc2.com/blog-entry-2179.html

「黒田氏は東アジア共同体論者として知られ、総裁になった場合、
中韓からの“通貨安競争批判”に耳を傾けて一段の金融緩和に消極的になる恐れがある」と指摘する。

しかもアジア開発銀行出身って　あの銀行はODAの迂回のためにある銀行ではなかった?
韓国とシナの手先ってくらいに黒田は甘そうだ。
とんでもないって安倍さんに抗議送ったところです
こんなのにしたらアベノミクス実現できないのでは? 安倍さんも嫌に違いない　皆さん抗議を!!
だいたい　帰ってから人選をして、とか言ってたばかりなのに帰ってきたらもう決まってたって何?
これおかしいでしょう? 居ない間に誰かが決めてた?

ＯＤＡの迂回ルートとして、国際的な援助機関である世界銀行から
この３年で５０００億円、アジア開発銀行からは２０００億円融資されている。
これらは全部出資している日本が了承している。

とくにアジア開発銀行はウイグルから中央アジアにニュー・シルクロードという名前の
高速道路を建設する大事業に２兆円の援助を決めている。

アジア開発銀行に金を出しているのは日本アメリカで1/3。
1966年の創設当初から大蔵省・財務省が事実上の支配権を握っている。
いまの総裁は元・財務官の黒田東彦。
こいつは「中国は覇権国家ではない」と言っていた。

アジア開発銀行から中国に流れた金は１９８６～２００９までで２３０億ドル。
日本からの中国への融資は６兆円。ＯＤＡ３兆円超、資源開発ローン３兆円弱。
援助機関を通しての間接支援。アジア開発銀行１兆８６００億円、世界銀行３兆７０００億円。
他、迂回融資も加えると間接支援は７兆円。
外務省のＯＤＡのホームページには中国語での説明がない。
日本がどれだけ中国に援助しているか発信していない！
ＯＤＡの受注企業名も書いてない！

[253: 匿名さん]

財務省天下り人事か。民主党容認らしいからみんなの党が反対しても無理だな。

[255: 匿名]

いやいや固定にしようとしてる俺のほうが相当アレだよ。

[256: 匿名さん]

この人>238、どうしてこんな発想に至ったんだろう？
勉強のし直しが必要だね。

[257: 匿名さん]

いやいや壮大な釣りかもよ。何人か釣り上げたみたいだし。

[258: 匿名さん]

238さん、変動金利は短期プライムレートが基準のベースになるため上乗せできる利率はおのずと限りがあるが固定は長期プライムレートが基準ベースですが銀行が独自に調達した金利に利率を上乗せするので固定のが銀行がは儲かります。まっ銀行は破綻されるがやだからヤバい人にはフラットを勧めるのかな～？

[259: 匿名]

あくまで短期的にみればそうだろうね。長期的にはまた次元がかわる。体力のない銀行はリスクヘッジしきれないし、そもそも調達で完璧なヘッジは困難でしょう。

[260: 匿名さん]

まっ銀行が儲かろうとなんだろうと知ったこっちゃないけど…(笑) それよりまた長期金利下がってきたけどなんだろう!? 株高でこれからは上がると思ってたけど…

[261: 匿名さん]

>>258
>まっ銀行は破綻されるがやだからヤバい人にはフラットを勧めるのかな～？

その通り。
属性が悪くてもフラットならば通るケースも多いし、優良属性ならば長期間
固定の銀行ローンでもフラットより好条件で融資が受けられるから銀行も
逃さない。

[262: 匿名さん]

>>260
イタリア発のユーロ危機再燃ですね
円高＆株安へってとこでしょうか

[263: 匿名さん]

イタリア選挙結局どーなったの？いまいち分からん…

[264: 匿名さん]

円高もデフレも、もう日本側からどうのこうの出来る状態じゃないよ
まだまだ変動で問題なし
つか、変動以外の選択肢はw無いよ

[265: 匿名さん]

アベノミクスはよく頑張った。

[266: 匿名]

不景気な話だなー。そのうち悪性インフレおこさなきゃいーけど。

[267: 匿名]

消費税増税後半年くらいまでは問題なし

その後はわからん

[268: 匿名さん]

2013年　大規模金融緩和スタート
2014年　消費税増税
2015年　消費税増税

スケジュールから行くと変動金利が上がるのは早くて2018年だな
2015年に消費税を上げれるかかは疑問だけど
消費税増税が遅れればその分変動金利が上がるのも遅れる

[269: 匿名]

>268
同意。
現在、変動で借りてる人は、ほぼ勝ち組ですね。
2018年以降に金利が上がっても最初から固定よりは損はなさそうです。
やっぱり借入初期の金利は重要ですね。

[270: 匿名さん]

安倍ちゃん勝利ご祝儀相場も終わりみたいだし。
アベノミクスを口実に利用してたっぷり下げ幅も増やされた感じ。
４月からは欧米HFの怒濤の円買い攻撃が来るでしょうね。
円高脱却なんて不可能。

[271: 匿名さん]

>>269
借金してるのに勝ち組とか頭おかしいの？

[272: 匿名]

>271
住宅ローンある人は皆、＊＊＊なの？

[273: 匿名さん]

「(昔借りた)変動はほぼ勝ち組ですよね」「固定じゃなくて良かったですよね」
年がら年中同じセリフでその確認作業の投稿し続けてるけど
正直ストレス溜まり過ぎでは？

[274: 匿名さん]

1年ぶりくらい？だけど、まだ続いてたんだね

結局固定は無駄でしたね
何で固定にしたのかさっぱり分かりませんよね
短期金利は上がるわけないのにね

インフレ率2％になるまで金融緩和とか言われちゃって、
目標未達なら永遠にゼロ金利（下手すりゃマイナス金利）で、
2％になる過程は実質マイナス金利だからおいしいよね

[275: 匿名]

うーん。たぶん間近に変動で借りた人なんでしょう。10年前に借りた人はもう気楽な生活だよ、きっと。そろそろ固定にして落ち着くかな、みたいな。これこそ勝ち組な考えでは？実際に近くにいたらちょっと嫌だもん。

[276: 匿名さん]

当時はフラット20Sが～ばっかりだったけどね

新規の期間が終わっても、「枠を取ってある俺すごい」みたいな自慢話が続いてた
結局、無駄だったけど

「これだけ金利が低いんだから将来上がるはず」の一点張りだからね
そういう人の頭の中では、給料も不動産もみんな上がるんだろうね

もっと考えた方が良いよね

[277: 匿名さん]

まあ、今は知らんが昨年とかは20Sとか35Sで余裕で1％以下だったし
変動で良かったですよね？って何度も何度も確認したい気持ちもわからないでもない。

[278: 匿名さん]

1%以下だった事なんて2,3ヶ月でしょ？過去を捏造しないように。

[279: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[280: 匿名さん]

>>277
その、当時のフラットS、旧フラットsですら
団信込みで、比較すると

今の10年固定、20年固定が実質的に金利が低いし

地方の当初10年固定1%団信込みから
８疾病付き、1.18%、

10年経過で、借り替える人も出てくるかもね。