変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[151: 匿名さん]

>148
その意見に対してのみ固定さんの持論が発動されるようです。
「最終的にどちらが有利かは、終わってみないとわからない」
まあ、どっちも当然な意見です。
双方予測というか可能性の話をしてるんですから。

[152: まさ]

もちろん、そうですね。変動で、1％切ってる今は、資金を投資に回した方が良いと思います。まあ、この上げ相場で、下落時に仕込んだ分を利益確定したひとは繰上するのでしょうけど。

[153: 匿名さん]

今からローン組む人は変動と固定どちらが支払額が多いかわからない

5-10年以上前にローン組んだ人で言えば、変動で組んだ人の方が支払額が少なくなる可能性が濃厚

余裕資産が残債を上回ってる人、もしくは完済済みの人で言えば変動で組んだ方が支払額が少なかった


事実だけ述べるとこうですかね

[154: 匿名]

ちょうど3年前に新築。1100万を変動0.975で11年借りました。

現在の残高は、700万少々。

新築の少し前に仕込んだ日本株100万円ちょっとが今月で230万円になりました。

そろそろ利益を確定しようと思います。

初めての投資でしたが、素人にはベストなタイミングだったと思います。

お金持ちには、笑われてしまいそうな額ですが・・。

[155: 匿名さん]

>154
うらやましい。
自分はｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題前に投資信託に手を出して大分損したよ。

日米豪ﾘｰﾄに400万、ﾁｬｲﾅに100万、ｲﾝﾄﾞに100万、米債券に100万、世界株に100万、国内株に100万に分散投資。
ﾘｰﾏﾝｼｮｯｸ&欧州危機&超円高の影響でﾘｰﾄは一時300万近く含み損、ｲﾝﾄﾞもﾙﾋﾟｰ暴落で30万ほど含み損、国内株も50万近く含み損。総額400万近く損出して棺桶に片足突っ込んでた。
このまま一生塩漬けかと思ってたら、ここに来てｱﾍﾞﾉﾐｸｽ効果で総額70万くらいまで含み損が縮小した。

ﾛｰﾝは残り2400万。金利が上がる前に含み損が無くなりますように。

[156: 匿名さん]

>>153
過去に固定ローンで得になった事はない。
でも、先の事はわからないので、固定が得になる可能性はゼロじゃない。

これも付け加えましょう。

[157: 匿名さん]

変動0.775%～1.15%までは、貯めて
当初20年固定1.85%をミックス
10年後1000万繰り上げで見直し

10年後、10年固定借り替え金利が1.85以下なら
借り替えもありかも。

[158: 匿名さん]

>>157
分かりにくくてすみません。
1.15%越えたら、減税にかかわらず繰り上げる
分程度を変動にして返済する予定です。

[159: まさ]

>>154さん
繰上はまだよいのでは？
減税実行中で、1以外の金利でしょ？
1超えてきたら、繰り上げをすればよいかと。

[160: 匿名さん]

私は中国株に2006年に手を
出して50万が550万に。

そしてサブプライムで
38万円に。今でも持ってて
55万円。7年ももってて
指加えてただけです。。

「まだはもう、もうはまだ」
みにしみてわかります。

結局繰り上げ返済が一番確実
な投資とわかりました。

今日本株で含み益を得ている
人の大勢も売り時がわからず
結局戻るって人が多いと思い
ます。益あるときに売っと
いたほうが後悔はしませんよ。

[161: 匿名さん]

投資の世界で皆が儲かるなんて絶対にあり得ない。
相場全体が上がり続けている時は、全体の評価額に含み益は出ているが、
それは見せかけの利益であって、本当の確定した利益ではない。
ゼロサムの世界なので、手数料や税金を除けば投資家の全体ではマイナス（損）になる。
その世界で自分だけが儲け続けられると思う方が大間違い。
それに対して、繰上げ返済は、返済する側にとっては絶対に得をする。
確実性を重視する人には決して否定できるものではない。

[162: 匿名さん]

株はゼロサムじゃないよ
投資家全体で見れば、マイナスの年もあればプラスの年もあるがトータルで見ればプラスですよ

[163: まさ]

私も、投資はしたいな～。サブプライムでやられたけど、リーマンショック後の買いで益でたし、震災でやられたけど、震災後と円高時の買い増しで、今まで買えなかった銘柄を買い増せたし！配当も結構もらえてるし！つっても、ソニー、パナソニック、東電ではかなりやられましたけどね（笑）

[164: 匿名さん]

>>162
どんな理屈でプラスになるというんだ？

[165: 匿名さん]

>>164
営利企業の成長をまっこうから否定するんですね。

[166: 匿名さん]

>>165
その成長した会社の株で利益を確定するためには、
誰かがその株価で買うから売買が成立するのでしょ？
ゼロサムだね。
売り手、買い手共に証券会社に売買手数料を払って、売り手は税金を払う。
投資家のトータルはマイナスだね

[167: まさ]

>>166さん
どこからどこかて区切るかで、変わりますよ。まあ、株式取引の総ての取引を拾って、収支計ったらどうなるかを確かめるのは不可能だけど。

[168: 匿名さん]

どこからどこで区切っても同じ

[169: 匿名さん]

>>166
世界経済の成長を真っ向否定？
株式市場の成長はゼロだってこと？

[170: 匿名さん]

ちなみに、普通は配当があるから持ってるだけでプラスになる。

[171: 匿名さん]

>>169
ゼロサムの意味わかってないんなら参加するな

[172: 匿名さん]

>>170
配当の総額なんて売買手数料や税金の総額に比べたら微々たるものですよｗ

[173: 匿名さん]

含み益を利益と思っていたり、取引相手の投資家のことを想像できないと勘違いするよね
そんな人は、今まで儲かっていたとしても、それは偶然。

[174: 匿名さん]

>>171
どこの国の株式市場の時価総額は長期的には増加してますよ。
ゼロサムだと起こらないことです。

[175: 匿名さん]

>>174
時価総額と投資家の損得は全く違うでしょ。
それに、個人投資家の場合、持ち株の評価額がいくら上がっていても何の損も得もありません。

[176: 匿名さん]

＜勘違い＞
時価総額とは直近の売買取引価格での評価です。
発行株数の1％が1000円で売買されたら株価は1000円が時価ですが、
残りの99％が1000円で売れるというわけではありません。（売れないことが圧倒的に多い）
買った株は実際に売ってこそ利益が確定します。

[177: 匿名さん]

10年くらい前だったか、時価総額がどんどん増加したヤフー株や光通信では、
いったい何人が儲けたんだろうね。

[178: 匿名さん]

>>172
高配当の銘柄もあるのを知らないようで。
しかし、配当が吹っ飛ぶくらいの売買手数料っていつの時代の話？
年齢高そうな人だ・・・。

[179: 匿名さん]

>>178
何を言ってるの？
個人的にあんたが興味のある個別の銘柄の話なんか誰もしていないよｗ

[180: 匿名]

株がゼロサムのわけないじゃん。レベルが低すぎ。

[181: 匿名さん]

厳密にいえば完全なゼロサムじゃないよ。
でも、個人投資家の平均は損してるのは間違いない

[182: 匿名]

>>181
そうですね。個人投資家が平均で損してるのは事実。そもそも勝率も低いからね。

[183: 匿名さん]

株がゼロサムw

[184: 匿名さん]

レベルの低い株の話はもういいよ

[185: 匿名さん]

利益を出している個人投資家は全体の20.6％に過ぎず、
72.4％の個人投資家が損失を出していることが判明。
損益ゼロ（イーブン）の人は7.0％

住宅ローンを繰上げせず、投資で運用しようなどとは考えないようにしましょう。
このスレのテンプレート通り、繰上げ返済してこそ確実にメリットを出せます。

投資本の作者や証券会社の社員にその気にさせられても、彼らを儲けさせるだけですよ。

http://moneyzine.jp/article/detail/204688

[186: 匿名さん]

>>177
懐かしいな。4308Jストリームが、凄かった
S高16連荘が、圧巻だった
10日目ぐらいに振り落とされたけど
昔話だなぁ

[187: 匿名さん]

>>185
2012年の8月だろ？
リーマン後、大震災後で日経平均8000程度をふらついてた頃だし儲かってる奴は少ない。
その時なら確かにゼロサムかもな。
いわば仕込みの時期。

今なら、その連中の大半が儲かってるよ。

[188: 匿名さん]

>>187
全くその通り。
というかその記事見るとあたかも個人投資家達だけが損しているかのような印象を受けるが、その時期は
個人投資家に限らずファンドマネージャーた達も大半はマイナスですからねぇ。

[189: まさ]

まあ～、プロは暴落時も空売りで儲けるからね、塩漬けになってる株借りてね。
私は暴落時買いは続けますよ。今は、買い増はお休み、売り時を探ります。でも、売り時逃してやられちゃうかも（怖）

[190: 匿名さん]

＞＞１８７

それを言ったら日本株なんて過去３０年大半の人が損失出してるわけだが。

[191: 匿名さん]

株って、本来は応援したい企業に投資するもので、儲けるためではないというのは理想論ですかね・・・
その会社がやってることは気に入らなくても、儲かりそうだから投資するという人が多くなると、日本はダメになる気がするのですが。私は株は素人なので、手を出さずに粛々とテンプレ実行します。

[192: 匿名]

>>191さん
あなたが一番賢い。

[193: 匿名さん]

>>188
プロもアマチュアも同じフィールドで戦ってるんだよ。
繰上げ返済にまわすかどうか程度の資金力の素人は、潤沢な資金を動かせるプロのカモになるだけ。

[194: 匿名さん]

資金力があればいいというものでもない。
余りに少ないと何も出来ないが、個人だからこそ
年度の締めもなければ、高い利回りも要求されない自由がある。

[195: 匿名さん]

>>194
せいぜい頑張ってね。

[196: 匿名さん]

>>191
むしろ皆が投資に否定的になった方が日本は駄目になりますよ

何故か日本は貯蓄崇拝、投資否定の考え方が根強く、
投資していると言っただけでせいぜい頑張ってだのカモになるだけだの追われるんですよね

個人ならではのメリットや、プロにカモにされない投資なんかもあるんですが、投資と聞いただけで脊髄反射のように批判してくるのは何故なんでしょうかねぇ

[197: 匿名さん]

>>193
いやいや、その時期のファンドマネージャーの成績も大抵マイナスですよと
ゼロサムじゃないんだからプロに勝つ必要もないわけでして

[198: 匿名さん]

前から気になってたのですが、ここでいうところの「テンプレ」って、どこかに記載されてますか？

[199: 匿名さん]

本文に書いてあるよ。

[200: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

天ぷら？

[201: 匿名さん]

199さん
ありがとうございました。

[202: 匿名さん]

テンプレってただの繰上げ返済を何となくロジカルっぽい観点から仰々しく
システマチックしたやつだよ。ほとんど流行らなかったけど。

基本的に人は決まったレールに乗ってる感あると少し落ち着くから。
なんかあの通りにしてると大丈夫な気がするとか、まあそういことだよ。

[203: 匿名さん]

まぁ固定にしていると大丈夫な気がする、に近いかもしれません

ロジカルもなにも繰り上げ返済の目安ですから

[204: 匿名さん]

>202

なんか、この書き込み自体が、気分に左右されている書き込みなんですけど。
もう少しロジカルに書いてもらえません？

[205: 匿名]

そうそう。結局なんだかんだ繰り上げしないもんだよ。金利安いし、まぁいいか。みたいな。

[206: 匿名]

ロジカルな固定君きたら叩きつぶすくせにー。いいじゃんゆるっとで。繰り上げのメリットも今の金利じゃしれてるし。

[207: 匿名さん]

ロジカルな固定？
趣味の固定は来るけど、そんなの来ねーだろ。

[208: 匿名さん]

住宅ローンの固定や変動について、いろいろ解説している人の記事が面白かったので乗せておく。
もし概出ならスマソ

http://blogs.bizmakoto.jp/h-ikegami/entry/6196.html

[209: 匿名]

概出

[210: サラリーマンさん]

繰り上げ君、元気ですか？

[211: 匿名さん]

>>205
＞そうそう。結局なんだかんだ繰り上げしないもんだよ。金利安いし、まぁいいか。みたいな。
>>206
＞繰り上げのメリットも今の金利じゃしれてるし。

繰り上げしない分を貯蓄しているなら良いが、そうでもないならギリ変と同じで非常に危険。そういう人は全期間固定にした方が良い。
［変動＋返済額軽減の繰上］というのは、金利が低い今だからこそ効果が高い、極めてロジカルな住宅ローン利用法だよ。

[212: 匿名さん]

そりゃそうだ。金利の話だけじゃなくて、ヘッジも含めて考えないとね。「変動」金利なんだから。
変動のこの低金利をさも固定かのように捉えてる人多いよね。

[213: 匿名さん]

んなやついねーよ

[214: 匿名さん]

＞んなやついねーよ
>>205-206が目に入らぬか？

[215: 匿名さん]

んなやついねーよ

[216: 匿名さん]

かくしてロジカル厨登場

[217: 匿名さん]

ロジカルな住宅ローンシミュレーションの一例
左から「変動＋固定３％との差額を返済額軽減で繰上」、「全期間固定３％」、「変動（繰上なし）」

[218: 匿名さん]

参考までに
金利低下が予測される緩和策だそうです
http://yf.allabout.co.jp/gm/gc/409429/

[219: 匿名]

そもそも先の金利が確定してないからロジカルに
シミュレーションしにくいっちゃしにくいよな

だから結構ここの常連さんは喜怒哀楽って言うか
言ってみればエモーショナルなわけなんだが

[220: 匿名さん]

>>214
誰も固定されてるなんて言ってないよね？
今低いと言ってるだけで。

固定君、エモーショナルにならずにちょっと落ち着けよ。

[221: 匿名さん]

>>219
そうは言っても、ロジカルな意見にはロジカルに対応できるが、
エモーショナルな意見にロジカルな対応してもアホらしいしね。

[222: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

私の結論:慌てずしばらく変動のままでいく。

[223: 匿名さん]

>219

＞そもそも先の金利が確定してないからロジカルに
＞シミュレーションしにくいっちゃしにくいよな

残念ですが、それは能力の問題。

[224: 匿名さん]

「変動金利というシステムから起因する過度なエモーショナルを嫌って、
テンプレでロジックっぽいのを作成してロジカル方面に軌道修正を試みて奮闘している」
が正解なのでは？

[225: 匿名]

>>224
なんかかっけーな。ロジカルな感じがでとる。

まあ言いかえれば
「先のことはわかんねーんだから安い変動でいいんじゃね？」ってことだけど。

[226: 匿名さん]

そうそう、先のことも仕組みもよく分からないから
目の前の金利が一番安かった変動にしてみた、
というのが正直なところだよね。

[227: 匿名さん]

まあ、本音を言えば先のことも仕組みもよく分からないから
とにかく勧められるまま固定にしてみた
というのが正直なところ。

[228: 匿名さん]

でも住宅メーカーの営業が「これから金利が上がるから」って言って
固定を勧めてきたから変動より得だと思って固定金利にしたのに
いつまで経っても金利は上がらずなんか損した気持ちになります。
早く金利上がればいいのに。私は損するなんて絶対に嫌です！

[229: 匿名さん]

逆に今後の見通しや、金融の仕組みを理解してれば変動一択で理解出来てないから不安で固定にしてる人が変動スレが気になって必死にかきこんでるって話。

[230: 匿名]

固定なんて親族からしか勧められなくね？銀行は変動でしょ？そもそも長期固定の自社商品がないとこもあるし。

[231: 匿名]

まあフラット勧める銀行はあまりないよね。経験者いる？

[232: 匿名さん]

銀行は審査に通らない人にフラット勧めるんだよな。

[233: 匿名]

取り次ぎ手数料だけのフラット勧める銀行員なんて
あんまりおらんでしょ。自社のローン商品がホントの
儲けどころなのに。

そんな銀行員だって自分はフラット利用してたりする
からな。笑い話しみたいだけど好みがあるからな。

[234: 匿名さん]

＞金融機関は金利が上がると踏んでる。だからこそ利益のために変動を勧めてくるんだし

とか言っていたバカがまた降臨した。。。？

[235: 匿名さん]

>233
いくら儲けどころでも破綻リスクが高ければ自銀のローンは勧めない。ってか審査が通んなきゃ無理。
そういう人にフラット勧めるんだけどね。

[236: 匿名さん]

銀行もフラットより良い長期固定を売りだせば良いのに。

[237: 匿名]

金利上昇リスクを負いたくないってことでは銀行も変動にしてもらいたいだろうね。まぁ手はうつから別にいいんでしょうが。上がるかどうかは誰にも分からないことに違いはない。ってことでいいんじゃないですか？どちらにしろ超低金利で変動がお徳なのは事実だし。

[238: 匿名さん]

銀行にとって、変動だろうが固定だろうが、ローン残高が同じであれば、
利益も変わらない。理由は>73のレスの通り。当たり前のことだが、
金利が上昇しようが、下降しようが、銀行にとっては、損でも得でもない。

銀行が変動を勧めるとすれば、契約数を増やして、ローン残高を積み上げたいという
意図があるかもしれない。現時点では変動の方が低金利だからね。たくさん借りてくれる方が、
その分利益は上がる。

よって、銀行の利益やリスクと、将来の金利上昇の可能性を結びつけているレスは、
明らかな間違いといえる。勉強のし直しが必要だね。

[239: 匿名]

銀行の儲けなんてどっちでもいい
ギブ＆テイクで利用しあってるだけでしょ

[240: 匿名さん]

銀行に搾取されてるだけなのにギブ＆テイクはないだろ。
銀行から搾取してこそテイク。

[241: 匿名]

住宅ローンだと一人で何千万もテイクしていくヤツいるよな

[242: 銀行員]

>>238
あなたが勉強しな。
全く合ってない。

[243: 銀行員]

一通り読みましたが、まぁ残念な感じですね。一部正しい人もいますが。ちなみに固定でfixって何？辞書ひいてみな。

[244: 匿名さん]

こういう偉そうに否定だけして消えちゃう人って何なんだろうね。
いやもし本当に間違ってるなら、情報としては大変ありがたいことなんだし、せめて正しい考え方というものを示していけばいいのに。

[245: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

とりあえず変動でいいです。しかし、マスコミの報道だと固定を勧めていますが、何か理由があるんでしょうか？

[246: 匿名さん]

マスコミの報道は理由もなく固定を勧めているのですか？

[247: 匿名さん]

その通りです。危機を煽ったほうが売れるからです。

[248: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

いまのマスコミの固定を勧めます的な報道は偏った感じもします。

[249: 匿名さん]

金利が上がる確信があるから固定を勧めてるんじゃなくて、
このスレとかで一日中固定がどうのこうのと無駄作業してる常連さんを見て、
「固定実行でスマートにワークライフバランス」を推奨してるんじゃないのかな。

[250: 匿名さん]

趣味が固定は言ってることが意味不明すぎて通訳が必要だな。