変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[622: 匿名さん]

＞来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

結局、一番ばかばかしいのは、高い金利で借りてしまった
固定の既契約者。

[623: 匿名さん]

そうなら、変動に変更するとか、借り換えるとか手はあるよ。

[624: 匿名さん]

変動に変えるにも元々の金利が高い場合でないと
手数料を考えると損になるよね。

[625: 匿名さん]

>>621
計算すれば分かるけど、金利は残債に対してかかるから、固定が変動よりも＋になるのは結構難しい

30年とか必要な人はしょうがないけど、固定で20年くらいで完済できる人は変動の方が良い
と言われ続けて何年経つかな

固定で借りた人は全員損してる

[626: 購入経験者さん]

621

変動も固定に借り換えられます。それも、固定より高くなる前にね。

[627: 匿名]

ほんともう少ししたら短期固定に変えるかな。そっちの方が美味しそう。

[628: 匿名さん]

不動産市場が上がる前にローン組んだ方が得ですか？

[629: 匿名さん]

>>621
変動金利がずっと低金利のままなんて思ってる人は少ないよ。ただ、もし10年後に変動金利が今の30年固定の金利より高くなったとしてもほとんどの人は変動のほうが総支払額は少なくなるんじゃないかな。

[630: 匿名さん]

銀行は変動から固定は簡単に変更出来るのに固定から変動へは基本的に出来ない。

銀行にとってどっちが得でおいしい客かこれでわかるよね？

そしてフラットは銀行が貸すに値しないそれ以下の人にしか勧めない。

[631: 匿名さん]

>630
あれ？私が借りる予定の銀行は、全期間固定から変動と変動から短期固定には出来るけれど、長期固定への変更は不可ですよ。

[632: 匿名さん]

＞そうなら、変動に変更するとか、借り換えるとか手はあるよ。

問題は、借換の審査が下りるかどうかだね。
ここに張り付いている一部の固定君たちは、
物件の価格が下がって、オーバーローンの可能性がある。

変動とか、今の安い固定に借り換えたそうなんだけど、
借り換えられない。だから変動は危険とかあおってみる。

とれないぶどうは酸っぱいに違いない、と合理化している
イソップのキツネみたいに。

[633: 匿名]

＞630
固定から変動に変えられない銀行ってあるのか？どこ？ちなみに金利上昇リスクを考えれば銀行は35年とかの長期固定を一番嫌がるよ。調達でのヘッジは限界があるからね。労金とか一部の金融機関なんかは違うみたいだけど。フラット以上の金利を設定する銀行もほぼないし。変動は借り手が上昇リスクを負うからこそ金利が安いし、面白い。株の運用みたいなもん。

[634: 匿名さん]

>630
固定から変動へは違約金を支払えば出来るんじゃなかったっけ？
固定貸出にあたっては銀行がリスクを回避するために市場から固定で調達してそこに利鞘を乗っけるから、返済途中で繰り上げ返済されると新たな運用先を見つける必要があるが、新たな運用先が調達先より利回りが低くなる場合もあり得るので違約金の存在があったはず。あと銀行が調達先の金利をスワップするにしてもコストが発生するので、やはり違約金が必要。
別にどっちが得でおいしいとかいう問題ではない気がするが。

それからフラットは、申請が面倒な割に銀行には手数料収入しか入らないため旨みが少ない。銀行員にとっても、フラットは融資ではない（融資残高とならない）ためノルマと関係のないフラットは奨めたがらない。

[635: 匿名さん]

返済途中での、金利プラン変更は
初回優遇金利が適用されないところが多いですよね？

変動→固定で、当初10年固定1.15%とかできますか？
固定期間後の変動も0.775%とかできますか？

そう考えると、返済途中での変更は現実的ではなく、
繰上げ返済で調節するのがよいと思いますが・・

[636: 匿名]

633ですが630は同一銀行での変更ってことか。借り換えじゃないのね。了解しました。

[637: 匿名さん]

総返済額を決めて長期生活設計をしたい人は全期間固定、思惑に反し金利上昇した時に対応出来る人は変動。鼻から１０年１５年ローンの人以外で中期固定を選ぶ人は今一分からないけど。

[638: 匿名]

中期固定を選ぶ人は数年間はまだ変動リスクに対応できないがそれ以降に余裕ができるとかじゃないの。
子育て終了とか。

漠然と変動は不安だけど長期は高いし…っていうだけの人もいると思うけど。

[639: 匿名さん]

＞６３３
＞銀行は35年とかの長期固定を一番嫌がるよ
銀行が嫌がるって、意味分かんない。
銀行が嫌がるローンを自ら販売してるの？
フラット以外に３５年固定ローンがあるかは知らないけど、銀行ってリスクを取って固定で貸してるの？

[640: 匿名]

リスクを取りたくないから超長期固定の商品はなかったりする。調達コストに利鞘を乗せるとどうしても金利が高くなる。民間が長期固定の低金利を実現できないからこそフラット35があるわけで。逆ザヤのリスクも長期国債やスワップで調達しても35年をヘッジしきれない。逆の立場になったら分かるでしょ。なんのリスクヘッジもいらない商品とリスクが高い商品、どっちを売りたいよ。
別に固定有利って言ってる訳じゃないからね。うちは変動だし。ただの一般論。

[641: 匿名さん]

銀行がリスクを取りたくないから変動金利を勧めるならばそれは借り手が金利上昇リスクに耐えられる前提。なら銀行は金利が上がっても返せる人にしか絶対貸さないだろうね。だってリスク取りたくないから変動金利なんだから。銀行にとって不良債権になるのが最大のリスクだから。

そしてリスクの高い人にはフラットを勧める。