変動金利検討スレ（旧怖くない）52

[匿名さん]

新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。

※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[602: 匿名さん]

無謀なローンの人がいる代わりに余裕のローンの人も居るってことでしょ。
ローンを組む平均世帯の残貯蓄額は８００万～１０００万だからそれ以上の人も当然居るってこと。

[603: 匿名]

まぁ。一括で買った人はここを見ないからね。

[604: 匿名さん]

確かに。
うちも全額一括返済は出来ないが、ローンの2/3は返済出来る資金がある。
でも住宅ローン減税が終了するまでは繰り上げしない。
それにもしもの事があった場合、ローンがチャラになるから、残された家族は安心。

[605: 匿名さん]

＞604
事故でポックリならいいけど、
医療技術が上がって、そう簡単には死なない

働けないけど、高度障害でもない、
ローンはあるし教育費用もって考えると、
所得補償保険もある程度はいると思う

[606: 匿名]

２/３しか返せないなら余裕を持って借りるしかないよね。

[607: 匿名さん]

抵当権について綺麗汚いとかねーわ

[608: 匿名さん]

>>599
「抵当にいれてまで」って、資金があるなら抵当にいれてなんかデメリットある？
死ねばチャラになるメリット、
余裕資金を運用などに回せるメリット、
逆ザヤのメリット考えれば諸費用分考えても十分選択肢としてありだと思うよ。
登記が汚れる云々の話については一般的って言われてももう全く理解出来ない。
戸籍や中古車や古着なら分かるけれども。
登記が汚れるもくそもあるかいな。

[609: 匿名さん]

登記が汚れるという感覚は分かりますよ。まぁ気分の問題だから分からん人も当然だと思います。ゲン担ぎみたいなもんかな。ローン減税、余裕資金の運用、生命保険代わりなど考えたら、実際はローン借りたほうが得でしょうね。なので、個人の好きにしたら良い。

[610: 匿名さん]

履歴謄本で登記が汚れてるとか分かるからね、

[611: 匿名]

607と608は同一人物だろうがただのバカだな。

[612: 匿名さん]

>>610
で、登記が綺麗だとどんないいことがあるの？
具体的に。

[613: 匿名]

610ではないですが、抵当権があろうがなかろうが土地の価値は全く変わらないが、仮に売りに出した場合は敬遠されることは多いですよ。登記簿からは残債わからないしね。まぁ解除してから売れば問題ないし、そもそも売らなければ関係ないですけど。どっちが良いかと聞かれれば設定ない不動産の方が良いのは間違いないですね。時々返済終わっても解除しない方がいるのできちんとやった方が良いですよ。

[614: 匿名さん]

汚れてるっていうのは貸し手側が使う言葉だからね。一般の借り手はあまり気にしなくても大丈夫。

[615: 匿名さん]

>>605
そんな場合こそ現金を手元に置いておいた方がいいんじゃない？

[616: 匿名]

-1.7優遇後の金利が、あと5年は1％前後、その後30年は2％前後って予測(願望)を銀行とFPに言ってみた。銀行には「結構、慎重な予測。まあその想定で借りれば安心でしょう」と言われ、FPには「上がるしかない局面にきてますからね。安易過ぎますよ」と言われた。

[617: 匿名]

まぁ銀行はそう言うよね。本音はどうあれ基本客商売だからお客さんを良い気分にさせるのが第一。FPは人によって意見が違うから参考にならないでしょ。というより短期はまだしも長期を正確に予想するのは誰でも無理。

[618: 匿名さん]

そうか？銀行は資金需要ないし、低金利の辛さを知っているから優遇後のレベルで
その数字なら結構高いと感じたんじゃないの？

分かってないのはFP
優遇後で2％台なら、変動が3.7％以上ということでしょ？
政策金利何％？それを実現するためにどんだけ物価が上がり続けないといけないの？

単純に現状3％なら、72の法則で24年で名目値が2倍になるんだけど

[619: 匿名さん]

来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

[620: 購入経験者さん]

固定が下がるなら、変動も下降傾向ですよね。そして、固定より絶対値で低い。だから、ばかばかしくはならない。

[621: 匿名さん]

固定は期間内は同金利だが、変動は違うでしょ？ずっと低金利かわからないと思います。